裁判字號：臺灣臺北地方法院93年訴字第3201號民事判決
裁判日期：民國94年12月30日
裁判案由：返還不當得利等
臺灣臺北地方法院民事判決93年度訴字第3201號原告甲○○訴訟代理人 廖子清 律師
歐宇倫 律師被告丁○○訴訟代理人乙○○被告丙○○上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於中華民國94年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告丙○○應將坐落台北市○○區○○段三小段五六九地號土地土地上，如附圖所示Ａ部分面積五十平方公尺，即門牌號碼台北市○○區○○路三段十二巷七弄二十三號建物拆除，將該土地騰空遷讓返還原告，並給付原告新臺幣肆拾陸萬玖仟伍佰貳拾元，及自民國九十四年十一月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告丁○○應自上開建物遷出。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔百分之九十四，餘由原告負擔。
本判決主文第一項部分，於原告以新臺幣叁佰叁拾捌萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由程序方面：
原告起訴原係請求被告丁○○應將坐落后述系爭土地上之建物拆除騰空返還及給付相當於不當得利之租金，此有起訴狀在卷，嗣原告聲請測量后述建物之占用情形後，追加丙○○為被告，並變更聲明為被告應連帶給付上開不當得利，此有追加狀在卷足憑，為被告丁○○、丙○○所同意，且原告係主張基於有關后述建物占用系爭土地所生爭執，該基礎事實自屬相同，依民事訴訟法第255條第1項第2款之規定，自應准許，合先敘明。
實體方面：
原告主張：坐落台北市○○區○○段3小段569地號土地（下稱
系爭土地）為原告及訴外人 廖廣義 、 陳瑞玄 分別共有，原告應有部分為十六分之十三，詎丙○○所有如附圖Ａ部分所示即門牌號碼台北市○○區○○路3段12巷7弄23號違章建物（下稱系爭建物），自民國60年間起無合法之正當權源，占用系爭土地面積50平方公尺，原告依民法第767條、第821條之規定，自得請求丙○○拆除系爭建物並返還系爭土地予原告及其他共有人。又丁○○為丙○○之兒子，與丙○○均無法律上之原因占用系爭土地，致原告受有相當於租金之損害，應依民法第179條之規定，連帶給付原告相當於租金之利益。是系爭土地87年7月份、93年1月份之公告地價，每平方公尺各為新台幣（下同）57,900元、57,600元，依土地法第105條準用同法第97條規定，應以系爭土地申報地價百分之十計算相當於租金之損害，原告請求被告給付起訴前五年，即自89年11月18日起至94年11月17日止之相當於租金，為940,875元等語。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖所示Ａ部分之建物拆除，將該土地返還原告及其他共有人。㈡被告應連帶給付原告940,875元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
被告則以：系爭未辦理保存登記建物乃丙○○之父親 陳清輝 於
30年間所興建，在丙○○於34年間結婚時，將系爭房屋贈與丙○○，系爭房屋目前由丁○○居住使用，而陳清輝於56年7月2
1日，將系爭土地出賣予原告之父親 周淡生 ，依最高法院48年台上字第1457號判例、73年度第5次民事庭會議決議，陳清輝與周淡生間有租賃關係，該租賃關係應繼續存在原告與丙○○之間，則被告自非無權占用系爭土地，更無不當得利之情事。縱認為被告應給付不當得利，惟系爭房屋並無營利之事實，原告主張以系爭土地申報地價百分之十計算相當於不當得利租金，顯屬不當云云，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
兩造不爭執之事實：
㈠系爭地號土地為原告及廖廣義、陳瑞玄分別共有，原告應有部
分為十六分之十三，且系爭建物為未申請建築執照之違章建物，占用系爭土地如附圖所示Ａ部分，面積50平方公尺，為兩造所不爭執，有土地登記謄本在卷可稽，並經本院履勘現場，製有勘驗筆錄在卷足憑，且經本院囑託台北市建成地政事務所測量，有土地複丈成果圖在卷。
㈡系爭建物為丙○○之養父陳清輝於30年間所興建，在丙○○於
34年間結婚時，將系爭房屋贈與丙○○，系爭房屋目前由丁○○居住使用，為兩造所不爭執，亦有前開勘驗筆錄在卷可憑。㈢系爭土地於35年總登記時，登記為陳清輝、訴外人 陳蘇匏螺 所
有，應有部分各二分之一，嗣於56年7月21日，以買賣為原因，移轉登記為訴外人李 陳美惠 、 曾慶忠 、 廖能 、周淡生所有，所有權應有部分各二分之一、四分之一、八分之一、八分之一， 李陳美惠 、曾慶忠則於58年11月1日，以買賣為原因，將上開應有部分移轉登記與原告，俟至63年7月11日，周淡生死亡後該應有部分由原告及原告之母親 周李秀英 各繼承十六分之一，為兩造所不爭執，有土地登記謄本在卷足證。
得心證之理由：
本件兩造所爭執之處，應在於原告與丙○○間是否有租賃關係，亦即原告得否請求被告拆除系爭建物及給付不當得利？㈠有關租賃關係部分：
⒈按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且
房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」最高法院48年台上字第1457號判例要旨參照。又按「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」最高法院73年度第5次民事庭會議決議參照。
⒉查系爭土地原為陳清輝、陳蘇匏螺所有，應有部分各二分之一
，於56年7月21日，以買賣為原因，移轉登記為李陳美惠、曾慶忠、廖能、周淡生所有，所有權應有部分各二分之一、四分之一、八分之一、八分之一，李陳美惠、曾慶忠則於58年11月
1日，以買賣為原因，將上開應有部分移轉登記與原告，俟至63年7月11日，周淡生死亡後該應有部分由原告及原告之母親周李秀英各繼承十六分之一，已如前述。則丙○○之養父陳清輝與陳蘇匏螺出賣系爭土地予原告之父親周淡生及李陳美惠、曾慶忠、廖能，系爭房屋雖未一同出賣，與前開判例、決議所述，土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣之情形不同。至民法第425條之1第1項前段所規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，乃88年4月21日公布施行，本件亦無適用。故被告辯稱丙○○與原告間就系爭土地有租賃關係云云，殊不足取。
⒊另按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」民法第767條、第821條定有明文。次按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。房屋之拆除為一種事實上之處分；未保存登記不動產之受讓人，法律上雖未取得所有權，但仍取得事實上之處分權，受讓人自有拆屋之權能。查系爭房屋乃未申請建築執照之違章建物，為丙○○之父親陳清輝於30年間所興建，在丙○○於34年間結婚時贈與丙○○，已如前述，依前開說明，堪認陳清輝已將系爭房屋之事實上處分權讓與丙○○，則原告依民法第767條、第821條之規定，請求丙○○拆除系爭建物並返還系爭土地予原告及其他共有人，自屬有據。至系爭房屋目前雖由丁○○居住使用，亦如前述，惟丁○○就系爭房屋並無處分權限，故原告請求丁○○遷出系爭房屋部分，尚屬有據，原告請求丁○○拆除系爭房屋部分，即屬無據。
㈡有關不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。民法第179條定有明文。次按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告所有系爭建物無合法之正當權源，占用系爭土地之前開部分，獲有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告主張依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之損害，即屬有據。
⒉另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文；而土地法第97條規定之土地價額及建築物之總價額，土地價額係指法定地價而言，法定地價係指申報地價，建築物價額則依該管縣、市地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條、土地法第148條所明定，上開規定依土地法第105條規定，於租用基地建築房屋者亦適用之。則原告僅主張依系爭土地之申報價額，為計算相當於租金損害之標準，尚屬有據。是本院審酌系爭土地位處台北市○○區○○路3段7弄內，臺灣電視股份有限公司後方，交通尚屬便利，附近並有台北市立敦化國小、敦化國中、台北市立教育大學，生活機能尚屬完備，此有本院勘驗筆錄可按，認原告主張被告就占用系爭土地所受相當於租金之利益，以前開申報地價百分之十計算，尚屬過高，應以申報地價百分之五計算，始屬適當。
⒊而依卷附之土地複丈成果圖所載，系爭房屋占用系爭土地如附
圖所示Ａ部分，面積50平方公尺，系爭土地89年7月份、93年1月份之申報地價，各為每平方公尺46,320元、46,080元，原告應有部分為十六分之十三，此已有土地登記謄本、公告地價查詢系統表在卷可稽。是原告請求丙○○給付自89年11月18日起至94年11月17日止，占用Ａ部分土地相當於不當得利之租金，為469,520元｛〔50×46320×5﹪÷12×（37＋13/31）＋（50×46080×5﹪÷12×（22＋18/31）〕×13/16＝469520，小數點四捨五入｝。
⒋末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第2項前段、第233條第1項前段、第203條復分別著有明文。本件原告對於丙○○之不當得利請求權，係屬於給付未有確定期限之金錢債權，揆諸前述規定，原告主張被告應自追加狀繕本送達丙○○之翌日，即94年11月24日起，加給按年息百分之五計算之法定遲延利息，此有收件信封影本在卷可憑（見本院卷2第11頁），亦為兩造所不爭執，亦屬有據。
⒋至系爭房屋目前雖由丁○○居住使用，已如前述，惟無權占用
系爭土地者乃對系爭房屋有事實上處分權之丙○○，丁○○係占用系爭房屋，自無不當得利可言，則原告請求丁○○給付不當得利部分，尚不足取。
從而，原告依民法第767條、第821條、第179條之規定，請求
丙○○拆除系爭房屋並返還系爭土地予原告及其他共有人，和請求丁○○遷出系爭房屋，及請求丙○○給付469,520元，及9
4年11月24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。其餘請求部分，為無理由，不應准許。
另本件原告陳明願供擔保後，請准宣告假執行，經核原告勝訴
部分，合於規定，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。又原告其餘之訴既經駁回，其該部分假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國94年12月30日
民事第六庭法官姜悌文以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並依上訴利益繳納上訴費。
中華民國94年12月30日
法院書記官蔡炎暾