最高法院99年度台上字第1759號民事判決

裁判字號：最高法院99年台上字第1759號民事判決

裁判日期：民國99年09月23日

裁判案由：請求返還土地等

最高法院民事判決九十九年度台上字第一七五九號上訴人甲○○
乙○○
丙○○戊○○○共同訴訟代理人 陳正磊 律師被上訴人丁○○上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國九十九年四月二十日台灣高等法院台中分院第二審更審判決（九十九年度重上更㈡字第一○號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：伊於民國九十三年三月間於台灣彰化地方法院（下稱彰化地院）九十年度執字一○○一八號強制執行事件中拍定取得坐落彰化縣○○鎮○○段第一○四八、一○四九地號土地之所有權，詎上訴人戊○○○、甲○○、丙○○、乙○○所有如第一審判決附圖（下稱附圖）所示房屋竟無權占用系爭土地，其位置及面積詳如附圖所示，伊自得依民法第七百六十七條規定請求戊○○○等四人將系爭房屋拆除並交還占用之土地。又戊○○○等四人無權占用系爭土地致伊受損害，應依民法第一百八十四條第一項規定給付伊相當於租金之損害金等情，求為命戊○○○等四人各將占用土地上之房屋拆除，並交還占用之土地暨各給付自九十三年五月十一日起至交還土地之日止，按占用土地面積依申報總價年息百分之十計算之損害金之判決。
上訴人戊○○○等四人則以：系爭房屋係訴外人雍興建設股份有限公司（下稱雍興公司）與土地前所有人 謝桃 、 陳丁春 合建，系爭房屋及其坐落基地同屬雍興公司所有，雍興公司將系爭房屋出售予戊○○○及訴外人 鄭忠義 ，復將坐落基地出賣予被上訴人，依民法第四百二十五條之一規定及最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，應推斷被上訴人默許戊○○○及鄭忠義繼續使用系爭土地，戊○○○占有系爭土地，有正當權源。嗣戊○○○將其購買之部分房屋移轉予丙○○、乙○○、甲○○，丙○○、乙○○、甲○○亦非無權占有。縱認系爭房屋及其坐落基地非雍興公司所有，然該房地日後曾同歸一人所有，仍有上開規定之適用。又系爭土地之所有人出具土地使用權同意書，同意系爭房屋使用系爭土地，房地間成立使用借貸關係，被上訴人明知有此瑕疵，仍願拍定承買，自應承受該使用借貸關係，不得再主張伊無權占有等語，資為抗辯。
原審以：謝桃及陳丁春於六十九年四月二十五日提供系爭土地與雍興公司合建，雍興公司興建系爭房屋後由上訴人分別、輾轉取得系爭房屋之所有權；鄭忠義、戊○○○以雍興公司違約為由，訴請雍興公司及訴外人 王柏森 、 許仁和 、 許仁義 等人給付違約金確定，戊○○○、鄭忠義乃聲請彰化地院九十年度執字一○○一八號強制執行事件拍賣王柏森、許仁和、許仁義所有系爭土地，由被上訴人拍定，於九十三年三月九日取得系爭土地之所有權等情，為上訴人所不爭執，並有不動產權利移轉證書、土地及建物登記謄本等件可稽。次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨參照）；又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第四百二十五條之一第一項定有明文。依上開判例意旨及法條規定，須土地及該土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地、或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時、或先後讓與相異之人，始有上開判例意旨及法條規定之適用，倘土地及房屋並非同屬一人所有，即無適用之餘地。經查雍興公司於七十年七月十日出賣系爭房地予戊○○○、鄭忠義時，系爭房屋屬原始起造人雍興公司所有，系爭土地則為謝桃、陳丁春所有，有土地登記簿謄本可證，嗣系爭房地亦未曾同屬一人所有，自無上開判例意旨及法條規定之適用。又使用借貸契約為債之關係，僅於契約當事人間有效，第三人並不當然受拘束。地主出具供建商申請建造執照之土地使用同意書，為債之一種，其對出具土地使用同意書者固有效力，但嗣後買受系爭土地之第三人並不當然受拘束。被上訴人為嗣後買受系爭土地之第三人，其並未繼受前手即出具同意書之地主與建商間之法律關係，又無其他可認其同意繼受該法律關係之情事，則其自不受該土地使用同意書之拘束。至系爭土地拍賣公告上固記載：「地上物占有基地之法律關係，由拍定人自理，拍定後不點交」等語，然該拍賣公告並未標明拍賣之土地與其上之房屋存有借貸、租賃、或其他使用權源，僅說明拍定人應自行處理該地上物之占用而已，被上訴人於拍得系爭土地後，依物上請求權訴請上訴人拆屋還地，乃權利之正當行使，無承受原使用借貸關係之可言。再系爭土地面積為八百五十四平方公尺，以公告現值計算結果，價值為二千一百五十三萬六千八百九十六元，鄭忠義、戊○○○於七十年間係以每棟（含坐落基地）五十萬元向雍興公司購買，經折舊，已價值無多，被上訴人不能使用收益系爭土地所受損害，遠高於系爭房屋拆除所受損失，倘不准被上訴人拆屋還地之請求，顯難達保護不動產所有人之立法意旨，對被上訴人而言，亦屬不公平。足見被上訴人訴請上訴人拆屋還地，係正當行使所有權人之物上請求權，非以損害他人為主要目的。從而上訴人既無占用系爭土地之合法權源，被上訴人依民法第七百六十七條規定請求上訴人各將占用土地上之房屋拆除，並交還占用之土地，即有理由，應予准許。又按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第一百八十四條第一項前段定有明文。被上訴人係於九十三年三月九日取得系爭土地之所有權，上訴人所有系爭房屋無權占用系爭土地，自侵害被上訴人之權利，應對被上訴人負損害賠償之責任。系爭第一○四八、一○四九地號土地於九十三年一月之申報地價依序為每平方公尺三千八百四十元、二千九百七十六元，公告現值依序為二萬七千五百元、二萬一千二百三十六元，有土地登記謄本可稽。審酌系爭土地位處北斗鎮市區，申報地價遠低於公告現值等情，應以申報總價年息百分之十計算損害金額，始屬公允。是被上訴人依侵權行為之法則請求上訴人各給付自起訴狀繕本最後送達翌日即九十三年五月十一日起至交還土地之日止，按占有土地面積依申報總價年息百分之十計算之損害金，為有理由，亦應准許。末查被上訴人據以聲請假執行之本案判決，既未經廢棄改判，上訴人自無因假執行而受有損害之情事，上訴人請求被上訴人賠償渠等因假執行所受之損害，為無理由，不應准許。爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，及駁回上訴人請求被上訴人賠償渠等因假執行所受損害之訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十九年九月二十三日
最高法院民事第六庭
審判長法官劉福來
法官陳國禎法官陳重瑜法官吳麗女法官簡清忠本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十九年十月五日
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