裁判字號：臺灣臺北地方法院104年訴字第610號民事判決
裁判日期：民國104年10月30日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決104年度訴字第610號原告 丘愛芝
丘慧芝 上二人共同訴訟代理人 丘琁芝 被告潭天天廈管理委員會法定代理人 戴震宇 訴訟代理人 陳昱輝
張正宗 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳拾伍萬陸仟肆佰叁拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
事實
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時聲明請求：「被告應給付原告新臺幣（下同）52萬6,794元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。」，嗣於起訴狀繕本送達被告後，於民國104年7月28日變更訴之聲明為：「被告應給付原告100萬元。」（見本院卷第5頁、第83頁背面），核原告所為，應屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告為潭天天廈社區大樓（下稱系爭大樓）內門牌號碼新北市○○區○○路○段000○0號16樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，而被告則為系爭大樓之管理委員會。系爭房屋位於系爭大樓之頂樓樓層，於102年4月間，原告發現系爭大樓頂樓平台排水管遭被告封住，其上張貼公告表示「抓漏測試中請勿將堵塞物拔起。」，自此之後，系爭大樓頂樓平台因雨水無法排出而長年積水，及因長期缺乏維護，造成頂樓平台防水層失效並因延宕維修之情況下，導致積水向下滲漏至系爭房屋，造成系爭房屋室內嚴重潮濕、漏水、淹水，通往頂樓平台之樓梯間臨系爭房屋之牆面內外壁癌橫生，鋼骨結構嚴重鏽蝕，經原告向被告多次反應及於會議中提出，甚請被告主委等人至現場勘查，均延宕未處理，因而導致系爭房屋木作天花板變形、天花板壁紙脫落、牆面及屋頂受潮變形、坎燈及撒水器受潮、床具受潮長小蟲、木地板受潮、廚具發霉脫落、衣櫥受潮發霉、牆壁滲水發霉等，嚴重影響系爭房屋之居住品質及居住人之身體健康，更導致承租系爭房屋之承租人提早終止租約。直至103年9月間，因原告隔壁住戶自行發包動工出面接手修繕工程，修繕完成後始未再漏水，惟被告卻置系爭房屋內部因被告長期阻塞系爭大樓頂樓平台排水管而致之上開損害於不顧，致使原告受有室內修繕費用53萬7,670元、103年5月至104年10月共計18個月之房屋租金損失36萬元、水費基本費4,536元（計算式：252元18個月）、電費基本費7,830元（計算式：435元18個月）、瓦斯基本費2,160元（計算式：120元18個月）、大樓管理費24,804元（計算式：1,378元18個月）、社區開工清潔費3,000元、精神損失6萬元，上述合計100萬元之損害。依公寓大廈管理條例第10條第2項前段及系爭大樓住戶規約第10條第3款第2目、第11條規定，共用部分之修繕、管理、維護，應由管理委員會為之。其所需支出之費用，除區分所有權人會議另有決議或規約另有規定外，應由公共基金支付，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。被告對原告多次請求修繕之要求一再延宕處理，其對系爭房屋造成之損害，自亦應由公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。又本件被告係系爭大樓區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，然被告處理委任事務，卻長期缺乏維護、延宕維修系爭大樓頂樓平台，致使原告受有上開損害，足見於管理、維護系爭大樓頂樓平台之作為有故意或重大過失，原告自得依民法第184條、第544條規定，請求被告負賠償之責。為此，原告爰依法提起本訴，並聲明：被告應給付原告100萬元。
二、被告則以：被告於96年及103年度兩度就系爭大樓117號建物頂樓防水工程進行修繕，已盡法律上之義務，且原告於103年5月來函催告，被告亦於103年9月15日施工，並於同年10月31日竣工，理應無延遲，實因系爭大樓共有40餘戶均有相同問題，僅漏水程度不一，然因被告經費有限，僅得就頂樓平台漏水逐一處理。況本件系爭房屋因長期無人居住，對於室內漏水有未盡清理之責，其損失實非被告不作為所致，亦且系爭大樓位於長期下雨之處，濕度非常高，原告所受之損害，未必是漏水所致，遑論原告實際尚未有支出該修繕費用。縱系爭房屋確因漏水造成損失，仍不應由被告負責，蓋公共領域的損失被告才能處理，本件原告此部分請求係屬私人領域等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告丘愛芝、丘慧芝為系爭房屋之共有人，其等權利範圍各為2分之1，為系爭大樓之區分所有權人。而被告則為系爭大樓之管理委員會。被告為就系爭房屋頂樓平台進行滲漏水測式而將該頂樓平台排水孔封住，造成頂樓平台積水，期後系爭房屋發生滲漏水之現象等情，有系爭房屋建物登記第二類謄本、系爭大樓管理委員會公告、系爭大樓頂樓平台積水照片、103年11月26日屋頂達人工程有限公司工程驗收報告、104年6月3日菊竹建築師事務所房屋漏水勘查報告書及系爭房屋滲漏水照片等件附卷可稽（見本院卷第9至11頁、第34頁、第58至60頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第99頁），堪信為真實。
四、原告主張系爭大樓頂樓平台因雨水無法排出而長年積水，及因長期缺乏維護，造成頂樓平台防水層失效並因延宕維修之情況下，致使原告受有上開損害，足見被告於管理、維護系爭大樓頂樓平台之作為有故意或重大過失，原告自得依民法第184條、第544條規定，請求被告負損害賠償責任等語，被告則以上揭情詞置辯，是本件應審酌者為：㈠系爭房屋所受之上開損害是否因系爭大樓頂樓平台防水層失效、排水孔封住造成積水且因被告延宕維修所致？㈡原告得否請求被告賠償其系爭房屋之上開損害暨所得請求賠償之金額為何？茲論述如下：
㈠系爭房屋所受之上開損害是否因系爭大樓頂樓平台防水層失
效、排水孔封住造成積水且因被告延宕維修所致？⒈本件依卷附103年11月26日屋頂達人工程有限公司之工程驗
收報告可知（見本院卷第34頁），被告確曾於103年9月15日至同年10月31日間就系爭大樓頂樓平台防水層進行修繕。且被告於本院審理時陳稱：「確實原告屋內有漏水造成損害，但不該由管委會來負責，管委會只負責公共區域的部分。我們沒有太晚去處理，我們四十幾戶都有同樣的問題，只是漏水程度大小的問題，其他人屋內的部分都是自行修繕處理，因為管委會的經費有限，僅能就頂樓平台漏水的部分一部分一部分的處理。」等語（見本院卷第98頁），顯見系爭大樓除本件原告所有系爭房屋外，尚有40餘戶房屋發生滲漏水之現象，系爭房屋發生滲漏水非僅為系爭大樓內之個案，且被告為此陸續修繕系爭大樓頂樓平台，衡酌原告之系爭房屋於系爭大樓頂樓平台修繕後即未再漏水等情，堪認系爭房屋之漏水應係系爭大樓頂樓平台防水層失效及積水所致。
⒉且系爭房屋漏水之原因及屋內所受損害之情形，業經原告委
請建築師勘查結果認「系爭房屋位於16樓頂樓，上一層即是屋頂層，該屋會產生漏水應只有3種情形：⒈消防水管漏水。⒉廁所浴室給排水漏水。⒊屋頂樓水。消防水管包覆於天花內如果有漏水應有請廠商維修紀錄（屋主稱從未有消防漏水維修），廁所浴室給排水漏水不會往上漏至二樓天花板，因此應可以排除1、2項漏水情況，合理的推論為屋頂排水管阻塞導致屋頂積水不退，且屋頂防水層在長期泡水及日曬下已破壞腐爛，屋頂無防水功能，導致雨水經由樓板滲入室內造成如此大面積的漏水。」及「現場會勘情形：該屋位於16樓頂樓為挑高住宅，室內裝潢成上下兩層，一樓為客餐廳、客房及衛浴，二樓有一間書房，一間臥室及一間衛浴。室內均以木作隔間及天花板裝潢，二樓及一樓天花均呈波浪狀壁紙嚴重剝離脫落，天花板充滿水漬痕跡，一樓木作牆壁亦已變形彎曲出現裂口，廚房內吊櫃已脫落不堪使用，廁所屋頂、牆面有漏水痕跡，二樓牆面及天花板有大片水滯痕跡，木地板因滲水翹起，開放式衣櫥潮濕變形，空氣中充滿霉味，燈具多具生鏽，顯見該屋曾有大片積水，導致室內裝潢變形不堪使用，亦不宜居住。屋頂為新鋪設防水層，但由16樓經樓梯間至屋頂的樓梯間牆壁有大片水滯與發霉痕跡。」等情，有104年6月3日菊竹建築師事務所房屋漏水勘查報告書在卷可稽（見本院卷第58至60頁）。再佐以原告提出之受損照片及系爭大樓管理委員會公告、系爭大樓頂樓平台積水照片（見本院卷第10頁、第11頁、證件存置袋內之照片），足證系爭房屋確實係因系爭大樓頂樓平台防水層失效及被告將系爭大樓頂樓平台之排水孔封阻造成積水所致而受有上開損害。
⒊被告既已於102年4月間就系爭大樓樓頂平台排水管予以封阻
，而進行頂樓漏水測試，顯然該時應即有漏水之情事，原告復於103年5月間發函催告，惟被告迄至103年9月15日始就該防水層進行修繕工程，並於同年10月31日竣工，難謂其就系爭大樓頂樓平台之維護及修繕義務沒有延宕之情。則原告主張系爭房屋受有上開損害，且係因系爭大樓頂樓平台防水層失效、排水孔封阻造成積水及因被告延宕維修所致等情，應堪信為真實。被告辯稱其業已就系爭大樓頂樓防水工程進行修繕，應無延遲，原告之損失實非被告不作為所致云云，要不足採。
㈡原告得否請求被告賠償其系爭房屋之上開損害暨得請求賠償
之金額為何？⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
，民法第184條第1項前段定有明文。又依民事訴訟法第40條第3項規定，非法人團體設有代表人或管理人者，有當事人能力，公寓大廈管理條例第38條第1項亦規定，管理委員會有當事人能力，故管理委員會於公寓大廈管理條例規定之管理委員會權責範圍內所為之行為，即具有權利能力，而管理委員會於執行職權範圍內既具有權利能力，自亦有侵權行為之責任能力，而可為侵權行為損害賠償之義務人，否則公寓大廈管理條例規定管理委員會有當事人能力，即失其意義，當非立法本意（最高法院98年度台上字第790號判決要旨參照）。又按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。民法第528條、第535條及第544條分別設有規定。公寓大廈管理委員會係經區分所有權人選任住戶若干人擔任管理委員而組成，係受區分所有權人之委任，而有公寓大廈管理條例第36條所定處理事務之相關權利及義務，是共有及共用部分之維護、修繕，乃屬公寓大廈管理委員會之職務（公寓大廈管理條例第36條第2款規定參照）。承前所述，系爭大樓頂樓平台既屬共用部分，被告受區分所有權人委任處理公寓大廈管理條例第36條所定事務，則原告主張被告就系爭社區共用之頂樓平台未盡修繕、管理及維護義務過失致其受有財產上之損害，應負損害賠償之責，自屬有據。
⒉被告雖辯稱縱系爭房屋確因漏水造成損失，仍不應由被告負
責，蓋公共領域的損失被告才能處理，本件原告此部分請求係屬私人領域云云，然系爭房屋所受之上開損害既係因系爭大樓頂樓平台防水層失效且因被告延宕維修所致，已如前述，顯然被告違反其對系爭大樓共有部分之維護、修繕義務，且致原告所有之系爭房屋發生漏水而受有損害，其處理職權事務顯有過失，原告依前揭法條規定，請求被告就其所受損害負賠償責任，自無不合。
⒊末按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外
，應回復他方損害發生前之原狀；第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第213條第1項、第3項、第215條分別定有明文。茲就原告主張之金額，有無理由分述如下：
⑴室內裝修部分費用：
查系爭房屋內一樓客廳及房間天花板裝潢因滲漏水而翹起、廚房木作吊櫃脫落不堪使用、廚房牆面污損、廚房天花板裝潢因滲漏水而翹起、客廳及通往廚房樓地板有大面積水漬、客廳天花板木作裝潢毀損、二樓更衣間天花板木作裝潢毀損、二樓更衣間開放式衣櫥潮濕變形及燈具毀損、木地板因滲水翹起、廁所內外牆及天花板因滲水而污損等情，有原告提出之受損照片及上開房屋漏水勘查報告書在卷可稽（見本院卷內證件存置袋內之照相、第58至60頁），堪認系爭房屋內衣櫃、吊櫃、木作天花板、木地板、水泥牆因系爭房屋頂樓平台防水層失效及積水致受有損害。
而原告主張前揭因系爭房屋頂樓平台滲漏水所生損害之修繕費用為1,134,500元，雖據提出104年8月25日菊竹建築師事務所工預算單為證，並表明僅請求537,670元（見本院卷第98頁背頁、第102頁、第108頁），惟本院審酌原告前曾提出天花板重新木作、衣櫃、廚房吊櫃等相關修繕之碩鋒企業有限公司103年12月18日工程估價單及特力屋室內裝修設計股份有限公司103年12月26日工程報價明細表，金額各為65萬5200元、23萬6,936元等不同金額，有上開估價單、報價明細表在卷可憑（見本院卷第16頁、第19頁），原告提出之上開估價單、報價明細表所列載之工程項目及金額，多屬拆除工資及修補費用，則既然以23萬6,936元即得修繕完成，自應以此金額為修繕之必要費用，是原告請求被告賠償修繕費用23萬6,936元，於法有據，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
⑵系爭房屋租金損失36萬元部分：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。
民事訴訟法第277條定有明文。復損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，依通常情形或依已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。再按，侵權行為損害賠償之債，須損害之發生與加害人之故意或過失加害行為間有相當因果關係，始能成立。所謂相當因果關係，係以行為人之行為所造成之客觀存在事實，依經驗法則，可認通常均可能發生同樣損害之結果而言；如有此同一條件存在，通常不必皆發生此損害之結果，則該條件與結果並不相當，即無相當因果關係；不能僅以行為人就其行為有故意過失，即認該行為與損害間有相當因果關係（最高法院90年度台上字第772號判決足資參照）。本件原告雖主張因系爭房屋滲漏水嚴重，致原承租人 胡國樹 提前終止租賃契約，並因期後無法出租系爭房屋，受有租金損失共36萬元云云，惟查，原告將系爭房屋自102年5月14日起至103年6月14日止，以每月1萬9,500元之租金出租予訴外人胡國樹，嗣訴外人胡國樹因系爭房屋漏水嚴重問題，而將原訂於103年6月14日到期之租約提前於103年5月終止等節，有系爭房屋租賃契約書、103年5月18日胡國樹聲明書卷附為憑（見本院卷第45至47頁、第14頁），堪認原告確因系爭房屋滲漏水而無法取得預期可取得至103年6月14日止之租金，是原告依侵權行為之法律關係，請求被告賠償因房客提前解約所損失之1個月租金利益1萬9,500元，自屬有據。至103年6月14日後之租金損失部分，原告與訴外人胡國樹之租約本即於103年6月14日到期，原告並未能證明於上開租約到期後，確實已與第三人定有租約及預期可收租金，難認原告已可預期之後獲有租金之利益，則原告既無法提出其他證據以證明其受有租金損失與本件有何因果關係，是原告主張被告應賠償其租金損失云云，要無理由。是此部分原告之主張於1萬9,500元之範圍內為有理由，逾此範圍之請求，為無理由。
⑶水費、電費、瓦斯等基本費用及管理費部分：
原告固主張因被告延宕修繕造成房屋閒置，卻仍需負擔水費基本費4,536元、電費基本費7,830元、瓦斯基本費2,160元、大樓管理費24,804元、社區開工清潔費3,000元等各項基本費，造成原告損失云云，惟查，管理費乃原告本於區分所有權人為維護社區整體設施所應支付之費用，水費、電費、瓦斯費亦原告本於聲請使用人每月固定應支付之基本費，並非使用系爭房屋應給付之對價，是該每月繳交之管理費、水費、電費、瓦斯費，顯與系爭房屋漏水污損所受損害，並無相當因果關係，原告此部分之請求，並無理由。
⑷精神慰撫金6萬元部分：
按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第195條第1項前段定有明文。本件原告主張因被告怠於履行系爭大樓共有部分設施之維護、修繕義務，致使原告為與被告協調系爭房屋滲漏水問題來回奔波，及處理系爭房屋發包修繕、從新招租事宜，嚴重造成原告及其家人負擔及困擾，遂請求被告賠償精神慰撫金云云，然為被告所否認，原告對被告有不法侵害其身體健康之有利事實自應舉證以實其說，惟原告並未舉證證明被告有何不法侵害其等人格、名譽、身體、健康權益之行為；復系爭房屋固有滲漏水情事，且被告於原告103年5月間來函催告其修繕系爭社區頂樓平台滲漏水事宜後，遲至103年9月15日始施工，並於同年10月31日竣工，而有未盡維護、修繕義務之情，然審酌被告陳稱實係因系爭社區管理委員會經費有限，無法就系爭大樓所有防水層失效或受損之頂樓平台同時修繕，僅得逐一修復，縱被告確有未盡維護、修繕義務之事實，惟並無置之不理之情事，其情節尚難謂重大，原告主張被告應賠償精神慰撫金6萬元，自屬無據，應予駁回。
五、從而，本件被告就系爭大樓共用部分即頂樓平台之防水層未善盡修繕、管理、維護之義務，有違公寓大廈管理條例所負義務，致使原告因而受有財產上之損害，是以原告依民法第184條、第544條等規定，請求被告給付原告25萬6,436（計算式：23萬6,936元＋1萬9,500元）為有理由，應予准許；至逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國104年10月30日
民事第四庭法官蔡世芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年10月30日
書記官洪彰言