裁判字號：臺灣新北地方法院100年訴字第915號民事判決
裁判日期：民國101年01月19日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣板橋地方法院民事判決100年度訴字第915號原告 黃明夫 訴訟代理人 洪三財 律師被告 陳正平
陳文雅 共同訴訟代理人岳珍律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國100年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自坐落新北市○○區○○段○○○○號、442-1地號土地上之上門牌號碼新北市○○區○○街○○號房屋遷出，並將前揭房屋返還原告及其他共有人。
被告陳正平或陳文雅應自民國九十九年三月一日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告及其他共有人新臺幣肆仟伍佰元，被告其中一人為給付者，其他被告則免為給付。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落新北市○○區○○段第442地號土地（重測前為臺北縣
土城市○○○段第233之13地號，嗣該442地號因分割增加442-1地號，下稱系爭土地）為 黃媽卑 於民國59年間向被告陳正平之母 陳簡勉 所購買，已付清價金，且於出賣人依買賣契約交付系爭土地後，黃媽卑即合法占有使用系爭土地，並在系爭土地上興建未辦保存登記門牌號碼新北市○○區○○街○○號房屋（下稱系爭房屋），嗣於68年黃媽卑去世後，由原告及其他繼承人共同繼承取得系爭土地之占有、使用權及房屋所有權，至今已數10年。
㈡本院85年度訴字第1701號及臺灣高等法院86年度上易字第15
0號民事判決，均已認定黃媽卑購買系爭土地，並於系爭土地上興建系爭房屋，而於黃媽卑死亡後，由原告兄弟四人繼承系爭房屋及土地之權利確定在案，足證黃媽卑有購買系爭土地，並興建系爭房屋，嗣於黃媽卑死亡後，由原告與其他繼承人共同繼承取得系爭房屋及土地之權利，故原告得依民法第821條、第828條第2項、第767條之規定，為共有人全體之利益提起本件訴訟，且得單獨提起訴訟。
㈢又被告陳正平長期無權占有系爭房屋後，嗣又將系爭房屋出
租予另一被告陳文雅獲取相當租金之不當利益，被告二人既無權占有系爭房屋及其坐落之土地，原告自得依據民法第96
2條、第963條之1、第179條之規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告等應自坐落新北市○○區○○段○○○○號、442-
1地號土地及其上門牌號碼新北市○○區○○街○○號房屋遷出，並將該土地返還原告及其他占有人，暨將該房屋返還原告及其他共有人；㈡被告等應連帶自99年3月1日起至返還前項土地及房屋之日止，按月給付原告及其他占有人、共有人新臺幣（下同）3萬元。
二、被告等人則以：㈠ 陳義芳 為系爭土地所有權人，被告陳正平為陳義芳之子，為
陳義芳之繼承人，且系爭土地之地價稅納稅義務人為陳義芳、管理人陳簡勉（即被告陳正平之母親），且地價稅由陳正平所繳納，故被告陳正平係合法占有系爭土地，原告請求被告遷讓房屋及不當得利，恐有誤會。
㈡原告之父黃媽卑並未合法購買系爭土地，且原告迄今並未提
出買賣契約書原本。縱認本院85年度訴字第1701號、臺灣高等法院86年度上易字第150號中原告曾提出一份買賣契約書，然契約書上並非陳簡勉所簽，圖章亦非陳簡勉所有。縱認系爭買賣契約為真正，惟查前揭高等法院之判決已認定系爭不動產買賣契約書之出賣人 陳勤 、 陳建邦 二人，在該契約書中所列之兩筆土地分無所有權存在，而陳簡勉亦未經該土地共有人 陳朝華 等人之同意，其以個人名義（即未以全體公同共有人之名義或得全體公同共有人之同意）與黃媽卑簽約，則系爭土地所謂出賣人等均非適格，其等所簽訂之契約書自始無效。
㈢前案臺灣高等法院86年度上易字第150號（上訴人陳朝華、
陳朝齊 、陳正平與被上訴人黃明夫）間拆屋還地事件，經該院於87年6月19日至現場勘驗，勘驗筆錄記載：「⑴系爭房屋座落福安街29號，現場雜草叢生，房屋系一樓磚造，一部分是石棉瓦的，有一招牌是『永新電線電攬股份有限公司』，現無人居住，也沒有人營業。…⑵被上訴人（即黃明夫）稱，系爭房屋是我父親黃媽卑出資蓋的，所有權人是我哥 黃明國 」，足認原告於前案自承房屋所有權人為「黃明國」，而非原告，且黃明國對於系爭房屋並「無事實上之管領力」，即「非占有人」。又系爭房屋十餘年無人看管、使用，自
96年12月間起，被告陳文雅向系爭土地所有權人繼承人陳正平、 陳蜂 、陳朝華承租後，由被告陳文雅合法占用，故原告既非占有人，應無起訴請求之必要。
㈣若果原告得有行使民法第962條、963條之1權利，被告陳
文雅於自民國96年12月間起，向系爭土地所有權人之繼承人陳正平、陳蜂、陳朝華承租系爭土地及其上房屋，並給付租金每月8,000元，自斯時起被告陳文雅即占有系爭房屋，而原告於100年2月8日始提起本件訴訟，業已逾1年之消滅時效，依民法第963條之規定，其請求權因一年間不行使而消滅等語置辯，並聲明駁回原告之訴。
三、兩造所不爭執之事實：㈠新北市○○區○○段○○○○號（重測前為新北市○○區○○
○段○○○○○○○號），現登記之所有權人為陳義芳（權利範圍1/4）、 陳義成 （權利範圍1/4）、 陳義勇 （權利範圍1/4）、 陳重碩 （權利範圍1/28）、 陳正育 （權利範圍1/28）、 陳正秋 （權利範圍1/28）、 陳碧蕉 （權利範圍1/28）、張陳秀鸞（權利範圍1/28）、 陳春燕 （權利範圍1/28）、 王為蘭 （權利範圍1/28）。
㈡陳義芳已於38年7月15日死亡，其遺產由陳簡勉（陳義芳配
偶）、陳正平及陳義芳其他子女所繼承，陳簡勉又於68年12月28日死亡，其應繼分由陳正平與陳簡勉其他子女繼承。
㈢黃媽卑已於78年3月25日死亡，其繼承人不僅原告一人。㈣門牌號碼新北市○○區○○街○○號房屋位於新北市○○區○
○段○○○○號土地上，為黃媽卑所興建，係未辦保存登記之建物。
㈤被告陳正平及訴外人陳朝華、陳朝齊前以原告黃明夫為被告
，請求黃明夫拆除系爭房屋，並將系爭土地返還予陳正平、陳朝華、陳朝齊及其他共有人，經本院85年度訴字第1701號判決駁回，陳正平、陳朝華、陳朝齊不服提起上訴，經臺灣高等法院86年度上易字第150號判決駁回上訴確定。㈥臺灣高等法院86年度上易字第150號已認定系爭房屋係原告
之父親黃媽卑所建，惟陳簡勉與黃媽卑間之買賣契約書為真正，但自始無效。
四、本件爭點厥為：被告是否無權占有系爭房地？原告得否請求被告遷出系爭房屋、還地及給付不當得利？茲分述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。原告起訴主張被告等人無權占有系爭房屋，然為被告所否認，參酌前揭說明，此有利於原告之事實，自應由原告負舉證責任。
㈡次按學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中
，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言，其乃源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來。是「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則」（最高法院96年台上字第307號判決可資參照）。查臺灣高等法院86年度上易字第150號既已就系爭買賣契約之真實性經兩造充分辯論後，而認定陳簡勉與黃媽卑間之買賣契約書為真正，及系爭房屋確實為黃媽卑所建等事實，為兩造所不爭執，已如前述，參酌前揭說明，本院自應認定系爭買賣契約書為真正，系爭房屋為黃媽卑所興建。
㈢門牌號碼為新北市○○區○○街○○號未辦保存登記房屋即系
爭房屋部分，既為黃媽卑出資所興建並占有使用等事實，為兩造於前案所不爭執，已如前述，按「不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，固為民法第七百五十八條所明定，如非依法律行為而取得者，雖不以登記為取得所有權之要件，但其取得所有權之原因如經相當確實之證明，而認為有所有權之存在，自得據以排除強制執行。而房屋之原始取得，係指出資建築房屋，不基於他人既存權利，而獨立取得房屋所有權而言，並不以登記為生效要件」（最高法院89年台上字第1480號判決可資參照）。是以，被告二人迄今既未舉證證明有何權利占有使用系爭房屋，故原告依據繼承公同共有及所有權人民法第767條，請求系爭房屋之直接占有人被告陳文雅及間接占有人被告陳正平應遷出，並將系爭房屋返還原告及其他共有人，應屬足取。又被告二人遷出系爭房屋之義務，與原告及其共有人是否負有拆除系爭房屋之義務，在強制執行執行實務上，屬於二種不同之執行標的，故被告雖抗辯業以土地所有權人之地位在本院另訴請求原告及其共有人拆除系爭房屋，逕而推論出本件原告並無權請求被告二人遷讓系爭房屋等語，應不足取。
㈣坐落新北市○○區○○段○○○○號、442-1地號土地之系爭土地部分，則分述如下：
⒈按「買賣並非處分行為，故公同共有人中之人，未得其他公
同共有人之同意，出賣公同共有物，應認為僅對其他公同共有人不生效力，而在締約當事人間非不受其拘束。苟被上訴人簽立之同意書，果為買賣，縱出賣之標的為公同共有土地，而因未得其他公同共有人之同意，對其他公同共有人不生效力」（有最高法院71年台上字第5051號判例可資參照），亦即將一個買賣契約之效力割裂為兩部分，對締約當事人有效，對其他共有人效力未定，且得經他共有人承認始買賣契約自始有效。
⒉查系爭土地之原共有人陳義芳已於38年7月15日死亡，其遺
產由陳簡勉（陳義芳配偶）、本件陳正平及陳義芳其他子女所繼承等事實，為兩造所不爭執，已如前述。原告迄今亦無法舉證證明被告陳正平有承認前揭買賣契約之行為，參酌前揭說明，此買賣契約對於被告陳正平並不生效力，故被告陳正平於繼承原因發生時，占有當時移轉於繼承人，無庸繼承人現實管領該財產亦無確有占有之意思，即名義上仍應為系爭土地之所有權人，自得以所有權人之地位而占有使用系爭土地。
⒊原告雖以系爭契約之繼承關係，主張被告陳正平應受拘束，
得以民法第962條、第963條之1之規定排除被告陳正平之占有，惟被告陳正平繼承陳簡勉之義務，應係債權契約所應付之履行義務，並不因此而致被告陳正平前揭所有權人地位之占有事實發生變動，即不發生物權行為變動之效力。基此，原告自不得依據民法占有之前開規定，排除本件被告陳正平基於系爭土地所有權人之占有使用權利，故原告此部分之主張，應不足採。
五、被告二人僅無權占有使用系爭房屋，並不包括系爭土地已如前述，則系爭房屋之所有權人即原告及其共有人，衡情自應受有損害，其金額為何，則分述如下：
㈠系爭房屋之屋齡及現況，均已老舊且屋況不佳等事實，此有
本院之履勘筆錄及原告所提出被告所不爭執之系爭屋現況照片9幀在卷可稽（分見本院卷第117-118頁、第138-140頁），不動產鑑定實務上對於單純無權占有使用房屋之利益（而不包括其坐落之土地），常以無相關之物建交易資料或房屋屋齡現況不同，認定無法鑑定，此亦為本院歷年審理相關事件職權所明知之事項。是以，原告既已證明確實受有損害，然而其舉證確實有重大困難，故參酌民事訴訟法第222條第2項性質上具有「舉證責任減輕」及「法官裁量之規定」之特性（有最高法院98年度台上字第1831號判決可資參照），本院自得為損害額之酌定。
㈡本院審酌系爭房屋面積非大，且僅有使用房屋之權利，然並
無占有使用土地權利之情形。又被告陳文雅向系爭土地所有權人之繼承人即本件被告陳正平、訴外人陳蜂、陳朝華承租系爭土地及系爭房屋之每月租金8,000元，及系爭房屋單純供擺設車輛及簡易辦公室以觀，本院認定原告受有相當租金之損害，應為每月4,500元，原告逾此部分之主張，應不足取。
㈢又原告雖主張被告應連帶給付前揭相當租金不當得利損害，
然連帶債務以當事人間有明示約定或法律另有規定者為限，此有民法第272條可參，而不當得利在法無明文連帶之規定且其性質上並無明示約定之情形，故此相當租金之不當得利損失，應屬不真正連帶，附此敘明。
六、綜上所述，原告既為系爭房屋之所有權人，自得基於共有人及所有權人之地位，請求被告二人如主文第1項主文所示遷出及交付；及被告二人無權占有使用系爭房屋，致原告受有相當租金之不當得利損失，被告應如主文第2項所示之不真正連帶給付，均為有理由，應予准許，逾此部分之主張，則無理由，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中華民國101年1月19日
民事第二庭法官吳振富以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年1月19日
書記官吳語杰