裁判字號：臺灣高等法院96年抗字第745號民事裁定
裁判日期：民國96年08月02日
裁判案由：拍賣抵押物
臺灣高等法院民事裁定96年度抗字第745號抗告人辰○○
巳○○午○○相對人癸○○
庚○○偉茂建設股份有限公司上一人法定代理人卯○○○相對人家瓏建設股份有限公司法定代理人丑○○相對人丁○○
辛○○寅○○戊○○子○○己○○壬○○台灣土地開發股份有限公司(原台灣土地開發信託投資股份有限公司)上一人法定代理人未○○相對人丙○○
台北縣稅捐處新店分處上一人法定代理人甲○○相對人乙○○上列當事人間拍賣抵押物事件，抗告人對於中華民國96年4月24日臺灣臺北地方法院96年度執字第15332號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理由
一、按實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之。此於不動產執行程序準用之，強制執行法第51條第3項、第113條定有明文。另同法第99條第1項規定債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人。故不動產實施查封後，第三人未經執行法院許可，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院自得依職權或依聲請排除之，俾以貫徹強制執行之效果，確保執行債權人之權益。
二、本件抗告人在原法院以：原法院96年度執字第15332號(改分前案號85年度執字第15008號，以下簡稱系爭執行事件)拍賣抵押物強制執行事件，拍賣新店市○○段1317建號即門牌E1、E2棟1、2層全部(按係未辦保存登記建物，以下簡稱系爭建物)，抗告人自查封前之85年起即長期居住使用，為此聲請將拍賣公告上所載拍定後點交予以撤銷，改為拍定後不點交云云。
三、查，本件系爭建物前經原法院執行處於86年7月9日以86年度執全字第1571號至現場查封時，抗告人未在場，嗣原法院於同年8月6日至現場測量建物時，抗告人亦未在場，且現場為空屋，有執行筆錄(假扣押)、執行(勘測)筆錄附於本院調閱86年度執全字第1571號卷可按。另系爭建物嗣經原法院於87年10月30日再度至現場執行時，現場房屋均為空屋，復有該執行筆錄附原法院85年度執字第15008號卷㈡可考。參諸原法院於拍賣前再函請轄區分局至現場查明系爭建物之占有使用情形，亦據台北縣警察局新店分局以92年5月2日店警刑字0000000000號函覆知系爭建物無人占有使用（附本院調閱原法院85年執字第15008號卷㈢)，足證抗告人於86年7月9日查封前並未占有系爭建物至明。縱如抗告人於原法院96年4月11日履勘現場時確在現場住用，有該執行（履勘）筆錄在卷可憑，依首開規定，系爭建物仍應於拍定後點交於拍定人，則原法院於拍賣系爭建物時，依職權於拍賣公告載明拍賣條件為拍定後點交，應屬有據。抗告人聲請將拍賣公告上所載拍定後點交改為拍定後不點交，自屬無據，原法院據以駁回抗告人聲請，尚無違誤。抗告意旨雖以抗告人於78年3月15日、83年5月2日分向債務人新城實業股份有限公司（以下簡稱新城公司）買受坐落台北縣新店市○○段小粗坑小段14之21、14之81等地號（重測後為台北縣新店市○○段624、625等地號）土地上之花園新城芙蓉區編號3號（嗣後改編為御翠山水特2號）及御翠山水特1號及其土地應有部分。嗣新城公司84年發生財務困難，無力繼續興建系爭建物，乃由抗告人午○○自行出資興建系爭建物，更於85年6月7日將系爭房屋之起造人改為抗告人辰○○、巳○○名義，且抗告人自88年即繳納房屋稅，裝表供電、租用電話，故抗告人於86年7月9日查封前即占有系爭建物云云，固據提出房屋稅繳款書、裝表證明、收據等件為證。惟查：
㈠按系爭房屋原計畫蓋建二樓，而建築之程度，二樓結構業已
完成，僅門窗尚未裝設及內部裝潢尚未完成，此項尚未完全竣工之房屋，已足避風雨，可達經濟上之使用目的，即成為獨立之不動產。上訴人向被上訴人買受系爭房屋，依民法第758條規定，自須辦理所有權移轉登記手續，始能取得系爭房屋之所有權，不能以行政上變更起造人名義之方式，取後系爭房屋之所有權（最高法院70年台上字第2221號判例意旨參照）。本件系爭建物E1棟房屋係由抗告人午○○於78年3月15日向新城公司所買受，當時係購買預售屋，系爭E1棟房屋尚未興建，系爭E1棟房屋約定由新城公司負責興建。另系爭E2棟房屋部分，乃由案外人維可公司於83年5月2日向新城公司買受，於買賣當時，系爭E2棟房屋亦尚未興建，系爭E2棟房屋亦約定由新城公司負責興建，此有該買賣契約書、委託書、房屋四週擋土牆及四周興建路面舖設工程契約在卷足憑（見本院調閱原法院92年度訴字第3452號卷㈠第9頁至第33頁、第118頁、第119頁至第131頁），足見系爭建物為新城公司建造，而為所有權人。嗣系爭建物之起造人雖由新城公司改為抗告人辰○○、巳○○，固有抗告人提出使用執照在卷可參（見原法院卷），甚或系爭建物之房屋稅納稅義務人為抗告人辰○○、巳○○，惟其僅係建造行政機關管理建築之方法，並非取得所有權之法定證據，系爭建物未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人即新城公司，與起造人及納稅人名義誰屬無涉。抗告人據以指陳其為系爭建物之所有權人，並據以占用系爭建物，要屬無據，不足採信。
㈡又抗告人辰○○、巳○○曾主張系爭建物為其出資興建，並
委由抗告人午○○處理興建事宜，並與新城公司達成協議，由抗告人辰○○、巳○○出資興建，故系爭建物為抗告人辰○○、巳○○原始取得所有權，乃於92年7月15日就原法院85年度執字第15008號執行事件，提起債務人異議之訴。嗣經本院認抗告人辰○○、巳○○不能證明系爭建物為其所出資興建，即不能證明其為系爭建物之所有權人，而於94年4月20日判決駁回抗告人辰○○、巳○○債務人異議之訴，並已確定在案，此經本院調閱原法院92年度訴字第3452號、本院93年度上字第778號卷查明屬實。故抗告人再主張系爭建物為辰○○、巳○○所興建而所有云云，既與該確定判決相佐，自不足採。至抗告人嗣又主張系爭建物為午○○興建，既與抗告人辰○○、巳○○於前開訴訟主張午○○係代理抗告人辰○○、巳○○處理興建系爭建物不符，其真實性已非無疑，且抗告人午○○於該事件中曾證稱：「78年間上訴人（按係指抗告人辰○○、巳○○）中意新城公司在芙蓉區的建案，決定要購買，但因工作忙碌，所以委託我出面訂購…他們表示財力有問題，所以提出兩個解決方案，一個是以公司所蓋現有房屋折價購買，另一個方式是購買我訂購的該房屋的基地，再委託他們設計興建，但先決條件是興建資金由我們全額負擔，銀行貸款也要自行負責。後來上訴人決定採取第二種方式即購買基地委託興建，因為我是維可公司負責人，實際上由上訴人經營，所以有關房屋購買興建以維可公司的名義作投資，才由我以負責人身分與公司簽約，雙方簽約後，因為維可公司其他股東反對投資，新城公司也不是蓋的很順利，所以上訴人決定由他們獨資購買，因此，再與新城公司達成協議將起造人變更為上訴人名下」（見調閱本院93年度上字第778號卷㈠第106頁)，是抗告人午○○自始即不認系爭建物為其興建無訛，抗告人午○○嗣後推翻前揭陳證，遽謂系爭建物為其興建所有而占有云云，殊難採信。
㈢綜上，抗告人主張系爭建物為其所興建而於原法院86年7月9
日查封前即占有云云，不足採信。則抗告人於系爭建物查封後，未經執行法院允許，占用系爭建物，依首開規定，系爭建物應於拍定後點交於拍定人，則原法院於拍賣系爭建物時，依職權於拍賣公告載明拍賣條件為拍定後點交，應屬有據。原法院據以駁回抗告人聲請將拍賣條件改為不點交，尚無違誤。抗告人意旨指摘原裁定不當，請求廢棄，為無理由，應予駁回。
三、據上論結：本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中華民國96年8月2日
民事第十一庭
審判長法官鄭雅萍
法官詹文馨法官蘇芹英正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院許可外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為訴訟代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中華民國96年8月2日.書記官林初枝