裁判字號：臺灣士林地方法院104年訴字第423號民事判決
裁判日期：民國104年12月08日
裁判案由：返還房屋等
臺灣士林地方法院民事判決104年度訴字第423號原告 何榮值
何榮勇 何駿紳 上列三人共同訴訟代理人 張世柱 律師
莊賀元 律師被告 江翠玲 訴訟代理人 江翠英 上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國104年11月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○號房屋（如複丈成果圖a部分）騰空並返還給原告。
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地如複丈成果圖所示b部分（面積叁佰伍拾陸點零柒平方公尺）、c部分（面積叁點捌肆平方公尺）、d部分（面積壹點肆伍平方公尺）返還給原告。
被告應自民國一○三年十一月十八日起至返還前揭一、二項所示之房屋及土地之日止，按月給付原告新臺幣貳萬元。
被告應給付原告新臺幣貳萬貳仟陸佰肆拾伍元，及自民國一○四年二月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項，如原告以新臺幣玖萬壹仟元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣貳拾柒萬壹仟貳佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本院決第二項，如原告以新臺幣壹佰壹拾肆萬伍仟元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣叁佰肆拾叁萬貳仟玖佰貳拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項，如原告按月以新臺幣陸仟柒佰元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如按月以新臺幣貳萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項，如原告以新臺幣柒仟陸佰元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣貳萬貳仟陸佰肆拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。
本件原告原起訴狀所載之訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○號房屋騰空返還予原告。㈡被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段00000地號土地如起訴狀附圖一所示斜線部分之土地，面積30平方公尺（依現場實際測量為準）騰空並返還給原告。㈢被告應自民國103年11月16日起至第一、二項房屋及土地返還原告之日止，按月給付原告新臺幣（下同）2萬元。㈣被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈤願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院訴訟進行中，經本院會同兩造及地政人員至現場履勘，並經地政人員實際測量並繪製複丈成果圖後，原告變更其聲明為：㈠被告應將門牌號碼為臺北市○○區○○里○○街○○○號房屋（如複丈成果圖所示a部分）騰空並返還給原告。㈡被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段00000地號土地如複丈成果圖所示b、c、d部分之土地返還給原告。㈢被告應自103年11月17日起至第1、2項之房屋及土地返還原告之日止，按月給付原告2萬元。㈣被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈤願供擔保，請准宣告假執行。核其所為，係基於同一請求事實，並就訴之聲明第一項為更正，第二項聲明就請求返還土地部分為擴張，第三項為聲明減縮，核與前揭規定相符，應予准許。合先敘明。
二、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張略以：㈠緣坐落臺北市○○區○○段○○段00000地號土地（下稱系
爭土地）暨其上門牌號碼為臺北市○○區○○里○○街○○○號房屋（未辦理建物保存登記，下稱系爭房屋）為原告三人因繼承而共有，原告將系爭房屋及土地交由訴外人即原告之母 何游素蓮 管理並使用收益。被告利用何游素蓮年邁且知識程度較低，以低價向何游素蓮承租系爭房屋及系爭土地，且未經出租人同意，即於103年8月23日向承租人即訴外人 許哲榮 謊稱已得何游素蓮同意，將系爭房屋及系爭土地，以每月3萬5千元轉租予許哲榮開設餐廳使用，而賺取差價。俟被告於103年9月5日向何游素蓮詐稱其欲出租系爭房屋及系爭土地及其他相鄰土地自行使用，使何游素蓮陷於錯誤將系爭房屋及系爭土地以每月租金2萬元出租予被告。何游素蓮得知受騙及被告有轉租他人即許哲榮之情事後，即以被告未得出租人同意擅自轉租系爭房屋及系爭土地為由，以103年11月14日台北杭南郵局002436號存證信函通知被告終止租賃契約。且許哲榮亦於得知遭被告詐騙後隨即將其自被告處受領而無權占有之其他土地返還給原告，並以103年12月14日台北古亭存證號碼001968存證信函通知被告終止其與被告間之租賃契約。
㈡何游素蓮終止其與被告間之租賃契約，被告即屬無權占有系
爭房屋及系爭土地，而受有相當於租金之利益，原告當得請求被告騰空、返還，並得請求給付相當於租金之不當得利；又被告自行無權處分同意許哲榮將原告共有相鄰於系爭房屋之其他未辦理保存登記之木造建物（85年間興建）拆除，致原告亦受有財產上之損害，該木造建物經原告於起訴時估價重建費用為143萬3,526元，考量須計算折舊，故請求被告損害賠償50萬元。為此，爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條、第184條第1項前段規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○里○○街○○○號房屋（如複丈成果圖所示a部分）騰空並返還給原告。㈡被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段00000地號土地如複丈成果圖所示b、c、d部分之土地返還給原告。㈢被告應自103年11月17日起至第1、2項之房屋及土地返還原告之日止，按月給付原告2萬元。㈣被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈤願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告雖未於言詞辯論期日到場，惟其曾以書狀陳述略以：被告自99年7月1日起向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號房屋，作為經營餐廳使用，約定租期至104年6月5日止。嗣被告經營之餐廳因廚師離職，致無法運作，被告遂於101年1月16日起至101年12月31日止，將餐廳經營管理移轉給訴外人 陳世慧 ，請其代為管理，並有通知出租人何游素蓮，且按月支付租金。嗣因陳世慧經營不善而結束營業，將餐廳經營權歸還給被告，期間被告亦按月繳交租金，嗣因何游素蓮告知被告，因租賃契約遺失而要求被告重新擬定租賃契約，再經雙方協議將租期延長至106年12月31日止。被告並自掏腰包修繕漏水及為整修後，而重新恢復餐廳營業至104年8月17日止，惟因營業期0生意不理想而虧損，被告在何游素蓮口頭同意下，於104年8月28日將餐廳經營權移轉給許哲榮，並將系爭房屋及系爭土地轉租給許哲榮，且經何游素蓮同意下將租賃契約延長至110年12月31日止。又於租賃期間，何游素蓮多次口頭同意被告轉租他人，並維持租金向被告收取之模式，且在原告何榮值協助下才簽訂租賃契約，復被告於103年9月17日開始動工，何游素蓮每日會經過現場，豈有不知情之理，又其曾於103年10月2日繳交房租，亦係由何游素蓮至現場點收，何游素蓮未提出異議等語，資為答辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭房屋及系爭土地為原告共有，交由何游素蓮管理使用收
益。何游素蓮以每月租金2萬元出租予被告，並與被告訂立有書面租賃契約。被告有將系爭土地及房屋轉租予訴外人許哲榮經營餐廳使用，且被告有同意許哲榮將如複丈成果圖b部分所示即本院卷第84頁圖上BD間木造建物拆除。
㈡被告向何游素蓮承租時，系爭土地上如複丈成果圖b部分所
示即本院卷第84頁圖上BD間原有一木造建物，惟於被告承租期間拆除。
四、本院之判斷：㈠被告是否無權占有系爭房地？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條第1項前段定有明文。且按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。民法第443條第2項亦有明文。又參以被告與何游素蓮間所簽立之租賃契約第8條約定：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋、店權利全部或一部出租、轉讓、頂讓或以其他方法由他人使用店、房屋」等語。足認出租人何游素蓮與被告間已於租賃契約明確約定，系爭房地非經出租人同意不得轉租他人乙情至明。
⒉被告對於其於租賃期間確有轉租予他人即許哲榮之情事，並
不爭執，惟辯稱：其係經出租人何游素蓮口頭同意且經原告何榮值協助簽立租賃契約云云，然為原告所否認，則被告自應就其已得出租人同意而為轉租之情事負舉證之責。被告僅泛言其已得出租人何游素蓮同意，卻未為舉證以實其說，況何游素蓮於103年11月14日除以台北杭南郵局存證號碼002436號存證信函，以被告違反其與原告間之租賃契約第8條不得轉租之約定，通知被告終止雙方間系爭租賃契約外，並亦以存證信函通知許哲榮，為無權占有，而許哲榮也以台北古亭存證號碼001968號存證信函通知被告，伊收到何游素蓮函表示未曾同意轉租，要求伊返還土地及房屋，且伊係受到被告詐稱已得出租人同意而承租，並終止伊與被告間之租賃契約，此有前揭存證信函影本各1份附卷可稽（本院卷第25頁至第26頁、第27頁至第28頁），且許哲榮亦未再繼續向被告承租而占有使用系爭房屋及系爭土地等情，亦據被告於本院勘驗現場時自承在卷（本院卷第83頁背面），此外，被告並未提出證據證明其係經出租人同意而將系爭房屋及系爭土地為轉租，則被告所辯，尚不足採。則被告未經出租人同意而轉租予許哲榮之情事，出租人何游素蓮當得依民法第443條第2項規定，以被告未經其同意而轉租（即被告違反租賃契約第8條約定）為由，終止其與被告間之租賃契約。出租人何游素蓮業以前揭台北杭南郵局存證號碼002436號存證信函向被告為終止租賃契約意思表示，且被告已於103年11月17日收受，此有存證信函暨中華郵政掛號郵件收執回執影本各1件附卷可參（本院卷第25頁至第26頁、第166頁），則於103年11月17日合法終止租賃契約。被告自終止後仍繼續占有使用系爭土地及系爭房屋，即屬無權占有。
⒊按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。且按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第821條亦定有明文。本件原告為系爭房屋及系爭土地之所有權人，被告合法占有系爭房屋及系爭土地之權源即系爭租賃契約業已於103年11月17日終止，則被告於租賃契約終止日之翌日起即103年11月18日起，仍繼續占有使用系爭土地及系爭房屋，即屬無權占有，原告當得本於所有權人之地位，依民法第767條第1項前段、中段請求被告騰空並返還系爭房屋，以及返還系爭土地。
㈡原告得請求相當於租金之不當得利金額為何？⒈按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社
會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條規定，請求相當於租金之不當得利。又租用基地建築房屋，其租金以不超過土地價額年息百分之十為限，土地法第105條、第97條規定甚明。又土地法第97條第1項所謂土地價額，係以法定地價為準，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文規定。又所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益及社會情感等情事而為決定。
⒉本院曾於104年7月1日會同兩造及地政人員至現場履勘，勘
驗結果：系爭土地及系爭房屋位於臺北市士林區，系爭房屋即臺北市○○區○○街○○○號現存房屋部分為一層樓水泥磚造房屋，面對平菁街的外牆上另釘有藍色鐵皮板，一樓靠近右側為鐵皮鋼管屋頂，其他部分為水泥磚造屋頂，上有一屋頂平台，為鐵欄杆搭建的平台。本院卷第84頁圖BD點間的棚架內有鐵鋁製樓梯可通往一樓頂樓平台。109號房屋內有養狗，也有放置一些雜物，被告均稱為其所有。BD點間的棚架部分則係由鋼管、鐵架、木板、鐵皮搭建的棚子，外層以藍白條紋相間的尼龍布圍起來，棚架內為廢棄的磚塊、泥土及植物、雜草。BD間僅為棚架，並無房屋。109號房屋面對平菁街，平菁街為2線道山路道路，後方為山坡地，遠處有3層樓房屋，對面為私人別墅，平日車流量不多。有本院勘驗筆錄1份在卷可佐（本院卷第84頁）。本院參酌系爭房屋及系爭土地目前由被告占有使用之情形，並參以系爭土地於104年度之公告現值為每平方公尺9,500元，申報地價則為7,600元（9,500×80%=7,600），被告無權占用部分面積合計為
510.39平方公尺，依前揭規定及說明，租金不得超過申報地價百分之十，即每月租金不得超過3萬2,325元（7,600×510.39×10%÷12=32,325，元以下四捨五入），又原出租人何游素蓮係以每月2萬元租金將系爭房屋及系爭土地出租予被告，則原告請求被告每月給付相當於租金之不當得利2萬元應為適當。故原告請求被告自103年11月18日起至騰空並返還系爭房屋（如複丈成果圖所示a部分）及系爭土地（如複丈成果圖所示b、c、d部分土地）之日止，按月給付原告2萬元，即為有據；逾此範圍外之請求，則屬無據。
㈢原告得否向被告請求賠償木造建物毀損之損害賠償50萬元？⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。且按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額，民法第196條定有明文。又物被毀損時，被害人除得依民法第196條請求賠償外，並不排除民法第213條至第215條之適用，惟民法第196條之規定即係第213條之法律另有規定，請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限（如修理材料以新品換舊品，應予折舊），最高法院77年5月17日民事庭總會決議參照。另固定資產之折舊方法，以採用平均法、定率遞減法、年數合計法、生產數量法、工作時間法或其他經主管機關核定之折舊方法為準；各種固定資產耐用年數，依固定資產耐用年數表之規定；固定資產計算折舊時，應預估其殘值，並以減除殘值後之餘額為計算基礎，所得稅法第51條第1項、第2項、第54條第2項分別定有明文。爰依上開所得稅法規定，採定率遞減法計算折舊，並依86年12月30日行政院臺（86）財字第52051號函核定之固定資產耐用年數表，認定原告受侵害時之剩餘價值。
⒉原告主張原BD間原有一木造建物，被告未經其同意，即擅自
同意許哲榮拆除等情，並提出照片、結構圖為證（本院卷第55頁至第58頁）。參以原告所提出之照片、結構圖上之木造建物，勘認原有一木造建物存在。而本院於前揭期日為履勘時，本院第84頁圖BD間為棚架，且係以鋼管、鐵架、木板、鐵皮搭建的棚架，外層以藍白條紋相間的尼龍布圍住，棚架內為廢棄的磚塊、泥土及植物、雜草，並無房屋，此有本院104年7月1日勘驗筆錄1份及照片5幀在卷可稽（本院卷第84頁、第87頁至第88頁、第89頁下方照片），且被告亦不否認其有同意許哲榮拆除原木造建物等情，惟辯稱：被告係經出租人何游素蓮同意而為拆除，且其於103年9月17日開始動工，何游素蓮每日會經過現場，豈有不知情之理，又其曾於10
3年10月2日繳交房租，亦係由何游素蓮至現場點收，亦未提出異議云云，為原告否認，被告當應將其曾經出租人同意而拆除原木造建物乙情負舉證之責。惟被告並未舉證以實其說，亦難信其前揭抗辯為真實。而被告既未能舉證其確曾經何游素蓮同意拆除該木造建物，則被告為無權處分該木造建物，而有故意不法之侵權行為，依原告所提出華揚室內整修設計股份有限公司之估價單（本院卷第51頁）可知，該木造建物重為興建費用為143萬3,526元，而原該木造建物為85年間所興建，於103年9月間遭拆除時已興建完成約18年，依行政院公布固定資產耐用年數表，木造房屋之耐用年數為10年，計算10年後之折舊，木造房屋之殘值為14萬3,353元。又資產年數已超過耐用年限時，其價值依營利事業所得稅查核準則第95條第8款之規定，以自行預估可使用年數並重新估計殘值後，按原提列方法計提折舊。本院認估計尚可使用之年數，以與其原使用年數相同，應屬合理，則該木造建物於103年9月間遭被告同意許哲榮拆除時之價值應為2萬2,645元（計算式詳如附件所示）。
⒊復按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之利息，民法第229條第2項、第233條第1項亦規定甚明。又按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第203條亦定有明文。本件原告請求之損害賠償，核屬無確定期限之給付，被告（債務人）自應依上開規定，自本件起訴狀送達翌日（即104年2月14日）（本院卷第34頁）起負遲延責任。從而，原告請求被告給付2萬2,645元，及自104年2月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許；逾此範圍之請求，難謂無據，應予駁回。
五、從而，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條、第184條第1項前段，請求：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○里○○街○○○號房屋（如複丈成果圖所示a部分）騰空並返還給原告；㈡被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段00000地號土地如複丈成果圖所示b、c、d部分（面積分別為35
6.07平方公尺、3.84平方公尺、1.45平方公尺）返還給原告；㈢被告自103年11月18日起至返還前揭㈠、㈡項所示之房屋及土地之日止，應按月給付原告2萬元；㈣被告應給付原告2萬2,645元，及自104年2月14日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；均為有理由，應予准許。逾此範圍外之請求，即為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，而應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所舉之證據，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件判斷之結果，爰不一一論列。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條第2項規定，判決如主文。
中華民國104年12月8日
民事第一庭法官陳月雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國104年12月8日
書記 官卓怡芳 附件：計算式-----折舊時間金額第1年折舊值143,353×0.206=29,531第1年折舊後價值143,353-29,531=113,822第2年折舊值113,822×0.206=23,447第2年折舊後價值113,822-23,447=90,375第3年折舊值90,375×0.206=18,617第3年折舊後價值90,375-18,617=71,758第4年折舊值71,758×0.206=14,782第4年折舊後價值71,758-14,782=56,976第5年折舊值56,976×0.206=11,737第5年折舊後價值56,976-11,737=45,239第6年折舊值45,239×0.206=9,319第6年折舊後價值45,239-9,319=35,920第7年折舊值35,920×0.206=7,400第7年折舊後價值35,920-7,400=28,520第8年折舊值28,520×0.206=5,875第8年折舊後價值28,520-5,875=22,645