裁判字號：臺灣士林地方法院102年訴字第360號民事判決
裁判日期：民國102年06月28日
裁判案由：給付土地租金等
臺灣士林地方法院民事判決一○二年度訴字第三六○號原告 許李明媚 訴訟代理人 許祥熙 被告 許祥豐 訴訟代理人 楊景超 律師
張立達 律師上列當事人間請求給付土地租金等事件，本院於民國一百零二年六月十三日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造係母子。坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地應有部分百分之三十六（下稱系爭土地）為原告所有，原告於民國六十八年間將其上原告所有之舊有建物（即臺灣省陽明山管理○○○鎮○○段○○段一○二二七建號，下稱系爭舊建物）拆除，提供該土地與訴外人羅 張靜華 所有之土地合建門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號、七號建物集合住宅一棟八戶（下稱系爭建物），原告並將所分得之門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號一至三樓建物（系爭七號一至三樓建物）共三戶，分贈與訴外人即長子 許祥麟 、次子許祥熙及被告各一戶。由於家庭因素，系爭七號一至三樓建物自完工起均由原告負責管理（包括出租、修繕、納稅等），再視結餘分配三子。嗣被告因個人因素，將登記其所有之系爭七號三樓建物自一百零一年一月一日起收回管理權，並自行出租收取全部房租，違背應將房租全部繳交原告統一管理分配之家族約定。原告既為系爭土地之所有權人，自得依民法第四百二十五條之一第一項、第四百三十九條前段、土地法第九十七條、第九十九條、第一百零一條、第一百零五條規定，請求被告給付每月租金新臺幣（下同）一萬二千七百四十八元〔計算式：
234㎡×36/100（原告之應有部分占有系爭土地總面積之比例）×54,480（系爭土地申報地價）×10﹪÷3（三戶）÷12＝12,748〕），及系爭土地押金二萬五千四百九十六元（即兩個月租金）。至於被告辯稱系爭土地係無償使用借貸一節，並非事實。蓋兩造係母子，原告本打算將自有財產均分三子，但唯恐將來兒不認母，使原告於遲暮之年失所依靠，故保留系爭土地之所有權，同時與被告默示約定在原告有生之年，由原告管理系爭七號三樓建物並收取全部租金，該租金除用於修繕、納稅、照顧被告外，部分亦抵作地租，並已執行三十三年之久，絕無將系爭土地提供系爭七號三樓建物無償使用之約定。縱認兩造間有使用借貸關係，原告亦主張依民法第四百七十二條第一項第一款、第二款規定，以起訴狀繕本作為終止使用借貸意思表示之到達。為此，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應自一百零一年一月一日起按月給付原告一萬二千七百四十八元。㈡被告應於一百零一年十月一日給付原告二萬五千四百九十六元。
二、被告則以：原告主張其所有系爭土地與 羅張靜華 合建系爭建物，並將系爭七號三樓建物贈與被告等情，並非事實。蓋依被告之記憶，系爭土地上所興建之系爭建物，係由訴外人即被告先父 許老松 出錢出力處理，系爭建物建築完成後，許老松決定將其中系爭七號三樓建物贈與被告，此由被告係系爭七號三樓建物第一次登記之所有權人自明，故本件並非租用基地建築房屋，自無土地押金規定之適用。又原告對系爭土地雖有所有權，但系爭七號三樓建物與系爭土地從未同屬於原告一人所有，亦無民法第四百二十五條之一第一項規定之適用。又原告係因系爭七號三樓建物自一百年一月起經過半年以上無法順利出租，始於同年八月初主動親自將鑰匙交還被告，由被告管理使用收益，故原告稱被告自行收回管理權，亦與事實不符。況原告對於系爭七號三樓建物無償使用系爭土地，自第一次登記迄今已三十三年，期間並無異議，足見兩造已成立使用借貸關係，原告於訴訟中雖改稱系爭七號三樓建物收取之租金部分抵作地租云云，然原告於起訴狀僅提及其管理系爭建物三樓，包括出租、修繕、納稅等，再視結餘交付金錢與被告，並無一語提及其於有生之年管理系爭建物三樓收取全部租金，部分抵作地租，顯見原告此部分陳述，要屬臨訟之詞，不足採信，是原告主張依民法第四百七十二條第一項第一款、第二款規定，終止使用借貸關係，自於法不合。縱認被告應給付使用系爭土地之租金，然土地押金並非法律強制規定應為給付，且系爭土地坐落八個建物，原告以三個建物為計算基礎，並以系爭土地申報地價之百分之十核算租金，亦有未當等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造係母子。
㈡系爭土地為原告所有，原告於六十七年六月間出具拆除同意
書，同意許祥麟等人拆除系爭舊建物，並於同年月十四日出具土地使用權同意書，同意於系爭土地興建系爭建物。
㈢系爭建物於六十八年七月六日建築完成，原始起造人為訴外
人 蔡銘凱 、 王臨洮 、 周宏基 、 馬慶峰 、 謝重光 、許祥麟、許祥熙及被告（下稱蔡銘凱等八人）。系爭七號三樓建物於六十九年二月六日辦理第一次登記，登記之所有權人為被告。㈣系爭七號三樓建物自完工起至一百年間止，均由原告出租收益。
㈤上開事實，並有系爭土地登記謄本、系爭七號三樓建物登記
謄本在卷可稽（見本院士林簡易庭一○二年度士簡調字第六號民事卷第八頁、第九頁），復經本院依職權調取系爭建物建造執照及使用執照卷核閱屬實，自堪信為真實。
四、得心證之理由：原告主張被告所有之系爭七號三樓建物為其所贈與，該建物坐落於其所有系爭土地上，依民法第四百二十五條之一第一項、第四百三十九條前段、土地法第九十七條、第九十九條、第一百零一條、第一百零五條規定，被告應給付其每月租金一萬二千七百四十八元，及系爭土地押金二萬五千四百九十六元（即兩個月租金）等語，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責
，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院十七年上字第九一七號判例參照）。原告主張系爭土地及其上系爭有建物原同屬其一人所有，嗣其拆除系爭舊建物，與羅張靜華共同出地合建系爭建物，並將其所分得之系爭七號三樓建物贈與被告等情，然為被告所否認，並辯稱系爭建物係由其先父許老松出資興建，並將其中系爭七號三樓建物贈與被告，系爭土地與系爭七號三樓建物未曾同屬於原告一人所有等語。揆諸前揭說明，原告就其主張之上開事實，自應先負舉證責任。
㈡原告就其所主張之前揭事實，固據其提出被告不爭執其真正
之贈與同意書、系爭土地之臺北市土地登記謄本、系爭舊有建物建築改良物登記簿等件影本為證（見本院卷第三十六頁、第四十頁至第四十三頁、第四十四頁至第四十七頁），然上開書證至多僅能證明系爭土地及系爭舊建物，係許老松於六十年二月十三日贈與原告，原同屬原告一人所有之事實，但不足以推論系爭建物即為原告與羅張靜華所合建，並由原告原始取得系爭七號一至三樓建物之所有權，以及系爭七號三樓建物為原告所贈與被告等事實，原告就此復未能舉其他證據以實其說，自非可採。
㈢次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，
且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院四十八年臺上字第一四五七號判例意旨參照）；又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第四百二十五條之一第一項定有明文。依上開判例意旨及法條規定，須土地及該土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地、或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時、或先後讓與相異之人，始有上開判例意旨及法條規定之適用，倘土地及房屋並非同屬一人所有，即無適用之餘地（最高法院九十九年度臺上字第一七五九號判決參照）。原告主張系爭土地及系爭建物曾同屬其一人所有一節，既不能舉證以實其說，已如前述，自無上開判例意旨及法條規定之適用。㈣第按土地所有權人出具土地使用權同意書，乃房屋起造人與
土地所有人不一致，基於建築管理法令所為，僅土地所有人為同意建築之表示，俾建築主管機關為審核許可建築之依據，至於房屋起造人或所有人與土地所有人間，應以土地利用私法上之基礎法律關係為斷。系爭建物坐落之基地係原告與羅張靜華於六十七年六月十四日、同年月十六日分別出具土地使用權同意書，同意蔡銘凱等八人於該土地上興建系爭建物，並由起造人蔡銘凱等八人辦理第一次登記，登記為系爭建物之區分所有權人，此為兩造所不爭執，已如前述。原告雖主張其所收取系爭七號三樓建物之租金，除用於修繕、納稅、照顧被告外，部分亦抵作地租，並已執行三十三年之久等情，惟為被告所否認，原告就其所收取系爭七號三樓建物之部分租金曾抵作地租之事實並未舉證證明，則系爭建物使用基地即系爭土地應屬無償，核其性質應為使用借貸關係，堪證原告係無償提供系爭土地予被告所有系爭七號三樓建物坐落使用，是原告主張兩造間有租賃關係云云，亦不足取。㈤再按貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物，或借用人
違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，或未經貸與人同意允許第三人使用者，貸與人得終止契約，民法第四百七十二條第一款、第二款定有明文，此於不定期使用借貸亦有適用。又契約未定期限者，借用人應於依借貸之目的使用完畢時返還之，此觀民法第四百七十條規定自明。兩造間就系爭七號三樓建物所坐落之系爭土地係使用借貸關係，已如上述，且該使用借貸未定有期限，又被告借用系爭土地之目的，既為繼續供系爭七號三樓建物坐落以居住使用該建物為目的，自以被告使用系爭土地之目的完畢，即其無繼續居住使用系爭七號三樓建物或該建物不堪居住使用時，返還期限始屆至（最高法院八十七年度臺上字第二○九五號判決參照）。原告雖主張被告因個人因素，將登記其所有之系爭七號三樓建物自一百零一年一月一日起收回管理權，並自行出租收取全部房租，違背應將房租全部繳交原告統一管理分配之家族約定，爰依民法第四百七十二條第一款、第二款規定，以起訴狀繕本作為終止使用借貸意思表示之到達云云，然為被告所否認。揆諸原告所述終止本件使用借貸之原因，係因被告將系爭七號三樓建物收回自行出租收益，可見原告據以終止使用借貸契約之事由，係針對系爭七號三樓建物之使用方式，並非本件借用物標的之系爭土地本身，自難認原告終止本件使用借貸契約為合法。此外，原告又未舉證證明證明被告使用系爭土地之目的已完畢，依前揭判決說明，縱兩造間未訂立借用之期限，原告亦不得任意終止兩造間之借貸關係，是其所為終止契約之意思表示，難認有效。
五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，依民法第四百二十五條之一第一項、第四百三十九條前段、土地法第九十七條、第九十九條、第一百零一條、第一百零五條規定，請求被告應自一百零一年一月一日起按月給付原告一萬二千七百四十八元，並應於一百零一年十月一日給付原告二萬五千四百九十六元，為無理由，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國102年6月28日
臺灣士林地方法院民事第三庭
法官孫萍萍以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀；若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國102年6月28日
書記官劉晏瑄