裁判字號：臺灣高雄地方法院110年簡上字第148號民事判決
裁判日期：民國111年03月15日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高雄地方法院民事判決110年度簡上字第148號上訴人 陳聰傑 被上訴人 趙文琦 上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於本院高雄簡易庭於民國110年1月29日所為109年度雄簡字第2430號第一審判決提起上訴，本院於111年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國109年1月15日向被上訴人承租門牌號碼高雄市○○區○○○路000號7樓之3房屋（下稱系爭房屋），租期自109年1月15日起至114年1月15日止，每月租金為新臺幣（下同）5,000元，於每月15日前給付，管理費由上訴人負擔，上訴人並將押金10,000元交付予被上訴人，雙方並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約）。詎上訴人並未給付109年6至9月之租金共20,000元、109年4至9月之管理費共3,900元，致被上訴人為上訴人代繳管理費3,900元，被上訴人於109年9月間以存證信函催告未果，爰以起訴狀繕本之送達作為終止系爭契約之意思表示，而依系爭契約及不當得利等法律關係提起本訴，並聲明：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓交還被上訴人，並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人5,000元；㈡上訴人應給付被上訴人23,900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、上訴人則以：被上訴人於109年6月間即表示不願租給上訴人而終止系爭契約，其後上訴人即未繼續占有、使用系爭房屋，況被上訴人尚未返還押金10,000元，亦未給付終止系爭契約之違約金5,000元等語，資為抗辯，並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審經審理後，認上訴人並未給付109年6至9月之租金共2萬元，被上訴人並為上訴人代繳109年4至9月之管理費共3,900元，扣除押金10,000元後，上訴人仍應給付被上訴人13,900元，被上訴人於起訴狀繕本送達即109年11月19日終止系爭契約，係屬合法，上訴人並有繼續占有、使用系爭房屋之事實，而判命上訴人：㈠將系爭房屋遷讓交還被上訴人，並按月給付被上訴人5,000元，㈡給付被上訴人13,900元本息；其餘部分則駁回被上訴人之請求（該部分未據兩造提起上訴、附帶上訴而確定）。上訴人就其不利部分提起上訴，除援引其於原審之抗辯外，另抗辯：被上訴人就管理費之請求當事人不適格等語，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（簡上字卷第172至173頁）：㈠兩造於109年1月15日成立系爭契約，租期自109年1月15日起
至114年1月15日止，每月租金為5,000元，於每月15日前給付，管理費由上訴人負擔，上訴人並將押金10,000元交付予被上訴人。
㈡本件起訴狀繕本於109年11月19日送達上訴人。
五、本院得心證之理由：㈠被上訴人請求上訴人給付109年6至9月之租金共20,000元、10
9年4至9月之管理費共3,900元，有無理由？⒈被上訴人主張之事實，業據其提出系爭契約（原審卷第15至2
5頁）、管理費收據（簡上字卷第141頁）、存證信函及回執（原審卷第27至33頁）為證。又依系爭契約第5條、第13條之約定，上訴人未繳清之相關費用，得由押金中扣抵（原審卷第22至23頁），則被上訴人所得請求之租金、代繳之管理費，自應扣除該押金10,000元。從而，被上訴人依系爭契約及不當得利等法律關係，請求上訴人給付13,900元部分（計算式：20,000元＋3,900元－10,000元＝13,900元），自屬有據。
⒉上訴人固抗辯：被上訴人於109年6月間即表示不願租給上訴
人而終止系爭契約云云，並以存證信函（原審卷第27頁）、簡訊紀錄（簡上字卷第181頁）為證。然查，該存證信函係被上訴人於109年「9月」寄送予上訴人，自難逕認被上訴人於109年「6月」間即有終止系爭契約之意；又該簡訊紀錄係記載：「請你這個月的房租6/15就應該給，麻煩準時些付房租好嗎……你對此房也不滿意，既然如此，我們的契約就終止，你我都不會生氣，你的押金我會退還給你，希望在此月月底能搬走，此月6/15至6/30的房租就不用收」等內容，可知被上訴人旨在催告上訴人支付租金，並提出「上訴人6月底搬走，就不收6/15至6/30之租金」此一合意終止之要約而已，殊非單方期前任意終止之意。嗣上訴人既未同意合意終止系爭契約，且於6月底後仍繼續占有系爭房屋（詳如後述），自難遽論系爭契約業於109年6月間合法終止。又就管理費部分，被上訴人既係依代繳後不當得利之法律關係而為請求，殊無當事人不適格之問題，上訴人另抗辯：被上訴人就管理費之請求當事人不適格云云，於法容有誤會，併此指明。㈡被上訴人以起訴狀繕本之送達作為終止系爭契約之意思表示
，並請求上訴人將系爭房屋遷讓交還被上訴人，及按月給付被上訴人5,000元，有無理由？⒈承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者
，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第440條第1項、第2項前段、第455條前段分別定有明文。
⒉經查，上訴人積欠109年6至9月之租金共20,000元，已如前述
，扣除押金10,000後，上訴人遲付租金之總額仍達2個月之租額即10,000元，且被上訴人既已依法催告（原審卷第27至33頁），則其依系爭契約及不當得利等法律關係，以起訴狀繕本之送達作為終止系爭契約之意思表示（上訴人亦不爭執本件起訴狀繕本於109年11月19日送達上訴人，前揭兩造不爭執之事實㈡部分參照），並請求上訴人將系爭房屋遷讓交還被上訴人，及按月給付被上訴人5,000元，自屬有據。又被上訴人係因上訴人遲付租金而依法終止系爭契約，並非期前任意終止（系爭契約書第12條即原審卷第21頁參照），自無上訴人抗辯終止系爭契約應付違約金5,000元之問題。
⒊上訴人固抗辯：被上訴人於109年6月間即表示不願租給上訴
人，其後上訴人即未繼續占有、使用系爭房屋云云。然查，上訴人不能舉證被上訴人於109年6月間終止系爭契約乙節，已如前述，又上訴人於言詞辯論時亦不否認其尚未將系爭房屋之鑰匙交還被上訴人（簡上字卷第172頁），並自承有繳納水電費，雖稱只是代被上訴人繳納基本費（簡上字卷第170頁），然與被上訴人於原審陳稱：上訴人仍有使用系爭房屋，且據管理員表示，上訴人都會去收信等語（原審卷第91頁）大致相符，足認上訴人確有繼續占有系爭房屋之事實。況上訴人既繼續占有系爭房屋，即已受有利益並致被上訴人受有損害，至上訴人如何管理、使用系爭房屋，是否實際居住於該址，均與其不當得利債務之發生要屬二事，而無礙被上訴人請求上訴人按月給付不當得利，併此敘明。
六、綜上所述，被上訴人依系爭契約及不當得利等法律關係，請求上訴人：㈠將系爭房屋遷讓交還被上訴人，並自起訴狀繕本送達翌日即109年11月20日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付5,000元；㈡給付13,900元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年11月20日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。從而，原審就此部分判准被上訴人所請，並依職權為假執行及免為假執行之宣告，尚無不合，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國111年3月15日
民事第五庭審判長法官秦慧君
法官鄭靜筠法官王耀霆以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國111年3月15日
書記官陳莉庭