臺灣高雄地方法院民事判決 109年度雄簡更一字第1號
原 告 康曜生活服務企業有限公司
法定代理人 鄭登鴻
訴訟代理人 謝勝合 律師
複代理人 岳忠樺 律師
被 告 林王美麗
訴訟代理人 陳樹村 律師
林威谷 律師
黃斐瑄 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國109年10月22日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、原告在訴訟繫屬本院審理期間，原法定代理人 陳玉霞 變更為
鄭登鴻，經鄭登鴻於民國109年7月15日聲明承受訴訟，有
公司變更登記表、聲明承受訴訟狀可稽（見本院卷一第596
頁、第623頁），嗣於109年8月28日更名為「康曜生活多
媒體百貨企業有限公司」，有公司變更登記表為憑（見本院
卷二卷第31頁），於法並無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙
被告之防禦及訴訟之終結者，不在此項。民事訴訟法第255
條第1項但書第2款、第3款及第7款定有明文。經查，本
件原告起訴時原請求：被告應將坐落高雄市○○區○○○段
00000000段0000000地號土地建號4907、21204（建物門
牌號碼高雄市○○里○○市場）如附圖所示編號D2部分建物
（實際占用面積以地政機關測量為主），遷讓交還原告。(
二)被告應自108年3月27日起至交還前項所示建物之日止
，按月給付原告新臺幣（下同）5,000元（見雄小卷第9頁
），嗣於本院審理中變更訴之聲明為：（一）被告應將坐落
高雄市○○區○○○段○○○○○○○○號土地上同段4907建號建
物上如附圖高雄市政府地政局新興地政事務所複丈日期108
年10月14日複丈成果圖（下稱附圖）所示編號D2部分攤位（
面積7.35平方公尺，下稱系爭攤位）遷讓交還原告。（二）
被告應自108年3月27日起至交還前項所示攤位之日止，按
月給付原告3,000元。（見本院卷一第419頁），經核原告
前開訴之變更，係基於請求返還系爭攤位之同一基礎事實所
為並減縮訴之聲明，揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：原告於108年3月14日經拍賣取得高雄市○○區
○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），及
其上同段4907建號建物（層次為二層及地下層，即○○市場
二樓及地下室，下稱4907建號建物），與4907建號建物所有
權及於之暫編建號為21204之未辦理保存登記建物（位於一
層，即○○市場一樓，下稱21204建號建物，與4907建號建
物合稱系爭建物），而4907建號建物與21204建號建物為一
體，原告已在於108年3月27日辦理所有權移轉登記完畢。
詎被告占用如附圖所示之系爭攤位，而侵害原告之所有權。
因系爭攤位雖具構造上之獨立性，惟不具有使用上之獨立性
，為4907或21204建號建物之附屬物而與4907或21204建號
建物為一整體，且系爭攤位又為加強磚造，亦已復合而為原
告所有之系爭建物之重要成分，原告因此取得系爭攤位之所
有權。縱被告係輾轉自訴外人張○發處受讓永久使用權，基
於債權相對性原則，亦不得拘束原告，況張○發非系爭攤位
所有人，其無權讓與系爭攤位使用權。此外，本件並無法律
有特別規定之情形，拍賣公告亦未實體認定被告有永久使用
權，被告就系爭攤位之使用權，不得拘束後手。故被告自10
8年3月27日原告取得系爭建物（含系爭攤位）所有權時，
即屬無權占用系爭攤位。又系爭攤位所在位置○○市場位於
商業區，附近生活機能良好，交通便利，故被告所受之利益
應以每月新臺幣（下同）3,000元計算較為適當。爰依1513
-5地號土地或4907、21204建號建物之民法第767條第1項
之所有權妨害排除請求權，或依民法第179條、第184條第
1項，請求被告遷讓返還系爭攤位，擇一為原告勝訴之判決
，及依民法第179條規定，請求返還原告自108年3月27日
至交還系爭攤位之日止之期間，相當於租金之不當得利等語
，並聲明：如前揭變更後之聲明所示。
二、被告則以：系爭攤位與其他攤位間有明顯界線，具有構造上
獨立性，又因可獨立使用配置電錶亦有獨立稅籍，亦具有使
用上獨立性，可謂係獨立物非附屬物。本件原告因拍賣取得
陳○化所有物，然系爭攤位及4907建號建物由訴外人即○○
市場代表人張○發起造，此觀訴外人陳○化係在使用執照6
年後始登記為所有權人甚明，故原告未拍定取得系爭攤位。
縱認原告拍賣取得系爭攤位之事實上處分權，被告已買受系
爭攤位永久使用權，非屬無權占有。且被告有繳納房屋稅及
預付永久使用租金，亦屬於有償取得使用權，可認有不定期
租賃契約關係存在，依修正前民法第425條規定及土地法第
100條規定，原告應受拘束且不得隨時終止之，被告要屬有
權使用系爭攤位。另倘認被告為無權占有系爭攤位，系爭攤
位屬未保存登記建物，得主張15年時效抗辯。又原告屬權利
濫用，故原告請求無理由等詞置辯，並聲明：原告之訴駁回
。
三、兩造不爭執事項：
（一）高雄市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱
系爭土地），及其上同段4907建號建物（下合稱系爭房地
）原登記為訴外人陳○化所有，其中4907建號建物為64年
8月23日辦理第一次登記。
（二）原告於民國108年3月14日，經法務部行政執行署高雄分
署104年度遺稅執特專字第32338號執行程序（下稱系爭
執行程序），拍賣取得系爭房地所有權，並於同月27日辦
理所有權移轉登記完畢（惟是否拍定取得暫編號21204號
所有權，兩造仍有爭執）。
（三）系爭執行程序之拍賣公告記載，拍賣之標的物含系爭土地
及系爭建物，及編號21204號建物。其中拍賣公告第五點
記載：「編號1、2建物現況為○○市場，查封時有攤販
占有使用中。據義務人陳○財及○○市場管理委員會主委
邱○明到場陳述，○○市場的攤位是由原地主陳○化所建
造，陳○化將攤位使用權賣給攤販使用，但未將所有權一
併移轉給攤販。由於攤販是在查封前即占有使用且非無權
占有，本案拍定後不點交。至於拍定後，攤販與拍定人間
之權利義務關係，應循民事訴訟途徑解決」。
（四）4907建號建物及暫編號21204號，乃加強磚造，層數3層
層次面積各為382.25平方公尺，其中4907建號建物登記二
層及地下一層，而暫編號21204號即一層部分，並未辦理
建物保存登記。
（五）依據高雄市政府工務局（58）高市建土築使字第00260號
使用執照所載，起造人為「○○民營市場代表人張○發」
，基地概要為○○○區○○○段1513、1514地號2筆」、
層棟戶數為「地上3層地下1層1棟89戶」，建築完成日
期為58年4月30日。
（六）依據高雄市房屋稅籍登記表所載，系爭攤位於61年11月2
日登記「○○民營市場代表人張○發」，於64年9月4日
變更為「管○忠」，於80年9月18日變更為「洪○娥」，
再於不詳時間變更為被告（見雄小卷第41頁）。
四、本院得心證之理由
（一）21204建號建物雖無門窗牆垣亦屬建物，系爭攤位為2120
4建號建物之一部，非獨立建物。
1.按建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造
上及使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客
體；反之，如不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立
為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。所謂構
造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰
之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界
線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。所謂使用上之
獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之
經濟效用者而言，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價
值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、
相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為
綜合考量(最高法院108年度台上字第2241號、106年度
台上字第941號裁判可資參照)。
2.21204建號建物與外部雖無門窗及實體牆面區隔，然其足
以遮風避雨，與外部尚有支撐其上2、3層之梁柱遮斷劃
清與外部之界線，得辨別與外部範圍不同之獨立空間；又
其整體作可作為單獨使用之建築物，現為集合市場所使用
，有本院履勘照片可證（見雄小卷第81頁至第85頁）。系
爭攤位所在之21204建號建物為集合市場之場地，系爭攤
位屬開放空間，各攤位間以矮牆及編號區隔，且與外部聯
絡均需經由21204建號建物，故依前引說明，難認系爭攤
位具有構造上獨立性。且系爭攤位係因位於作為集合市場
使用之21204建號建物內得發揮其經濟使用功能，設置系
爭攤位之矮牆水泥等既已附合在21204建號建物內，其無
獨立之所有權，自無獨立之事實上處分權。
（二）21204建號建物與4097建號建物均為獨立建物，不具備
主從關係，原告僅取得21204建號建物之事實上處分權。
1.依據系爭建物之使用執照，即高雄市政府工務局（58）高
市建土築使字第00260號使用執照所載，起造人為「○○
民營市場代表人張○發」，基地概要為○○○區○○○段
1513、1514地號2筆」、層棟戶數為「地上3層地下1層
1棟89戶」，建築完成日期為58年4月30日。參以被告提
出之竣工圖檢附之完工照片及圖說，顯示市場區分為A至
J棟，及1至3樓，另設有市○○道、騎樓、停車場等（
見本院108年度雄簡字第1926號卷一第261頁至第383頁
），而與前揭使用執照所載相符。可知當時設計之初，即
為作為市場使用而整體規劃，並區分為兩造當事人所陳之
內舖（即系爭攤位所屬部分，合計40個攤位）及外舖（即
40個攤位以外之外圍攤位），就外舖部分，業已各自辦理
保存登記（經本院檢送前揭使用執照予新興地政事務所，
其函覆自59年迄今已有46棟完成保存登記，見新興地政事
務所109年9月1日高市地新測字第10970768200號函，
本院卷一第677頁），就內舖部分所在之4907建號建物，
陳○化係於64年8月23日辦理第一次保存登記時，然其並
未同時將21204建號建物辦理保存登記。此再經本院函詢
新興地政事務所，該所函覆因建物登記係採任意登記制，
建物所有權人得申請該建物部分或全部範圍之建物所有權
人第一次登記，本案於64年申請辦理建物所有權第一次登
記，登記層次為二層及地下層等語，有該所109年3月4
日高市地新測字第10970161100號函（見前引雄簡字第
1926號卷一第445頁），益徵建物所有權人本得自行決定
將建物全部或一部辦理保存登記，且21204建號建物並無
不得辦理所有權登記之情形，是21204建號建物既未辦理
所有權第一次登記，即屬未辦理保存登記建物。
2.承前所述，系爭建物乃與其餘外舖建物為整理規劃，而於
58年間同時興建完畢，並均得各自辦理保存登記，即與一
般增建物始討論所有權是否擴張至增建部分之情形有別。
則系爭建物既得就地下一層與二層部分，單獨辦理所有權
登記（即4907建號），可認該部分與地上一層均屬獨立之
建物，則地上一層於當時既未併同辦理保存登記，在興建
之初即屬獨立之建物，即屬未辦理保存之獨立建物，並無
4907建號建物所有權範圍擴及至21204建號建物之情形。
3.又強制執行法之拍賣，實務上認係以拍賣機關代替債務人
立於出賣人地位出賣標的物予拍定人，性質上屬私法上買
賣之一種，屬依法律行為而為。而未辦保存登記建物，既
未辦理第一次所有權登記，於地政登記實務上，地政機關
無從依申請辦理後續之所有權移轉登記，是買受人僅能取
得事實上處分權而非所有權。從而，原告於拍賣程序僅取
得21204建號建物之事實上處分權，並未取得所有權。
（三）被告係自陳○化處輾轉取得系爭攤位之使用權
1.依時序觀之：
⑴4907建號建物，與21204建號建物乃同時於58年4月30日
興建完成（惟尚未辦理保存登記），並於規劃、申請設計
之初，即預先規劃將系爭攤位所處之內舖（共計40個攤位
），與外圍建物（即兩造所稱之外舖）同時作為「○○市
場」整體營業使用。
⑵58年8月13日○○市場起造人，以「○○市場代表人張○
發」之名義將A7號攤位之永久使用權以9萬元出售予陳萬
傳（即後述證人陳○○枝之配偶），此有○○市場攤位賣
渡書，及賣渡書第1條該：「甲方新建之高雄市新興區光
耀里○○市場…」、及第2條：「乙方向甲方買受該攤位
以後，甲方不得再向乙方請求土地價款及租金，永久由乙
方使用權」等語在卷可參（見本院卷一第305頁至第309
頁）。原告雖否認該賣渡書之真正，然訴外人於即編號A1
攤位攤商李○芳在遺產稅執行事件調查程序提出58年8月
15日簽署之賣渡證書，文件格式與記載內容均與前述陳萬
傳所提出之賣渡書相同【見法務部行政執行署高雄行政執
行處104年度遺稅執特專字第32338號遺產稅執行事件卷
（下稱遺產稅執行事件卷）一第235頁至第236頁正反面
】，堪認該賣渡書即為當時○○市場起造人出售攤位使用
權予攤商之契約文件。
⑶陳○化嗣於60年3月30日以買賣為原因取得系爭土地，並
於60年12月3日辦畢所有權登記（見遺產稅執行事件卷一
第111頁、第113頁土地登記謄本）
⑷依據高雄市房屋稅籍登記表所載，系爭攤位於61年11月2
日登記「○○民營市場代表人張○發」，於64年9月4日
變更為「管○忠」，於80年9月18日變更為「洪○娥」，
再於不詳時間變更為被告，為兩造所不爭執。
⑸後於64年8月23日，4907建號建物始辦理第一次保存登記
為陳○化所有。
2.是系爭建物早於58年4月30日即已興建完成，○○市場早
已開始營運，並陸續將攤位使用權出售予攤商，惟遲於64
年8月23日始就4907建號辦理保存登記為陳○化所有，產
生此段期間落差之原因，已無從考究。惟依證人陳○○枝
於另案即本院108年度雄簡字第2222號遷讓房屋事件審理
時所證：當初買A7攤位之過程，是我聽說要蓋菜市場，有
人說事務所在裡面，我們就去事務所看，他問我們要買什
麼，說要提早登記才有好位置，我問誰在賣，我要跟老闆
買，他說我就是老闆張○發，我問攤位多少錢，他說角落
比較貴10萬元，不是角落的9萬元，角落的都已經訂完了
，他說你現在比較早來，我幫你訂角落第二塊給你，我就
定角落第二塊9萬元。他就拿一張圖給我看，我說我不識
字，也不會看圖，他說改天我蓋出桌子的形狀你再來，我
改天再去時，菜市場桌子形狀已經蓋好，他說我的事務所
在這裡，你都來這裡找我，他就帶我們去看。張○發有跟
○○市場的攤販說有權利永久使用攤位跟土地，不然我怎
麼可能跟他買那麼高的價錢，9萬元當時可以買二棟房子
，他說永久子子孫孫都可以使用，可以自由買賣；○○市
場會請人打掃及收垃圾，所以會跟每個攤販收清潔費，一
開始都是張○發出來收，最後是陳○化出來收，我問張○
發為何沒有出來收，陳○化說張○發叫他出來收的，後來
都看到陳○化出來收，○○市場做生意的每個人陳○化都
認識等語（見本院卷二第110頁至第115頁），可知依證
人陳○○枝所證，早在○○市場正式興建完畢前，張○發
即以「事務所」之形式，辦理攤位登記買賣事宜，而○○
市場營運後，向攤販收取清潔費之事，亦分別曾由張○發
及陳○化出面辦理。
3.此與陳○化之子陳○財於行政執行署調查時陳稱：當初父
親有與各攤位約定有永久使用權，市場有成立委員會，沒
有收租金，只有管理處酌收清潔費等語（見遺產稅執行事
件卷一第173頁）；陳○化之子陳○元亦陳稱：3、40年
前每個攤位收取使用費每月數百元，都交給我處理，另有
清潔費（包括固定、臨時攤位）是每天收的，都由我管理
，後來使用費、清潔費就依父親的意思轉由弟弟管理；父
親生存時市場管委會就已經成立，收取費用就交由市場管
委會處理等語（見遺產稅執行事件卷一第181頁至第182
頁）。足徵，○○市場早已存有市場管委會性質之管理單
位，且陳○化亦屬市場管理人，並允諾攤販有永久使用權
，則縱陳○化非當時出名之市場代表人，仍由其本人或交
由其兒子管理負責收取清潔費。再依被告所提出之○○市
場文件，申請人欄位記載「陳○化○○○區○○里○○街
○○號）原張○發（六合一路182號）」等語（見雄小卷第
167頁），而似有代表人變更之情形（該文件雖未登載申
請事項，然依上開登載方式應可認代表人有變更之情形）
，堪認陳○化僅係委託張○發，以○○市場代表人之身份
，擔任○○市場之起造人，負責新建申請建築、使用執照
，及後續出售攤位事宜，實際建物之權利義務歸屬，仍屬
陳○化所有。否則依前述賣渡證書所載，由張○發向攤位
買受者收取價金，陳○化又不得再向攤商收取租金之情況
下，則陳○化何需在60年間購買系爭土地成為市場佔地之
所有權人，何需於64年間將4907號建物登記為其所有？蓋
果真如此，陳○化取得系爭土地及4907號建物，實無任何
利益可圖。基此，應可推認，○○市場之實際起造人為陳
○化之事實。
4.參以賣渡證書或攤位之稅籍登記書中，張○發從未以其本
人之名義締約或登載，而均冠上「○○市場代表人」之頭
銜，益徵其係以代表人之名義為之。然「○○市場」僅係
市場名稱，並不具備法人格，當無從為權利歸屬之主體，
是綜合前開事證，堪認陳○化方為21040號建物之起造人
，即事實上處分權人，攤位使用者均係自陳○化或再輾轉
受讓攤位使用權。
（四）原告僅為21040號建物之事實上處分權人，被告係輾轉自
陳○化處受讓攤位使用權人。
1.按未辦理保存登記房屋之買受人，固取得該違章建築之事
實上處分權，然該事實上處分權究與物權性質不同，自無
同法第767條第1項物上請求權規定適用，亦無類推適用
餘地（最高法院103年度台上字第2241號裁判要旨參照）
。又按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，
固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對
性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知
悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，
俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力
（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產
為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有
該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所
明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知
悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之
效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存
在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民
法第425條第1項規定：「出租人於『租賃物交付後，承
租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，
對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租
人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349
號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意
見書及最高法院48年台上字第1065號裁判意旨自明（參照
最高法院97年度台上字第1729號裁判要旨）。特定當事人
間以不動產為標的所訂立之債權契約內容，係為使之長期
占有使用該不動產，復為繼受該不動產者所知悉時，為維
持法律秩序之安定性，該債權契約應對繼受者仍繼續存在
。
2.被告占有系爭攤位，係經陳○化或其受讓人讓與交付其占
有使用系爭攤位，業經本院認定如前，是以被告使用系爭
攤位，係由對系爭攤位之權利人所授與使用權或經授權者
再予以同意使用所致。依前引賣渡證書第2條記載：「乙
方向甲方買受該攤位以後，甲方不得再向乙方請求土地價
款及租金，永久由乙方使用權」等語，可知係陳○化以系
爭土地及系爭21204建號事實上處分權人之地位，允諾買
受攤位者得使用系爭攤位（包含坐落基地）。陳○化既為
21204建物之事實上處分權人，將客觀上非不得作為交易
標的、位於21040建物上之攤位占有使用權作為交易標的
，讓與他人，或再輾轉讓與被告，自屬合法。
3.參以系爭建物由行政執行署查封拍賣之際，拍賣公告上已
載明：編號1、2建物現況是○○市場，查封時有攤販占
有使用中。據義務人陳○財以及○○市場管理委員會主委
邱○明到場陳述，○○市場的攤位是由原地主陳○化所建
造，陳○化將攤位使用權賣給攤販使用，但未將所有權一
併移轉給攤販。由於攤販是在查封前即占有使用且非無權
占有，本案拍定後不點交。…21204建號之建物未辦建物
所有權第一次登記，不能辦理權利移轉證明書辦理所有權
登記，請投標人注意等語，有拍賣公告存卷可考，原告復
不爭執被告確實有向他人購得系爭攤位使用權等情（見本
院卷一第540頁），足徵原告早已知悉21204建號為未辦
保存登記之建物，其起造人陳○化已將21204建號建物規
劃為攤位，復將攤位使用權出售予各攤商。且依稅籍登記
所載，自64年9月4日即登記予訴外人管○忠再輾轉登記
為被告，並由被告占有使用迄今，足認陳○化與被告間關
於系爭攤位之約定使用關係，對原告而言，已具有相當公
示性。原告買受系爭建物及土地時，原所有權暨事實上處
分權人陳○化既已將其中之系爭攤位輾轉讓與被告占有使
用，且為原告所明知，其仍願意購買系爭建物，縱未經以
登記為公示方法，因已具備使原告知悉該狀態之公示作用
，依上揭論述，自應與不動產以登記為公示方法之效果等
量齊觀，而有債權物權化法理之適用。
4.又債權物權化之法理，既係基於維持法律秩序之安定性所
生，並認該債權契約應對繼受者仍繼續存在，則受讓者即
無由恣意行使契約終止之權利，否則前開維持法秩序安定
之目的，即無從達成。是原告主張縱認被告有永久使用權
，於原告拍定時業已消滅，或原告得隨時終止云云，即不
可採。是原告在已知悉被告與陳○化間存有得以合法占有
系爭攤位之法律關係情形下，應繼受該法律關係，被告自
得本於與陳○化之法律關係或其他法律行為所成立之占有
連鎖，繼續占有使用系爭攤位，並據以對抗原告，被告即
非無權占有。
五、綜上所述，原告僅為系爭21204建號建物之事實上處分權人
，即無從依民法第767條第1項之規定，請求被告遷讓返還
系爭攤位，又其依土地所有人之地位依民法第767條第1項
之規定及依民法第184條第1項之規定，惟被告係有權占有
使用系爭攤位，並非無權占有，亦無不法侵害原告之所有權
，是原告併依民法第179條之規定請求被告給付相當於租金
之不當得利，均屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，原告其餘主張及攻擊防禦方法，於判決
結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年11月26日
高雄簡易庭法官鄭珮玟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時
表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判
決送達後20日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕
本）。
中華民國109年11月26日
書記官王芷鈴