臺灣高雄地方法院民事判決 103年度鳳小字第951號
原 告 綠園新村社區管理委員會
法定代理人 謝坤朝
訴訟代理人 吳佩君
張康漢
被 告 馮景胤
上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國104年5月26
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、按原告於判決確定前得撤回訴之全部或一部。但被告已為本
案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項
定有明文。本件於民國104年5月26日經兩造到庭為言詞辯
論，原告嗣於104年6月16日具狀撤回起訴，然為被告所不
同意，有原告陳報之撤回狀、被告之陳述意見狀在卷可考。
揆諸上開規定，原告撤回須經以為言詞辯論之被告同意，而
本件被告既為不同意之表示，則原告對被告之撤回自不生效
力，本院仍得就本件訴訟為審理判決，先予敘明。
二、原告主張：綠園新村為一山坡地形，僅有唯一一條共用之聯
外道路，該道路自社區形成後即經社區民眾通行迄今，社區
內之住戶自無從切割使用。且戶政事務所於整編門牌時，即
將綠園新村內之建物依序整編，該門牌即為社區之表徵，並
非僅為地址。被告所有之高雄市○○區○○段○○○○號（即
門牌號碼高雄市○○區○○○村0○0號）房屋（下稱系爭
房屋），自無法自外於綠園新村社區，而屬綠園新村社區之
住戶之一。況綠園新村社區符合公寓大廈管理條例施行細則
第12條第1項第2款之要件，亦有道路、水塔、網球場及羽
球場等共用之公共設施，亦曾經當時之高雄縣政府認定屬共
同設施之使用與管理具有整體性之地區，即有公寓大廈管理
條例第53條之適用，並於92年2月22日第一屆社區區分所有
權人會議通過設立，且依法向主管機關高雄縣政府報備經審
查核發報備證明，應屬合法設立之管理委員會。而被告欠繳
103年3至5月之管理費共新臺幣（下同）8,610元，經伊
多次催討均未獲善意回應，爰依公寓大廈管理條例及102年
12月22日住戶大會決議請求被告清償等語，並聲明：被告應
給付原告8,610元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按
週年利率5％計算之利息。
三、被告則以：綠園新村非單一建築基地，各有不同之建築基地
；又非依山坡地開發建築管理辦法規定申請開發許可之地區
；且社區內房屋全為獨立申請建築執照之透天別墅，土地與
建物均無共用情事。社區內有一座荒廢之籃球場與網球場係
蓋於私有產權之土地上，且所有權人宣稱非供公眾使○○○
區○○道路屬既成道路，不得任意作為私用不准外人通行，
且道路部分之所有權人為高雄市，管理者則為高雄市政府工
務局，更不能作為私用而限制對外通行，此外，道路、排水
溝及路燈之維護工作及費用均由區公所負擔。而建商為推銷
房屋，雖建有水塔供水給部分建物地勢較高之住戶，但仍建
於私人產權之土地上，且亦有部分住戶係由自來水公司直接
接管。至原告主張之門牌，亦有部分門牌為綠園新村之居民
遭原告排除，或將非屬綠園新村社區門牌之居民列入，顯見
門牌應與社區無關，足見應非屬經主管機關實質認定共同設
施之使用與管理具有整體不可分割之地區，而與得準用公寓
大廈管理條例之要件完全不符，自不得成立管理委員會，更
遑論召開住戶大會作成決議向伊收取管理費等語資為抗辯，
並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：
本件原告主張被告為綠園新村社區之住戶，並有積欠管理費
未繳之情，為被告所否認，本件爭執之處即在於被告是否屬
綠園新村社區之住戶而有繳納管理費之義務，經查：
㈠按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使
用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準
用本條例之規定，為公寓大廈管理條例第53條所明定。公寓
大廈管理條例施行細則第12條則規定：本條例第53條所定其
共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下
列情形之一：㈠依建築法第11條規定之一宗建築基地。㈡依
非都市土地使用管制規則及中華民國九十二年三月二十六日
修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之
地區。㈢其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施
之使用與管理具有整體不可分割之地區。是依前揭立法結構
觀察，因公寓大廈管理條例施行細則僅係內政部所訂定之解
釋性行政規則，然於判斷是否屬公寓大廈管理條例第53條所
指之共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者
，該施行細則第12條所揭櫫之3種情形亦具有重要之參考價
值，特別在參酌憲法第14條已明定人民有集會及結社自由之
基本權利，是人民除組織、參與之積極自由保障外，亦包含
消極不受他人強迫參與之自由，若多數各自獨立使用之建築
物，尚且無法通過前揭3種參考基準之檢覈，自不宜貿然將
該獨立使用建築物之所有權人納入住戶大會之規範。
㈡經查，系爭房屋所座落之高雄市○○區○○段○○○○○號土地
與原告主張之綠園新村社區範圍內之其他建築基地間均為道
路所分隔，依建築技術規則建築設計施工編第1條第1款之
規定，不視為同一宗建築基地，有高雄市政府工務局104年
4月13日高市工務建字第00000000000號函在卷可稽（見本
院卷㈠第214頁）；又系爭房屋所座落之高雄市○○區○○
段○○○○○號土地非屬公寓大廈管理條例施行細則第12條第2
款所指「依非都市土地使用管制規則及中華民國九十二年三
月二十六日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許
可範圍內之地區」，亦有高雄市政府都市發展局104年1月
15日高市0000000000000000號函附卷足參（見本院卷
㈠第159頁），本院審酌高雄市政府工務局及都市發展局各
係建築基地、土地開發使用之有權解釋機關，而其等所為之
前揭判斷並未見任何顯然違背法令之處，且兩造對此認定之
結果亦均未予以爭執（見本院卷㈡第19頁），則前揭函覆內
容堪可採為本院認定事實之基礎，而依前揭函覆資料所示，
系爭房屋依其所處之環境，既非與其他社區房屋座落在同一
建築基地，其各自座落之土地不該當須申請開發許可範圍內
之地區，顯與公寓大廈管理條例施行細則第12條第1款、第
2款所定情形不符，綠園新村社區自非上揭2款所認之集居
地區，本院即無由據以認其屬公寓大廈管理條例第53條所指
之共同設施之使用與管理具有整體不可分性者。
㈢原告雖據前高雄縣政府92年7月25日府建使字第0000000000
號函（見本院卷㈠第106頁暨其背面），稱其業據前高雄縣
政府認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割，而綠
園新村社區可依公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款之
標準，符合公寓大廈管理條例第53條所認之集居地區云云，
然觀諸該函文第四點，僅記載「貴社區是由透天別墅獨立建
築物之集居地區，其共同設施之使用與管理具有整體性之地
區，自適用公寓大廈管理條例地區」，核其內容不過係重申
前揭施行細則第12條第3款之審查標準，並未逕予認定原告
即屬該款所稱之共同設施之使用與管理具有整體性地區，此
由該函第五點記載「貴社區之公共設施標的物為何？本府已
函請綠園新村社區管理委員會提出說明以便處理」亦可見端
倪，是前高雄縣政府既未明瞭原告所謂共同設施之範圍，豈
有可能依前揭施行細則第12條第3款之規定認定原告轄下多
數各自獨立使用之建築物屬共同設施之使用與管理具有整體
不可分割之地區，而原告復未提出其他直轄市、縣（市）主
管機關有依前揭施行細則第12條第3款認定其共同設施之使
用與管理具有整體不可分割之地區之證據，原告自無從依該
款主張得依公寓大廈管理條例第53條成立單一管理委員會甚
明，是原告此部分之主張顯不足採。
㈣至原告另主張該綠園新村社區為地形阻隔之社區，且僅有單
一道路可供通行，並設有哨亭及匝門，另有中央水塔及籃球
場與網球場等公共設施，「實質上」仍應屬共同設施之使用
與管理具有整體不可分割之地區云云。惟查，經本院會同兩
造現場履勘後，見聯外車道前後均設有哨亭及匝門，哨亭後
方有蓄水池及加壓馬達，連接自來水公司之管線與通往興建
於私人土地上之中央水塔之管線。道路均鋪設柏油，兩側沿
途設有水溝、電桿，另有一現有籃球架但無籃框，週邊有圍
籬，地面未劃設球場邊線之空地等情，有勘驗筆錄、現場照
片數張在卷可佐（見本院卷㈠第162頁至第164頁）。原告
固主張上開設施均係使用與管理不可分之共同設施，然查：
⒈道路、水溝、路燈部分：原告雖主○○○區○○○○○道路
通行，認全社區為整體不可分割云云，○○○區○○道路單
一，僅係客觀狀態之呈現，與該道路之使用上，應否受某特
定單位、組織之管理悉屬二事，尤其在綠園新村社區範圍內
之部分道路乃為市有地，有地籍圖及土地登記謄本在卷可稽
（見本院卷㈠第62頁至第66頁），則原告得否○○○區○道
路均納入其轄下管理，並主張被告所通行者為其管領範圍內
具整體不可分性者，顯屬可議，是原告此部分主張，應屬無
據。況道路兩側沿途設有水溝，上覆有仁武鄉公所字樣之水
溝蓋。道路兩側沿途均有水泥製之電桿，其上亦有高雄市0
0000000路○○○○○號，業據本院現場履勘明確，
足認道路及路旁設置之排水溝與路燈，均由區公所養護，應
非屬社區之公共設施。至哨亭及警衛室乃原告自行任意設置
，若謂凡在公眾可通行之路口設置哨亭及警衛室即可將該範
圍內之住戶納入同一社區管理委員會之轄下，除於法無據外
，更已戕害不願受該哨亭及警衛室拘束者之自由意志，原告
以之作為使用與管理不可分之依據，顯有倒果為因之誤，顯
不足採。
⒉中央水塔等用水設備部分：中央水塔設於私人土地圍牆內部
，且綠園新村社區部分住戶用水係另行接水管，或購買桶裝
水使用，非所有住戶均係自中央水塔等用水設備供水使用。
雖有其中部分住戶係依賴中央水塔等用水設備供水，然在原
告成立前之使用已行之有年，使用之住戶未由原告管理，亦
能自行管理使用。況現使用中央水塔等用水設備之住戶，日
後亦能隨時任意如其它未使用中央水塔等用水設備之住戶般
，採取不經中央水塔等用水設備之其他用水方式，故難認中
央水塔等用水設備係屬使用及管理具有整體不可分性之共用
設施。
⒊球場部分：原告主張屬於共同設施之球場係坐落在私人土地
，非綠園新村社區所有權人所共有之土地，且其上現有籃球
架但無籃框，地面未劃設球場邊線，未妥適規劃為球場使用
，依現況僅係空地。且訴外人即綠園新村社區部分房屋所有
權人百營建設股份有限公司，與訴外人 李蘭嬌 、謝坤朝、吳
國政於102年5月20日因故協商時表示：綠園新村社區興建
規劃時無公共設施，球場係私人土地非供公眾使用等語，有
會議備忘錄可考（見本院卷㈠第96頁)，被告亦否認球場為
公共設施，原告復未舉證球場坐落之私人土地地主願將該部
分土地供作綠園新村社區所有權人共同使用。故此部分自非
屬使用及管理具有整體不可分性之共同設施。
⒋從而，綠園○村○區○道路、水溝、路燈、球場及中央水塔
等用水設備均難認屬使用與管理上具整體不可分性之共用設
施，本院自無強將住居於前揭設施鄰近區域之各建物所有權
人，以共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區
者視之，進而使其受公寓大廈管理條例各項規定之拘束。
㈤綠園新村社區無法依公寓大廈管理條例施行細則第12條第1
至3款之標準，逕認其屬同條例第53條所定之共同設施之使
用與管理具有整體不可分性之集居地區已如前述，而本院復
無從認定其屬公寓大廈管理條例第53條所稱「共同設施之使
用與管理具有整體不可分性之集居地區」，即無該條之適用
以準用公寓大廈管理條例之管理及組織，更遑論以強制力要
求不同意成立管理委員會之當地居民繳納管理費。
五、綜上所述，綠園新村社區與公寓大廈管理條例施行細則第12
條各款規定未合，原告復未證明具備其他符合公寓大廈管理
條例第53條之情事，即非公寓大廈管理條例所規範之組織，
無從令不同意成立或加入之住戶依公寓大廈管理條例或住戶
大會決議之約定，繳納管理費。
六、從而，原告依公寓大廈管理條例及住戶大會之會議決議請求
被告應給付原告8,610元，及自支付命令繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回
。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據（諸如
：原告提出其他社區之現況），經本院斟酌後，認與判決結
果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
依職權確定如主文所示之金額。
中華民國104年6月25日
鳳山簡易庭法官謝宗翰
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容
。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如
於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提
上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理
由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中華民國104年6月26日
書記官唐佳安