臺灣臺中地方法院民事判決
112年度中簡字第2562號
原告 余茂琳
被告 林崇華
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年12月6日言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應自門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號房屋騰空遷讓返還與原告。
被告應給付原告新臺幣125,000元。
被告應自民國112年8月26日起至遷讓房屋止，按月給付原告新臺幣18,500元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1、2項得假執行。
本判決第3項，於判決確定前清償期已屆至部分，得假執行。
事實及理由
一、程序方面：
㈠、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第256條分別定有明文。經查，本件原告起訴時原聲明：①被告應自門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還與原告；②被告應給付原告新臺幣（下同）91,000元，並自民國112年3月16日起至遷讓房屋止，按月給付原告18,500元（見本院卷第19頁），嗣於本院112年9月1日言詞辯論期日變更訴之聲明為：①被告應自系爭房屋騰空遷讓返還與原告；②被告應給付原告125,000元；③被告應自112年8月16日起至遷讓房屋止，按月給付原告18,500元等語（見本院卷第105-106頁），核係本於同一租賃關係而為請求，且係減縮及擴張應受判決事項之聲明，與上開規定尚無不合，先予敘明。
㈡、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依民事訴訟法第433條之3規定，本院依職權由原告一造辯論而為判決。
二、原告主張：
被告前向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自111年1月1日起至115年12月31日止，每月租金18,500元，按月於每月15日給付，押租金為23,000元（租賃標的物原包含檳榔攤，租金原為23,000元，嗣後檳榔攤拆除，租金減為18,500元），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），詎被告自111年12月起至112年7月止未繳納租金，扣除押金23,000元後，尚欠租金125,000元（計算式：18500×8－23000＝125000），被告已積欠2期以上之租金未繳納，原告以鈞院112年8月7日言詞辯論筆錄繕本之送達，作為向被告終止系爭租約之意思表示，系爭租約既已終止，被告即負有返還系爭房屋之義務，又系爭租約終止後，被告繼續占用系爭房屋，致原告受相當於租金損害之不當得利等語。爰依終止租賃契約租賃物返還請求權、系爭租約及民法第767條、不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：①被告應自系爭房屋騰空遷讓返還與原告；②被告應給付原告125,000元；③被告應自112年8月16日起至遷讓房屋為止，按月給付原告18,500元。
三、被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
四、本院之判斷：
㈠、原告主張之上開事實，業據提出租賃契約書、存證信函及郵件收件回執、111年房屋稅繳款書為證（見本院卷第25-41、45頁）。而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明或陳述，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項準用同條第1項之規定，視同自認，堪信原告之上開主張為真正。
㈡、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明定。另承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲延租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項前段定有明文。次按依民法第254條規定，債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符。惟債權人催告定有期限而不相當（過短）時，若自催告後經過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認亦已發生該條所定契約解除權（最高法院74年度第1次民事庭會議決議參照）。經查：
１、被告自111年12月起至112年8月止，尚積欠8個月租金未給付，扣除押金23,000元後，合計租金125,000元（計算式：18500×8－23000＝125000），已如前述，足認被告積欠之租金已達2個月以上之租額。又原告前於112年2月3日、112年3月2日分別以存證信函催告被告給付111年12月、112年1月租金及112年2月租金，復於本院112年8月7日言詞辯論期日向被告為終止系爭租約之意思表示，並以該次言詞辯論筆錄繕本送達作為向被告終止系爭租約之意思表示，而該次言詞辯論筆錄繕本已於112年8月25日送達與被告，有送達回證附卷可佐（見本院卷第99頁），揆諸上揭說明，迄今被告仍未付清租金，自原告催告時起至終止日止，已預留相當期限，原告以前開言詞辯論筆錄繕本之送達作為終止系爭租約之意思表示，核無不合，則原告主張系爭租約於112年8月25日經合法終止，應屬可信。
２、次查，系爭租約已於112年8月25日經合法終止，依民法第455條前段之規定，被告即負有返還租賃物之義務，從而，原告依民法第455條前段規定，訴請被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還與原告，為有理由，應予准許，原告依上開規定請求被告遷讓房屋既屬有據，則原告另依民法第767條第1項定求被告遷讓房屋，即無需審酌。
３、另被告於系爭租約終止前，積欠8個月以上租額未給付，經扣除押租金後，尚積欠租金125,000元未給付，業如前述，則原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付原告125,000元，核屬有據。
㈢、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條載有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。經查，系爭租約至112年8月25日經合法終止，業經本院認定如前，自系爭租約終止之翌日起，被告無合法使用系爭房屋之權源，其後被告繼續使用系爭房屋即屬無權占有，被告受有利益致系爭房屋所有權人即原告受有損害，應堪認定。被告自系爭租約終止翌日即112年8月26日起，繼續占有使用系爭房屋，所獲得之相當於租金之不當得利，而依系爭租約之約定，系爭房屋租金為18,500元，被告無權占用系爭房，受有相當免繳租金之利益即18,500元，每個月所獲得之利益自得以18,500元計算。原告請求被告自112年8月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，應給付相當於每月租金18,500元之不當得利，核屬有理；逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依終止租賃契約租賃物返還請求權、租金請求權、不當得利之法律關係，請求①被告應自系爭房屋騰空遷讓返還與原告；②被告應給付原告125,000元；③被告應自112年8月26日起至遷讓房屋為止，按月給付原告18,500元；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。
七、結論：原告之訴一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 12 月 22 日
臺中簡易庭法 官李立傑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 22 日
書記官洪加芳