臺灣臺中地方法院95年度重訴字第499號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院95年重訴字第499號民事判決

裁判日期：民國96年02月12日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決95年度重訴字第499號原告丙○○訴訟代理人 周進文 律師被告玫瑰藤攝影禮服股份有限公司法定代理人乙○○被告海洋的玫瑰股份有限公司法定代理人乙○○被告甲○○當事人間返還房屋事件，本院於96年1月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告玫瑰藤攝影禮服股份有限公司應將坐落台中市○區○○○段第八六九四建號建物二樓即門牌號碼台中市○區○○○路一段一五四號二樓房屋遷讓交還原告；並與被告甲○○連帶給付原告新台幣肆拾伍萬元及自民國九十六年一月二十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息暨自民國九十五年十月一日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月連帶給付原告新台幣玖萬元。
被告海洋的玫瑰股份有限公司應將坐落台中市○區○○○段第八六九四號建物一樓及夾層即門牌號碼台中市○區○○○路一段一五四號一樓樓房屋遷讓交還原告；並與被告甲○○連帶給付原告新台幣壹拾貳拾壹萬參仟伍佰伍拾貳元及自民國九十六年一月二十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息暨自民國九十五年十月一日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月連帶給付原告新台幣貳拾萬元。
訴訟費用由被告玫瑰藤攝影禮服股份有限公司負擔二分之一，餘由被告海洋的玫瑰股份有限公司負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰柒拾捌萬元供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新台幣壹佰柒拾捌萬元供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第386條各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張被告玫瑰藤攝影禮服股份有限公司（以下簡稱玫瑰藤公司向訴外人 詹燕珠 承租門牌號碼台中市○區○○○路1段154號2樓，被告海洋的玫瑰股份有限公司（以下簡稱海洋的玫瑰公司）則承租同一門牌號碼1樓及夾層，租期均至民國（下同）99年7月31日止，租金分別為新台幣（下同）90,000元及200,000元，並由被告甲○○分別擔任被告玫瑰藤公司、海洋的玫瑰公司之連帶保證人而簽訂租賃契約。於租賃期間訴外人詹燕珠將系爭房屋出售予原告，依民法第425條規定，被告玫瑰藤公司、海洋的玫瑰公司與訴外人詹燕珠間之租賃關係即由原告承受，惟被告玫瑰藤公司及海洋的玫瑰公司自95年5月起之租金皆未支付，經原告以存證信函催告後，迄今仍未履行，總計被告玫瑰藤公司積欠95年5月至9月之租金450,000元、被告海洋的玫瑰公司積欠95年5月至9月之租金1,000,000元；又被告海洋的玫瑰公司自95年1月起即未支付管理費，至95年6月止共計積欠管理費213,552元。被告既積欠租金未給付及管理費亦未繳納，原告爰以起訴狀繕本之送達對被告玫瑰藤公司、海洋的玫瑰公司為自95年10月1日起終止租賃契約之意思表示，並依租賃及所有權之法律關係，訴請被告玫瑰藤公司、海洋的玫瑰公司遷讓交還系爭房屋，並與被告甲○○連帶給付欠租、管理費；又被告玫瑰藤公司、海洋的玫瑰公司自租賃契約終止時起即屬無權占有原告之系爭房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，因而受有不當得利，另依侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告等自95年10月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月連帶給付相當於租金之損害賠償或不當得利，並聲明求為判決如擔保金額外，如主文所示。
二、被告均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張被告玫瑰藤公司、海洋的玫瑰公司與訴外人詹燕珠就系爭房屋定有租賃契約，並由被告甲○○連帶保證人，租賃期間內由原告取得系爭房屋所有權，被告玫瑰藤公司、海洋的玫瑰公司自95年5月起積欠租金2期以上，被告海洋的玫瑰積欠95年1月至6月之管理費，經原告限催告而仍未給付等事實，已據原告提出賃契約、建物登記簿謄本各2份、存證信函、證明書影本為證，核屬相符，堪信為真正。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。民法第440條第1項、第2項前段定有明文。本件被告玫瑰藤公司、海洋的玫瑰公司積欠租金已達2個月以上，並經原告以存證信函催告仍未給付，原告以本件起訴狀繕本之送達對被告玫瑰藤公司、海洋的玫瑰公司為自95年10月1日起終止契約之意思表示，自屬合法，則原告與被告玫瑰藤公司、海洋的玫瑰公司間系爭房屋之租賃契約，因原告表示終止而自95年10月1日起向後失效。又依系爭租賃契約第7條其他特約事項1之約定，管理費應由承租人負擔，被告海洋的玫瑰積欠95年1月至6月之管理費，自應依約清償原告。再按無權佔有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可供參照。從而，原告於終止租賃契約後，依租賃及所有權之法律關係請求被告玫瑰藤公司、海洋的玫瑰公司遷讓房屋及與被告甲○○連帶給付欠租、管理費及自起訴狀繕本送達翌日即96年1月27日起至清償日止按年息5%計算之利息暨自終止租約之日即95年10月1日起起，至遷讓房屋之日止，按租金計算之損害金，均應予准許。
五、原告 陳明 願擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。
六、訴訟費用負擔及假執行之依據：民事訴訟法第78條、第85條、第390條第2項。
中華民國96年2月12日
民事第三庭法官陳文爵正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年2月12日
書記官王美珍