裁判字號：臺灣臺南地方法院92年訴字第1345號民事判決
裁判日期：民國93年08月31日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺南地方法院民事判決九十二年度訴字第一三四五號
原告 郭進男 即祭祀公業 郭宅 管理人訴訟代理人 蔡進清 律師被告甲○○訴訟代理人 王秀哲 律師複代理人 許富元 律師右當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國九十三年八月十七日言詞辯論終結，判決如左：
主文確認原告與被告間就坐落台南縣○○鎮○○段○○○○號面積一一九點二二平方公尺，同段四七六之一地號面積四九七點五三平方公尺土地之耕地租賃關係不存在。
被告應將坐落台南縣○○鎮○○段四七六之一地號土地上如附圖Ａ１部分所示面積一四二點二九平方公尺之磚瓦房、Ａ２部分所示面積二二七點四八平方公尺之鐵架石綿瓦屋拆除，將如附圖所示Ａ部分面積七九一點七六平方公尺土地交還原告。
被告應自民國九十二年一月一日起至返還第二項土地時止，應按月給付原告新臺幣柒仟肆佰捌拾玖元之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項關於返還土地部分，於原告以新臺幣伍佰萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，為耕地三七五減租條例第二十六條第一項、第二項前段所明定。查本件兩造間因系爭坐落台南縣○○鎮○○段○○○號、同段四七六之一號等二筆土地發生租佃爭議，業經台南縣麻豆鎮公所調解及台南縣政府調處均不成立，有調解及調處筆錄在卷可證，嗣經台南縣政府將本事件移送本院處理，業已符合上開要件，應予准許，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但被告同意或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第三款及第七款分別定有明文。本件原告起訴訴時原本於租賃及所有權之法律關係請求被告將坐落台南縣○○鎮○○段四七六之一土地上之地上物拆除將土地面積四九七點五平方公尺及同段四七六土地內面積一一九點二二平方公尺土地返還原告，及自九十二年一月一日起至返還上開土地日止，按月給付原告新台幣（下同）一萬一千五百三十二元之補償金。嗣於起訴狀送達被告後，又於九十三年二月十日變更聲明就請求返還之四七六之一地號土地面積部分擴張為七九一點七六平方公尺，補償金部分擴張為每月一萬七千零九十七元，嗣於九十三年六月十五日言詞辯論期日就補償金部分再減縮為每月一萬四千九百七十七元，被告均未予爭執而為本案之言詞辯論，且其訴訟標的並未追加或變更，應屬訴之聲明之擴張或減縮，於法並無不合，再原告於九十三年八月六日就請求交還系爭四七六地號土地部分之聲明復為訴之變更並對同段四七六之一地號部分追加確認之訴為「請求判決確認原告與被告間就原告所有坐落台南縣○○鎮○○段第四七六之一、第四七六地號土地耕地三七五租賃關係不存在」部分，雖為被告所不同意，然原告該部分訴之變更及追加之基礎事實，與原告起訴事實並無二致，並不礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款之規定，自無不可，應予准許，亦先予敘明。
三、復按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第二百四十七條第一項前段著有規定。又所謂有即受確認判決之法律上利益者，係指法律關係之存否在當事人間不明確，因其不明確致原告之權利或其他法律上之地位有不安之危險，而該不安之危險，得以確認判決予以除去者而言。經查：原告主張其與被告間，就系爭四七六及四七六之一地號土地雖訂有耕地三七五租賃契約，惟已因被告不自任耕作而無效，是其耕地租賃法律關係存否不明確，原告主觀上認其就系爭土地法律上之地位有所不安，且此一不安得以本件確認判決除去，是原告就此提起確認之訴，有確認判決之法律利益。惟原告聲明第一項關於請求確認兩造間就坐落台南縣○○鎮○○段四七六及四七六地號土地耕地租賃關係不存在部分，系爭四七六地號土地面積有四二八點七七平方公尺，系爭四七六之一地號土地面積則有一七八九點三二平方公尺，此有土地登記謄本可憑，兩造均不爭執所簽訂之耕地租約範圍係四七六地號土地面積一一九點二二平方公尺，四七六之一面積四九七點五三平方公尺，被告僅爭執上開耕地租賃關係仍有效存在，並未爭執就超過上開租約範圍之土地亦有租賃關係存在，亦即就逾租約所載範圍之土地被告並未爭執，其間法律關係並無不確定之不安狀態，是以，原告就超過租約所載面積範圍部分之土地並無確認利益，應予駁回。
乙、實體方面：
一、本件原告起訴主張：
（一）重測前台南縣○○鎮○○段第一О三О地號，地目建，面積：三О一六平方公尺土地，為祭祀公業郭宅所有），於民國四十一年七月間由當時之公業管理人即訴外人 郭明泉 與被告之被繼承人即訴外人 郭文墨 就前揭土地中之О‧一四甲簽訂私有耕地三七五租約。之後因租期屆至，而陸續續約，最近一次則依八十六年四月十七日府地權字第六二七О八號函核定准自八十六年一月三十一日至九十一年十二月三十一日止續訂租約六年。期間前揭土地經重測後改為台南縣○○鎮○○段○○○○號土地，並分割增加同段四七六之一地號土地，租約所訂承租面積為六一六點七五平方公尺土地（即東角段四七六號土地面積一一九點二二平方公尺、同段四七六之一號土地面積四九七點五三平方公尺），惟上開土地目前之使用狀況，係有被告興建之磚瓦房及鐵架石綿瓦屋，磚瓦房房屋占用四七六之一地號土地面積為一四二點二九平方公尺，鐵皮石綿瓦屋占用面積二二七點四八平方公尺。按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人。承租人違反前項規定時，原租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租‧‧‧」，土地法第十六條第一、二項定有明文。本件被告於承租土地上既已興建房屋而未自任耕作，則兩造租賃關係依首揭條文規定即因此而歸於無效、消滅，租賃關係已不存在，原告自可本於土地法第十六條第一、二項規定、民法第七百六十七條所有物返還請求規定、同法第四百五十五條之租賃物返還請求之規定等為依據，而訴請被告拆屋還地。
（三）再兩造所定租約，租賃範圍○○○鎮○○段第四七六之一號土地面積為四九七點五三平方公尺，四七六號土地面積一一九點二二平方公尺，且承租使用位置是在前揭第四七六之一號土地的北面乙節，雙方並無爭議，亦有雙方所繪佔用範圍附卷可稽。然被告實際占○○○鎮○○段第四七六之一號土地之面積合計共達七九一點七六平方公尺。已逾越承租範圍達二九四點二三平方公尺，該部分應屬無權占有甚明，爰依民法第七百六十七條規定，請求一併返還。
（四）另無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院六十一年第一六九五號判例可資參照。本件被告既已因不自任耕作或租期屆滿等原因，致租賃契約無效或消滅，其自九十二年一月一日起，繼續占有系爭土地，即屬無權占有，另占有超過租約部分，亦為無權占有，而獲得有相當於租金之不當得利，並致原告受有損失，依法自應負返還之責。又租用土地建築房屋，租金以不超過土地申報總價年息百分之十為限。土地法第一百零五條、第九十七條定甚明。經查，系爭土地位於麻豆鎮，地目為建，○住○區○○○道路，鄰近市場、鎮公所所在地等，地理位置良好。故爰依申告地價總額年息百分之十計算請求被告賠償損害金每月一萬四千九百七十七元【計算式為：791.76(平方公尺)×2270(元)×10％×1／12＝14977(元，元以下四捨五入)】。
（五）並聲明：⑴請求判決確認原告與被告間就原告所有坐落台南縣○○鎮○○段第四七六之一號、第四七六號土地之耕地三七五租約關係不存在。⑵被告應將原告所有座落台南縣○○鎮○○段第四七六之一號土地內如附圖Ａ１所示面積一四二點二九平方公尺之磚瓦房及Ａ２所示面積二二七點四八平方公尺之鐵架石綿瓦屋拆除，將所占用如附圖所示Ａ部分面積七九一點七六平方公尺土地返還原告；⑶被告應自九十二年一月一日起至交還土地日止，按月給付原告一萬四千九百七十七元之補償金；⑷願供擔保請准就聲明第二項宣告假執行。
二、被告則以：
（一）本件土地係祭祀公業郭宅所有，被告是該祭祀公業之派下員，派下員使用祭祀公業土地係依房系分配之位置，而非單純三七五租約所指之耕地，且本件土地在訂立三七五租約前地目即為建，本係可供建築之用地，五十七年因都市計劃使用區分為住宅區，只是使用區域之不同，換言之，原為建地之土地可區分為住宅區、商業區、農業專業區或依獎勵條例列為工業區，故本件承租之建地僅是使用區分之不同，並無該條例所指變更為非耕地使用之情形，何況自五十六年迄今，出租人均無異議續定租約，是不能依使用區分之變更而終止租約。
（二）系爭土地雙方自四十一年七月十二日即合意訂立三七五租約，每六年換訂租約一次，歷經四十年，被告均依約定繳納租金並自任耕作，原告忽依耕地三七五減租條例第十六條未自任耕作及變更地目為由，聲請調解調處請求收回，但耕地三七五減租條例所定之耕地之租佃，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之土地者而言，而所謂耕地則係指現供耕作之土地而言，與土地之地目無關，地目縱非「田」或「旱」而現供耕作之用者，如有租賃關係存在，即為耕地之租佃，又雖非農地而種植一般農作物也屬耕地租佃，經查系爭土地為祭祀公業土地，被告係該公業之派下員，被告依房系分得之土地種植文旦及興建農舍，作為收穫作物及存放農器之用，多年來雙方均無爭執，故其依未自任耕作請求收回顯屬無理，再縱因系爭土地因編訂為都市計劃不能作耕地使用而終止租約，依該條例第十七條第二項之規定，也應給予一、改良土地所支付之費用一百二十萬元（因該地原屬低漥，因填土所支付之費用），二、種植文旦拆除損失三十萬元，三、依當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一之補償。
（三）原告主張建嗣堂需要使用該地，但原有嗣堂佔地寬廣，且與被告依房系之位置不相關聯，出租人以此理由請求收回顯無理由。
（四）被告使用公業地並無違反租約或公業設立之宗旨，故其請求終止租約應無理由等語，資為抗辯。
（五）並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭之事實：
（一）兩造就系爭東角段四七六及四七六之一地號土地訂有私有耕地租約，承租範圍為東角段四七六號面積一一九點二二平方公尺、同段四七六之一號面積四九七點五三平方公尺，合計六一六點七五平方公尺，最新一期租約期限自八十五年一月一日起至九十一年十二月三十一日止，此並有原告提出之私有耕地租約在卷可稽。
（二）系爭土地之地目於訂立租約時即為「建」，此並有土地登記謄本可憑。
（三）被告在系爭東角段四七六之一地號上搭建有磚造瓦房（如附圖Ａ１部分所示，面積一四二點二九平方公尺）、鐵架石綿屋（如附圖Ａ２所示，面積二二七點四八平方公尺），磚造瓦房與鐵皮石綿瓦屋相連，鐵皮石綿瓦屋呈Ｌ形，並以圍牆圍出庭園，庭園內種植有文旦及盆栽，鐵皮石綿瓦屋北側亦種植文旦，使用總面積合計為七九一點七六平方公尺，業經本院履勘現場，並由台南縣麻豆地政事務所測量在案，有勘驗筆錄、複丈成果圖附卷可稽。
四、兩造爭執要旨：（一）兩造間就租約所載系爭四七六地號面積一一九點二二平方公尺及四七六之一地號面積四九七點五三平方公尺土地有無租賃關係存在？（二）原告訴請求被告拆屋還地是否有據？（三）本件損害金如何計算？茲分述之：
（一）兩造間就系爭四七六及四七六之一地號土地有無租賃關係存在部分：
１、原告主張被告係依據耕地租約使用系爭土地，被告則辯稱：兩造雖訂有租約，但實際係依祭祀公業派下權使用系爭土地，只要是派下員即有權繼續使用系爭土地等語。查被告既不否認兩造就系爭土地訂有耕地租約，原告主張被告係依據租約使用系爭土地，應屬常態事實，被告辯稱係依派下權使用系爭土地即屬變態事實，自應就該事實負舉證之責，被告於審理時雖主張有祭祀公業規章可證，然經本院命其提出規章均未能提出，已難認定祭祀公業有上開規章存在，再被告聲請訊問之證人 郭鐘古 亦證述被告係依據耕地租約使用系爭土地，並未提及有祭祀公業規約存在，且陳稱被告使用系爭土地以前祭祀公業並未開過派下員大會等語（參九十三年七月九日言詞辯論筆錄），祭祀公業既未召開派下員大會，如何訂立規章？或由派下員同意被告使用系爭土地？被告所辯實難信採，是原告主張被告使用系爭土地係依據兩造間所訂之耕地租約，應為可採。
２、按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用（最高法院八十八年台上字第一號判例意旨參照）。查，兩造就系爭東角段四七六及四七六之一地號土地雖訂有私有耕地租約，惟上開土地於訂立租約時地目均為「建」，非屬土地法第一百零六條所稱之農地，自與耕地三七五減租條例規定之耕地租賃要件不符，依前開說明，應無耕地三七五減租條例之適用，是被告抗辯：系爭土地地目縱非「田」或「旱」而現供耕作之用者，如有租賃關係存在，即為耕地之租佃云云，尚無可採，況被告於台南縣政府調處及本院審理時均陳稱當初承租時即興建房屋使用，有台南縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄及本院九十二年八月二十五日準備程序筆錄在卷可參，足見被告承租系爭土地並非供耕作之用，實與耕地租用之要件不符，被告以系爭土地上現有部分種植文旦等情，主張有供耕作云云，實無足採。準此，兩造間就系爭土地之租賃關係，既無耕地三七五減租條例之適用，即應適用民法關於租賃之規定。
３、次按租賃定有期限者，租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文。經查，兩造間就系爭土地之法律關係應適用民法關於租賃之規定，業經認定如前，而兩造間就系爭土地所訂租約之租期為六年，即自八十五年一月一日起至九十一年十二月三十一日止，有租約在卷可參，且為被告所不爭，是租賃期間應於九十一年十二月三十一日已期滿，被告復未抗辯曾依該契約向原告表示續租之意思表示，且祭祀公業郭宅管理委員會既於期限屆滿前即已決議收回土地，此亦經證人郭鐘古到院證述明確，原告自無可能同意續租，是依民法第四百五十條第一項之規定，兩造間之租賃契約自於期限屆滿即九十一年十二月三十一日消滅，故原告主張兩造間就系爭土地之租賃契約已因期滿而消滅，應為可採。從而，原告請求確認兩造間就系爭四七六之一號及第四七六號土地之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
（一）原告訴請被告拆屋還地是否有據部分：
１、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五條前段定有明文。查被告係依據耕地租約使用系爭土地，被告辯稱係依派下權使用系爭土地，並無證據證明，又兩造間就系爭四七六地號土地面積一一九點二二平方公尺、同段四七六之一號面積四九七點五三平方公尺之土地所訂之租賃契約已因屆期而消滅，租賃關係已不存在，均已如前述，則原告依據租賃之法律關係，訴請被告返還租賃物即系爭東角段四七六地號面積一一九點二二平方公尺之土地，自屬有據，應予准許。
２、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條分別定有明文。又租用建築房屋之基地，於契約年限屆滿時，出租人得收回，此觀土地法第一百零三條第一款之規定亦可明。查被告使用系爭土地之租約已於九十一年十二月三十一日期滿消滅，已如前述，故自九十二年一月一日起，被告占有系爭土地已屬無權占用，又就系爭東角段四七六之一地號土地，原承租範圍僅四九七點五三平方公尺，而被告使用之範圍有七九一點七六平方公尺，此為被告所不爭，並有複丈成果圖可憑，就超過原承租範圍部分之土地（面積二九四點二三平方公尺），本即屬無權占用，故原告本於民法第七百六十七條規定之所有物返還請求權請求被告將占用在系爭東角段四七六之一地號土地上如附圖Ａ１部分所示，面積一四二點二九平方公尺之磚瓦房及Ａ２所示，面積二二七點四八平方公尺之鐵皮石綿瓦屋拆除，並將所使用之全部土地面積七九一點七六平方公尺土地交還原告，應屬有理，亦應予准許。
（三）本件損害金如何計算部分：末按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第一百七十九條定有明文，另「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。」（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。系爭土地為原告所管理，而被告於九十二年一月一日起即屬無權占有系爭土地，業如前述，是被告繼續占有系爭土地即受有相當於租金之利益，致原告任管理人之祭祀公業郭宅受有相當於租金之損害，原告自得請求被告返還因無權占有系爭土地所受之利益。又租用基地建築房屋，租金以不超過土地申報總價年息百分之十為限，土地法第一百零五條、第九十七條亦規定甚明。而此百分之十之限制，乃指基地租金之最高限額而言，並非謂必須照申報地價百分之十計算之（最高法院四十六年台上字第八五五號判例參照）。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院著有六十八年台上字第三０七一號判例參照）。查系爭東角段四七六之一地號土地位處台南縣麻豆鎮西側臨寬約十五米之中正路，地目為建，被告現建有鐵皮石綿瓦屋、磚瓦屋及庭園使用面積達七九一點七六平方公尺，已如前述，又系爭四七六之一地號土地八十九年申報地價為每平方公尺二千二百七十元，有原告提出之土地謄本可稽，原告雖主張依據土地法第一百零五條準用第九十七條，以土地價格百分之十計算土地租金，惟本院審酌系爭四七六之一地號土地係位於台南縣鄉鎮，且土地為不規則型不利使用，且原告係計劃興建祖厝使用，亦非商業繁榮之處等情，認以土地價格百分之五計算其損害金為適當，是原告得請求之損害金應為每月七千四百八十九元【計算式為：
791.76(平方公尺)×2270(元)×5％×1／12＝14977（元，元以下四捨五入），逾此範圍之請求，自屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告請求確認兩造間就坐落台南縣○○鎮○○段○○○○號面積一一九點二二平方公尺，同段四七六之一地號面積四九七點五三平方公尺土地（即耕地租約所載之範圍）之耕地租賃關係不存在；及本於租賃物返還請求權、所有物返還請求權之法律關係，請求被告將系爭四七六之一地號土地上如附圖Ａ１所示面積一四二點二九平方公尺之磚瓦房及Ａ２所示面積二二七點四八平方公尺之鐵架石綿瓦屋拆除，將所占用如附圖所示Ａ部分面積七九一點七六平方公尺土地返還原告，並依不當得利之法律關係請求被告應自九十二年一月一日起至交還土地日止，按月以七千四百八十九元計算之損害金，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，請求就聲明二項部分宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年八月三十一日
臺灣臺南地方法院民事第四庭~B法官童來好右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年八月三十一日~B法院書記官卓春成