裁判字號：臺灣臺中地方法院109年訴字第3820號民事判決
裁判日期：民國111年05月19日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺中地方法院民事判決109年度訴字第3820號原告 陳金榮 訴訟代理人 羅宗賢 律師複代理人 黃雅琴 律師（民國111年1月4日解除委任）被告 林福源
林德旺 林寶春 林昱杉 共同訴訟代理人 張啓富 律師被告 陳金銓 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有如附表一所示之不動產應予原物分割，並均分歸被告林福源、林德旺、林寶春、林昱杉按如附表二所示比例之應有部分保持共有。
被告林福源、林德旺、林寶春應依附表三所示金額補償原告及被告陳金銓。
訴訟費用由兩造按附表一所示應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺中市○○區○○○段0000000000000地號土地及其上同段1118建號建物（含增建部分）、未辦保存登記建物（建物部分如附圖編號A、B、C、D、E、F紅色斜線及紅色虛線所示，其位置、面積詳如附圖，就土地建物合稱系爭不動產）為兩造按如附表一所示應有部分比例共有，均無因法令限制不能分割之情事，亦無因物之使用目的不能分割之情形，兩造復無不分割之約定，然兩造就分割方法無法達成協議，故依民法第824條規定提起本件訴訟，請求將系爭不動產分歸由原告及被告陳金銓保持共有，應有部分各為二分之一，並由原告、陳金銓對被告林福源、林德旺、林寶春、林昱杉（下稱林福源等4人）補償金錢。或將系爭不動產變價，所得價金按如附表一所示兩造應有部分比例分配等語，並聲明：（一）第一分割方法：請將系爭不動產合併分割，由原告及陳金銓保持共有（應有部分各為二分之一），並由原告、陳金銓對林福源等4人為金錢補償。（二）第二分割方法：請將系爭不動產變賣，所得價金按如附表一所示兩造應有部分比例分配。
二、被告陳金銓陳稱：我同意原告提出之方案等語，惟未為任何聲明。被告林福源等4人則以：請將系爭不動產分由其等保持共有，並由林寶春、林福源各取得應有部分一八五０分之
五六四、林德旺取得應有部分一八五０分之六一一、林昱杉取得應有部分一八五０分之一一一，並由林福源、林寶春、林德旺等3人對原告及陳金銓補償金錢等語，資為抗辯，並聲明如上分割方案。
三、本院的判斷：
（一）原告訴請裁判分割系爭不動產於法有據：
1.各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。而所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言。
2.兩造並無協議不為分割，且系爭不動產並無因物之使用目的不能分割之情事，而兩造未能就分割方法達成協議。因此原告請求分割系爭不動產於法有據，應予准許。
（二）共有物之分割，原則上以原物分配於各共有人；但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項第1款、第3項及第4項分別定有明文。又分割共有物雖以消滅共有關係為目的，惟其分割方法，倘部分共有人明示就其分得部分，仍願維持共有關係，或有民法第824條第4項規定情形，非不得採取維持部分共有人之共有關係之分割方法。而法院為上述分割之裁判時，應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、價格及利用效益等，以謀分割方法之公平適當。經查：
1.本院審酌基於下列因素及系爭不動產之型態、使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情狀，認系爭不動產之分割方法以原物分割如被告主張之分割方案，為最符合兩造利益及發揮系爭不動產最大經濟效用之分割方法：
⑴就系爭不動產中之建物部分，如自外觀觀之，雖可依獨
立出入口而區分為如附圖編號A、B、C、D、E、F等6部分，然編號A、B、C、D、F部分之2、3樓內部相通，編號B、C、D部分1樓內部亦相通、編號A、F部分1樓雖有區隔，然其門牌號碼均為臺中市○○區○○路00○00號（見本院卷第243至279頁之勘驗筆錄、照片、現場示意圖、第201、213頁之租賃契約）。復參酌臺中市○○地○○○○000○0○00○○○○○○段0000○號建物複丈成果圖（見本院卷第397至399頁）及附圖藍色部分標記該建物之位置、面積，堪認附圖編號A、B、C、D、F所示建物實為同段1118建物之增建，且具一體性，故就該部分建物不宜再行細分。至附圖編號E部分所示一層建物，緊鄰編號A、B、C、D、F所示建物，兩者內部雖不相通，且編號E部分建物有獨立出入口，而具有構造上之獨立性，但該建物未辦保存登記、外觀並無獨立電表，故本院認為編號E部分所示建物亦應與其餘建物視為整體之建物，而不宜再為細分。又系爭不動產之土地部分既作為上開建物之基地使用，另考量原告及陳金銓、林福源等4人分別表示願意取得系爭不動產之全部並維持共有，亦無將系爭不動產再予細分之意，故認系爭不動產不宜再予細分，而應一併整體分配。
⑵如附圖編號A、F部分所示建物均由兩造共同出租他人經
營飲料店、服飾店（見本院卷第201至223頁之租賃契約及前述勘驗筆錄、照片）；編號B、C、D部分所示建物外牆張貼有招租廣告，目前無人使用；編號E部分所示建物則大門深鎖而無法進入。又原告、陳金銓已表明取得系爭不動產全部並願維持共有，而林福源等4人亦已表明相同之意願。雖分歸原告與陳金銓可使共有人人數減為2人，而較分配予林福源等4人更能達成簡化共有關係之目的。然系爭不動產原為訴外人 林阿炳 之遺產，其繼承人為林福源、林德旺、林寶春、訴外人 林泉源 及 林鄭琇梅 ，應有部分各為五分之一。嗣林泉源為擔保對陳金銓債務而將其應有部分設定抵押權，復因無力清償遭法院拍賣，最終由陳金銓取得系爭不動產應有部分五分之一，再以買賣為原因將應有部分十分之一移轉給原告。而林鄭琇梅死亡後，其應有部分五分之一由林寶春、林福源各取得五十分之二、林泉源、林德旺各取得五十分之三，林泉源再將應有部分五十分之三贈與給其子林昱杉（見本院卷第53至67頁之土地、建物登記第一類謄本、第105至113頁之土地登記申請書與附件、第133頁戶籍登記簿）。本院審酌系爭不動產原為林福源等4人之父、祖之財產，且持有期間已達數十年之久，而陳金銓係於92年間始因拍賣而取得部分應有部分，再於98年間出售應有部分十分之一給原告。另參酌林福源等4人合計應有部分已達五分之四，遠高於原告及陳金銓合計應有部分五分之一，林福源等4人既表示願維持共有之意思，本院認為將系爭不動產全部分歸林福源等4人並由林福源、林寶春及林德旺取得原告、陳金銓所屬應有部分合計五分之一（即其等3人各再取得十五分之一），林昱杉應有部分則不變，按如附表二所示比例維持共有為最佳方案。
⑶至原告主張如不能依其第一分割方法分割系爭不動產時
，則請求將系爭不動產變價，並將賣得價金按應有部分比例分配給各共有人。然民法第824條第2項第2款規定之變價分割方法，須以原物分配顯有困難為前提。此所謂法律上顯有困難，包括法律上之困難及事實上之困難，應依社會一般觀念定之。本件系爭不動產以原物分配予林福源等4人，並對未受分配之原告、陳金銓為金錢補償，並無法律上或事實上之困難可言，故本院認為不宜採用變價分配之方式。
2.共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判決先例看法相同）。本件系爭不動產分割後因原告及陳金銓均未能取得系爭不動產之一部，經本院囑託朝富不動產估價師事務所鑑定各該不動產之價值及共有人互為找補金額等事項，該事務所採用比較法及收益法為估價方法，而針對系爭不動產進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及系爭不動產依最有效使用情況下，認系爭不動產總值為1億3,056萬9,302元，有該所不動產估價報告書可佐。是系爭不動產分割後，各共有人實際分得不動產之價值較分割前應有部分價值確有增減之情形，故應由應有部分比例增加之林福源、林寶春、林德旺等3人對未獲分配之原告、陳金銓為如附表三所示金額之補償，始為公平。
四、結論：綜上所述，本院認將系爭不動產分由林福源等4人按附表二所示應有部分比例維持共有，並由林福源、林寶春、林德旺按如附表三所示金額補償原告及陳金銓，基於共有物性質、經濟效用，及全體共有人利益及公平性考量，俱屬允當，故判決如主文所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此敘明。
六、兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得由原告起訴請求裁判分割，然原告主張之分割方法，僅供法院參考，就該部分並不生其訴有無理由之問題，況縱法院認原告請求分割共有物為有理由，依法定方法分割，然依民法第825條規定，分割後各共有人間就他共有人分得部分係互負擔保責任，即該判決尚非片面命被告負義務；遑論兩造主張不同之分割方法，以致不能達成協議，毋寧為其等伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准原告分割共有物之請求，即命被告應負擔全部訴訟費用，不免失衡，故依民事訴訟第80條之1規定，由兩造依附表一應有部分比例負擔較為合理。
中華民國111年5月19日
民事第五庭法官施懷閔以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年5月19日
書記官張宏賓【附表一】編號不動產共有人應有部分比例１1.坐落臺中市○○區○○○段000地號土地（面積67平方公尺、使用分區及使用地類別均為空白）2.坐落同段504地號土地（面積92平方公尺、使用分區及使用地類別均為空白）3.坐落同段438-1地號土地（面積10平方公尺、使用分區及使用地類別均為空白）4.坐落同段1118建號建物（門牌號碼同市區○○路00○00號、福興路563、565、567號；主要用途：住家用；主要建材：鐵筋加強磚造；層次：3層；登記總面積：154.56平方公尺；登記附屬建物：浴廁11.76平方公尺），另有增建部分及部分滅失，位置及面積詳如附圖所示陳金榮十分之一２陳金銓十分之一３林福源五十分之十二４林德旺五十分之十三５林寶春五十分之十二６林昱杉五十分之三【附表二】編號共有人應有部分比例備註１林福源一百五十分之四十六增加十五分之一２林德旺一百五十分之四十九增加十五分之一３林寶春一百五十分之四十六增加十五分之一４林昱杉五十分之三【附表三】應補償金額（單位：新臺幣，元以下四捨五入）
應補償人受補償人陳金榮陳金銓林福源4,352,310元4,352,310元林德旺4,352,310元4,352,310元林寶春4,352,310元4,352,310元