裁判字號：臺灣高等法院高雄分院103年重上字第129號民事判決
裁判日期：民國105年07月29日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院高雄分院民事判決103年度重上字第129號上訴人中國石油化學工業開發股份有限公司法定代理人 林克銘 訴訟代理人 蔡朝安 律師
李益甄 律師 柯宗佑 律師被上訴人台碱新村管理委員會法定代理人 王炎山 訴訟代理人 羅鼎城 律師被上訴人王炎山
王武鴻 陳志源 廖新弘 上一人訴訟代理人 廖郭春鳳 被上訴人 呂家禎
許金塗 陳義誠 鄭曾芳蘭 （ 鄭德輝 之承受訴訟人） 鄭月雯 （鄭德輝之承受訴訟人） 鄭智元 （鄭德輝之承受訴訟人） 鄭亦沛 （原名 鄭月瑛 ）（鄭德輝之承受訴訟人） 曾信 祐上五人共同訴訟代理人 曾景胤 被上訴人 周楊 來受上一人訴訟代理人 周惠敏 被上訴人 陳啟仁 上一人訴訟代理人 陳洪寶珠 被上訴人 林柏材 上一人訴訟代理人 張麗崑 被上訴人 王昱博 （即 王正宗 之承受訴訟人）
顏美桂 金豐林 上一人訴訟代理人 金乃強 被上訴人 林明哲
林明昌 林明輝 林彌佑 林怡君 上一人訴訟代理人 張惠英 被上訴人 吳振堯
柯保辰 上一人訴訟代理人 柯德銘 被上訴人 陳雨航 上一人訴訟代理人 陳光政 被上訴人 陳振聲
陳韻香 陳韻文 謝正民 黃建雄 黃建彰 黃建濱 李 蔡錦珠 上一人訴訟代理人 李明德 被上訴人 王樹
王姬燕 上一人訴訟代理人 王義權 上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國103年8月27日臺灣高雄地方法院102年度重訴字第237號第一審判決提起上訴，本院於105年7月13日辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人之法定代理人原為 沈慶京 ， 嗣變更 為林克銘，有公司變更登記表可稽（本院卷三第556至561頁），上訴人聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。又被上訴人王正宗於民國
104年4月17日死亡，其所有高雄市○○區○○路○○○村
0巷00號建物由王昱博繼承，有個人基本資料查詢結果、土地建物查詢資料可稽（本院卷二第356、379、380頁），上訴人聲明由王昱博承受訴訟，並無不合，亦應准許。另被上訴人陳志源、 周楊來 受、林柏材、林明輝、林彌佑、吳振堯、陳振聲、陳韻香、謝正民、黃建雄、黃建彰、黃建濱經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386條各款所列情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、上訴人主張：伊於72年4月1日奉經濟部指示合併台灣碱業股份有限公司（下稱台碱公司），伊為存續公司，台碱公司為消滅公司，伊乃取得原為台碱公司所有坐落於高雄市○○區○○段○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）所有權。於75年12月間，因系爭土地鄰近台碱公司員工宿舍台碱新村，為照顧原台碱公司員工，伊遂與當時之台碱新村全體住戶200戶（下稱原住戶）所推派之代表即訴外人 李文清 、 陳耀庭 、 徐祥松 、 王慶龍 、 陳自成 、 劭正海 、 姚樹新 、 楊濤 、 李振倫 、 杜印南 10人（下稱李文清等10人）簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定由伊無償提供系爭土地作為台碱新村公共設施之用。惟系爭協議書所列台碱新村服務中心幹事會（下稱台碱幹事會）不具非法人團體要件，不得代表當時全體住戶，亦非簽約主體，與被上訴人台碱新村管理委員會（下稱台碱管委會）不具同一性，且被上訴人未能提出系爭協議書及推派上開代表之影本，可見被上訴人並非系爭協議書效力所及，自無占有使用系爭土地之合法權源。縱被上訴人有使用系爭土地之合法權源，依系爭協議書第4條約定，伊同意無償使用者僅限當時已有之道路、水池、圍牆、水塔及警衛室等公共設施，然伊於100年2月14日清查系爭土地結果，發現遭被上訴人以私設鐵皮屋、車棚、花架等地上物，及停放汽、機車等方式占用如原判決附圖（下稱附圖）及附表一、
三、四所示。經伊多次請求被上訴人拆除地上物，均置之不理，已故意違反系爭協議書第4條約定，伊遂於100年10月
4日發函台碱管委會及當時全體住戶終止系爭協議，伊自得依民法第767條規定，請求被上訴人拆除地上物並返還系爭土地。再被上訴人各自於系爭土地上私設地上物，為無法律上原因而受有相當租金之利益（如附表二編號2所示），且就共同占用部分，屬共同侵害上訴人對系爭土地之所有權，致伊無法使用收益而受有損害（如附表二編號3所示），應依不當得利、共同侵權行為之法律關係，分別給付該利得及損害。爰依民法第767條、第179條、第185條第1項前段規定，求為命被上訴人給付伊如附表二「給付內容」欄所示之判決。（至上訴人於原審其餘之請求，業受敗訴判決確定，不予載述。）
三、被上訴人則以：系爭土地原屬台碱公司所有，委託上訴人管理，上訴人將系爭土地周圍土地出售予建商，並將台碱新村四周圍牆拆除，為保障台碱新村住戶安全始簽立系爭協議書。又系爭協議書第2條載明公共設施部分係雙方共同出資建造，伊等各自購買台碱新村之房屋價金包括上開規定之公共設施，縱未登記為系爭土地共有人，仍對公共設施有潛在之所有權，系爭協議書屬分管契約，對於原住戶及繼受取得原住戶房屋所有權之被上訴人均有效力，故伊等並非無權占有。又簽立系爭協議書之代表李文清等10人均係台碱新村之住戶，由台碱新村全體住戶所推派，系爭協議書效力應及於台碱新村全體住戶，不論台碱幹事會與台碱管委會是否具同一性，均無影響。且李文清等10人確由當時全體住戶所推派，上訴人要求伊等提出多年前之系爭協議書及推派代表影本資料係強人所難。再系爭土地使用現況係供人車通行之巷道，屬既成道路，伊等有權使用。另伊等未違反協議，且致力於維護環境，系爭土地上之車棚、花架、樹木、石椅等地上物於簽立系爭協議書前即存在，並非建物。況系爭協議書之效力既存在於上訴人與全體住戶間，上訴人未向全體住戶表示終止，其終止不生效力等語，資為抗辯。
四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人如附表二「給付內容」欄所示。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執及爭執事項：㈠下列事實有土地登記謄本、系爭協議書為證，並為兩造所不爭執，堪信為真正：
⒈上訴人為系爭土地所有人。
⒉上訴人於75年12月間，與台碱新村全體住戶200戶所推派之代表簽訂系爭協議書。
㈡爭執事項：
⒈本件起訴是否當事人不適格？⒉被上訴人是否受系爭協議書效力所及？⒊被上訴人是否違反系爭協議書第4條約定？⒋上訴人是否已合法終止系爭協議書之約定？上訴人得否請求
被上訴人拆除地上物並返還系爭土地？得否請求被上訴人給付相當於租金之不當得利或侵權行為損害賠償？金額以若干為正當？
六、得心證之理由：㈠本件起訴是否當事人不適格？
按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人，又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，當事人適格即無欠缺。查本件上訴人起訴主張系爭土地為其所有，被上訴人或非系爭協議書當事人，或系爭協議書業經終止，而無權占有系爭土地，乃依民法第767條、第179條、第184條第1項前段、第185條規定，請求被上訴人給付如附表二「給付內容」欄所示。上訴人固未以台碱新村全體住戶為起訴對象，惟本件訴訟並非固有必要共同訴訟，不生合一確定問題，尚無以台碱新村全體住戶為被告之必要，上訴人自得選擇其中部分住戶起訴，自不能謂其當事人適格有所欠缺，被上訴人所辯有當事人不適格情形云云，不足採取。
㈡被上訴人是否受系爭協議書效力所及？⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條定有明文。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例可參）。經查：系爭協議書係上訴人與代表台碱新村全體住戶之李文清等10人簽立一節，有系爭協議書可稽（原審卷一第24頁）。系爭協議書開宗明義載明：「立協議書人中國石油化學工業開發股份有限公司高雄廠（以下簡稱甲方）、台碱新村全體住戶200戶成立之台碱新村服務中心幹事會（以下簡稱乙方，其代表人為李文清等10人）茲因甲方所有高雄縣鳳山市（已改制為高雄市鳳山區，下同）新甲段0000-000、0000-000號土地2筆前台灣碱業公司於興建台碱新村時已建有供乙方公用之道路、水塔等公共設施，為維持上述土地之繼續使用經甲乙雙方協議，並訂立條款如次…」、第11條記載：「…乙方由台碱新村全體住戶代表二五人經代表會議決議推派代表李文清等拾人為代表聯署…」（原審卷一第24頁），雖明示乙方為全體住戶
200戶成立之台碱幹事會，惟上訴人主張台碱幹事會不具非法人團體要件，不得代表當時全體住戶，亦非簽約主體，與被上訴人台碱管委會不具同一性一節，為台碱管委會所不爭執（本院卷三第567頁），且李文清等10人之地址分別位在高雄縣鳳山市台碱新村2至4巷，核與被上訴人台碱管委會所辯台碱幹事會係臨時組織，屬自救會性質，李文清等10人均係台碱新村住戶等語相符，可見乙方台碱幹事會並非權利義務主體，實係指台碱新村全體住戶，李文清等10人則係代理全體住戶簽約之人，故系爭協議書之效力應歸屬於當時台碱新村全體住戶，而非僅李文清等10人，甚為明確。
⒉次按使用借貸與租賃，雖同為當事人約定一方以物交他方使
用，但二者性質迥不相同。在使用借貸，應為無償。如係有償，不論其名稱如何，以及契約所用之文字如何，均不得謂非租賃（最高法院72年度台上字第835號裁判可參）。查系爭協議書第2條約定：「雙方出資建造而現由乙方使用之道路、水池、圍牆、水塔及乙方出資建造之警衛室等公共設施，因甲方暫無共同使用之需要，同意仍由乙方保管使用，並由乙方出資維護修理。」第3條約定：「甲方所有之0000-0
00、0000-000地號之土地，甲方同意仍繼續作原公共設施之用。…」據此可知，系爭土地及同段0000-000地號土地（下稱系爭土地等2筆土地）上之公共設施即道路、水池、圍牆、水塔等係雙方共同出資，應屬雙方所共有，約定由台碱新村住戶保管使用，惟不問損壞原因是否可歸責於台碱新村住戶，台碱新村住戶均負有出資維護修理之義務，顯見台碱新村住戶使用系爭土地等2筆土地及其上公共設施並非無對價關係，自非無償之使用借貸，而係以對系爭土地等2筆土地上之道路等公共設施出資維護修理為使用代價，核其性質應屬租賃關係，上訴人主張為使用借貸關係，尚不足取。
⒊又按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，
其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨（最高法院74年台上字第2562號判例足資參照）。本件依系爭協議書第1條約定：「甲方於民國七十二年奉令與台灣碱業公司合併經營，並依法承受其權利義務，因台灣碱業公司在建造圍牆、蓄水池、變電室、道路等工程時乙方亦分擔其費用之一部分（詳附表二）但甲方出售部分土地後，損及甲乙雙方共同出資之部分公共設施道路、圍牆、以致無法修復，故甲方同意出資新台幣貳佰萬元正交由乙方作為日後公共設施整建基金，乙方收取整建基金後，損壞部分不得再提出任何權利之主張或對其他部分要求任何補償。」準此，台碱新村住戶於系爭土地等2筆土地上建造圍牆、蓄水池、變電室、道路等公共設施時亦有出資，自與上訴人所共有。而一般公寓大廈之公共設施，通常為區分所有權人所共有，並屬主建物之附屬建物，兩者具有密不可分之關係，台碱新村為四層公寓，其公共設施縱未為所有權登記，亦為主建物之附屬建物，是該公共設施之附屬建物應為建物之一部分，既位於系爭土地等2筆土地上，則依前揭說明，系爭協議書即屬租地建屋性質，應堪認定。
⒋再按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地
租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之
1定有明文。此規定雖於88年4月21日修正公布，於89年5月5日施行，惟其立法意旨乃明揭「租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地，殊有害社會之經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟，實務上於此情形，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在（最高法院43年台上字第479號、48年台上字第227號及52年台上字第2047號等判例參照）。爰參酌上開判例意旨，增訂本條，並明定其租賃契約繼續存在，以杜紛爭。」是以，於上開規定施行前之租地建築房屋，除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，仍應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。系爭協議書為75年12月所簽訂，當時基於台碱公司及台碱新村住戶共同出資在系爭土地等2筆土地上建造圍牆、蓄水池、變電室、道路等地上物，供台碱新村住戶公共設施之用，嗣經上訴人合併台碱公司，並取得系爭土地所有權，為使台碱新村住戶得以繼續使用系爭土地上之公共設施，始為簽訂，是系爭協議書之目的乃係保障台碱新村住戶得使用上開公共設施，以滿足食衣住行之基本需求。再者，系爭土地位於台碱新村3巷，南北兩側緊鄰台碱新村住戶門口，呈現可供通行使用之巷道，而該巷兩側住戶門口並無其他道路可資出入，一樓住戶後門雖有防火巷，惟防火巷並非一般正常出入門戶，是台碱新村住戶均須經由系爭土地與其他道路聯絡，被上訴人均為該巷兩側現有房屋之所有權人，有原審及本院勘驗筆錄、現場圖、暨現場照片及被上訴人之建物登記第二類謄本各1份可憑（原審卷二第125至
142、147、151頁、卷一第65至88頁、本院卷二第319至
327頁）。益見系爭土地係台碱新村住戶出入必經道路，上訴人始願將系爭土地作為台碱新村住戶公共設施之用。參之系爭協議書於75年間簽訂後迄至100年間，歷經20多年，上訴人均未聞問簽訂系爭協議書當時之台碱新村住戶有無出賣、出租、出借房屋或發生繼承情事，而拒絕繼受人或繼承人繼續使用系爭土地等情以觀，足徵上訴人應同意系爭協議書之租賃權得隨建築物而移轉於他人，是房屋受讓人與上訴人間，仍有租賃關係存在，自為系爭協議書效力所及而同獲保障；否則，倘若當時住戶將房屋轉讓他人，該他人即無法使用上開公共設施以維持生活必需，顯非系爭協議書立約本旨。
⒌從而，簽訂系爭協議書前即取得台碱新村房屋所有權（下稱
75年前住戶）之被上訴人固為系爭協議書之當事人；而屬「75年前住戶」繼承人（下稱前住戶繼承人）之被上訴人，則因繼承租賃關係而為系爭協議書之當事人；屬75年系爭協議書簽訂後因繼承以外其他原因取得房屋所有權（下稱新住戶）之被上訴人，亦依上開說明，而為系爭協議書效力所及，至為明確，不因被上訴人有無提出系爭協議書或推派代表文件影本而受影響。是上訴人主張「前住戶繼承人」部分經伊依民法第472條第4款規定終止契約，「新住戶」部分則非系爭協議書當事人云云，難以憑採。
㈢被上訴人是否違反系爭協議書第4條約定？⒈系爭協議書第4條約定：「甲方承諾保留之上開公共設施用
地，乙方同意以現有公共設施為限，不得在該土地上興建私有建物，乙方應嚴格注意防制，一經發覺，除即通知甲方外，並主動協助甲方清除。若乙方故意違反上述約定時，甲方不再提供該土地作為公共設施之用。」該規定雖未對「建物」作定義性之解釋，而參酌一般社會通念及我國司法實務對「建物」一詞概念之解釋，建物指已足避風雨之土地上定著物（最高法院75年度台上字第2027號判決要旨參照），如具有構造上、使用上獨立性之建物為獨立建物，如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁），則為附屬建物（最高法院100年度台上字第4號判決要旨參照），均屬建物。又上開約定既明白記載「乙方同意以現有公共設施為限，不得在該土地上興建私有建物」，核其文意應指住戶不得就現有公共設施之外另行興建私有建物，否則一旦違反，上訴人即不再提供該土地作為公共設施之用，將影響台碱新村全體住戶之權益甚鉅，故應從嚴解釋，始符合比例原則。是上訴人任意擴張解為「不得在該土地上興建私有建物」係例示規定，凡在系爭土地上設置非屬當時公共設施之物均有上開規定適用云云，要不足取。
⒉查系爭土地上位在台碱新村3巷1號房屋旁之車棚，或被上
訴人房屋前之花圃、植栽、花盆、曬衣架、三角錐、棚架或停放之汽車、機車，均無法遮蔽風雨，且可輕易拆卸搬遷，難認屬於定著物，不符前揭「建物」之概念，此不因被上訴人許金塗、林柏材配偶張麗崑所述車棚之用途為遮風避雨、棚架係為避免淋雨等語而異其性質，亦不因是否與主建物附合即視為所增建者為「建物」。又系爭土地既由上訴人提供台碱新村全體住戶保管使用，住戶即須加以維護、整理以維持生活所需，則住戶種植花圃、植栽、擺設花盆、鋪設紅磚或水泥地，以美化環境，仍屬公共設施之維護及保管使用範圍。且系爭土地業經政府編為巷道，又未劃設黃線禁止停車，則住戶停放汽車、機車，並無違反道路使用限制。準此，以上物品均非系爭協議書所指違約興建之「建物」甚明。至住戶於公共設施內擺放設置上開私人物品，是否影響其他住戶對於公共設施使用之權益，應屬住戶內部間如何管理制約之另一問題，與系爭協議書第4條規定無涉。此外未見有何鐵皮屋或私設建物，被上訴人自無依系爭協議書第4條規定為防制、通知上訴人及主動清除之義務，是上訴人主張被上訴人違反系爭協議書第4條之約定云云，委無可採。
㈣上訴人是否已合法終止系爭協議書之約定？上訴人得否請求
被上訴人拆除地上物並返還系爭土地？得否請求被上訴人給付相當於租金之不當得利或侵權行為損害賠償？金額以若干為正當？⒈承前所述，上訴人於75年12月間，與台碱新村全體住戶所推
派之代表李文清等10人簽訂之系爭協議書，效力歸屬於台碱新村全體住戶及其後因合法繼受或繼承取得房屋所有權之住戶，而被上訴人現均係台碱新村房屋之所有權人，應為系爭協議書效力所及，自得保管使用系爭土地，且被上訴人在系爭土地上設置地上物，並未違反系爭協議書第4條之約定，業已認定如前。則上訴人主張因被上訴人違反系爭協議書第
4條約定，並於100年10月4日發函表示終止系爭協議，請求被上訴人拆除地上物並返還系爭土地云云（原審卷一第4、33頁），即屬無據。
⒉被上訴人既為系爭協議書效力所及，具有合法使用系爭土地
之權源，則被上訴人使用系爭土地並非無法律上原因，亦非不法侵害上訴人所有權，上訴人主張被上訴人無權占用系爭土地，將系爭土地作為個別使用，受有如附表二編號2所示相當於租金之不當得利，或共同通行系爭土地，乃共同不法侵害上訴人權利，致上訴人受有如附表二編號3所示損害，應各依不當得利及侵權行為之法律關係，分別返還利益及連帶賠償損害云云，洵屬無據。
七、綜上所述，上訴人依民法第767條、第179條、第185條第
1項前段之規定，請求被上訴人給付如附表二「給付內容」欄所示，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經斟酌後認與判決結果不生影響，自無逐予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國105年7月29日
民事第三庭
審判長法官鄭月霞法官楊淑珍法官魏式璧以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年7月29日
書記官洪以珊附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。