宣 示 判 決 筆 錄 101年度板簡字第272號
原 告 陳佳瑋
訴訟代理人 周玟秀
被 告 謝宜人
吳若昭
上二人共同
訴訟代理人 謝宜堅
連耀霖 律師
被 告 黃明子
邱貴金
上二人共同
訴訟代理人 連耀霖律師
上列當事人101年度板簡字第272號請求給付修繕費事件於中華
民國101年11月6日辯論終結，於中華民國101年11月29日下午4
時30分，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 鄭瓊琳
通 譯 王曉萍
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
被告應各給付原告新臺幣參萬陸仟零伍拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告各負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決得假執行，但被告各以新臺幣參萬陸仟零伍拾參元為原告
預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之
聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告
於起訴時第一項請求：被告各應給付原告新台幣（下同）
39660元。嗣於民國（下同）101年2月9日具狀擴張聲明
請求為：被告各應給付原告53120元。復於101年10月25日
具狀擴張聲明請求為：被告各應給付原告86609元。經查核
屬擴張應受判決事項之聲明者，符合上開規定，先予敘明。
二、原告主張：
（一）原告為門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號5樓
之房地所有人，被告等為同址1樓至4樓房地所有權人，
均為同棟建物之區分所有權人。該建物因頂樓公共區域漏
水，致原告所有之5樓房屋內天花板及裝潢受損。原告發
現5樓房屋因頂樓公共區域漏水而有天花板及裝潢剝落之
情事，乃告知被告等，惟被告等置之不理，原告為使用5
樓房屋，只得先行僱工裝修屋頂，支出6樓頂樓修繕費用
136500元、5樓裝潢修繕費用7350元、5樓天花板牆面修繕
費用41475元，共計148260元。按「專有部分、約定專用
部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專
用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共
用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會
為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有
之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有
權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔
。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規
定。」，公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項分別定有
明文。查被告等就屋頂部分之應有部分為5分之1，依上開
規定，每人應負擔37065元。
（二）又原告分別於100年12月28日、101年2月10日申請結構
技師工會之專業人員到場鑑定，因而產生鑑定費用共
95000元，原告已先支付，此部分之費用應由被告分擔，
每人應負擔23750元。
（三）於訴訟期間，原告產生下列損害（支出83176元），亦應
由被告分擔：⑴原告所有之5樓天花板為方便鑑定人員到
場鑑定而開孔施做費用525元；⑵於101年6月12日谷超
颱風降下大雨，導致5屋內漏水加劇，而產生櫃子損害之
拆除費用4000元；⑶前項櫃子為系統加劇，經詢問專業維
修人員稱無法進行局部修繕，因而重做所支出之費用
68676元；⑷於5樓屋內天花板開孔鑑定後，為避免下雨
導致屋內漏水加劇而於頂樓地面增加帆布之費用6300元；
⑸5樓屋內相關損壞於修繕後所產生之清潔費用3675元，
是此部分被告每人應負擔20794元。
（四）此外，因原告與被告經各單位多次調解均無共識，由原告
一方花費時間尋求及聯絡各方單位前來估價、鑑定，亦需
向家人借錢才能先行支付龐大費用，因而使原告之精神上
產生極大痛苦，併對每人請求5000元精神慰撫金。
（五）綜上所述，被告每人應給付原告86609元，惟上開金額迭
經催討，被告均置之不理。為此爰依公寓大廈管理條例第
10條之規定提起本訴，求為判決：被告各應給付原告
86609元。
（六）對於被告抗辯之陳述：
（甲）頂樓之部分為公共區域，本公寓無管理委員會亦無管理負
責人，故依據公寓大廈管理條例之規定，公共區域之修繕
本應由區分所有權人共同維護之，且公共區域之修繕本應
由區分所有權人共同維護之，並共同支付修繕共費用。
（乙）原告於購買並交屋前5樓陽台外擴建及頂樓搭蓋鋼製石棉
瓦棚架早已存在，五樓外擴建原告認為與本次漏水地方無
關，無須做任何回應。至於頂樓搭蓋鋼製石棉瓦棚架是何
人所建造，原告均不知，也請被告提出相關證據，來證明
此建築之建造與原告有關。此建物是否有影響地面防水層
部分，相信鑑定報告即可得知。
（丙）被告所稱原告有挖除原有防水層破壞，施作新的防水塗佈
區。原告可提供照片可供比對，絕無破壞及挖除，僅另鋪
上新的暫時防水層。此作用是短暫減緩漏水情形，並非根
治。然而與其他被告調解及訴訟期間過於長，該簡易防水
層的新舊防水層接縫，已因風吹日曬又有產生滲漏之情形
，故只能用來暫時遮蓋作用。
（丁）該處雖為雙拼式公寓，但問題存在於本楝53號公寓。且地
號不一樣，只是共用一個樓梯間，原告認為並非要由兩棟
住戶（共10戶）共同分擔。
（戊）關於費用部分，原告均找修繕相關合法設立公司行號及單
位前來估價。
（己）關於帆布費用：因前先暫時防水層作用有限，且鑑定單位
前來本處因方便鑑定在天花板挖除三個洞，造成漏水情況
加劇，故原告以帆布鋪蓋暫時減緩及避免漏水加劇。
（庚）關於櫃子部分：因漏水造成的損害，於101年6月12日谷超
颱風後造成之損壞。且鑑定單位於101年年7月6日前來鑑
定，應也有拍照存證此事。
（辛）原告求償精神賠償部分，已向鈞院提出理由，無需多做辯
解，原告只是爭取該有權利等語。
三、被告則辯以：
（一）原告之代理人周玟秀聲稱於100年6月27日透過住商不動
產仲介公司購買位於新北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號
5樓乙戶，購入後始發現漏水等現象，自己認定為公共區
域，在無充分溝通之下逐依公寓大廈管理條例向法院提出
訴請。
（二）據向鄰居了解前屋主為投資客，被告邱貴金會同察漏師傅
進入屋內始察覺全屋有重新裝潢包括天花板，且有改變屋
內結構，不易從外觀看出何處有漏水。另依一般仲介公司
服務客戶規範就房屋現況調查有漏水保證之約定，前屋主
亦有依民法之規定對出售物之瑕疵擔保責任。故被告等認
為該所稱漏水現象真相如何，有必要請前屋主及仲介銷售
員到庭說明。
（三）就屋頂公共區域部分之認定，本處為30年老舊公寓並無設
置管理委員會及管理基金，從外觀已經設置遮雨棚，是否
有經全體住戶同意，因房屋數度易手不可考證。被告認定
屋頂以水管、水塔陳設之處為共用，其餘部分基於使用權
益是否為共用有待商確。若公用部分有漏水亦以修繕以不
漏為原則，不若原告提出全面修繕及其要求之費用。
（四）原告之訴訟代理人周玟秀真正的企圖是希望重作5樓頂全
部防水層，藉由新購屋之理由，要求所有住戶共同分擔，
而自己卻不用分擔任何費用，並阻止房仲公司所為之漏水
保固所做相關修繕，但不為其他樓層住戶同意，即援引用
公寓大廈管理條例對被告等提告。
（五）依據被告等請配合之廠商實地勘估，部份修繕只要2至3
萬元即可，就算全面施做也不到15萬元不等。若依照原告
所請恐非被告等所能負擔。
（六）兩造均住新北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號，原告住5
樓，被告邱貴金住2樓，原告之前所有人未得上址1至4
樓區分所有權人同意，擅自將陽台外推擴建，將屋頂加蓋
晒衣間（有四柱及屋頂）原告援舊占用，不但侵害被告等
人之共有物使用權，亦破壞屋頂結構並引致漏水（尤其是
漏水上方有200公分寬，370公分長之水泥修增，與原有
樓板面增高約2-3公分，違反公寓大廈管理條例第8條）
，易言之，本件漏水原因係原告自己或其前手招致，與被
告等無關。
（七）按公寓大廈共用部份之修繕費用，由公共基金支應或按區
分所有人應有部份比例分擔，但如因可歸責於區分所有人
之事由所致者，其費用由該招致之住戶或區分所有權人（
以本件言係原告）負擔，公寓大廈管理條例第10條定有明
文。換言之，原告不得要求無辜之被告等分擔。
（八）本件原告違章並侵害被告等之公有部份使用權，也有義務
賠償被告等之損失，並請求核估，以便請賠或主張抵銷。
（九）按公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分、約定
共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員
會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共
有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所
有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負
擔。依上規定，被告謹就原告之請求逐一答辯如下：
1、公寓之平台為共用部分，其修繕，既應由管理負責人或管
理委員會為之，原告與被告同為區分所有權人之一，得否
逕行起訴請求被告給付五樓頂平台公用部分之修繕，容有
疑義，原告之請求權基礎何在，應請原告說明。
2、依公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定，修繕費係因
可歸責於區分所有人或住戶之事由所致者，由該區分所有
權人或住戶負擔。本件原告或其前區分所有權人，未得一
至四樓被告之同意，擅自將五樓陽台外推擴建，並在五樓
頂平台搭蓋鋼製石棉瓦棚架，破壞屋頂結構及防水層，因
而導致漏水，現該外擴之陽台及平台棚架，均為原告占有
使用。依上規定，五樓平台漏水之修繕，應由原告負擔。
再者，依新北市土木技師公會之鑑定報告六、(二)5.記
載，鑑定標的物上方頂樓落水頭計有3個及一處範圍約2
公尺×3.7公尺較新之防水塗佈區域。按該處為原告五樓
天花板漏水之正上方，原告將原有防水層破壞，施做新的
防水塗佈區，顯然原告未經被告同意，將五樓平台原有防
水層挖除，施作新防水層，或施作某項工程。又依鑑定報
告九鑑定結論2.新作防水層品質不良或新舊防水層接縫不
良等因素造成無法防水，導致五樓天花板有漏水情形。因
此原告將原有防水層破壞，施作新防水層，因新作防水層
品質不良及新舊防水層接縫不良造成漏水，係可歸責於原
告之事由所致，其修繕費應由原告負擔。
3、退步言之，縱認修繕費應由公寓區分所有權人負擔，本件
兩造所有之公寓，係一雙併式建築，總共有10位區分所有
權人，而系爭五樓頂之平台，係屬於本公寓之公用部分，
在無公共基金之情況下，應由區分所有權人按其應有部分
比例分擔之。原告僅請求被告四人與原告分擔五樓平台之
修繕費，應無理由。
（十）關於原告請求金額部分，答辯如下：
1、有關系爭房屋5樓頂平台漏水修繕費用，原告五樓室內裝
潢修繕費、天花板修繕費，修繕後之清潔費等，因修繕費
係可歸責於原告之事由所致，修繕費應由原告負擔，已如
上述。而且原告所列修繕費顯然偏高，縱使5樓平台全部
施作防水層，亦僅需花費數萬元即可。
2、關於鑑定費用、鑑定鑽孔費用及暫時遮蓋帆布費用、櫃子
重置費用等，因五樓頂平台漏水，係可歸責於原告之事由
，上開費用應由原告負擔。且帆布費用是否屬於必要費用
？櫃子是否因漏水所造成之損害？原告請求金額之依據為
何？均未據原告舉證證明，其請求難謂有理。上開費用並
無任何可歸責於被告之事由，原告請求被告四人分擔，更
無理由。
3、關於原告請求精神賠償部分，按本件原告並非人格權受侵
害，法律亦無規定得請求慰撫金，原告請求精神賠償，自
無理由。再者，系爭房屋漏水，被告並無任何故意或過失
，亦無不法性，原告之請求，亦屬無據。
（十一）原告的女兒牆有重新打過延伸出來原來範圍所以才會漏
水。
（十二）被告認為漏水原因為原告樓板層有動過才產生。
（十三）訴訟前的協調會有約被告等人到被告邱貴金家協調，但
是原告訴訟代理人未到，到場的只有被告邱貴金和被告
黃明子、原告請來的仲介公司搭配的淞禾裝潢公司人員
，當場有說關於漏水的部分其願意修繕，但是原告不接
受，估價單如原告在101年9月17日鈞院收狀的變更訴
之聲明書附件一所載，淞禾公司人員來有說原告曾經打
洞往樓上穿過，當場的協商沒有做成書面紀錄。
（十四）5樓樓上有加蓋，原告家裡漏水應該找他樓上的住戶各
等語。
四、本院之判斷：
（一）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係
因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分
所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約
另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項
定有明文。本院於101年6月7日上午10時至原告所有系爭
房屋履勘結果：該建物為5層ＲＣ建物之第5層，該屋內客
廳天花板有水漬現象，此有勘驗筆錄在卷可稽，又本院
囑託新北市土木技師公會就上開客廳天花板水漬現象原因
與修復費用為鑑定，經該會鑑定結果：１、（鑑定門牌號
碼新北市○○區○○路○○○巷○○弄○○號5樓天花板是否有漏
水情形？）經101年6月7日上午會同法院勘查時確認5F天
花板有漏水痕，鑑定技師101年7月6日於鑑定標的物頂樓
作漏水試驗結果，確認5F天花板有漏水情形。２、（其原
因為何？）鑑定技師101年7月6日於鑑定標的物頂樓作漏
水試驗結果，確認頂樓發生積水時水會經由樓板裂縫滲漏
至5F天花板面，漏水原因研判為鑑定標的物頂樓樓板防水
層可能因施作時間久遠材質老化而失效、新作防水層品質
不良或新舊防水層接縫不良等因素造成無法防水，導致5F
天花板有漏水情形。３、（其修復費用若干？）修復項目
及修復方法說明如下：．．．本案修復費用鑑估（含材料
、工資）原則如下：⑴本報告僅就修復重作工程費用部分
進行估算，工程單價依新北市政府工務局審定之新北市建
築物工程施工損害鄰房鑑定手冊（2008）之損害修復標準
單價估價及規定原則方式估算。⑵所有施作項目估算外，
並加『零星整修及其他工作』一項，包括所估列項目之零
星費用及有關零星修復及安全衛生管理費用單價之不足，
．．．⑶申請人損害及瑕疵修復費用估算，以恢復原有建
築功能或舊觀為原則。．．．53號頂樓及5F天花板漏水必
要修繕費用鑑定估價為新台幣壹拾捌萬零貳佰陸拾陸元各
等語，此有該會101年7月23日新北土技字第0926號鑑定報
告書（第3、4、5頁）附卷可憑。是原告主張被告應各給
付之修繕費用在36053元（元以下四捨五入，計算式：
180266÷5＝36053）之範圍內為可採取。至原告其餘之請
求，未據原告舉證證明以實其說，委無足採。
（二）從而，原告依依公寓大廈管理條例第10條第2項及侵權行
為損害賠償之法律關係訴請被告應各給付原告36053元，
自無不合，應予准許；至逾此之請求，尚有未合，應予駁
回。
五、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項所為被告
敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權
宣告假執行。
六、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經
本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此
敘明。
中華民國101年11月29日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官鄭瓊琳
法官李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國101年11月29日
書記官鄭瓊琳