宣 示 判 決 筆 錄
99年度北簡字第13336號
原 告 丙○○
訴訟代理人 蔡茂松 律師
被 告 乙○○
大師國際不動產仲介經紀股份有限公司
法定代理人 甲○○
共 同
訴訟代理人 林志強 律師
姚文勝 律師
上列當事人間99年度北簡字第13336號返還所有權狀事件，於中
華民國99年9月13日言詞辯論終結，同年月30日下午4時在臺灣臺
北地方法院臺北簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 鍾 華
書記官 張素月
通 譯 黃淨芊
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：
(一)原告於民國(下同)98年7月11日與被告「大師國際不動
產仲介經紀股份有限公司」(下稱：大師仲介公司)簽訂
「不動產一般委託銷售契約書」，將其所有座落臺北市
○○區○○路○○巷○○號6樓及其基地所有權應有部分，
以新臺幣(下同)95,000,000元價格委託該公司仲介銷售
，委託期間自98年7月11日起至同年10月10日止，買賣
雙方價金與條件一致時，甲方(原告)應與乙方(大師仲
介公司)所仲介成交之買方另行簽訂「不動產買賣契約
書」，並約定由甲方及買方共同或協商指定地政士(代
書)辦理所有權移轉登記及相關手續(系爭委託銷售契約
書第9條「買賣契約之簽訂及所有權移轉」)。
(二) 嗣有 第三人 李麗虹 願以83,000,000元買受系爭房屋，於
同年7月21日與大師仲介公司簽訂「不動產委託斡旋契
約書(買賣)」，委託大師仲介公司代為斡旋仲介購買系
爭不動產，同意系爭不動產產權登記及貸款手續委由受
託人(大師仲介公司)指定地政士承辦(系爭委託斡旋契
約書第5條「買方權利義務」第5項)。大師仲介公司遂
即邀同買賣雙方於同年月24日在該公司營業處(臺北市
○○區○○路○○○號10樓之2)議定系爭不動產買賣價格
為83,000,000元，並簽訂「不動產買賣契約書」(編號
960716)，買方(李麗虹)將簽約款(即臺灣土地銀行簽發
付款人該銀行圓通分行第17-2帳戶第56873票號、票載
日期98年7月24日及面額8,300,000元支票)及賣方(丙○
○)將系爭不動產權狀正本當場交付雙方委託之地政士
(大師地政地政士事務所地政士即被告乙○○)收執，約
定簽約款及其餘購屋價款存入「兆豐國際商業銀行股份
有限公司」交易安全備償專戶(中銀大師履保專戶，帳
號00000000000000)，惟因系爭不動產除已為第三人玉
山銀行設定69,600,000元抵押權並借款58,000,000元，
迄今尚欠54,000,000元未清償，而系爭房屋又已出租與
第三人匯豐銀行使用，租賃期限至同年4月30日止，雙
方即約定買主貸款不足支付尾款時，應在系爭不動產所
有權移轉前，經地政士通知2日內匯款至前揭履約保證
專戶；賣方則負責最遲於同年9月30日前排除租約，否
則解除系爭不動產買賣契約，所衍生費用由賣方負擔，
買主得選擇契約繼續或解約，由承辦地政士(乙○○)在
在系爭不動產買賣契約書「其他特別約定」欄內加註，
買賣雙方均在其後用印及簽名。
(三)系爭不動產買賣契約係以原告(賣方)於98年9月30日前
排除其與第三人匯豐銀行間之租約為解除條件，非為原
告應負擔之義務。原告因無法於98年9月30日前排除前
揭與匯豐銀行之系爭房屋租賃契約，遂於同年8月28日
委請 陳建瑜 律師以台北台塑郵局第834號存證信函通知
買主李麗虹並副知大師仲介公司解除系爭不動產買賣契
約，請求返還原告先前交付之系爭不動產(房屋、土地)
所有權狀遭拒(台北51支局郵局第1790號存證信函)，而
系爭不動產權狀係原告於簽訂不動產買賣契約時，在大
師仲介公司營業處(臺北市○○區○○路○○○號10樓之2)
交付地政士即被告乙○○收執，原告再於同年9月4日委
請陳建瑜律師以台北體育場郵局第1854號存證信函終止
與乙○○間之委任關係，請求返還系爭不動產權狀，亦
遭拒絕。原告未與買主李麗虹共同委任被告大師仲介公
司指定之地政士乙○○辦理系爭不動產產權移轉登記等
案件，原告解除委任關係自屬合法有效，為此爰依民法
第767條第1項規定提起本件訴訟，請求被告等返還系爭
不動產權狀，並願供擔保請准宣告假執行云云，提出不
動產一般委託銷售契約書、不動產委託斡旋契約書(買
賣)、不動產買賣契約書、價金履約保證申請書、系爭
不動產建物及土地登記謄本、簽約金8,300,000元支票
、台北台塑郵局第834號存證信函、台北體育場郵局第
1854存證信函、台北51支局第1790號存證信函等文件影
本佐證。
二、被告等辯稱略以：系爭不動產買賣契約為買(李麗虹)賣(原
告)雙方合意委託授權被告大師仲介公司指定之地政士即被
告乙○○辦理產權移轉設定登記等事宜，買賣雙方確認自證
件交付日起至買賣合約完成(或解除)日止，非經買賣雙方同
意，任何一方均不得向大師地政士要求取回證件及終止委託
或向有關機關申請撤回(系爭不動產買賣契約書第4條)，是
以本件系爭不動產所有權移轉設定登記等事宜之委任，為買
賣雙方共同委任，原告縱欲終止該委任關係，依民法第263
條準用第258條第2項規定，應與買方共同為之，否則不生委
任契約已合法終止之法律效果(最高法院74年台上字第1793
號判決意旨參照)。本件原告所稱已以前揭郵局存證信函終
止委任契約即不合法，且被告等係依約保管系爭不動產權狀
，並非無故不返還，亦經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官於
99年1月14日以98年度偵字第27653號不起訴處分在案，況查
原告為求順利出售，曾經3次要求更改契約書內容，將系爭
不動產委託仲介銷售條件調降為「屋主出售總價83,000,000
元，含傢俱、家電、仲介服務費300,000元」，承租系爭不
動產之匯豐銀行亦於98年10月10日終止租約搬遷，提出臺灣
臺北地方法院檢察署98年度偵字第27653號不起訴處分書、
契約書內容更改附表(3紙)等文件影本佐證等語。
三、經查：
(一)原告主張之事實，固據提出與其所述相符之證據資料為
證，惟查系爭不動產買賣契約書「其他特別約定」欄第
四項後段「屆期98年9月30日無法排除租約，買方得選
擇契約繼續或解除」之記載，有兩造不否認之系爭不動
產買賣契約書影本在卷，且原告坦承系爭不動產向玉山
銀行抵押借款尚欠54,000,000元，而其於98年7月11日
委託被告大師仲介公司銷售系爭不動產簽約後，連續3
次調降售價，自95,000,000元調降為83,000,000元，亦
有原告不否認之「契約書內容更改附表」影本3張在卷
可稽，顯見原告應係基於經濟壓力始有意售屋，其於審
理中到庭陳稱「(系爭不動產買賣契約書其他特別約定
欄第四項後段)內容不是我的真意」及「簽名前沒有多
想就簽名了」等語，無非係事後卸責之詞，不足採信。
系爭不動產買賣契約書效力是否因賣方(原告)無法於98
年9月30日前排除租約而繼續或解除，應由買方(李麗虹
)決定，原告無權逕自解除，至為灼然。
(二)況查系爭不動產買賣契約書第四條「產權移轉」欄已載
明「甲乙雙方(即買賣雙方之李麗虹及原告)合意委託授
權大師地政士事務所辦理買賣標的物產權移轉設定登記
等事宜，並約定被告大師仲介公司營業處(臺北市○○
區○○路○○○號10樓之2)為價金及證件交付所在地，雙
方茲確認自證件交付日起至買賣合約完成(或解除)日止
，非經買賣雙方同意，任何一方均不得向大師地政士要
求取回證件及終止委託或向有關機關申請撤回」等語，
有系爭不動產買賣契約書影本在卷，足見原告係與買方
(李麗虹)共同委任被告乙○○辦理系爭不動產產權移轉
設定登記等事宜，原告主張其係個別委任壹節，亦核與
事實不符。被告乙○○將其受委任而持有待辦產權過戶
等程序之系爭不動產產權文件存放在被告大師仲介公司
營業處，於法並無不合，原告主張被告乙○○與被告大
師仲介公司無權占有該批產權文件，亦核與事實不符。
此外查無其他證據證明買方(李麗虹)同意與原告共同終
止或解除與被告等就系爭不動產產權移轉、設定登記之
委任契約，本件原告之訴為無理由，不能准許，其假執
行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
(三)本件待證事實已臻明確，兩造間其餘攻擊及防禦方法與
待證事實無涉，自毋庸一一審酌，併此敘明。
四、爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官張素月
法官鍾華
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按
他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年9月30日
書記官張素月