臺灣南投地方法院民事簡易判決 97年度埔簡字第139號
原 告 丁○○
訴訟代理人 朱文財 律師
複代理人 呂秀梅 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
上當事人間確認租賃關係不存在等事件，本院於97年10月22日言
詞辯論終結，茲判決如下：
主文
確認被告就原告所有坐落南投縣○里鎮○○段71、72地號土地上
第453建號建物即門牌號碼南投縣○里鎮○○路107之8號，無租
賃權存在。
被告應將坐落南投縣○里鎮○○段71、72地號土地上第453建號
建物即門牌號碼南投縣○里鎮○○路107之8號遷讓交還原告。
訴訟費用新台幣壹仟柒佰柒拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告聲明：
（一）確認被告就原告所有坐落南投縣○里鎮○○段71、72地號
上建物第453建號即門牌號碼南投縣○里鎮○○路107之8
號，無租賃權存在。
（二）被告應將坐落南投縣○里鎮○○段71、72地號上建物第
453建號即門牌號碼南投縣○里鎮○○路107之8號遷讓交
還原告。
（三）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、原告主張：
（一）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項
規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未
定期限者，不適用之，此為民法第425條所有明文規定。
本條第1項規定買賣不破租賃原則，亦即法律對於原屬債
之關係之租賃契約，為保護承租人，使於符合一定要件下
，亦得對抗繼受取得租賃物所有權之第三人，具有債權物
權化之效力，然而在長期或未定期限之租賃契約，其於當
事人之權義關係甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合
法明確，俾杜爭議而減訟源，故未經公證之不動產租賃契
約，其期限逾5年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則
，而不適用第1項之規定。
（二）坐落南投縣○里鎮○○段71、72地號上建物第453建號即
門牌號碼南投縣○里鎮○○路107之8號、面積204.02平方
公尺（下稱系爭建物），係原告於96年8月29日自台灣南
投地方法院95年度執字第11824號強制執行程序拍定，取
得權利移轉證書，並已辦理所有權移轉登記，前揭強制執
行程序之拍賣公告雖載明「本件拍賣土地尚有未辦理保存
登記之建物（經測量後編定為建號453號建物），該門牌
號碼為南投縣○里鎮○○路107之8號，現租與乙○○，係
口頭租約，本件拍賣物有租約，拍定後不點交」，然被告
與執行債務人即系爭建物之原所有人丙○○就系爭建物雖
有口頭租賃關係，但系爭建物租賃契約為不定期租賃，且
未經公證，依89年5月5日修正施行之民第425條第2項，原
告於取得系爭建物所有權（事實上處分權）後，並無繼續
承受系爭建物租賃之義務，為此提出確認兩造租賃關係不
存在，依前開法律見解，則被告繼續占有系爭建物，實屬
無權，原告自得依民法第767條之規定，請求被告返還系
爭建物。
（三）依被告主張本件是事實上處分權，不適用民法第425條，
則租賃關係也不存在於兩造，所以原告與被告間並無租賃
關係存在，請求被告返還系爭建物，係依民法第767條。
三、被告聲明駁回原告之訴，並辯略以：
（一）民法第425條所定所有權讓與不破租賃之原則，依69年3月
19日最高法院台上字第720號判例意旨，應以所有權移轉
業已生效為要件。不動產依法律行為移轉者，非經登記，
不生效力，系爭建物既為未保存登記之建築物，縱原告已
取得系爭建物之事實上處分權，但原告無從辦理所有權移
轉登記，自難認原告已取得系爭建物之所有權，應無民法
第425條之適用。再者，系爭建築物於執行法院執行拍賣
時，並未依聲請或職權除去租賃關係，而為有租賃關係存
在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，
則該租賃關係非但未除去，且已成為買賣（拍賣）契約內
容之一部，無論應買人投標買得或債務人承受，依繼受取
得之法理，其租賃關係對應買人或承受人三然繼續存在。
（二）最高法院96年5月3日96年度台上字第976號判決之意旨，
民法債編施行後修正前（即19年5月7日到89年5月7日之間
）所訂的租賃契約，民法債編施行法並無特別規定。自應
依民法債編施行法第1條後段不適用修正施行後之規定。
本此見解系爭租賃契約，係在民法債編施行後修正施行前
之89年2月6日訂立。故於民法債編修正施行後之96年8月
29日由原告自法院標定取得，但仍應適用民法債編施行法
第1條不追溯既往原則，依修正前民法第425條買賣不破租
賃之規定，系爭該契約仍繼續有效存在。系爭建物之租賃
契約關係存在。
四、法院判斷之理由要領：
（一）按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有
受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之
者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴（最
高法院52年台上字第1922號判例參照）。原告主張為系爭
建物之所有人，與被告就系爭建物並無租賃關係，而為被
告所否認，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此
危險得由原告提起確認之訴加以排除，是原告訴請確認系
爭建物與被告間並無租賃法律關係存在，即與上開規定並
無不合，合先敘明。
（二）坐落南投縣○里鎮○○段71、72地號土地，原為丙○○所
有，丙○○於上開土地上建有一未保存登記之系爭建物即
第453建號建物（門牌號碼南投縣○里鎮○○路107之8號
、面積204.02平方公尺）。嗣因丙○○積欠台灣土地銀行
股份有限公司（下稱台灣土地銀行）債務，台灣土地銀行
乃將其對丙○○之債權移轉予新利資產管理股份有限公司
（下稱新利資產公司），新利資產公司乃於95年11月27日
聲請將丙○○所有上開71、72號土地連同系爭建物強制執
行，經原告於96年8月29日投標買受，並由本院於96年9月
13日核發不動產權利移轉證書予原告等情，此經調閱本
院95年度執字第11824號執行卷宗查核屬實。
（三）按強制執行法第98條既已規定拍賣之不動產，買受人自領
得執行法院所發給權利移轉證書之日起取得該不動產所有
權，而該條並未將不能辦理保存登記之違建物排除在外
，則縱為不能辦理保存登記之違建物，只要係經由法院拍
賣並發予權利移轉證書，拍定人仍可即因此取得所有權，
只是依民法第759條規定不得處分而已。故本件原告已取
得系爭建物之所有權。
（四）再本件是否有民法425條第1項或民法第425條第2項之適用
?首先應確認被告與丙○○間就系爭建物有租賃關係存在
，後再論本件有無買賣不破租賃之適用及民法425條第2項
有無溯及既往之問題。查，雖本院95年度執字第11824號
強制執行事件之拍賣公告上雖記載「乙標：據地政人員於
假扣押查封在場指稱：地號七一、七二號土地上有鐵皮造
夜市攤位等語，另據債務人代理人執行（詢價）筆錄陳稱
：拍賣土地上有未辦理保存登記之建物（經測量後編定為
建號四五三號建物），該門牌號碼為南投縣○里鎮○○路
107之8號，現租與乙○○，係口頭租約，本件拍賣物有租
約，拍定後不點交」，然執行案件僅形式上依拍賣時地政
人員及債務人之代理人陳述，而於拍賣公告記載有租約，
至於實際上有租約仍應實質上認定，並不因公告記載有租
約，即認有租約。而查，丙○○即系爭建物原所有人到庭
證述：系爭建物為伊興建，是租給攤販做生意，拍賣以後
也繼續租，但除了攤販外沒有租給其他人，除了攤販之外
還租給誰伊沒有聽清楚，921後傷害很重，伊跟被告說需
要錢，叫被告寄錢給伊，隔年被告有回來，叫被告給伊錢
，被告先拿3萬元給我，過年其他孩子還有回來，伊開家
庭會議，說3萬元不夠，叫他回美國再拿2萬元美金給伊。
家庭會議僅有被告拿錢給伊，所以伊將房屋所有權與使用
權交給這個女兒即被告等語（見本院97年10月22日之言詞
辯論筆錄），是由證人丙○○所述，丙○○並未將系爭建
出租予被告，本件系爭建物之原所有人丙○○與被告間就
系爭建物間並無租賃契約存在，而原告係系爭建物之承受
人，其與被告間即無租賃關係存在，從而原告請求確認原
告與被告間就系爭建物並無租賃關係存在，為有理由，應
予准許。
（五）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請還求返還
之（民法第767條前段條參照）。經查，原告為系爭建物
之所有人，且被告就系爭建物並無租賃權，已如前述，至
於拍賣公告載明拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後
不負點交之責而已，並非謂買受人即原告於取得所有權不
得依法請求被告遷讓（參照最高法院70年度台上字第19號
判決參照）。原告既依強制執行法第98條，於領得權利移
轉證書之日起取得拍定系爭建物之所有權，即不因尚未受
點交而否認其對於系爭建物之所有權，自得主張其所有權
，對於無權占有或侵奪其所有物之第三人行使民法第767
之物上請求權。本件系爭建物拍賣後，由原告拍定，並取
得權利移轉證書，已成為所有人，兩造間並無租賃關係存
在，而被告亦未提出其他占有系爭建物之法律關係，被告
繼續占用系爭房屋，對於原告而言，仍不能認有合法權源
。從而，原告本於所有人之物上請求權之法律關係，請求
被告遷讓交還系爭建物洵屬正當，應予准許。
（六）本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘就是否適用民
法第425條第1項或第2項之攻擊防禦之方法，經本院斟酌
後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之
必要，併此敘明。
五、本件為簡易程序所為被告敗訴判決，應依職權宣告假執行。
本件訴訟費用新台幣1770元，爰確定如主文第二項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 97 年 10 月 29 日
臺灣南投地方法院埔里簡易庭
法官黃益茂
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 10 月 29 日
書記官湯文億