裁判字號：臺灣臺南地方法院97年訴字第1469號民事判決
裁判日期：民國98年04月30日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺南地方法院民事判決97年度訴字第1469號原告甲○○被告乙○○
丙○○○以上當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國98年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落臺南縣○○鄉○○段第八二三之二地號土地上，如附圖所示編號Ａ至Ｈ面積共一四九二平方公尺之地上物拆除，並將上開地號土地返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參萬零肆佰柒拾參元，並自民國九十七年十月八日起至拆除建物交還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣玖佰捌拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣參拾肆萬元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落於臺南縣○○鄉○○段○○○○○○號土地，是原告於民國
（下同）95年2月13日向本院應買，並經本院於95年2月21日核發不動產權利移轉證書而由原告取得所有權，嗣原告於95年3月8日完成所有權之登記。原告自取得系爭一筆土地所有權之日起即屢催被告須拆屋還地予原告，但被告至今均置之未理。
㈡所有人對於無權占有或侵奪其所有物，得請求返還之，對於
妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明文，今被告無權占用系爭土地，已相當妨害原告對於該土地所有權之圓滿行使狀態，因此，原告自得依據民法第767條請求被告須拆屋還地予原告，另民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益;雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，而今被告無權占用原告所有系爭土地，可獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念，有最高法院61年臺上字第1695號判例可茲參照。又土地法第97條第1項之規定，城市地方之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，而依土地法第105條規定，上揭規定於租用基地建築房屋亦準用之，此均先予以敘明。
㈢如上所述，原告得請求被告給付相當於租金之不當得利，如
下：今被告占用原告所有系爭土地約2,269平方公尺（依實際測量面積為準），如以前揭土地自95年2月起至今之申請地價為104元，原告請求自95年3月8日起至97年10月8日，共計31個月之占用期間，依土地申報地價年息百分之10計收相當於租金之不當得利，共為60,946元，及被告自95年3月8日起至交還土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利1,966元（計算式：2,269×10.4×10%÷12＝1,966）。
㈣綜上所述，爰依民法第767條物上請求權規定，及民法第179條不當得利之法律關係，提起本件訴訟。
㈤並聲明：
⒈被告乙○○、丙○○○應將坐落臺南縣○○鄉○○段第
823-2地號土地上如附圖所示之地上物拆除，並返還土地予原告。
⒉被告應給付原告60,946元，及自民國95年3月8日起至交還
前揭土地之日止，按月給付原告新臺幣1,966元。⒊關於第一、二項之聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告於95年2月13日應買本院94年度執字第20095號強制執行事件中被告乙○○所有不動產。
㈡原告起訴請求拆屋還地及損害賠償事件，惟目前不動產由第
三人 楊進隆 合法使用系爭不動產（94年度執字第20095號執行拍賣公告詳載明確），租用期間自91年1月1日起至101年1月1日止。
㈢依民法第425條第1項之規定，出租人於租賃物交付後，承租
人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在；又強制執行法第98條規定，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。前項不動產原有之地上權，永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。本件係爭不動產於拍賣程序中抵押權人未依法除去租賃關係，因此，被告與第三人楊進隆之租賃關係隨同移轉，原告必須承受該租賃關係。
㈣另被告所有之不動產，系爭未保存建物未在拍賣範圍，系爭
建物於民國64年興建，推定為合法建物，且出租於第三人，本案系爭建物是被告二人及第三人 洪清順 ，共同出資興建，共同畜養豬隻營生，以被告丙○○○為納稅義務人（出資較多者），嗣因被告乙○○營運不佳，須資金週轉，遂將其應有部分之權利讓與被告丙○○○。
㈤民法第425條之1規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有
，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係；再依民法第876條第1項規定，設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者於抵押物拍賣時視為已有地上權之設定其地租、期間及範圍由當事人協議定之。
㈥綜上所述，被告等係合法繼續使用系爭不動產，原告請求拆屋還地等事件，實有不符。
㈦並聲明：原告之訴駁回。
三、經查：㈠系爭土地原為被告乙○○所有，並經被告乙○○以系爭土地
為訴外人彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀行）、湯全壁、 梁清雄 設定抵押權並借貸，嗣被告乙○○因無法清償，經訴外人彰化銀行聲請本院以94年度促字第13502號裁定准予核發支付命令，持該裁定及確定證明書聲請本院以94年度執字第20095號強制執行拍賣系爭土地，並於95年2月13日進行拍賣時，以723,000元拍定系爭土地及臺南縣○○鄉○○段○○○○○○號土地，本院復於95年2月21日核發權利移轉證書，經原告於95年2月23日收受權利移轉證書，並於95年3月8日辦理所有權移轉登記等情，凡此有本院調閱93年度執字第33827號執行卷內附之94年度促字第13502號支付命令裁定、95年2月13日拍賣不動產筆錄、不動產權利移轉證書、送達證書，及原告所提土地登記簿謄本附卷可稽。按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條定有明文。查系爭土地既由原告買受，並於95年2月23日收受本院民事執行處所發權利移轉證書，則原告自該日起即已取得系爭土地所有權。
㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號判決參照）。
復按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，民法第876條第1項定有明文。是以法定地上權須以抵押權設定時土地及其上之建物全部均同屬一人所有為成立要件。查被告丙○○○於98年2月11日言詞辯論期日中稱述：「房屋也不是乙○○的，是我的。」（本院卷第40頁），且從被告98年2月11日民事答辯狀觀之，系爭建物亦以被告丙○○○為納稅義務人，故應認被告丙○○○對於系爭未保存建物有事實上處分權，又系爭土地原為被告乙○○所有，則系爭土地與系爭建物非屬同一人所有，本院拍賣系爭土地並由原告買受、取得土地所有權，自無民法第876條第1項法定地上權之適用。此外，被告乙○○於97年11月13日言詞辯論期日中稱述：「地上物沒有被拍賣，房子早蓋在那邊，房子不是我的。」（本院卷第22頁），故被告乙○○已自承其就系爭土地並無所有權。則原告依民法第767條所有物返還請求權及妨害除去請求權，請求被告將坐落系爭土地上，如附圖所示編號Ａ至Ｈ共一四九二之平方公尺之地上物拆除，並將土地騰空交還原告，於法有據，應予准許。
㈢按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地
上權或其他權利，但其抵押權不因此而受影響，民法第866條定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，亦經司法院院字第1446號解釋在案。故祗須其租賃權係發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，法院即可為除去租賃權之裁定（最高法院
86年度臺抗字第160號裁定參照）。本件被告乙○○將系爭土地出租予訴外人楊進隆，致原告於聲請拍賣系爭抵押物時，因該租賃契約存在致影響系爭抵押物之售價以致抵押權無法受清償，而本院執行處於前開執行程序中亦因訴外人彰化商業銀行股份有限公司之聲請而除去該租賃權，此有臺灣臺南地方法院94年度執字第20095號執行命令附卷可稽，是以，被告於書狀中辯稱本件系爭不動產於拍賣程序中，抵押權人並未除去租賃關係，因此，被告與訴外人楊進隆之租賃關係隨同移轉，原告必須承受該租賃關係云云，不足採信，況且，被告乙○○與訴外人楊進隆之租賃關係是否存在，並非本件所爭執之點，亦與本案無涉，併予說明之。
四、又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年度臺上字第1695號判例、92年度臺上字第324號判決參照)。又依土地法第105條準用同法第97條規定，建築基地之租金，按申報地價年息百分之10為限，然此係指基地租金之最高限額，仍須參酌基地之位置、工商繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受之利益，並與鄰地租金比較以為決定，非必達申報總地價年息之百分之10（最高法院61年臺上字第1695號、46年臺上字第855號、68年臺上字第3071號判例參照）。本件被告無權占有系爭土地，則原告依民法第179條不當得利之規定，請求上訴人返還所受利益之價額，亦屬有據。本院審酌系爭土地非處於經濟繁榮之地段，認被告應返還之利益以系爭土地申報地價之年息百分之5計算為適當。又原告於95年2月23日取得系爭土地所有權，已如前述，則原告請求被告自95年3月8日起給付占用系爭土地相當於租金之不當得利，該起算日既在伊取得系爭土地之後，自無不可。再依原告所提系爭土地於97年10月9日申領之土地登記謄本所載當期申報地價為每平方公尺104元，亦有土地登記第二類謄本可按，依此，原告主張被告無權占用系爭土地，請求被告按月給付之不當得利，以983元為適當（2269平方公尺×104元×5%÷12＝983元，元以下四捨五入)。則原告請求自95年3月8日起至97年10月7日止已到期之31個月不當得利，經核算為30,473元。綜此，原告所請求被告給付之相當於租金之不當得利為30,473元，並自97年10月8日起至拆除地上物並交還系爭土地之日止，按月給付983元之相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許，逾此之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，附此敘明。
六、原告 陳明 願供擔保請准予宣告假執行，經核與法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國98年4月30日
民事第二庭法官侯明正以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年4月30日
書記官程欣怡