裁判字號：臺灣苗栗地方法院106年簡上字第20號民事判決
裁判日期：民國106年08月23日
裁判案由：侵權行為損害賠償
臺灣苗栗地方法院民事判決106年度簡上字第20號上訴人 黃萬福 訴訟代理人 王雅綾 被上訴人翊庭不動產仲介經紀有限公司（即台灣房屋頭份特
許加盟店）法定代理人 劉明忠 上列當事人間侵權行為損害賠償事件，上訴人對於民國106年2月14日本院苗栗簡易庭105年度苗簡字第717號第一審判決提起上訴，本院於106年8月9日辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張：上訴人於民國105年7月間，經由被上訴人仲介，以總價新臺幣（下同）550萬元向訴外人 蔡筱蘋 購買門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里○鄰○○路○段○○號2樓之5房屋（下稱系爭房屋）。被上訴人之受僱人 池玉如 於帶看介紹系爭房屋之時，曾表示系爭房屋之管理費收取方式為1個月1,025元，雙月繳2,050元。惟交屋入住後第2天，上訴人收到105年9至10月之管理費繳費單，方知2個月需繳納之管理費為4,10
0元，與池玉如之解說有所出入。上訴人因池玉如解說錯誤，致買賣契約成立後每月需多繳1,025元之管理費而受有損害，因上訴人購買系爭房屋要居住一輩子，故多繳之管理費可達50萬元。為此，依民法第184條第1項前段、第188條第1項前段之規定提起本訴，請求被上訴人賠償管理費之損害50萬元等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人50萬元。
二、被上訴人於原審答辯：被上訴人之受僱人池玉如於105年7月13日帶看系爭房屋時，因被上訴人內部流通之房屋銷售資料表上記載「管理費（月）：2050元、雙月繳」，解讀上或有模糊地帶，惟當日池玉如曾向上訴人訴訟代理人表示會再向開發業務及屋主確認。其後上訴人再次看屋及出價時，被上訴人有以不動產現況說明書向上訴人訴訟代理人說明管理費為每月2,050元，收取方式是雙月繳，上訴人於105年7月30日至被上訴人公司簽約，被上訴人亦再以不動產現況說明書解說，並經上訴人於該說明書上簽名蓋章，並無異議，故上訴人於簽立買賣契約時，早已知悉系爭房屋之管理費金額。況且，買房通常是看房屋本身條件、需求地段、周遭環境及價格等因素，而非以管理費多少來決定，被上訴人實無可能故意引人錯誤。又系爭房屋是3房37.82坪、屋齡3年之新社區，有24小時警衛管理，每月管理費2,050元應屬合理範疇等語為辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、本件原審對於上訴人之請求，為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴。上訴人之上訴理由除與原審相同部分予以引用外，補充陳稱略以：
（一）被上訴人受僱人池玉如於帶看屋時未曾向上訴人之一方表示會再向開發業務及屋主確認管理費，上訴人自始至終知道的管理費就是影片錄的，影片錄的被上訴人拿著銷售資料表告知管理費月繳1,025元雙月繳，且上訴人有再三詢問不懂得月繳1,025元雙月繳這項條款，嗣後得到的訊息確定是被上訴人告知月繳1,025元雙月繳，於106年1月17日原審第一次開庭法官問被上訴人影片錄的是不是有說月繳1,025元雙月繳，被上訴人回答「是」，簽約時的管理費金額文字與銷售資料表一樣也同影片錄的銷售資料表一樣，上訴人才簽訂契約。
（二）上訴人是受薪階級，只有男主人一份收入，並不是被上訴人說的只考慮環境、周遭位置…等，反而價格是第一考量，沒有一分一毫細算過，將來繳不出來怎麼辦，且上訴人還有一個小孩要扶養。
（三）被上訴人之受僱人明知管理費解讀有模糊地帶，經上訴人再三詢問得知的金額是月繳1,025元雙月繳。管理費本來就要繳，但是要繳這麼多，上訴人就不會買系爭房屋了等語。
（四）並上訴聲明：
1.原判決廢棄。
2.被上訴人應給付上訴人50萬元。
3.第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
四、被上訴人答辯除與原審相同部分予以引用外，補充陳稱略以：
（一）被上訴人於帶上訴人看屋之後，有以不動產現況說明書解說，告知管理費內容，且於交屋時，被上訴人也有給上訴人一份屋主繳交的管理費收據，上面寫7、8月份管理費4,100元，上訴人應不會混淆。
（二）上訴人買屋的價格550萬元，從實價登錄上可看出是在成交行情之下，是這2年來的最低價，上訴人若覺得合理的管理費無法負擔，可售出或許還能有利潤，為何還要提起訴訟。且上訴人第一次出價為540萬元，服務費為2％，加價為550萬元只給1％服務費，上訴人談判如投資客般熟練，不可能在不清楚管理費每月2,050元之情況下簽標的現況說明書及買賣契約書等語。
（三）並答辯聲明：上訴駁回。
五、本院之判斷：
（一）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段及第188條第1項前段分別定有明文。又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例參照）。而所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形上，有此環境，有此行為之同一條件，均發生同一之結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果即有相當之因果關係。反之，若在一般情形上，有此同一條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者，則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行為與結果間即無相當因果關係可言。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦規定甚明。準此，主張依侵權行為法律關係請求損害賠償之人，自須就其受有實際損害、行為人有不法行為，暨二者之間有相當因果關係等要件，負舉證之責。
（二）上訴人主張被上訴人之受僱人池玉如於帶看系爭房屋之時，曾告以管理費係雙月繳2,050元乙節，固為被上訴人所不否認，並經原審勘驗上訴人所提之錄影畫面確認屬實（見原審卷第44頁至45頁）。惟上訴人並不爭執其在簽立買賣契約之前，已看過系爭房屋之標的現況說明書並在其上簽名蓋章（見原審卷第44頁、第46頁）。依該標的現況說明書第4點：「管理費或使用費：2050元/月」、「收取方式：雙月繳」之記載（見原審卷51頁），已明示系爭房屋之管理費為每月2,050元之事實。本件上訴人購買系爭房屋前，既已看過上開標的現況說明書之記載，其對於系爭房屋之管理費金額，應屬明知或可得而知。此外，一般人購屋時所考慮之因素，通常包括地理位置、建材、坪數、室內格局、公共設施、屋齡、周遭環境及價格等諸多條件，實無可能僅以管理費金額作為購買與否之唯一考量。何況，上訴人於106年7月7日開庭時亦陳稱：我們並非對房子不滿意等語。則實難認上訴人有因被上訴人之受僱人就管理費之解說錯誤，而陷於錯誤致購買系爭房屋之情事。
（三）再者，系爭房屋屬有電梯之公寓大廈，有被上訴人所提之房屋銷售資料表在卷可稽（見原審卷第50頁），且為兩造所不爭執。而公寓大廈之住戶應遵守規約規定事項，此為公寓大廈管理條例第6條第1項第5款所明定。公寓大廈住戶所需繳納之管理費，亦係經由區分所有權人會議決議或於住戶規約中所約定，用以加強公寓大廈之管理維護、修繕、提升居住品質。是前揭管理費之數額，自非由單一住戶或仲介業者所訂定。本件上訴人既購買系爭房屋，即有遵守區分所有權人會議決議或住戶規約所定繳納管理費之義務，且該管理費之數額既非被上訴人所決定，則被上訴人之受僱人縱曾就該金額有解說錯誤之情形，亦非屬上訴人需每月繳納2,050元管理費之原因。
六、綜上所述，被上訴人之受僱人縱曾就系爭房屋之管理費有解說錯誤之情事，惟其後經上訴人簽名確認之系爭房屋標的現況說明書已明確記載管理費數額，則上訴人就系爭房屋之管理費數額應已明知或可得而知；且被上訴人受僱人之前解說錯誤之情事，亦與上訴人購屋後每月需繳付2,050元管理費之結果，無相當因果關係。從而，原審所為被上訴人勝訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國106年8月23日
民事第一庭審判長 陳秋錦
法官何星磊法官戴嘉慧以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書記官簡慶仁中華民國106年8月23日