裁判字號：臺灣臺南地方法院103年訴字第646號民事判決
裁判日期：民國103年10月15日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺南地方法院民事判決103年度訴字第646號原告 李文智 訴訟代理人 楊惠雯 律師
洪玉崑 律師被告 楊茂林 訴訟代理人 王建強 律師
王韻茹 律師上列當事人間拆屋還地事件，經本院於民國103年10月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地上如附圖編號四五三（A）所示面積三八點零三平方公尺，暨臺南市○○區○○段○○○○號土地上如附圖編號四五四（A）所示面積五二點四七平方公尺之門牌號碼臺南市○○區○○街○○號建物拆除，並將該部分土地返還予原告，暨自民國一百零二年八月十九日起至返還前開土地之日止，按月給付原告新臺幣柒佰貳拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣伍拾伍萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣壹佰陸拾柒萬肆仟貳佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256條亦定有明文。本件原告原先起訴訴之聲明為：「ꆼ被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地上如附圖所示A、B部份之地上物拆除(實際坐落位置及占用面積以實際測量為準)，並將該部分土地返還予原告，及自民國102年8月19日起至返還土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1,322元。ꆼ訴訟費用由被告負擔。ꆼ原告願供擔保，請准宣告假執行。」嗣於103年8月21日具狀變更訴之聲明為：「ꆼ被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地上如附圖所示453A面積38.03平方公尺、454A面積52.47平方公尺之門牌號碼臺南市○○區○○街○○號建物拆除，並將該部分土地返還予原告，及自102年8月19日起至返還土地之日止，按月給付原告1,448元。ꆼ訴訟費用由被告負擔。ꆼ原告願供擔保，請准宣告假執行。」原告確定請求返還土地面積，核屬補充或更正事實上陳述，非訴之變更或追加；而請求不當得利之變更，則為擴張應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，均無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：ꆼ緣坐落臺南縣永康市○○○段○○○○○○號，同段387之5地號
、同段387之6地號土地原為訴外人 楊達成 、 楊富濱 、 劉世祥 所共有，又同段386之2地號、同段387地號土地為訴外人楊達成及楊富濱所共有，經訴外人楊達成向本院訴請分割共有物，經本院於88年12月31日以88年度重訴字第251號民事判決，判決由訴外人楊富濱取得地籍圖重測後現為臺南市○○區○○段○○○○號及454地號土地（下稱系爭土地），訴外人楊富濱嗣後於將系爭土地出賣予訴外人 陳命源 ，訴外人陳命源再於102年8月19日出賣予原告。
ꆼ系爭453、454地號土地上有門牌號碼臺南市○○區○○街○○
號之未保存登記房屋乙棟（下稱系爭建物），被告楊茂林為上開未保存登記建物之原始起造人與納稅義務人，無權占用原告所有如附圖所示453A面積38.03平方公尺、454A面積52.47平方公尺之土地。爰依民法第767條之規定，請求被告將該等地上物占用上開土地之部分拆除，並將占用之土地返還予原告。
ꆼ按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條前段定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益(最高法院97年度臺上字第294號判決意旨參照)。被告無權占用系爭土地，受有相當於土地租金之利益，其獲利並無法律上原因，致原告受無法使用上開土地之損害，參酌土地法第105條、第97條第1項規定，以不超過土地及建築物申報總價額年息10％為限，作為相當租金之不當得利之計算標準，原告請求返還相當於土地租金之不當得利。爰請求給付自原告取得土地所有權起至返還土地之日止，每月以1,448元計算之不當得利【計算式：土地當期申報地價1,920元/平方公尺×（38.03平方公尺+52.47平方公尺）×10％÷12＝1,448元】。
ꆼ對被告抗辯之陳述：
ꆼ系爭房地之土地分割前後均非同屬一人所有，亦無因買賣
或遺產分割結果造成土地與房屋分別所有人之情形，與被告所引最高法院95年度臺上字第551號、臺灣高等法院臺南分院100年度上易字第196號民事判決所載內容不同，不得類推適用民法第425條之l第l項之規定。
ꆼ系爭土地於分割前共有人楊富濱縱有允許被告楊茂林無償
借貸使用，依最高法院59年臺上字第2490號判例意旨所示，被告楊茂林亦不得對抗現系爭土地所有人以繼續占有系爭土地使用。
ꆼ並聲明：
ꆼ被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地上如
附圖所示453A面積38.03平方公尺、454A面積52.47平方公尺之門牌號碼臺南市○○區○○街○○號建物拆除，並將該部分土地返還予原告，及自102年8月19日起至返還土地之日止，按月給付原告1,448元。
ꆼ訴訟費用由被告負擔。
ꆼ原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯則以：ꆼ系爭建物為被告楊茂林之父 楊萬 得於61年間在其所有之系爭
土地上所興建，嗣後因將系爭土地贈與訴外人楊達成及楊富濱後，再因裁判分割，而使系爭房屋與土地分別為楊茂林及楊富濱所有。被告楊茂林所有系爭建物，因土地分割而坐落於楊富濱分得之土地時，訴外人楊富濱並無反對之意思，且未特別約定不許房屋所有人繼續使用土地，且房屋性質上不能與土地使用權分離，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基者，為一般普遍之常情，故依最高法院73年度第5次民事庭會議決議、最高法院95年度臺上字第551號及臺灣高等法院臺南分院100年度上易字第196號民事判決意旨所示，本件應類推適用民法第425條之1之規定推定在被告楊茂林所有之系爭建物得使用期限內，與原系爭土地所有人即訴外人楊富濱間有租賃關係之存在。
ꆼ訴外人楊富濱於98年間將系爭土地賣予訴外人陳命源，而依
通常土地交易習慣，土地買受人均會親自至買賣土地現場勘查，且調閱土地登記謄本後，始可能完成土地之交易，可認訴外人陳命源向訴外人楊富濱購買系爭土地時，明知被告楊茂林所有系爭建物有占用系爭土地之事實，仍願意出價購買之，自應繼受原系爭土地所有人即訴外人楊富濱與被告楊茂林間之租賃關係。訴外人陳命源後於102年間將系爭土地轉賣予原告，原告因買賣而繼受取得系爭土地所有權，且對於系爭土地上存有第三人所有之系爭建物之事實，依土地交易習慣，實難委為不知，亦應繼受訴外人陳命源與被告楊茂林間之租賃關係，被告自非無權占有系爭土地。
ꆼ並聲明：
ꆼ原告之訴駁回。
ꆼ若為不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。ꆼ訴訟費用由原告負擔。
四、兩造不爭執之事項：ꆼ坐落臺南縣永康市○○○段○○○○○○號，同段387之5地號、
同段387之6地號土地原為訴外人楊達成、楊富濱、劉世祥所共有，又同段386之2地號、同段387地號土地為訴外人楊達成及楊富濱所共有，經訴外人楊達成向本院訴請分割共有物，經本院於88年12月31日以88年度重訴字第251號民事判決，判決由訴外人楊富濱取得地籍圖重測後現為臺南市○○區○○段○○○○號及454地號土地，訴外人楊富濱嗣後將系爭土地出賣予訴外人陳命源，訴外人陳命源再出賣予原告。
ꆼ系爭土地上現有門牌號碼臺南市○○區○○街○○號之未保存登記建物1棟，被告於89年6月30日登記為納稅義務人。
五、本院得心證之理由：ꆼ按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院85年度台上字第1120號民事裁判意旨參照）。本件被告對系爭建物占用原告所有系爭土地之事實，既不爭執，則其對於占用係有正當權源之事實，即應舉證證明之。經查，被告原抗辯稱系爭建物由被告所建造，為原始起造人，嗣因系爭土地經分割由訴外人楊富濱取得，訴外人楊富濱有同意被告之系爭建物繼續使用系爭土地之意，而原告因買賣取得系爭土地，應類推適用民法第425條之1第1項規定，由原告繼受訴外人楊富濱之後手陳命源與系爭建物所有被告間之租賃關係。繼改辯稱，系爭建物為被告之父 楊萬得 於61年間在其所有之系爭土地所興建，其後楊萬得將系爭土地贈與訴外人楊富濱等人，又因裁判分割，使得系爭建物與系爭土地分別為被告及訴外人楊富濱所有。系爭土地雖經楊富濱出售予訴外人陳命源，再轉賣予原告，被告仍可類推適用民法第425條之1規定，推定系爭建物於使用期限內，兩造間有租賃關係之存在等語，惟為原告所否認，則本件首應審酌為系爭建物之原始起造人是否為訴外人楊萬得？本件得否類推適用民法第425條之1第1項規定？原告得請求被告給付不當得利之金額為何？ꆼ次按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時
或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第1項、第3項分別定有明文。又當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定（最高法院102年度臺上字第1430號判決要旨參照）。經查，被告於103年4月23日民事答辯狀陳稱：「本件門牌號碼台南市○○區○○街○○號之未保存登記建物，係由被告楊茂林所建造，現在亦係由楊茂林本人居住使用。…依前鈞院裁判分割之結果，係將被告楊茂林為原始起造人之系爭建物，分割於訴外人楊富濱取得之地上…」等語，此有被告上開答辯書狀在卷足參（見103年度新調字第30、32頁），自屬被告對系爭建物為原始起造人有事實上處分權之事實為自認，嗣被告雖追復爭執抗辯稱系爭建物為被告之父楊萬出資興建云云，惟原告主張被告於答辯之初業已自認建造系爭建物，而未同意被告撤銷自認，揆諸上開說明，自應由自認人即被告證就其自認與事實不符乙節，負舉證之責。被告固稱61年間興建系爭建物時，其甫退伍，並無經濟能力，是由父親楊萬得出資興建2棟建物，分別給2個兒子各1棟，因此被告姐妹也無意見云云，並提出聲明書3紙為證。然查，被告所提出之聲明書，其目的原係為表明其對系爭建物有單獨事實上處分權，被繼承人楊萬得之繼承人即被告之姐妹對系爭建物並無事實上處分權，而於本件訴訟中書立之聲明書，自難證明系爭建物為訴外人楊萬得所出資興建。又被告另提出台灣電力公司台南區營業處函文（見本院卷第92頁）1紙，以證明臺南市○○區○○街○○號門牌號碼於62年5月1日曾申請裝錶供電乙事。惟查該址於62年間曾申設電錶乙事，並無從推認系爭建物與62年間申設電錶之建物係屬同一建物，且系爭建物為訴外人楊萬得出資興建，則被告既無法證明其所自認系爭建物為其原始起造乙節與事實不符，是依民事訴訟法第279條第3項規定，自不生撤銷自認之效力，故認系爭建物之原始起造人為被告無誤，被告抗辯系爭建物係由其父楊萬得起造云云，洵無可採。
ꆼ另按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，
房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因房屋所有權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出賣之情形，其間雖無地上權設定，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此種房屋所有人與土地所有人間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃，此為最高法院48年台上字第1457號判例所持之見解。為杜爭議並期明確，89年5月5日施行之民法第425條之1乃參照上開見解，予以明文規定：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。據此，依前開判例及民法第425條之1第1項規定可知，欲主張有租賃關係存在，係以土地及房屋原屬同一人所有為要件。經查，承前所述，系爭建物為被告原始起造既認定如上，而系爭建物所坐落之土地，原為訴外人楊達成、楊富濱、劉世祥所共有，經訴外人楊達成向本院訴請分割共有物，而以88年度重訴字第251號民事判決，由訴外人楊富濱取得地籍圖重測後現為臺南市○○區○○段○○○○號及同段454地號之系爭土地，之後訴外人楊富濱將系爭土地出賣予訴外人陳命源，訴外人陳命源再出賣予原告，則系爭建物與系爭土地自始原非屬同一人所有，已甚明確。基此，系爭建物既屬被告原始起造，而系爭土地於裁判分割前後均為被告以外之人所有，自與民法第425條之1第1項規定之土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出賣之情形有異。且被告援用之95年度台上字第551號判決、最高法院73年度第5次民事庭會議決議、臺灣高等法院臺南分院100年度上易字第196號等判決及決議之事實，與本件認定之事實並非一致（本院未採信被告所辯系爭土地及建物曾同屬一人即楊萬得所有），自無比附援引上開判決、決議見解之餘地。率此，被告猶執前詞而辯稱，本件應適用或類推適用民法第425條之1規定，認系爭土地所有人與被告間就系爭土地應存有租賃關係，被告為有權占用系爭土地云云，自不可採。
ꆼ復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。本件被告既未能積極舉證系爭建物為訴外人楊萬得所建造，自無民法第425條之1法定租賃權之適用或類推適用，已如前述，此外被告復未能舉證有何占有之權源，則原告以被告無權占用其土地為由，起訴請求被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○○○○○號土地上如附圖所示453（A）面積38.03平方公尺、454（A）面積52.47平方公尺之門牌號碼臺南市○○區○○街○○號建物拆除，並將該部分土地返還予原告，即屬有據，應予准許。
ꆼ再按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事判例意旨參照）。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，且該受利益與受損害之間有因果關係存在為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院77年度臺上字第1211號判決要旨參照）。再按城市地方房屋租金，以不超過土地及建物改良申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文；而土地法第97條規定於租用基地建築房屋亦準用，土地法第105條另有明定。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年臺上字第3071號判例要旨參照）。經查，被告所有系爭建物無權占用原告所有系爭土地，業如前述，則被告之無權占有行為，依通常之社會觀念，受有相當於租金之不當得利，並使原告受有該等損害，揆之上揭規定及說明，原告請求被告給付自其取得系爭土地所有權之日即102年8月19日起至返還占用之土地之日止，相當於租金之不當得利或損害，自屬有據。再查，系爭土地地目為建，四週多為住宅或空地，無其他商業使用，系爭建物向西北延伸對外連接雙向車道之道路等情，業經本院現場勘驗明確，並有土地登記第一類謄本、本院勘驗筆錄暨現場勘驗照片、多目標地籍圖套匯影像圖（見本院卷第40-46、52、105頁）在卷可參。本院審酌系爭房屋於系爭土地上之坐落位置、繁榮程度、經濟用途、使用狀況等一切情狀，認原告主張相當於租金之不當得利或損害，應以申報地價年息百分之5計算為適當，原告主張按土地申報總價額年息百分之10計算，尚非適當。查本件被告無權占有臺南市○○區○○段○○○○號土地面積38.03平方公尺；同段454地號土地面積52.47平方公尺【如臺南市永康地政事務所土地複丈成果圖所示編號453（A）部分及編號454（A）部分】，而系爭土地102年1月之申報地價均為每平方公尺1,920元（見本院卷第105頁），以年息5%計算，原告每月可請求被告給付之不當得利為724元【計算式：（38.03＋52.47）平方公尺×1920元×5%÷12＝724元】，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、綜上所陳，原告依民法第767條之規定，主張被告無權占有其所有系爭土地，請求被告應將土地上如附圖編號453（A）、454（A）之建物拆除，將土地返還原告，為有理由，應予准許。又原告對被告無權占有如附圖所示土地，無法律上原因受有相當於租金之利益，請求被告給付自102年8月19日起至返還占用上開土地之日止，按月給付724元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述。
七、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本件原告之訴雖一部為有理由，一部為無理由，然本件訴訟標的之價額依民事訴訟法第77條之2第2項規定，僅就原告請求被告交還之土地之價值核算，並據此計徵第一審裁判費，而原告請求被告交還系爭土地部分之請求為全部有理由，是本院衡酌上情，認第一審訴訟費用仍應全部由被告負擔，爰判決如主文第2項所示。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國103年10月15日
民事第二庭法官田幸艷以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年10月15日
書記官鄭瓊琳