裁判字號：臺灣臺中地方法院107年訴字第1031號民事判決
裁判日期：民國107年06月27日
裁判案由：返還租賃物
臺灣臺中地方法院民事判決107年度訴字第1031號原告來達國際行銷股份有限公司法定代理人 徐志澔 訴訟代理人 吳志鴻 被告社團法人中華關懷家庭扶助協會法定代理人 李永珅 當事人間返還租賃物事件，本院於中華民國107年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺中市○區○○路○○○號9樓房屋返還予原告。被告應自民國一百零七年一月二十九日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴時原聲明為：被告應自民國107年1月28日起返還原告所有門牌號碼為臺中市○區○○路○○○號9樓（下稱系爭房屋）予原告，並應恢復系爭房屋與臺中市○區○○路○○○號9樓（下稱257號9樓房屋）之牆壁隔間。被告應自107年1月29日起至返還房屋予原告之日止，按月給付新臺幣（下同）6萬元及自107年1月29日起至返還房屋之日止，按年息5%計算之利息。訴狀送達後，原告於107年6月13日言詞辯論期日，當庭變更其訴之聲明為：被告應自民國107年1月28日起返還系爭房屋予原告。被告應自107年1月29日起至返還房屋予原告之日止，按月給付6萬元（見本院卷第61頁）。核原告上開所為訴之變更，係減縮應受判決事項之聲明，符合前述法條規定，應予准許。
貳、實體事項：
一．原告方面：㈠被告與原告間原存有使用借貸契約，由原告將原告所有之系
爭房屋無償借予被告使用，嗣因被告協會理監事成員更易，原告乃改與被告於105年1月27日締結房屋交互租賃之契約（下稱系爭租約），租期至107年1月27日，內容略約定：將原告所有系爭房屋出租予被告，被告則以其所有257號9樓房屋出租予原告，並約定雙方出租租賃物應按月給付他方3萬元，應收之租金由他方應收之租金相互抵銷，不另收取租金（參系爭租約第3條約定）。惟實際上系爭房屋及257號9樓房屋均由被告使用，被告提供予原告使用之房屋為門牌號碼臺中市○區○○路○○○號7樓（下稱255號7樓房屋）。㈡嗣因被告與原告之法定代理人間多有訴訟，故原告擬於租期
屆滿時即不再續約。於106年12月1日以存證信函通知無續租意願，請被告於契約期滿之日完成遷出，未蒙被告置理。原告復於同年月29日以存證信函通知被告，請求被告遵期返還，被告仍未予回覆。
㈢原告已完成遷出並將255號7樓房屋交還予被告，惟被告之常
務理、監事向原告表示是否返還系爭房屋，仍需被告內部會議後決議行之，無視系爭租約屆滿應遵期返還之義務。被告於租期屆滿後仍繼續占有系爭房屋為無權占有，原告依租賃物返還及所有物返還請求之法律關係，請求被告交還系爭房屋。
㈣被告無權占有系爭房屋受有不當得利，致原告受有無法使用
系爭房屋之損害，原告依不當得利之法律關係請求被告返還所受利益。系爭租約雖約定租金為每月3萬元，惟此係低於市價之租金，以系爭房屋周遭商辦大樓及同棟商辦大樓之招租網站內容，每坪租金自1,042元至509元不等，取其中間值為每坪租金775元，系爭房屋之面積為360.52㎡，換算為109.05坪，則系爭房屋每月預估租金約為84,514元，原告以每月不當得利6萬元計算，應屬合理。
㈤聲明：被告應自民國107年1月28日起返還系爭房屋予原告；
被告應自107年1月29日起至返還房屋予原告之日止，按月給付6萬元；訴訟費用由被告負擔。
二、被告方面：㈠對原告主張系爭房屋為原告所有、兩造訂有系爭租約交換房
屋使用，被告實際交付予原告使用之房屋為255號7樓房屋，原告已將255號7樓房屋交還被告及系爭房屋目前仍為被告占有使用等事實均不爭執。
㈡兩造間就系爭房屋有刑事糾紛尚在偵查中，被告願意搬離系爭房屋，但就不當得利部分不同意原告之請求。
㈢答辯聲明：請求駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：㈠原告主張系爭房屋為原告所有，與被告訂有房屋交換使用之
租賃契約，租期至107年1月27日止及系爭房屋目前仍為被告占有使用等事實，有原告提出之建物所有權狀、租賃契約書為證，且為被告所不爭執，堪信屬實。
㈡原告請求被告返還系爭房屋部分：
⒈租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人
於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1項、第455條前段定有明文。於租期屆滿時，如無同法第451條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第455條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任（最高法院69年台上字第4001號判例意旨參照）。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段亦有明文。原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。
⒉本件兩造就系爭房屋所訂租約，其租賃期間業於107年1月27
日屆滿，原告復分別以106年12月1日、同年月29日存證信函通知被告屆期收回房屋，則本件並無民法第451條所定視為不定期租賃之情事，被告復未能舉證證明於系爭租約租期屆滿後，有何繼續占用使用系爭房屋之合法權源，則原告依租價物返還及所有物返還請求之法律關係，請求被告返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。
㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分：
⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。被告於系爭租約租期屆滿後，已無占有使用系爭房屋之合法權源，惟仍繼續占有使用系爭房屋，則被告乃無法律上原因而無權占有系爭房屋，依社會通常之觀念，足認其受有相當於租金之利益，並致原告受有不能使用系爭房屋之損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告給付自租期屆滿後至交還系爭房屋日止期間內，相當於租金之不當得利。
⒉原告主張被告無權占有系爭房屋所受之利益，應以每月6萬
元計算為合理，固據其提出周遭商辦及同棟商辦之招租網站資料為憑，惟其中位於臺中市○區○○○路之商辦，並無確切之地址資料，無法得知其具體坐落位置何在及該商辦鄰近區域之商業繁榮程度如何，且該商辦大樓與系爭房屋所在大樓之屋齡、建築構造等並非相同，其招租物件之客觀條件並不相仿，自無法遽以該進化北路商辦招租所列之租金數額作為認定本件被告占用系爭房屋所受利益之依據。至於原告另提出與系爭房屋同棟商辦之招租資料，依網站內容描述顯示該房屋係附有辦公傢俱及全棟唯一之對外陽台，與系爭房屋之客觀現況亦非完全相同，況招租網站所顯示之租金數額係出租人期待之金額，容或有議價、調整之空間，與實際出租成交之租金數額未必相同，故該同棟建物招租網站所列金額僅能供作參考，參酌該同棟建物之招租金額，系爭房屋之租金核算約為每月5萬餘元（參本院卷第51頁，每坪租金508.9元×系爭房屋面積換算之坪數109.05坪），未達原告主張之每月6萬元之數。又依土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，此所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條所明定。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，則指土地所有人依該法規定所申報之地價。本件系爭房屋之課稅現值為1,783,900元；系爭房屋坐落之基地，原告107年之申報地價為每平方公尺8,322.4元，有原告提出之房屋稅繳款書影本及土地登記第二類謄本可憑（見本院卷第29頁、第43頁），則原告所有系爭房屋基地土地之法定地價為387,827元（8,322.4元×基地面積1,513平方公尺×原告之應有部分380/10000＝387,827元，小數點以下4捨5入，以下同），如按法定租金上限年息10%計算，系爭房屋之法定租金最高應為每月18,098元【（387,827元＋1,783,900元）×10%÷12＝18,098元】。本院參酌上述系爭房屋之最高法定租金額、同棟商辦建物之招租預期金額及系爭租約原定之租額為每月3萬元（系爭租約第3條Ⅰ）等情，認為原告主張被告所受相當於租金之不當得利數額為每月6萬元，尚屬過高，應按兩造系爭租約原定租額每月3萬元認定被告所受利益，較為合理妥適。準此，原告得請求被告返還之利益為每月3萬元。。
四、綜上，被告於系爭租約租期屆滿後，無合法權源仍繼續占有使用系爭房屋，為無權占有，原告依租賃物返還及所有物返還請求之法律關係，請求被告返還系爭房屋予原告及自107年1月29日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利3萬元，為有理由，應予准許。原告其餘請求，則無理由，應予駁回。
五、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，均與判決結果無影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國107年6月27日
民事第二庭法官陳文爵正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年6月27日
書記官巫偉凱