臺灣新竹地方法院民事小額判決 102年度竹東小字第92號
原 告
即反訴被告 江怡葶
被 告
即反訴原告 林仁彬
上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國102年12月18日辯
論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣柒拾柒元，及自民國一零二年十
二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴被告負擔新臺幣伍元，餘新臺
幣玖佰玖拾伍元由反訴原告負擔。
本判決第三項得假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、本件本訴部分，原告原係向本院聲請核發支付命令，惟被告
業於法定期間內提出異議，依據民事訴訟法第519條第1項
規定，即應以原支付命令之聲請視為起訴。
貳、按當事人為訴之變更、追加或提起反訴，除當事人合意繼續
適用小額程序並經法院認為適當者外，僅得於第436條之8
第1項之範圍內為之；被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫
屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反
訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其
防禦方法不相牽連者，不得提起；訴狀送達後，原告不得將
原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者
，不在此限，民事訴訟法第436條之15、第259條、第260
條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。本件原告
依兩造間之就門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段○○號13樓之
房屋（下稱系爭房屋）所簽訂之租賃契約法律關係，起訴請
求被告返還押金新臺幣（下同）18,000元；而被告於言詞辯
論終結前之民國102年10月16日，基於同一租賃法律關係所
生之租金、違約賠償、費用等請求權提起反訴，並聲明反訴
被告應給付反訴原告33,941元，及自反訴狀繕本送達反訴被
告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，嗣於
本院102年12月18日言詞辯論期日變更請求金額為15,941元
，且利息起算日改由102年12月18日起算。經核被告提起之
反訴訴訟標的認與本訴之防禦方法相牽連，而被告即反訴原
告所為變更請求金額部分，核屬縮減應受判決事項之聲明，
且該反訴起訴時及縮減後之聲明，均未逾越適用小額訴訟程
序之金額範圍，揆諸上開規定，被告所為反訴及縮減聲明即
屬合法，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
原告前於101年7月1日向被告承租系爭房屋，每月租金9,
000元，原告於簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）同時
交付被告18,000元押金（下稱系爭押金）予被告。系爭租約
業於102年7月1日屆滿，依約被告應於原告遷空交還系爭
房屋後退還系爭押金予原告。詎被告竟未依約返還系爭押金
，經原告多次催討，均未獲回應。為此，爰依兩造系爭租約
之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告18,000
元，及自102年7月1日起至清償日止，按年息百分之5計
算之利息。
二、被告則以：
本件系爭租約終止日為102年7月1日，原告尚未繳納該日
租金300元予被告；且原告於系爭租約期滿前之102年6月
14日提前搬離他處，違反系爭租約第18條、第3條約定，依
約應賠償被告1個月租金9,000元；又原告應於101年7月
23日繳交租金9,000元，惟僅繳納1,674元，尚欠被告7,32
6元；另原告尚積欠被告水電、瓦斯費計1,815元，以及清
潔系爭房屋之費用3,500元；此外，原告亦積欠被告101年
7月至102年6月之管理費共12,000元，以上共計33,941元
。是原告請求被告返還系爭押金，顯無理由。為此聲明：原
告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
因反訴被告積欠反訴原告如上所述之金額計33,941元，經與
系爭押金相抵後，反訴被告仍應給付15,941元予反訴原告。
爰聲明：反訴被告應給付反訴原告15,941元，及自102年12
月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、反訴被告則以：
（一）反訴原告主張反訴被告違約提前搬離應賠償9,000元部分
：反訴被告於102年6月14日搬離他處，乃按一般民間傳
統習俗，搬家安床需擇吉日，故於6月14日入新宅，但陸
續有回系爭房屋搬家俱及用品，且反訴被告已於102年5
月24日將6月份租金9,000元匯入反訴原告帳戶。
（二）又反訴原告主張反訴被告僅繳納101年7月份租金1,674
元，尚積欠7,326元部分：反訴被告原係向訴外人即反訴
原告配偶 鐘凌莉 洽租系爭房屋，因系爭房屋屋況不佳，廚
房流理臺（廚具）已嚴重到不堪使用，鐘凌莉遂於101年
7月19日委託廚具公司前往系爭房屋施工，惟當時反訴被
告為孕婦，按傳統民間習俗家裡嚴忌敲打及動工程，故當
時反訴被告尚未遷入。鐘凌莉即口頭承諾101年7月由反
訴被告自行打掃及粉刷並幫忙監工，無需支付7月份租金
，直到該月底反訴原告夫婦又反悔改口要求反訴被告付全
額租金，並堅持重新訂定租約及更改出租人身分，兩造遂
於101年8月18日重新簽訂系爭租約，反訴原告並將租賃
期限訂為自101年7月1日起。反訴被告為顧及雙方友好
，經電話協商後，反訴原告同意反訴被告支付7月份一半
租金4,500元，並可扣除反訴被告換置省電燈泡1,926元
、鎖頭900元等費用，且依民法第429條第1項規定該等
費用亦應由出租人負擔。故101年7月份反訴被告僅需繳
納1,674元。
（三）又反訴原告主張反訴被告未繳納水電、瓦斯等費用1,815
元部分：因反訴被告多次通知反訴原告申請單據，而反訴
原告置之不理，故此乃反訴被告尚未看到繳費單據，並非
反訴原告所云積欠未繳。且依反訴原告所提單據計算期間
均超過系爭租約屆滿日，此外，鐘凌莉曾於102年6月27
日私帶他人進入系爭房屋，並使用屋內水電等費用，且於
系爭租約終止日前即更換房屋鎖匙，致反訴被告無法使用
系爭房屋，故該日後之水電等費用，反訴被告不願負擔。
（四）又反訴原告主張反訴被告應給付3,500元整之清潔費亦不
合理，反訴被告於遷離系爭房屋前已將屋內打掃乾淨，無
留下任何傢俱及雜物，反訴被告於租屋期間每日擦拭地板
及清潔住家環境，反訴原告欲以不實名目扣除反訴被告押
金，實乃惡意侵佔押金之嫌。
（五）另反訴原告主張反訴被告應繳納管理費12,000元部分：惟
每月租金9,000元應包含管理費，每月1,000元管理費由
反訴原告自行繳納，且兩造簽訂之系爭租約未載明，亦表
示由反訴原告自行繳交，不需反訴被告負擔管理費。
（六）末反訴原告主張反訴被告應繳納102年7月1日該日租金
300元，惟鐘凌莉於租約終止日前更換房屋鎖匙，反訴被
告無法正常使用系爭房屋，故無繳交租金費用之必要。
（七）為此，爰聲明：反訴原告之訴駁回。
參、得心證之理由：
一、本訴部分：
原告主張兩造前於101年7月1日簽訂系爭租約，每月租金
9,000元，原告並於簽約同時交付系爭押金予被告，惟被告
未於租約期滿後退還系爭押金予原告等情；而被告固就兩造
有簽訂系爭租約，並收受系爭押金等事實不爭執，惟否認其
有返還系爭押金之義務，並執前詞置辯。是本件所應審究之
爭點厥為（一）原告有無繳納102年7月1日該日租金300
元予被告之義務？（二）原告是否違反系爭租約第18條、第
3條約定而應賠償被告1個月租金9,000元？（三）原告是
否積欠被告101年7月份租金7,326元？（四）原告是否積
欠被告水電、瓦斯等費用1,815元？（五）原告是否應支付
清潔費用3,500元予被告？（六）原告是否應負擔系爭房屋
101年7月至102年6月之管理費共12,000元？茲論述如下
。
（一）原告有無繳納102年7月1日該日租金300元予被告之義
務？
查兩造於系爭租約第2條約定「租賃期限經甲（即被告，
下同）乙（即原告，下同）雙方洽訂為1年0個月即自民
國101年7月1日起至民國102年7月1日止」，並經本
院向兩造再次確認系爭租約之租賃期限為1年乙節，有房
屋租賃契約書、本院102年12月18日言詞辯論筆錄在卷可
稽在卷可稽（本院卷第10頁、第115頁）。是兩造於訂立
系爭租約時，就租賃期限約定之真意為自101年7月1日
起為期1年，則系爭租約至102年6月30日即已屆滿，故
契約書上所載之租約到期日「102年7月1日」顯屬誤算
誤載。又系爭租約業於102年6月30日期滿，兩造自102
年7月1日起即無租賃關係存在，從而，被告辯稱原告應
支付其該日租金300元，即無足採。
（二）原告是否違反系爭租約第18條、第3條約定而應賠償被告
1個月租金9,000元？
按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。查兩造於系爭租約第18條
約定「1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠
償甲方1個月租金」，有房屋租賃契約書附卷可佐（本院
卷第13頁）。而依該契約條款之文義內容觀之，乃係賦予
承租人一方得於租賃期限屆滿前，單方面提前搬離承租之
房屋而終止租約，不再繼續租用承租之房屋，惟其代價乃
係承租人應賠償出租人以相當於1個月租金計算之金額，
用以彌補出租人可能受到之損失，藉以平衡出租人、承租
人雙方之利益。即承租人得以支付相當於1個月租金賠償
出租人，作為提前終止租約之代價。經查，被告辯稱原告
於102年6月14日起即未居住在系爭房屋內乙節，原告固
未否認，惟陳稱其仍陸續有回系爭房屋搬家俱及用品，且
已於102年5月24日將6月份租金9,000元匯至被告帳戶
等語，並提出存款憑條乙紙附卷供參（本院卷第66頁），
且為被告所不爭執（本院卷第115頁）。是原告於102年
6月14日後雖未居住於系爭房屋，惟仍有使用房屋擺放家
俱及用品，並履行其承租人之義務正常繳交該月租金，堪
認原告並無提前終止租約之意，故而，被告辯稱原告違反
上開約定應賠償其1個月租金9,000元云云，要屬無據。
（三）原告是否積欠被告101年7月份租金7,326元？
１、按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告陳稱其曾與
被告口頭協商101年7月份租金僅需支付4,500元，且可
扣除換置省電燈泡1,926元、鎖頭900元等費用，故扣除
後其僅需繳納1,674元租金等語，為被告所否認，則揆諸
前開規定，自應由原告就其主張有利於己之事實，負舉證
之責任。經查，原告就其曾與被告協議101年7月份租金
僅需支付4,500元之情，未舉證以實其說，故無從認定其
此部分之主張是否真實。
２、至原告復稱其換置省電燈泡1,926元、鎖頭900元等費用
本應由被告負擔乙節。按租賃物之修繕，除契約另有訂定
或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429條定有明文；
而系爭租約第11條後段亦約定「房屋因自然之損壞有修繕
必要時，由甲方負責修理」（本院卷第14頁）。依上開規
定，被告應於租賃期間內維持系爭房屋合於約定使用、收
益之狀態。經查：原告提出發票、收據等（本院卷第72頁
）以證其確實有購買燈泡、更換鎖頭之事實，可認原告確
實有此部分之支出，該筆費用自可自應繳納之租金內扣除
。
３、綜上所述，本件原告於101年7月份應繳納之租金金額為
6,174元（扣除電燈泡、鎖頭費用共計2,826元），而原
告自承其僅繳納1,674元，是以，被告抗辯原告尚積欠之
金額在4,500元內，為有理由，超過之部分，即非無據。
（四）原告是否積欠被告水電、瓦斯等費用1,815元？
查依被告所提天然氣、水、電等費用單據所載使用期間、
應繳費用為：天然氣用氣期間自102年5月11日起至102
年7月11日止，費用共計509元、自來水用水期間自102
年5月7日起至102年7月3日止，費用共計295元、用
電期間自102年5月9日起至102年7月8日止，費用共
計1,011元，有上開單據在卷可稽（本院卷第92頁至第94
頁），且原告並未否認其未繳納上開費用。是上開金額若
按使用期間天數比例計算至系爭租約屆滿之日即102年6
月30日，則原告應負擔之天然氣費用為419元【509÷62
×51＝419，下四捨五入，下同】、水費為280元【295
÷58×55＝280】、電費元878元【1,011÷61×53＝87
8】，以上金額合計而為1,577元。是被告抗辯原告積欠
水電、瓦斯等費用，於此部分金額範圍內為有理由，逾此
部分之主張即屬無據。至原告雖稱被告於102年6月27日
換鎖，致其無法使用系爭房屋，故該日後之費用其毋庸負
擔云云，惟查原告仍有於102年6月28日進入系爭房屋拍
照之事實，有照片5幀可資佐證（本院卷第37頁至第39頁
），是其前開所述，要無足採。
（五）原告是否應支付清潔費用3,500元予被告？
被告辯稱原告未能保持系爭房屋整潔，廚房、地板、廁所
、房間骯髒，其因此支出清潔費用3,500元部分。經查，
原告就其於遷離前已將系爭房屋打掃乾淨，並回復系爭房
屋原狀乙節，業據其提出照片7幀為證（本院卷第41頁至
第7頁）；且觀被告所提收據（本院卷第95頁）所示，其
上僅記載「茲收到參仟伍佰元整，支付長春帝國清潔費等
費用，以玆證明」，惟未詳細記載清潔之標的房屋、清潔
內容、費用之計算，是尚難憑此採為有利於被告之認定。
（六）原告是否應負擔系爭房屋101年7月至102年6月之管理
費共12,000元？
被告抗辯當初訂定租約時，租金已包含每個月應繳納之管
理費1,000元，故系爭房屋之管理費應由原告負擔乙節，
為原告所否認。查系爭租約內固未約定管理費應由何造負
擔，惟關於租賃房屋之管理費，依社會一般常情，均係由
承租人負責繳納，原告就其與被告約定就管理費有包含在
租金內乙情，並未舉證證明，而被告有於102年12月18日
繳納系爭房屋自101年7月至102年6月間之管理費共計
12,000元乙情，有住戶管理繳費單乙紙附卷可佐（本院卷
第120頁），且為原告所不爭執（本院卷第117頁）。是
被告抗辯原告應負擔管理費12,000元，即非無有據。
（七）綜上，本件原告尚積欠被告101年7月房租4,500元、水
電瓦斯等費用1,577元、管理費12,000元，合計而為18,0
77元。是被告應返還予原告之系爭押金18,000元與此部分
金額相抵扣後，已無所餘，從而，原告依據兩造間系爭租
約之法律關係，請求被告返還系爭押金18,000元及自102
年7月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，
即無理由，應予駁回。
二、反訴部分：
（一）本件反訴原告主張反訴被告積欠房租、賠償金、水電瓦斯
費、清潔費、管理費計33,941元，與系爭押金扣抵後尚積
欠15,941元乙節，經本院上開審理後，認定反訴被告積欠
上開房租等費用之金額合計應為18,077元，經與系爭押金
18,000元相抵後，反訴被告應給付反訴原告之金額為77元
。從而，反訴原告依據兩造間系爭租約之法律關係，請求
反訴被告支付77元，及自本院102年12月18日言詞辯論期
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬正當
，應予准許，至逾此部分之請求，即非有據，應予駁回。
（二）本件反訴原告勝訴部分，係適用小額訴訟事件為被告部分
敗訴之判決，該部分爰依職權宣告得假執行，並於判決時
確定訴訟費用額。
伍、據上論結，本件原告之訴為無理由；反訴原告之訴為一部有
理由、一部無理由，應依民事訴訟法第436條之23、第436
條第2項、第78條、第79條、第436條之20、第436條之19
第1項，判決如主文。
中華民國102年12月30日
臺灣新竹地方法院竹東簡易庭法官王碧瑩
以上正本證明與原本無異。
中華民國102年12月30日
書記官陳心怡
如對本判決上訴須以判決違背法令，且須於判決送達後20日內向
本院提出上訴狀。未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院
提出上訴理由狀。（須按他造人數提出繕本）