臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 107年度玉原簡字第2號
原 告 江貴妹
訴訟代理人 張秉正 律師
被 告 陳進賢
訴訟代理人 顧維政 律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國108年2月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告為系爭花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地之所有權人
，於民國96年11月13日因繼承而取得。系爭土地屬訴外人高
榮發所有，先移轉予 高偉傑 ，再移轉給原告。被告為原告之
鄰居，其無法律上原因竟於系爭土地上建有水泥房屋一幢，
原告屢次要求其拆除均未果，經調解亦未能熄訟。爰依民法
第767條、第184條、民法第179條、土地法第97條第1項，請
求被告返還土地並給付相當於租金之不當得利。並聲明：被
告應將花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地內如附圖說明欄
所示建物（門牌：花蓮縣○○鄉○○村○○00○0號、佔用
面積約153平方公尺）拆除，並將占用土地返還原告；被告
應給付原告新臺幣（下同）6,720元，並自107年4月1日起至
遷讓日止，按月給付原告112元。
(二)對被告答辯所為之陳述：
1.原告依民法第179條、最高法院61台上字第1695號判例，土
地法第97條第1項規定請求被告給付相當於租金之損害賠償
，並依申報地價年息10％向被告請求，則每月為112元，自
102年4月1日起至107年3月31日共五年之租金為6,720元。
2.原告已否認前手曾同意被告以系爭土地作為興建房屋之用，
此部分應由被告負舉證責任。且縱有借貸契約易僅限契約當
事人間有效，原告請求返還所有物應屬正當權利行使。
3.被告既已使用系爭土地多年，且系爭土地165平方公尺，被
告已使用153平方公尺，幾乎涵蓋系爭土地之全部，如繼續
讓被告占用原告土地，原告豈非空有所有權？且被告所提出
占用面積為71.34平方公尺，但據測量結果已擴大一倍有於
，且增建至二層，現狀已與被告所陳有所不同。
4.就花蓮縣政府回函資料顯示本件並無被告所稱興建建築物時
已經土地所有權人同意之情，如當時確有地主同意書，應屬
永久保存資料，故查無同意書之存在即可證明無使用借貸，
原告本於所有權請求返還應屬有理。
二、被告之答辯：
(一)系爭土地原屬被告之岳父即訴外人 高順榮 所有，高順榮於58
年間家人聚會時，叫被告一家人回來在系爭土地上蓋房子居
住，並同意將系爭土地交給被告作為興建木造房屋坐落之基
地使用，而當時高順榮係居住在隔壁（即花蓮縣○○鄉○○
村00鄰00號），嗣後高順榮將系爭土地於71年間移轉登記予
養子訴外人 高榮發 ，高順榮於後於74年1月10日去世，因上
開木造房屋漏水嚴重，被告經當時所有權人高榮發之同意，
將系爭土地作為被告興建系爭卓溪鄉卓溪村12鄰卓溪44之1
號房屋，高榮發死後由其子訴外人高偉傑繼承，97年2月5日
原告才自高偉傑處繼承系爭不動產。
(二)被告於74年初興建系爭建物，向花蓮縣政府建管單位申請建
照時，依當時法規需取得土地所有人所出具之同意書，才能
依法辦理保存登記，本件雖查詢未果，但依法規之規定可知
，辦理建築執照必定有提出土地所有人之同意書，方能取得
建照，遂此從該建物辦畢建照可推知已獲得土地所有權人同
意，具有正當合法權源占有系爭土地。系爭房屋自74年9月
23日起由被告在建於系爭土地，經前後所有權人同意情況下
，已矗立近五十年，亦未曾繳納租金，原告對被告經同意始
建立之情知之甚詳，否則為何原告豈會坐視被告長期占有系
爭土地？
(三)系爭土地既經前所有權人高順榮、高榮發等人之同意交由被
告作為系爭建物坐落之基地使用，其借貸目的係為使被告能
在系爭土地上興建永久式建物，依據經濟效益與房屋不能與
土地分離之性質，自應認前土地所有人高順榮、高榮發同意
將系爭土地交由被告使用至系爭房屋滅失或無法繼續使用之
日止，方有返還借用物之義務，故原告應依繼承法理承繼高
順榮、高榮發等人對被告之使用借貸，足證被告為有權使用
系爭土地，原告請求返還應屬無據。
(四)原告固為系爭土地之所有人，然系爭土地自58年間即由被告
一家人建屋居住至今，97年2月5日繼承系爭土地後，又放任
被告占用系爭土地達十年之久，依一般常情，堪認原告有於
相當期間內不行使權利，並因其行為造成特殊之情況，足引
起被告之正當信任，且原告容任被告使用土地十年，足見其
未有具體規劃。被告在原告等的默許下，一家人居住於系爭
土地上近50年，如拆除建物將對被告造成莫大傷害，應認原
告之請求有違誠信原則及權利濫用之情形。
(五)並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)系爭花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○號土地係登記為原告所有
，其上建有門牌花蓮縣○○鄉○○村○○00○0號有保存登
記之合法房屋（建號為同段5號）並登記為被告所有，有土
地登記謄本、所有權狀、花蓮縣玉里地政事務所建物測量成
果圖與土地複丈成果圖、本院勘驗筆錄及照片等可稽，為兩
造所不爭。原告主張被告無權占有上項系爭土地而請求返還
；被告則答辯其房屋係與原告前手土地所有人高榮發成立使
用借貸契約關係所興建，非屬無權占有。故本件爭點即為：
被告與高榮發間是否就系爭土地有如被告所述之使用借貸關
係？若有，則此使用借貸關係得否對抗原告而主張為被告所
有房屋占有系爭土地之合法權源？
(二)按占有他人土地而主張有合法占有權源者，固應就其主張占
有所據權利之成立事實，負舉證責任。惟此待證事實除可以
證據證明外，非不得以間接事實加以推認。經查，系爭卓溪
段804-1地號土地，原屬原住民保留地，編定為旱地目，係
於74年8月1日自母地同段804地號分割而出。系爭土地完成
分割後旋即同日辦理變更地目編定為建地，並於同年12月17
日依花蓮縣政府（74）地用字第86779號非都市土地使用編
定公告而將之編定為山坡地保育區丙種建築用地。又被告所
有系爭卓溪44之1號房屋，係於74年9月23日建築完成，同年
11月23日完成保存登記。故由74年間同段804地號土地原本
係屬高榮發所有，而系爭804-1地號土地自上項804地號土地
分割而出之處分行為，必僅有高榮發得以決定及為之。又從
上述804-1地號土地分割後由旱地變為建地，而其母地804地
號土地仍維持旱地目之情形觀之，則上述土地分割及地目變
更均與興建系爭卓溪44之1號房屋有關，甚為灼然。並由系
爭卓溪44之1號房屋甫將興建完成之際，系爭804-1地號土地
即因抵押權法定取得之原因，登記抵押權予臺灣省住宅及都
市發展局，並登記義務人為高榮發、債務人為陳進賢（卷第
123頁），應可推知被告所有卓溪44之1號房屋於當時係受省
政府補助而興建為國民住宅，因此興建時必先向省政府申請
，而高榮發必有出具土地使用同意書，省政府始會核准興建
為國民住宅。雖上述同意書等文件因年代久遠，已逾保存期
限而已銷毀，惟由事理邏輯及行政程序之經驗來推斷，高榮
發必有同意被告卓溪44之1號房屋興建於其所有土地上，否
則不會同意將房屋建築基地自整宗旱地中單獨分割為一宗建
地，省政府若無地主同意及地目變更亦不會准許國民住宅之
興建及貸款補助，地政機關若無地主同意及地目變更也不會
准許辦理系爭房屋之測量及保存登記。進而由上述間接事實
，應可推認高榮發與被告間就系爭804-1地號土地確有成立
使用借貸關係供興建系爭房屋使用。蓋被告所有系爭房屋之
坐落位置，乃在部落主要道路旁，甚為明顯，其興建過程必
然為全部落族人所共知，高榮發不可能不知悉有人在其土地
上興工動土，亦不可能由被告偷盜權狀、身分文件及印章私
下去辦理國宅興建及建物保存登記之申請，因此由上述興建
國宅之間接事實，有極高度之概然性足以推認高榮發確有同
意被告使用系爭土地興建房屋。另由房屋自興建完成迄至原
告繼承系爭土地之期間，高榮發、高偉傑從未向被告收取租
金之客觀事實，亦可推認上述使用同意之性質係屬無償使用
借貸關係無訛。
(三)按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分
其所有物，並排除他人之干涉；所有人對於無權占有或侵奪
其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求
除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第
765條、第767條第1項定有明文。惟所有權非無限制之權利
，其限制有因公法上法令之限制（諸如土地法、都市計畫法
、水土保持法等）或公法行為之限制（諸如行政處分之附款
、行政契約等）、公法上事實之限制（諸如既成道路），亦
有因私法上之限制（諸如民法），而使其雖具有所有人之名
義，但喪失其對所有物之實際管領、占有、或上揭使用、收
益、處分等權能。關於私法上之限制，則除包括以法律行為
成立物權法上限制物權（諸如地上權、典權、地役權等）或
成立債權法上契約（諸如租賃、借貸、信託等）外，尚包括
法定事實上之限制（諸如相鄰地關係之通行權、越界建築等
）、程序法上之限制（諸如法院扣押命令、假處分等）及法
理上之行使限制（諸如權利濫用禁止、誠實信用原則等）。
承上說明，所有權受到限制者，所有人雖名義上為物之所有
者，但實質上其對物之權利則因受到上述各種法規範之限制
而喪失其內涵之權能，成為「權能欠缺之所有權人」。次按
物之所有權之取得，有分「原始取得」與「繼受取得」之情
形。繼受取得之所有權，其讓與人倘係屬「權能欠缺之所有
權人」者，則受讓人依繼受之法理，其所受讓取得之所有權
，一般亦應承受「權能欠缺」。於買賣為原因而繼受取得所
有權之情形，以買賣標的物乃土地為例，倘出賣人於危險移
轉而讓與土地所有權予買受人時，並未占有土地，亦即土地
尚由第三人占有中，則繼受取得之買受人，雖因買賣之所有
權移轉登記而名義上取得所有權，但並未實質自出賣人交付
而受領占有土地。此時所有權人若有可依民法第767條第1項
前段排除第三人侵奪占有之物上返還請求權者，自得於移轉
所有權時一併移轉予買受人，買受人可向第三人行使土地之
占有返還請求。然按權利之行使，不得違反公共利益，或以
損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信
用方法，民法第148條亦有明文，該所稱權利之行使是否以
損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利
益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量
以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家
社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的
，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。又倘土地所有
人以租賃以外之其他契約同意其土地供他人興建房屋使用者
，無論其同意係基於有償或無償之性質，都是一種自願放棄
或限制土地所有權能之行為，土地所有人應受契約效力之拘
束，不許事後反悔，以符合契約之信賴保障。若土地所有人
於同意他人在自己土地上興建房屋後，將土地出賣予第三人
，其主觀上乃明知其出賣之標的物已有他人房屋占有中，應
告知買受人此情事，而上開他人房屋占有土地之情事，外觀
上買受人如亦可得而知，卻仍同意予以買受者，則其於取得
所有權後再向占有土地之房屋所有人主張上揭民法第767條
第1項前段所有物返還請求權而請求拆屋還地，應認有違誠
實信用原則。再按經由買賣而繼受取得物之所有權者，除了
取得該物之抽象上之所有權利外，同時亦取得該標的物之現
狀，但非該標的物之理想狀態。以土地經人非法掩埋廢棄物
為例，倘所有人將此已遭人掩埋廢棄物之土地出售予買受人
，買受人所實際繼受取得者，應包括土地現狀加上原所有人
對侵害者依民法第767條第1項中段規定之侵害排除請求權，
買受人得向侵害人依上開規定為侵害排除之物上請求。反之
，倘土地所有人基於其對所有物之自由處分權，同意他人在
其土地掩埋廢棄物，而嗣後出賣土地予買受人者，買受人只
能繼受取得土地之現況，而非理想狀態，未包含民法第767
條第1項中段之侵害排除請求權，自不能對他人行使未因繼
受取得之物上請求權主張排除侵害，而僅能依買賣之法律關
係向出賣人主張瑕疵擔保。這觀念，用於所有人已因其自由
處分權之行使而喪失對土地之占有之情形，所有人出賣土地
予買受人，而買受人亦僅能取得物之現狀，非理想狀態，出
賣人未交付予買受人占有之部分，買受人自始未有現實之管
領力建立，即無受他人侵奪所有物之占有之情事，因出賣人
讓與之內容未包括對占有人之民法第767條第1項前段之返還
請求權在內，故因買賣受讓土地現狀之買受人，亦應無上開
返還請求權得行使，始符誠實信用原則之法理。又物之買賣
，其標的為土地者，雖與買賣動產有別，但仍屬一實質可以
觀察及觸摸的「物」，土地上若已有建物，在物理上該建物
即存在於土地，可以用感觀觸及與理解，性質上係於買受前
可以判斷其標的物是否有瑕疵，因此此種「土地上有他人建
物」形式之瑕庛，已非單純抽象之權利瑕疵，亦有物理上使
用效益之物之瑕疵性質，可以透過一般檢查方式發現此瑕疵
，故而如同買受一個有裂痕花瓶之買受人，其所繼受取得之
花瓶不可能因為所有權移轉而使裂痕消失；買受一塊已有房
屋立於其上之土地，買受人所繼受取得之土地，亦於物理上
如斯，倘其可以於買受前透過檢查及詢問即明瞭標的物之狀
態者，仍欲透過買賣及所有權移轉，來破壞房屋與土地原本
已形成之「法的安定性」狀態，其實質之性質上，即有故意
去破壞房屋與土地間原本存在之債權關係或其他法律關係之
惡意，此即屬違背誠實信用原則之行為，應不受法律容許及
保護。復按物權除依法律或習慣外，不得創設；不動產物權
，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不
生效力；前項行為，應以書面為之，民法第757條及第758條
亦有明定。然上開規定所指者乃「權利」而言，不動產物權
之權利本身未經登記無從抛棄，至於權利之內容即「權能」
者，則非不許於登記外以法律行為予以抛棄或自設限制，始
符上揭民法第765條揭示之所有權自由處分原則。進而，例
如土地所有人為了土地開發案件而自願作成土地使用限制或
為一定事項容忍之承諾者，即屬自動抛棄或限制其土地所有
權之一部分權能，此種權能之抛棄或限制，因非屬權利本身
之抛棄或限制，只要以意思表示方式向外宣示，應無庸登記
即生喪失所有權完整權能之效力，故該所有人縱使事後將土
地所有權讓與他人，則新所有人因繼受取得之原理，即受讓
人所受領之權利不可能大於其前手，其所受讓之土地所有權
即有一部權能之喪失或限制，其對土地之所有權而言，即屬
「權能欠缺之所有人」。又無法律上之權源而占用他人不動
產者，固屬無權占有，惟倘不動產所有人已喪失占有權，例
如設定地上權予他人，則其亦屬「權能欠缺之所有人」，於
地上權期間，應不得依民法第767條第1項前段之規定，向無
權占有人請求返還占有。依上述原理進一步操作及推演，若
以法律行為抛棄土地之管領或占有權能者（例如以土地使用
同意書將土地提供他人設置私設道路，而一部抛棄該土地之
占有、使用及收益等權能），則無論基於何種原因關係，其
嗣後雖將土地所有權移轉予他人，該受讓所有權之人所繼受
之所有權原本即欠缺占有權能，則縱使有無權占有人占用該
土地，其亦因欠缺權能，而不得依民法第767條第1項前段向
無權占有人請求返還占有。
(四)原告就系爭土地所有權係繼受自其前手高偉傑，高偉傑則係
繼受自高榮發，為不爭之事實。故高榮發同意被告使用其所
有系爭土地興建土地，則高榮發就系爭土地而言，只是一個
徒有所有權「名義」，但無實質占有、使用及收益權能之「
權能欠缺之所有權人」，其所有權實質內涵業已空洞化。高
榮發對被告已無第767條第1項前段之返還請求權，是以其後
之繼受取得人高偉傑、原告，亦未繼受取得返還請求權。換
句話說，已喪失之所有物返還請求權之權利內涵，因不得藉
由所有權之移轉而使之回復，故本件原告對被告亦無上項返
還請求權可言。再者，高偉傑為高榮發之繼承人，原告又為
高偉傑之繼承人，則高榮發與被告間之使用借貸關係，原告
自應繼承之。於借貸目的尚未完成而存續中，依使用借貸無
償之性質，自不許原告向被告請求相當於租金之不當得利。
(五)末查，依建築法興建之房屋須按建蔽率保留一定比例之法定
空地，此法定空地亦係屬房屋建築基地之一部分。故由系爭
804-1地號土地自804地號土地中分割而出時，其分割面積為
165平方公尺，即係按其上房屋建蔽率計算而包括法定空地
在內，易言之，高榮發與被告間之土地使用借貸契約之範圍
，乃系爭804-1地號土地全部，始與法相符。被告房屋登記
為鋼筋混凝土加強磚造、面積71.34平方公尺，固與本院勘
驗時囑託玉里地政事務所測量所得之面積153平方公尺，有
所不符。惟上開超出71.34平方公尺部分，除因測量方法不
同（保存登記採建築牆面之中心線，複丈成果圖採屋簷突出
部分之滴水線）而有所出入外，仍在系爭804-1地號土地之
法定空地面積之範圍內，其超出原登記建物面積之部分，依
勘驗所見，係屬被告私自增建之遮雨棚，固屬未依建築法申
請之違章建築，然此部分違建係屬行政管制之範疇，其坐落
土地仍在804-1地號土地之法定空地上，非原告所得支配或
請求返還之範圍，原告仍無權請求將上述被告增建之遮雨棚
拆除。另由玉里地政所繪製之土地複丈成果圖所示，被告經
登記之合法房屋有東北一面房屋超出804-1地號土地而占用
到804地號土地，然此超出部分非於原告本件訴之聲明請求
之範圍內，且此部分依勘驗所見，係屬原本鋼筋混凝土加強
磚造之合法房屋性質，其超出804-1地號土地有可能是測量
上地界移動之結果，且依民法第796條第1項前段之規定及誠
實信用原則，原告亦不得有所主張，附此敘明。
(六)綜上所述，被告與高榮發就系爭804-1地號土地確有供興建
房屋基地使用之借貸關係，並拘束原告。從而，原告依民法
第767條、第184條、民法第179條等法律關係，請求被告拆
屋還地及給付相當租金之不當得利，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，無礙勝
負判斷，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中華民國108年2月27日
臺灣花蓮地方法院玉里簡易庭
法官沈培錚
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」
「百分之1.5」繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起
上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。
中華民國108年2月27日
書記 官方毓涵