裁判字號：臺灣高等法院臺中分院112年上易字第153號民事判決
裁判日期：民國112年11月22日
裁判案由：減少價金
臺灣高等法院臺中分院民事判決112年度上易字第153號上訴人 蔡宜明 訴訟代理人 任淑琴 被上訴人 劉正春 訴訟代理人 劉永昇
吳紹貴 律師 陳嘉琳 律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國111年12月7日臺灣臺中地方法院110年度訴字第1358號第一審判決提起上訴，本院於112年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、訴訟要旨：
一、上訴人主張：兩造於民國109年9月6日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由伊向被上訴人購買門牌號碼臺中市○○區○○街000號建物（下稱系爭房屋）及其基地（與系爭房屋合稱系爭不動產）。系爭房屋對外聯通道路（即同區○○○0
00、000地號土地，下以地號稱之，合稱系爭道路）為他人私有土地，非得無償通行，不具系爭契約第9條第4項約定效用，自屬瑕疵，而系爭房屋為維持效用及價值計須支出通行費用約新臺幣（下同）12萬940元，坐落基地並因此減損價金至少113萬3200元，僅以其中50萬元計算；又系爭房屋地下室大樑邊與公設區域相連處有鋼筋結構外露之瑕疵，致系爭房屋牆壁多處龜裂，初估修繕費用20萬元。被上訴人未據實告知而故意隱瞞上開瑕疵，致伊受有損害，伊自得請求減少價金，或請求被上訴人負不完全給付、侵權行為之損害賠償責任等語。爰擇一依民法第354條、第359條規定；民法第226條、第227條規定，及民法第184條第1項前段規定，求為命被上訴人給付70萬元並加計自臺灣臺中地方法院豐原簡易庭（下稱豐原簡易庭）110年度豐司調字第76號之調解聲請狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人僅就先位之訴提起上訴，對備位之訴未據聲明不服，非本院審理範圍）。
二、被上訴人則以：民法第359條減少價金規定屬形成權，不生伊應給付上訴人金錢之效果，上訴人此部分請求屬起訴顯無理由。系爭房屋對外聯絡道路之000、000地號等土地，原係社區建商所有，遭拍賣予第三人，始生系爭道路用地為私人所有問題，經決議由○○社區住戶買回，故系爭道路所有權人現為社區住戶，且現況仍供社區住戶對外通行使用，並無阻礙未持有該地或未繳交通行費之住戶通行，故系爭房屋通行問題並未滅失或減少系爭房屋之價值及預定效用。本件於帶看房屋及簽約時均有向上訴人說明通行問題及系爭房屋區域存有漏水、裂縫或鋼筋裸露情形，且於系爭契約第17條特別約定由上訴人自行修繕漏水，於標的物現況說明書標明000地、000號土地為私有土地，經兩造簽名確認，依民法第355條第1項規定，伊不負物之瑕疵擔保責任。系爭房屋鋼筋裸露問題位於公設區域，此部分修繕應經區分所有權人會議決議，且該鋼筋裸露為依通常檢查得以發現之瑕疵，上訴人於帶看時未提出意見，兩造並於交屋前2日即109年12月8日，就通行問題進行協議，作成協議書，上訴人既知悉瑕疵仍受領系爭房屋，依民法第356條第1項、第2項規定，視為承認其所受領之物，伊無擔保責任。系爭房屋之通行問題及鋼筋裸露情形，係於系爭契約成立時已存在，且均有告知上訴人使其知悉，伊不負不完全給付責任，亦無成立侵權行為。況依上訴人之主張僅屬債權受侵害，不得依民法第184條第1項前段規定為請求等語，資為抗辯。
貳、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，就敗訴之先位之訴部分提起上訴，上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人70萬元，及自豐原簡易庭110年度豐司調字第76號之調解聲請狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回【上訴人於原審備位之訴請求被上訴人給付32萬940元本息，及自110年度豐司調字第76號調解聲請狀送達翌日起至上訴人終止通行000、000地號土地之日止，按月給付1,889元部分，經原審判決駁回上訴人之請求，未據上訴人聲明不服，業已確定】。
參、兩造不爭執事項（原審卷二第14頁）：
一、兩造於109年9月6日就系爭不動產簽訂系爭契約，契約內容如原審卷一第449-481頁。
二、上訴人對於被證1真實性不爭執；被上訴人對於原證3、原證5形式真正不爭執。
肆、得心證之理由：
一、查上訴人於109年9月6日由任淑琴代理，以總價1075萬元，向被上訴人買受系爭不動產。系爭不動產於109年11月12日以買賣為原因移轉登記為上訴人所有，並於109年12月10日辦理點交完畢等情，此有系爭不動產買賣契約書、土地及建物登記第一類謄本、不動產點交及文件簽收單附卷可憑（本院卷一第37-67頁、卷二第7-9頁、原審卷一第167-185頁），並為兩造所不爭執，此部分事實自堪認定。
二、上訴人主張其買受之系爭不動產對外聯通道路屬私人所有土地，非得無償通行，及系爭房屋地下室大樑邊與公設區域相連處有鋼筋結構外露、房屋牆壁多處龜裂之瑕疵，被上訴人未據實告知而故意隱瞞上開瑕疵，致伊受有損害，應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付、侵權行為損害賠償云云，惟為被上訴人否認應負瑕疵擔保及損害賠償責任，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。而所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第117號判決可資參照）。惟買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條第1項、第2項亦有明文。
㈡關於系爭房屋地下室大樑邊與公設區域相連處有鋼筋結構外露、房屋牆壁多處龜裂之瑕疵部分：
1.查上訴人主張系爭房屋存有前開牆壁龜裂、鋼筋結構外露之情形，固據提出照片為證（原審卷一第201-213頁）。然查，本件為中古屋之買賣，屋齡亦有近26年之久（系爭房屋為83年6月17日完工，見原審卷一第183頁），而一般中古屋因天候、災害（如921地震）、屋齡、無人居住及失修等因素之影響，其屋況之缺損、瑕疵或老舊之情形，大多已形諸於外並得由肉眼檢視之，故除交易之雙方當事人有特別保證或約定外，應認當事人均係以訂約時房屋之現狀作為買賣交易。
2.本件經原審至現場履勘之結果，上訴人所指牆壁龜裂分別位在系爭房屋地下室及車道上方等情，有勘驗筆錄及現場照片可佐（原審卷一第381-386、399-419頁，其中第417頁照片與原審卷一第205頁照片位置相同）。而依現場照片所示，車道上方即公共區域，有水泥剝落、疑似鋼筋生鏽情事；另依上訴人所提照片，亦可見系爭房屋地下室有牆壁龜裂情形，依此雖足認系爭房屋確存有上訴人所指該等瑕疵。然上訴人於決定買受系爭不動產前，先後前往看屋兩次，已據證人○○○、○○○證述綦詳（詳後述），其已獲查看買賣標的物之機會（事實上已看到或只要願意即能看到），處於可檢查之狀態，並依交易上習慣，可認定其亦負有檢查買賣標的物之義務，而上開瑕疵所在位置並非隱蔽，僅須依通常程序檢查即可發現，尚無難以發現之情形，是上訴人雖主張：地下室光線昏暗，且當時未從車道出入云云，縱屬實，亦非不能以通常簡便之方法排除之（如打開手機內設手電筒方式以照明，或請求賣方打開車道檢查），實難認上訴人當時無從檢查而不能發現瑕疵；尤以系爭房屋為屋齡20餘年之中古屋，上訴人亦應可推知經過時間之推移，一般情形下其內部結構或屋況將會呈現老舊或缺損、鏽蝕等情形，於此情形下豈有未詳加檢查買賣標的物之可能。從而，本件於買賣之前，既已由上訴人先行查看房屋後方決定是否買受，其就房屋之現狀及可由該等由外觀查看即可見之瑕疵，即無從推為不知。
3.另證人○○○於原審結證：伊接到任淑琴打至公司詢問之電話，與任淑琴相約在系爭房屋會合，當時任淑琴與其婆婆一起看屋，有發現地下室部分牆壁潮濕、水泥剝落狀態，放置水塔處牆面有裂痕，好像2樓輕鋼架板有稍微掉落情形。隔兩天任淑琴及其女兒、女婿再度看屋，看完屋後就表示要買，就到伊公司看合約。任淑琴兩次看屋都是由伊及○○○一起帶看，當時有帶任小姐看過原證6編號3、6照片的情形，第二次帶看時被上訴人之子劉永昇還有帶任小姐逐層看裂痕的地方，兩造帶看及簽約時均有說明本件是現況交屋，任小姐說她知道這些瑕疵，她會處理等語（原審卷一第389-393頁）。核與證人○○○於原審證稱：伊有參與系爭不動產買賣，當初應該是任淑琴主動與伊搭檔○○○聯繫，之後由伊與○○○一起帶看房屋，系爭房屋為透天三或四層樓加地下室一層，看屋時好像各樓層包含地下室都有漏水情形，三樓天花板有部分塌下來，尤其地下室左邊、右邊都有滲漏水，樓梯正前方也有水泥剝落，當時都有告知任淑琴，並言明現況買賣，賣方不負責處理。簽約時伊有在場，當時劉永昇（即被上訴人之子）有向買方說明000、000地號土地及房屋漏水情形，伊在交屋前有跟買方說可以幫忙找人向共有人買一半的權利。另簽約後伊曾帶上訴人委請修繕的技師到現場評估裂縫修繕情形2次，原審卷一第417頁照片所示地下室水泥剝落是在地下室下來一抬頭就可以看到的位置等語（原審卷一第490-494頁），及證人○○於原審證述：伊是開發，為賣方仲介。○○○是買方仲介，看屋時伊有陪同過，伊有強調整棟房屋很多地方有嚴重漏水，賣方有提到漏水部負責修繕，要新屋主自行處理，此部分也有記載在現況說明書。現況說明書是伊所填寫，現場一般的小細紋，伊不會在現況說明書記載，伊認定的龜裂是指已經看到裡面的鋼筋混凝土的情形，但現場看屋時伊還是會說明。原審卷一第417頁的水泥剝落情形是現況說明書填好後才發現，任小姐也有帶工程人員來看，認為是漏水引起，可以修復等語（原審卷一第494-498頁），就上訴人於簽約前即已查看並知悉系爭房屋現況瑕疵，買賣雙方並約定現況交屋等情大致相符。參以證人○○○亦於原審證稱：伊從事代書工作30年以上，並參與本件買賣契約之簽約過程。買賣契約書第17條特約事項註記是指現況交屋，如有漏水由買方自行處理，業界所謂現況交屋，通常是指賣方不負瑕疵擔保責任，在總價上已經折讓等語（原審卷一第298-303頁）。而證人○○○、○○○、○○、○○○分別以仲介、代書為業，對買賣雙方就瑕疵之認定及危險移轉之責任歸屬，當知之甚詳，衡情於帶看房屋或簽約過程中當無刻意隱瞞之必要，況且其等僅單純為仲介業者或代書，與買賣雙方並無特殊之交情或利益關係，自無偏袒任一方之必要，故其等前開證述，應可採信。
4.再參以系爭契約第17條特別約定事項亦以手寫方式記載：「房屋依現況水電瓦斯暢通，有漏水由買方自行修繕，賣方不負修繕，不負擔物之瑕疵責任」，由兩造於前開記載旁簽名蓋章；而標的物現況說明書第15項「建物現況是否有滲漏水情形」，係勾選「是」，備註說明欄之「位置」除勾選外牆、浴室、前陽台、後陽台、臥室外，並手寫增載「地下室」（本院卷一第47、55頁）。則依證人○○○、○○○、○○、○○○前開證述，佐以系爭契約前述記載，益足證明上訴人於簽約前即知悉系爭房屋現狀及上開瑕疵，兩造並同意依現況交屋乙情。另上開特別約定事項及標的物現況說明表第15項，為系爭契約第9條第5項之除外約定，上訴人自不得再據系爭契約第9條第5項主張被上訴人應負此部分之瑕疵擔保責任。
5.依上論述，本件買賣為現狀買賣，雖系爭房屋有前開水泥剝落、疑似鋼筋生鏽、牆壁龜裂等瑕疵，但該等瑕疵既為買受人即上訴人於系爭契約成立時即已知悉，依民法第355條第1項規定，被上訴人自不負擔保責任。上訴人以系爭房屋存有前開瑕疵為由，依民法第354條、第359條規定，請求減少價金20萬元，即屬無據。
6.次按瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7次民事庭會議決議意旨參照）。據此而論，如瑕疵於契約成立時即已存在，即不得主張不完全給付之債務不履行。查系爭房屋雖有前開水泥剝落、疑似鋼筋生鏽、牆壁龜裂等瑕疵，但既係兩造成立買賣契約時即已存在之瑕疵，且為上訴人所明知，並經買賣雙方約定現況交屋，則被上訴人依現狀交付，應認已符合債之本旨，不生不完全給付之問題。是上訴人依民法第226條、第227條規定，請求被上訴人負損害賠償責任，洵屬無據。
7.再系爭房屋前開瑕疵既為上訴人於系爭契約成立時即已知悉，並經兩造約定現況交屋，被上訴人不負擔保責任，亦不生不完全給付問題，已如前述，自難認被上訴人有何不法侵害上訴人權利之行為可言。則上訴人依民法第184條第1項規定，請求被上訴人負侵權行為損害賠償責任，亦屬無據。
㈢關於系爭房屋對外通行系爭道路即000、000地號土地部分：
1.系爭房屋所屬之○○社區門口設有鐵門，該社區門口至福潭路000巷間為000、000地號土地即系爭道路，道路兩旁劃設有停車格等情，業經原審會同兩造至現場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄及現場照片可按（原審卷一第383-386頁、第399-419頁）；而000、000地號土地現登記為○○○等26人共有，上訴人已向○○社區管理委員會繳納110年度000、000土地過路費3,600元乙節，亦有土地登記公務用謄本及繳費收據在卷足憑（原審卷一第137-163頁），且為兩造所不爭執。故上訴人主張系爭不動產對外聯絡道路即000、000地號土地為私有道路，非得無償通行等語，自堪採信。
2.上訴人主張被上訴人未據實告知而故意隱瞞系爭道路為私有道路，非得無償通行云云，則為被上訴人所否認。查系爭契約第9條第4項雖記載「乙方保證本買賣標的物周邊無其它土地妨害本標地物現況之進出及使用」（本院卷一第43頁），而查：
①證人○○○於原審結證：伊在帶看房屋過程中有與劉永昇一起指
出000、000地號土地位置並說明狀況。看合約時伊也有解釋
000、000地號土地由社區住戶共同買下，但上訴人要購買該戶沒有持份，任小姐詢問可否不買，但仍可使用，伊回答可能要付使用費給社區的人，並有告知現實上可通行，仍建議向共有人購買，伊有告知買持份可能要30萬元，然後就直接簽約。伊不清楚為何現況說明書第41項（即「基地對外道路通行是否有異常情形」欄）未記載關於000地號等2筆土地之說明，因該說明書並非伊填寫等語（原審卷一第389-393頁）。
②證人○○○於原審證稱：伊有參與系爭不動產買賣，系爭房屋所
在社區出入要經由私人道路，當時有跟買方說因為被查封，社區裡的人有共同買下來，大家都有持份就沒有問題，但賣方並沒有持份，伊有告訴買方如果要買的話，會請賣方幫忙找人出售持份，賣方有提到如果不買的話，可能將來要支付類似通行費。伊有跟買方說買000、000地號土地持分，產值增加；如果不買，可能管委會會收通行費，所以可買可不買。之後第二次帶看，伊認為主要看漏水情況，買方沒有再提到通行費問題。簽約時伊有在場，當時劉永昇有向買方說明
000、000地號土地及房屋漏水情形，伊在交屋前有跟買方說可以幫忙找人向共有人買一半的權利等語（原審卷一第490-494頁）。
③證人○○於原審證述：關於社區出入道路是私人產權部分，簽
約及看屋時都有說明，伊等有說社區前私人道路000、000地號土地有部分社區住戶買了，沒有買的人將來可能會有通行費問題，本件賣方並沒有買私有道路持份，而當時管委會尚未決定通行問題要如何處理，買方有詢問如何購買，伊等有回答要等管委會決定並說明。簽約當時劉永昇有向買方說明
000、000地號土地及房屋漏水情形，上訴人一直都知道000、000地號土地位置，交屋時也有再詢問等語（原審卷一第494-498頁）。
④證人○○○於原審證稱：伊從事代書工作30年以上，伊有參與系
爭不動產買賣之簽約過程，印象較深刻是銀行抵押權塗銷及現況說明書部分，現況說明書是針對通行權部分伊有特別詢問買賣雙方，因此伊有在現況說明書即原審卷一第37頁下方私有道路記載000、000地號，但000、000地號土地非本件買賣標的範圍等語（原審卷一第298-303頁）⑤再系爭契約標的物現況說明書第43項「本案土地上是否有長
時間供公眾通行之私有道路（排除開放空間及防火巷）」，在「私有道路」下方有以「↘」標示「000、000地號」，並勾選「是」，復於備註說明欄位下方由買方、賣方各自簽名，亦有該現況說明書附卷足憑（本院卷一第57頁）。⑥綜合證人○○○、○○○、○○、○○○上開證述及前揭現況說明書之記
載，已足認上訴人確於仲介即證人○○○、○○○、○○帶看系爭房屋及簽約過程中，得知系爭房屋須經由私人所有之000、000地號土地對外聯絡，及社區部分住戶與000、000地號土地所有人協調購買之事，而被上訴人並未購買該等道路土地持分，若無買受者，將來可能須支付類似通行費之情。是上訴人主張被上訴人未據實告知而故意隱瞞上情云云，並無可採。上訴人復於本院更異其詞稱被上訴人當時告知000、000地號土地僅為停車範圍云云，惟倘被上訴人告知000、000地號土地範圍為原審卷一第399、340頁所示停車位置，則○○社區大門前尚有停車位置以外土地可供通行，何須有購買000、000地號土地之必要及討論通行費問題，是上訴人此部分主張，亦難採信。
⑦上訴人雖以109年9月6日兩造簽約時之錄影檔內容，爭執前開
證人證詞之真實性。而查依兩造不爭執其真正之109年9月6日系爭契約簽訂當時之錄影檔譯文（本院卷二第223-291頁、第369頁）所示，上訴人代理人任淑琴於簽約過程中曾詢問劉永昇關於系爭房屋社區出去之通路，被上訴人未參與其他住戶一起購買持份之各戶分攤價格，劉永昇則回應當初伊等來不及買，該等土地是925萬24戶購買，每戶約38.6萬，已在辦理過戶中，並建議上訴人可直接向其中一住戶購買部分持份，因購買持份的目的只是要持有系爭道路持份，向其中一戶購買持分約僅須支付19萬元，可降低成本。後續上訴人如果要購買，伊可以幫忙詢問，上訴人可買可不買等語（本院卷二第258-259頁）；另○○○、○○、○○○、劉永昇亦於現況說明書填載過程中，就「本案土地上是否有長時間供公眾通行之私有道路」部分，說明就是「我們前面那入口」、「
000、000地號」、就是剛剛所說24戶要購買，但被上訴人沒有買的私有道路，並告以如上訴人將來要買，不用買全部，可以跟管委會協調向其中一住戶買1/2持份就夠，可買可不買，但買下將來一定會增值等語（本院卷二第267-269頁）。依前述對話內容亦可知，倘非上訴人代理人任淑琴於看屋過程即已經由仲介人員或劉永昇告知關於系爭房屋對外通行須經由私人所有之000、000地號土地，且由其他住戶洽購中，未購買者將來可能產生通行費問題等情，衡諸常情，任淑琴豈有無端於簽約過程中主動詢問購買000、000地號土地相關問題之可能，由此益徵前開證人關於上訴人於購屋前，已知系爭房屋對外通行須經由000、000地號土地，且知可能產生通行費用問題之證述應為真實。上訴人前開主張，並不足採。
3.基此，上訴人於購買系爭不動產前，既已知系爭房屋對外通行，須經由000、000地號土地，且知未購買該等土地持分者，可能產生通行費用問題，仍同意簽署系爭契約購買系爭不動產，雖其嗣後因○○社區管理委員向承購000、000地號土地之住戶承租土地，而通知其自110年度起繳納通行費（本院卷一第200-202頁），但依民法第355條第1項規定，仍無從令被上訴人負擔保責任。另系爭契約第9條第4項雖約定「乙方保證本標的物周邊無其他土地妨害本標的物現況之進出及使用」（見原審卷一第25頁），然兩造既於現況說明表第43項為前述之記載，顯已排除系爭契約第9條第4項之約定，上訴人主張被上訴人違反系爭契約第9條第4項約定，就通行問題應負瑕疵擔保責任，依民法第354條、第359條規定，請求減少價金20萬元，核屬無據。
4.承前論述，上訴人於購買系爭不動產前，既已知系爭房屋對外通行，須經由000、000地號土地，且知未購買該等土地持分者，可能產生通行費用問題，仍同意買受，被上訴人就此毋庸負擔保責任。則被上訴人依現狀交付，應認已符合債之本旨，不生不完全給付之問題，亦難認有何不法侵害上訴人權利之行為可言，是上訴人依民法第226條、第227條規定，及民法第184條第1項規定，請求被上訴人負不完全給付及侵權行為損害賠償責任，即屬無據。
伍、綜上所述，上訴人依民法第354條、第359條；第226條、第227條，及第184條第1項前段規定，請求被上訴人給付70萬元，及自豐原簡易庭110年度豐司調字第76號之調解聲請狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
陸、本件事證已臻明確，上訴人聲請囑託臺中市不動產估價師公會、臺中市土木技師公會或臺中市建築師公會鑑定上述瑕疵之修補費用、損害賠償金額、減損價值（本院卷二第5頁、第220頁），及聲請再傳喚已於原審作證之證人○○○、○○○、○○○、○○○、○○，欲證明其等證述不實等情（本院卷二第305頁），核均無必要；至兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國112年11月22日
民事第八庭審判長法官黃裕仁
法官李慧瑜法官劉惠娟正本係照原本作成。不得上訴。
書記官陳文明中華民國112年11月22日