裁判字號：臺灣臺中地方法院104年訴字第400號民事判決
裁判日期：民國105年02月19日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺中地方法院民事判決104年度訴字第400號原告 林清耀 訴訟代理人 何崇民 律師複代理人 蔡浩適 律師被告臺中市政府地政局法定代理人 張治祥 訴訟代理人 羅宗賢 律師
黃雅琴 律師 鄭詩叡 上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國105年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時原聲明：「⒈先位聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）2587萬6771元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉備位聲明：確認原告就坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○號、面積0.0046公頃；同段2359-4地號、面積0.0057公頃；同段2359-5地號、面積
0.0132公頃；同段2360地號、面積0.1257公頃；同段2361地號、面積0.1808公頃五筆耕地，對被告依耕地三七五減租條例所訂耕地租約之租賃關係存在。」等語，嗣於本院審理中，更正聲明為：「⒈確認原告就坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○號、面積0.0046公頃；同段2359-4地號、面積0.0057公頃；同段2359-5地號、面積0.0132公頃；同段2360地號、面積0.1257公頃；同段2361地號、面積0.1808公頃五筆耕地，對被告依耕地三七五減租條例所訂耕地租約之租賃關係存在。⒉被告應給付原告2587萬6771元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」等語。核原告上開更正訴之聲明並未變更訴訟標的，僅在補充聲明使之完足明確，於法並無不合，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告就坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○號、面積0.0046公
頃；2359-4地號、面積0.0057公頃；2359-5地號、面積0.0132公頃；2360地號、面積0.1257公頃；2361地號、面積0.1808公頃五筆市有土地（下稱系爭耕地），與被告簽定「臺中市市有耕地租賃契約」，兩造並於民國（下同）101年12月25日針對將屆滿之租賃契約，再簽定租約，將租賃期間延續至107年12月31日，此有臺中市市有耕地租賃契約書（101中市耕租北屯字第83號）乙份足稽（即原證1）。然而，被告竟於103年6月24日以中市地權二字第1030025917號函（即被證5），略以「本案原訂耕地三七五耕地租約部分，查因台端於91年至99年間不自任耕作，自不自任耕作起租約向後失其效力，租賃關係因而消滅；101年續訂之租約，依法應視為新訂租約，又承租土地已依法編定為非耕地且本府財政局另有公有地開發利用計畫，是依據『臺中市市有耕地租賃契約書』約定暨臺中市市有耕地及養殖用地放租辦法之規定終止租約收回土地」為由，函知原告終止兩造間之耕地租賃契約，原告不服，遂依法提起耕地租佃爭議調解，惟因兩造間無法達成共識，故調解不成立，並依法轉為本件訴訟。
㈡然查，原告雖曾於系爭耕地上建有鐵皮屋，惟該鐵皮屋乃作
為堆放農具、肥料、農作物或臨時休憩之用，並未作為任何居住使用，此有照片乙張（即原證2）為證。因此，原告於系爭耕地上固有建築鐵皮屋，然係以耕作為目的或為便利耕作之用，並無耕地三七五減租條例第16條「不自任耕作」之情形，被告主張原告不自任耕作，並據此主張兩造間之耕地租約無效，實屬無據，此有最高法院96年度台上字第2595號判決要旨可資參照。承上，若被告否認103年7月14日以中市地權二字第1030029546號函，係依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款為終止之意思表示，則原告並無不自任耕作之情形，已如前述，且本件租約亦無17條第1項第1款至第4款之終止事由，則兩造間就系爭耕地自仍應依耕地三七五減租條例所訂耕地租約存有租賃關係。
㈢退言之，如認系爭耕地依法變更為非耕地使用，而被告終止
租約，自應依上開耕地三七五減租條例第17條第2項規定給予原告補償。至於補償金額計算如下：臺中市○○區○○段○○○○○○○號土地面積為503㎡，原告承租面積為46㎡；同段2359-4地號土地面積191㎡，原告承租面積為57㎡；同段2359-5地號土地，由原告承租全部，面積為132㎡；同段2360地號土地，由原告承租全部，面積為1257㎡；同段2361地號土地，亦由原告承租全部，面積為1808㎡，上開五筆耕地之公告現值均為每平方公尺3萬4500元，故補償金為2587萬6771元【計算式：{(34500×503－增值稅0000000元)×1/3×46/503}＋{(34500×191－增值稅0000000元)×1/3×57/191}＋{(34500×132㎡－增值稅0000000元)×1/3}＋{(34500×1257－增值稅00000000元)×1/3}＋{(34500×1808－增值稅00000000元)×1/3}＝360,706元＋446,961元＋1,035,069元＋9,856,677元＋14,177,304元＝25,876,771元。】。
並聲明：⒈確認原告就坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○號、面積0.0046公頃；同段2359-4地號、面積0.0057公頃；同段2359-5地號、面積0.0132公頃；同段2360地號、面積0.1257公頃；同段2361地號、面積0.1808公頃五筆耕地，對被告依耕地三七五減租條例所訂耕地租約之租賃關係存在。⒉被告應給付原告2587萬6771元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、對被告抗辯之陳述：㈠依被告所提供諸如Google地圖、照片、勘查表等僅能證明系
爭耕地上有房舍存在，且此為原告所不爭執，而原告所爭執者在於該房舍是否為農舍使用，由被告所提供之文書資料皆無法證明房舍之存在即為有不自任耕作之情形，縱使系爭耕地上有圍籬存在，其亦係供作防止附近野狗前來攪亂晒穀場上之稻穀，而縱使有申請用電，也僅是作為噴洒農藥及供農機具使用，其用途皆屬供農作使用。至於被告雖另辯稱依據勘查表（即被證2-4）上記載建物用途為「住宅」字樣，惟依據另案（即鈞院104年度訴字第412號案件）所傳證人洪國順之證述，可知只要現場有建築物，勘測人員並不會去辨別實際使用情形，而逕自登記「住宅」，因此自難僅以勘測表上有「住宅」之註記即稱系爭房舍係供伊住宅使用自明。
㈡原告原靠種植稻米為生，於收割後，必須先使用打穀機將稻
殼打下，於曝曬乾燥後，預備儲存前，尚須經過碾米機、風鼓機碾米篩選，而原告為存放上開農機用具，遂搭建系爭房舍作為農舍之用，原告並未居住於此，此亦有證人 江水旺 於鈞院104年5月19日言詞辯論期日所為之證述可佐。又因原告係靠種植稻米為生，已如前述，故於農舍前之水泥地原係供曬穀之用。而水泥地上之劃有停車格線，係因水泥地鄰近地區活動中心，而該活動中心停車不易，社區發展協會又需利用該活動中心開會，故於開會時有停車之需求，遂由前里長出面協調，僅在開會時才提供停車，又為避免停車失序，才劃上停車格線，所以水泥地主要係供曬穀場之用，此有前里長即證人江水旺到庭證述可證。再者，本件係因水泥地鄰近地區活動中心，且僅在開會時才提供停車，而為避免停車失序，才劃上停車格線，又停用次數無幾，已如前述，是水泥地主要仍係供曬穀場之用，並未變更用途。若僅因上情即認原告就系爭耕地已變更用途，恐有失事理之平，且與經驗、論理法則相違。又查，系爭耕地上水泥地原本係供作曬穀場之用，雖嗣後因土地重劃缺乏灌溉水源而無法種植稻米，然原告有挖除部分水泥地來種植樹木，此有照片（即原證5）為憑，是原告就系爭耕地並未廢耕，而係因不可抗力之因素導致無法繼續種植稻米後，轉換為種植不需大量水源之樹木，因此系爭耕地仍不失為係供農作之用。
㈢復言之，依據誠信原則亦應認為兩造間於101年所簽訂之耕地租約係原耕地三七五租約之延續：
⒈查兩造間最晚自78年間即成立耕地三七五租約，並每六年
換約一次，原告於系爭耕地上之活動，被告當知之甚詳，此由被告所提出之文書資料可知，而系爭房舍至遲於94年即存在，而被告明知系爭房舍存在，仍分別於96年及101年同意以原條件換約，原告亦按租約內容定期繳付租金，顯見兩造於96年及101年簽訂租約時係以延續原租約條件即兩造間有訂立耕地三七五租約之意思存在。
⒉因兩造間本來就一直存有訂立耕地三七五租約之意思，所
以被告原本就編列預算欲補償原告，僅因審計人員認有疑義才拒絕給付補償費，惟基於行政一體，豈容被告以上級單位不允許之一句話就否認兩造間一直存在訂立耕地三七五租約之合意，尤其是101年間換約前，被告是以原告拆除系爭房舍才同意換約為前提，嗣原告亦配合被告之要求拆除系爭房舍，才造成今日審理過程中無法勘驗現場而致舉證上有困難。故被告行使權利實有權利濫用且有違背誠信原則之處。故應認兩造間於101年間所簽訂之耕地租約係原租約之延續，兩造間仍存有耕地三七五租約之合意。
⒊依上開說明，足見原告於系爭耕地上並無不自認耕作之情，則兩造間簽定之耕地三七五租約應仍為有效。
㈣原告無不自任耕作之情，已如前述，則兩造間另於101年間
就系爭耕地所簽訂之耕地租約，自仍應適用耕地三七五減租條例。若鈞院認上開租約已無耕地三七五減租條例之適用，則被告主張依前揭101年耕地租賃契約第15條第5、6款規定終止兩造於101年就系爭土地所簽訂之耕地租約為無理由，蓋該耕地租賃契約第15條第5、6款規定，係指承租人擅將租賃物全部或一部轉讓或轉租他人或提供他人使用者，承租人違反法令規定或租賃契約約定者，得終止租約。惟系爭耕地由原告自任耕作，且主要仍係供農用，並未為全部或一部轉讓或轉租他人或提供他人使用，已如前述，亦無違反法令規定或租賃契約之情，被告自不得據以終止該耕地租賃契約。又依該耕地租賃契約第15條第8、9款及臺中市市有耕地及養殖用地放租辦法第20條第1項第8、9款皆規定，放租土地經依法編定或變更編定為非耕地或養殖用地使用者，因政府計畫供公共使用或開發利用或其他依法收回使用者，得終止租約。然系爭耕地既已依法編定為非耕地使用，若鈞院認上開耕地租賃契約無耕地三七五減租條例之適用，則被告按臺中市市有耕地及養殖用地放租辦法第20條第1項第8、9款規定終止租約，即應按臺中市市有耕地及養殖用地放租辦法第20條第3項規定給付補償金予原告，此為文義解釋所必然。至於，補償金計算之補償數額：
⒈市有耕地、養殖用地之放租，其租佃之相關事項，依農業
發展條例規定辦理。但於中華民國89年1月28日前已承租者，依耕地三七五減租條例規定辦理，非屬耕地三七五減租條例之施行區域，依土地法及其他有關法律規定辦理。
，臺中市市有耕地及養殖用地放租辦法第10條第1項定有明文。
⒉被告既係依臺中市市有耕地及養殖用地放租辦法第20條第
1項第8、9款規定終止租約，即應按臺中市市有耕地及養殖用地放租辦法第20條第3項給付補償金予原告，則因臺中市市有耕地及養殖用地放租辦法中並未訂立補償金之發放標準，故按臺中市市有耕地及養殖用地放租辦法第10條規定，即應按耕地三七五減租條例之規定處理。
⒊另參照內政部內授中辦地字第1000042956號函釋「公有出
租耕地租約因承租人未自任耕作，而出租機關仍准予續訂租約…其租約存續者，應依平均地權條例第11條規定辦理。」之意旨，足見補償辦法亦可參照平均地權條例之規定，縱認本件不適用平均地權條例第11條規定，惟按上開函釋之精神，亦應按平均地權條例第77條第1項、第3項「耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予補償；公有出租耕地終止租約時，應依照第一項規定補位耕地承租人。」之規定發放補償金，核其規定，內容與耕地三七五減租條例第17條第2項第3款相當。⒋準此，本件補償金計算之補償數額即應按耕地三七五減租
條例有關終止租約發放補償金之條文，即耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定計算之，計算後補償金額如訴之聲明所載。
㈤末查，被告終止租約係以103年6月24日中市地權二字第1030
025917號函通知原告，其函文內容除以不自任耕作為由終止租約外，尚以系爭耕地因已編定為非耕地而終止租約收回土地，顯見其事由，業已符合耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定之「經依法編定或變更為非耕地使用時」之終止事由。依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款規定，依同條例第17條第1項第5款規定終止租約時，出租人應給予承租人補償，而按同條例第17條第2項第3款規定之計算標準為「終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」，是原告自得據以計算補償金額。
三、被告則以：㈠本件原告有不自任耕作之情形，故兩造於89年12月24日所簽
訂之耕地三七五租約即因原告有不自任耕作而無效；又縱兩造另於96年1月4日、101年12月25日另行簽訂耕地租約，亦不能使業已無效之原租約回復其效力，足認兩造於101年所簽訂之耕地租約亦當屬無效，縱或有效，亦不應適用耕地三七五減租條例。蓋：
⒈依西元2009年9月之Google街景圖及94年之空照圖可看出
系爭2360地號等土地上有搭建鐵皮屋及鋪設水泥地且畫設停車位（見被證1）。
⒉另依臺中市政府中正地政事務所之土地現況勘查表所示：
①96年3月2日之勘查表記載系爭2359地號土地現場作停車
場使用，照片一更顯示現場所搭建房舍是供作資源回收站使用。（見被證2-1）②97年6月23日之勘查表有記載系爭2359、2359-3地號土
地上有房舍。（見被證2-2）③98年6月23日之勘查表有記載系爭2359、2359-3地號土
地上有房舍。（見被證2-3）④98年12月17日之土地現況勘查表更有臺中市中正地政事
務所勘測繪製之建物測量圖對照地籍圖（見被證2-4），其中紅色虛線為建物及水泥地範圍，其占用系爭2359-3地號土地為190㎡，另占用系爭2359-4地號土地之面積為141㎡、109㎡，故可證明系爭耕地有非自任耕作之情事。
⒊另從87年空照圖可看出系爭耕地上並無建物（見被證3-1
），91年之空照圖於系爭2359、2359-3、2360地號土地上即有搭設建物（見被證3-2），至94年之空照圖更可清楚看出系爭2359、2359-3、2360地號土地上之建物，且於系爭2359-3、2360地號土地上有畫設停車格，即可知悉系爭耕地已有非自任耕作之情形。
⒋臺中市北屯區公所於99年5月13日查報系爭耕地內有違章
建物（包括鐵絲網、圍籬）坐落於系爭2360、2359-3、2359-4、2359地號土地上。（見被證4）⒌又原告自承系爭耕地上所鋪設之水泥地是供作附近居民臨
時停車使用，且證人江水旺亦到庭證稱：「鐵皮屋前面的柏油路有劃停車格，因為當時我跟林清耀借用，活動中心在後面，原來是曬穀場，借用時間我忘記了，大概是十多年前借用的，我借來停車，該處走到活動中心只要約百公尺。」等語，足證原告原先耕作之土地，至少已有部分變更用途而充作停車場使用，而依最高法院56年台上字第1520號民事判例意旨，原告既將系爭耕地出借給江水旺充作停車場使用，並於系爭耕地上搭建房舍非供農耕使用。因此，可認雙方於89年12月24日所簽訂之耕地租約已歸於無效。縱嗣後兩造再於96年1月4日、101年12月25日簽訂耕地租約，惟依農業發展條例第20條第1項之規定，該農業用地租賃契約亦不再適用耕地三七五減租條例之規定。⒍退而言之，若89年12月24日所簽訂之耕地租約仍屬有效，
並由兩造另於96年1月4日簽訂耕地租約，惟原告於系爭耕地上搭建房舍非供農耕使用，又鋪設水泥地供作停車使用，已有不自任耕作之情形，則96年1月4日所簽訂之耕地租約，亦因此而屬無效，故兩造間再於101年12月25日簽訂耕地租約，依農業發展條例第20條第1項之規定，亦不再適用耕地三七五減租條例之規定。
⒎再言之，兩造於89年12月24日所簽訂之耕地租約，既因原
告有不自任耕作而無效，依最高法院96年度台上字第2431號民事裁判意旨，縱兩造另於96年1月4日、101年12月25日另行簽訂耕地租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力，故可認兩造於101年簽訂之耕地租約亦屬無效，即或有效，亦不適用耕地三七五減租條例之規定。
㈡被告主張兩造於89年12月4日（或96年1月4日）所簽訂之耕
地租約已因原告不自任耕作而無效，其繼之於96年1月4日、101年12月25日所簽訂之耕地租約亦無從使已無效之原訂租約回復其效力。是依農業發展條例第20條第1項之規定，不論兩造於96年1月4日、101年12月25日所簽訂之耕地租約，均已不再適用耕地三七五減租條例之規定。又依兩造於101年12月25日所簽訂之耕地租約第15條第5、6、8、9款約定（註：臺中市市有耕地及養殖用地放租辦法第20條第1項第5、
6、8、9款也有相同規定），原告將系爭耕地提供給他人充作停車場之用，已有耕地三七五減租條例第16條第1項所定不自任耕作之情形，故已該當於兩造於101年12月25日所簽訂之耕地租約第15條第5、6款及臺中市市有耕地及養殖用地放租辦法第20條第1項第5、6款規定之情事。另依原告所提出之臺中市政府都市計畫土地使用分區證明書（即原證3）可知系爭耕地已編訂為非耕地，或供公共使用，而該當兩造於101年12月25日所簽訂之耕地租約第15條第8、9款及臺中市市有耕地及養殖用地放租辦法第20條第1項第8、9款之情事，故被告於103年6月24日函（即被證5）知原告以上開規定為由表示終止耕地租約，即屬有據。且兩造於101年12月25日所簽訂之耕地租約既已不適用耕地三七五減租條例之規定，是原告請求被告應給付補償金，即屬無據。又依兩造於101年12月25日所簽訂之耕地租約第16條前段約定，耕地租約終止後，原告不得向被告請求任何補償金。從而，原告請求被告給付補償金，即屬無理。原告另主張其所承租耕作之土地公告現值為每平方公尺3萬4500元，但無土地謄本資料可證，是原告所主張之公告現值仍待證明。且原告所自行列計之土地增值稅數額亦無憑據，故其所計算之補償金數額，容難採信。
㈢再者，本件系爭耕地並非屬農業發展條例第3條第11款所稱
之「耕地」，是原告另依平均地權條例第77條規定作為依據計算請求被告給付補償費，即屬無據。且本件被告並無主張依平均地權條例76條第1項所定「出租人為收回『自行建築』或『出售作為建築使用』時，得終止租約。」之情形，另被告亦從未表示依平均地權條例第76條第1項規定終止租約，是以原告逕自依平均地權條例第77條規定請求被告給付補償費，於法不合，此有臺灣高等法院95年度重上字第635號民事判決可參。另系爭耕地因原告至遲於91年間即有不自任耕作之情形而使原耕地租約無效，是其後雙方雖有另定租賃契約，亦僅是民法上之租賃關係而已，而非屬耕地三七五減租條例所稱之耕地租約，且按平均地權條例施行細則第8條規定：「依本條例第11條、第63條及第77條規定得受領補償地價之耕地承租人，指承租耕地實際自任耕作之自然人或合作農場。」等語，本件原告已有不自任耕作之情形，故原告亦無從依平均地權條例第77條規定請求被告給付補償金。又依農業發展條例第3條第11款規定之「耕地」，係指區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。再依原告所提出之土地使用分區證明書（即原證3）可知系爭2359、2359-3、2359-4、2359-7地號土地均非屬耕地，即非屬平均地權條例第11條所稱之耕地，且被告亦未非依法徵收或照價收買或是依法撥用系爭2359、2359-3、2359-4、2359-7地號土地，自無平均地權條例第11條所規定應予補償之情事。原告另引內政部100年5月12日內授中辦地字第1000042956號函係指續訂租約時間係於89年1月4日農業發展條例修正施行「前」，且「奉准撥用」時租約仍存續者而言，查本件原告於89年11月間訂定耕地租約後，因其於系爭耕地上搭建房舍而有不自任耕作之情形，致系爭耕地上之耕地租約無效，雖嗣於96年1月17日被告與原告就原租賃土地再行訂定租約，惟依農業發展條例第20條規定，已不適用耕地三七五減租條例之規定，且係於農業發展條例在89年1月4日修正施行之「後」所訂立，自無適用前開內政部100年5月12日內授中辦地字第1000042956號函示之情形。質言之，本件並無平均地權條例第11條、第77條之適用。
㈣末查，被告依臺中市政府地政局103年6月24日中市地權二字
第1030025917號函（即被證5）向原告表示其所承租之耕地有不自任耕作之情形，其原訂耕地租賃契約已歸於無效，兩造於嗣後所簽訂之耕地租賃契約應視為新訂立租賃契約，而不適用耕地三七五減租條例，另依臺中市市有耕地及養殖用地放租辦法第20條第1項第8、9款之規定主張終止101年12月25日所簽訂之耕地租賃契約。故被告從未向原告表示依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定終止耕地租約，則不論兩造於101年所簽訂之耕地租約是否適用耕地三七五減租條例，依最高法院91年度台上字第2628號民事裁判意旨，原告仍無權依耕地三七五減租條例第17條第2項之規定向被告請求補償金。綜上所述，原告起訴請求均屬無理。並聲明：駁回原告之訴。
四、本件兩造間不爭執之事項：㈠兩造於101年12月25日就臺中市○○區○○段2359-7內（登
記面積：0.0390公頃、租用面積：0.003826公頃）、同段2359-4內（登記面積：0.0191公頃、租用面積：0.001874公頃）、同段2359-5（登記面積：0.0132公頃、租用面積：0.0132公頃）、同段2360（登記面積：0.1257公頃、租用面積：
0.1257公頃）、同段2361（登記面積：0.1808公頃、租用面積：0.1808公頃）地號土地（下稱：系爭耕地）簽訂租賃契約，正產物種類為稻谷、租賃期間自102年1月1日起至107年12月31日止。
㈡臺中市○○區○○段2359、2359-3、2359-4、2360、2359-7
地號土地上有搭建地上物（現已拆除），其中2360、2359-3地號土地上並劃有停車格。
㈢被告於103年6月24日以中市地權二字第1030025917號函通知
原告因其曾於民國91年至99年間不自任耕作，原訂耕地三七五租賃契約無效，收回放租土地。
㈣兩造於103年8月13日在臺中市北屯區公所就第一項耕地租佃爭議進行調解而不成立。
㈤系爭耕地自民國78年起由原告承租，並適用三七五減租條例，期間陸續於84年、89年12月4日簽訂三七五租約。
五、本件兩造間爭執之所在厥為：㈠被告主張原告於91年至99年間就系爭耕地有不自任耕作之情
，是否有理？如有理，則兩造於89年間就所簽訂之89年間耕地租約是否無效？如非無效，則繼之於96年所簽訂之耕地租約是否無效？如非無效，繼之101年所簽訂之耕地租約是否無效？㈡若兩造於89年（或96年）間就系爭耕地所簽訂之耕地租約已
因被告有不自任耕作之情形而無效。而兩造另於101年就系爭耕地所簽訂之耕地租約，是否依農業發展條例第20條第1項之規定，而不適用耕地三七五減租條例之規定？如是，則被告主張依耕地租約第15條第5、6、8、9款暨臺中市市有耕地及養殖用地放租辦法第20條第1項第8、9款之規定，而終止兩造於101年就系爭耕地所簽訂之耕地租約，是否有理？如有理由，則原告能否依臺中市市有耕地及養殖用地放租辦法第20條第3項向被告請求給付補償金？如得請求補償金，則其所計算之補償數額為何？㈢承上，若兩造於101年就系爭耕地所簽訂之耕地租約仍應適
用耕地三七五減租條例之規定，則被告是否曾向原告表示依耕地三七五減租條例第17條第1項之規定終止租約？原告依耕地三七五減租條例第17條第2項之規定請求被告給付補償金，其計算之補償數額是否有理？
六、本院得心證之理由：㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1、2項分別定有明文。又耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。另耕第三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。最高法院70年台上字第4637號及同院80年台再第15號判例要旨可資參照。
㈡查原告就坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○號、面積0.0046
公頃；2359-4地號、面積0.0057公頃；2359-5地號、面積0.0132公頃；2360地號、面積0.1257公頃；2361地號、面積0.1808公頃五筆市有土地與被告於101年12月25日簽定「臺中市市有耕地租賃契約書」，並將租賃期間延續至107年12月31日等情，此有臺中市市有耕地租賃契約書（101中市耕租北屯字第83號）乙份在卷足稽，且原告陳稱最晚自78年間即已成立耕地三七五租約，並每六年換約一次等語，核與被告所陳兩造曾於89年12月4日（或96年1月4日）換約等語，渠等所述情節大致相符，足徵兩造間系爭耕地之租賃關係確有耕第三七五減租條例之適用。其次，依卷附①西元2009年9月之Google街景圖，以及94年之空照圖皆可觀察原告所承租之系爭2360地號等土地上有搭建鐵皮屋及鋪設水泥地並畫設停車位。並對照參酌87年空照圖於系爭耕地上並無建物，但於91年空照圖在2359、2359-3、2360地號土地上即有搭設建物，及至94年空照圖更可清楚看出2359、2359-3、2360地號土地上之建物，並於2359-3、2360地號土地上有畫設停車格等情，顯見於系爭耕地上有非自任耕作之情形。②再依臺中市政府中正地政事務所之土地現況勘查表所示：⑴96年3月2日勘查表辦理情形欄內記載「2359地號現場作停車場使用」等語，⑵97年6月23日勘查表辦理情形欄內有記載「2359、2359-3有房舍。」等語，⑶98年6月23日勘查表辦理情形欄內有記載「2359、2359-3有房舍。」等語，⑷98年12月17日土地現況勘查表更有臺中市中正地政事務所勘測繪製之建物測量圖及對照地籍圖，其中紅色虛線為建物及水泥地範圍，其占用2359-3地號土地面積為190㎡，另占用2359-4地號土地面積為141㎡、109㎡。⑸99年5月13日臺中市北屯區公所違章建築查報單記載有違章建物（包括鐵絲網、圍籬）坐落於2360、2359-3、2359-4、2359地號土地上等情，益見於系爭耕地上確有非自任耕作之情事。再者，原告自承系爭耕地上所鋪設之水泥地是供作附近居民臨時停車使用等語，核與證人江水旺到庭證述「…鐵皮屋前面的柏油路有劃停車格，因為當時我跟林清耀借用，活動中心在後面，原來是曬穀場，借用時間我忘記了，大概是十多年前借用的，我借來停車，該處走到活動中心只要約百公尺。」等語相符（見本院卷第107頁），足徵原告所承租之系爭耕地已有部分變更用途而充作停車場使用等情屬實，按諸前揭規定及判例意旨，原告於系爭耕地上確有不自任耕作之情事，則依法其原訂租約無效應可認定。至於原告另主張該房舍供農作使用，圍籬作為防止附近野狗入侵，水泥地係供晒穀之用，停車僅暫時性且為免停車失序而繪製停車格云云，皆屬行為動機，且就供農作使用之事實，未能舉證證明之，是原告此部分主張，尚乏憑據，自難採信。
㈢次按本條例中華民國89年1月4日修正施行後所訂立之農業用
地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。農業發展條例第20條第1項定有明文。又契約有無效事由，而當事人未於原訂契約有效期間內為主張，仍繼續依約履行，於期滿後又續訂新約，且該無效事由已然排除者，該新（續）訂契約即難謂為無效。至此項續訂契約之合意，並不以當事人明示之意思表示為限，其有默示意思表示者，亦無礙於續訂契約之有效成立。最高法院91年度台上字第1514號判決要旨參考。
㈣查本件原告於其所承租之系爭耕地上確有不自任耕作之情事
，已如前述，且由被告所提出之相關書證（即被證1至被證5）所示，被告於96年3月2日應已知原告有上開所述致系爭耕地無效之事由，而被告復與原告就系爭耕地於101年12月25日簽定「臺中市市有耕地租賃契約書」，並將租賃期間延續至107年12月31日等情，此有臺中市市有耕地租賃契約書（101中市耕租北屯字第83號）乙份在卷足稽，另參酌另一承租人 吳蘭英 於本件在臺中市北屯區公所耕地租佃委員會調解時所陳述：「當初民國101年時，市府地政局地權科承辦人蕭小姐曾親自到現場勘察，表示我們須拆除地上物，否則將無法續訂租約且屆期終止租約時將拿不到補償金，基於這二個理由，我們應配合地權科拆除，對我們比較有利。當時我們在考慮一段時間後，決定拆除地上物並與市府新定租約，租約到民國107年止。」等語（見本院卷第32頁反面）。綜上，兩造就系爭耕地於101年12月25日所簽定之「臺中市市有耕地租賃契約書」，按諸農業發展條例第20條第1項規定，該耕地租賃關係應無耕地三七五減租條例之適用，而應適用土地法、民法及其他有關法律之規定。其次，兩造於101年12月25日所簽訂之「臺中市市有耕地租賃契約書」第15條第5、6、8、9款分別約定「5、承租人擅將租賃物全部或一部轉讓或轉租他人或提供他人使用。」、「6、承租人違反法令規定或租賃契約約定。」、「8、放租土地經依法編定或變更編定為非耕地或養殖用地使用。」、「9、因政府計畫供公共使用或開發利用或其他依法收回使用。」等語，核與臺中市市有耕地及養殖用地放租辦法第20條第1項第5、6、8、9款之規定相符，即放租機關之被告得依上開約定事由終止租約，且依兩造間系爭租約第16條前段規定承租人不得向放租機關要求任何補償。是原告以被告終止兩造間系爭租約請求被告給付補償金，洵屬無據，不應准許。
㈤又臺中市市有耕地及養殖用地放租辦法第20條第3項固明定
「依第1項第8款及第9款終止租約收回時，應依規定予以補償。」等語，然依原告於104年6月17日所提出之現場照片顯示，縱或有種植樹木，然地面上仍呈現水泥地，核與耕地之要件不符，難謂其業已將前開無效原因之事由予以排除，是原告仍有違法租約之情事，原告以其租約遭終止而請求給付補償金，即屬無據。
㈥又兩造於101年12月25日所簽定之「臺中市市有耕地租賃契
約書」既不適用耕第三七五減租條例之規定，則原告依該條例第17條第2項第3款規定請求被告給付補償金，即乏憑據，不應准許。
七、綜上所述，本件原告所承租之系爭耕地，因其在系爭耕地上有不自任耕作之情形，原訂租約已依法當然無效，則原告主張1.確認原告就坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○號、面積
0.0046公頃；同段2359-4地號、面積0.0057公頃；同段2359-5地號、面積0.0132公頃；同段2360地號、面積0.1257公頃；同段2361地號、面積0.1808公頃五筆耕地，對被告依耕地三七五減租條例所訂耕地租約之租賃關係存在；2.被告應給付原告2587萬6771元補償金，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等情，皆乏憑據，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，亦與判決結果不生影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年2月19日
民事第四庭法官夏一峯上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年2月19日
書記官陳建分