宣 示 判 決 筆 錄
原 告 丙○○
被 告 來來超商股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間98年度北簡字第3018號返還不當得利等事件，於中
華民國98年4月29日言詞辯論終結，同年5月15日下午4時在臺灣
臺北地方法院臺北簡易庭第3法庭公開宣示判決，出席職員如下
︰
法 官 熊志強
書記官 黃鈺玲
通 譯 黃蕙華
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主 文：
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣肆仟肆佰肆拾貳元由原告負擔。
事實及理由：
一、原告主張：
㈠原告所有座落基隆市○○路○段○○○號一樓房屋，出租於被告
原富群超商股份有限公司(民國94年11月21日變更名稱為來來
超商股份有限公司)經營便利商店，租期自民國90年7月5日
至95年7月4日止。租賃契約(下稱原租約)並經台灣基隆地
方公證在案。原告擬於95年7月4日租賃契約期滿後不再續租
予被告。原告遂依原租約第9條規定：「甲方(即原告)於本
契約租賃期滿後，不再與乙方(即被告)第一頁續約時，應
於本租約期滿前三個月內以書面通知乙方。」，於95年3月
3日租期屆至前4個月發函通知被告，並於95年3月14日第二
次發函通知，請求被告租約期滿日返還房屋。詎料，被告於
租約到期後拒不搬遷及返還房屋。原告乃於95年7月13日發
函被告請其搬遷招牌、清除雜物及繳清水電費用後返還租賃
物。惟被告仍不為所動，原告遂據已公證之原租約，聲請台
灣基隆地方法院強制執行交還房屋，於95年9月6日收回租賃
房屋。
㈡被告無權占有原告所有之房屋，自原租約終止日翌日(95年
7月5日)起至法院點交房屋前一日(95年9月5日)合計62天。
原被告租約關係已期滿終止，被告繼續占用原告之租賃房屋
該既無法律上之原因，且受有占有租賃房屋之使用之利益，
原告受有無法使用租賃房屋之損害。故原告得依不當得利之
請求權，請求被告應給付按相當於租金計算之所受利益，合
計新台幣(以下同)000000元【月租金93713元÷30天)×62
天=193674元】。次按，依原租約第18條規定：「水、電費
用被告須於契約終止前全部繳清第二頁及辦理變更回原告之
名下，所須費用由被告負責」。今被告使用租賃房屋，自95
年4月起即未依約繳納電費。原告恐遭收回租賃房屋後，因
先前被告電費未繳，致電力公司斷電。乃於95年9月4日及95
年10月6日分別代繳被告至95年8月1日止積欠電費40,877元
及遲付費用2,043元，合計42,920元。故被告依原租約第18
條規定，自應負責租賃及占用期間使用之電費及未繳納所衍
生之遲延費用。今二筆費用既由原告代為繳付，依約亦應返
還於原告。
㈢再按、依原租約第八條規定：「被告遷出時，如遺留傢俱雜
物、所有物不搬者，視為放棄，無條件交付甲方處理。所須
費用由被告負責」。另，民法第431條第2項規定：「承租人
就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原
狀」。又，承租人於租賃關係終止後應返還租賃物，並應自
行拆除回復租賃物之原狀，始能認為已盡返還租賃物之義務
，否則對於出租人因此所生之損害應負賠償責任。最高法院
43年台上字第421號判決亦持相同之見解。今被告於租賃房
屋點交日時，則自有將租賃房屋回復原狀返還原告之義務。
惟仍拒絕拆除外牆廣告招牌並回復租賃房屋之原狀(回復大
門、浴廁拆除、地板損壞.等)，原告遂依約雇工拆除廣告
招牌，支出費用28000元，並就被告損壞房屋之部份為回復
原狀，支出費用37800元。故原告自得就原租約及法律規定
，請求被告返還應負擔之拆除費及回復原狀所必要之費用，
合計65800元。綜上所述，被告應給付原告：無權占用房屋
相當租金計算之所受利益計193674元、電費及遲付費用42,
920元及拆除外牆廣告第三頁招牌、支付回復原狀費用65800
元，合計302,394元。並聲明：被告應返還原告302,394元，
及自訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算
之利息。
㈣對被告抗辯所為陳述：
⒈被告於答辨狀壹乙節，提出曾於95年6月27日寄發台北松山
郵局第567號存證信函，通知原告點交房屋。惟該函原告實
際並未收受，被告應負舉證責任證明。另被告陳稱於租期屆
滿當日，原告於租賃所在地現場，拒絕受領被告繳還之租賃
房屋鑰匙，亦非實在。蓋原告既未收受前揭點交租賃房屋之
存證，則何如知曉被告於租約終止日將點交房屋於原告。故
被告指稱於租約終止日原告拒絕受領房屋鑰匙並已完成合法
拋棄租賃房屋之占有，純屬狡辯片面之辭。
⒉有關被告提出租賃房屋不須回復原狀事宜，被告主張依其新
開店交屋施工確認單所載，即免負回復原狀義務。惟，經查
該確認單乃原被告於85年5月24日所簽立，性質乃屬先行協議
，屬於契約之一部，依附於雙方於85年7月5日起租之租賃契
約之中。今原被告就前揭契約期滿前，於89年12月11日另簽
立續租契約，除前協議不須回復原狀之約定重新載明於續租
契約中，否則雙方於新開店交屋施工確認單所為之約定，於
原第一份租約屆滿後即失其效力。故依法及參酌最高返還租
賃物，並應自行拆除回復租賃物之原狀，始能認為已盡返還
租賃物之義務。
⒊被告辯稱，原告有關前揭之租賃物損害賠償請求權已罹於消
2年之消滅時效。惟，查民法第456條第2項之規定，出租人
之租賃物損害賠償請求權，其2年之消滅時效期間，自出租人
受領租賃物返還時起算。本案原告於95年9月6日始受領租賃
物。而原告於97年9月2日向法院遞狀請求，仍在2年合法有
效請求期間之內。
⒋按證人甲○○， 劉守耀 於98年3月18日作證所述，於96年7
月4日晚上曾於租賃房屋現場，欲點交返還租賃房屋及交還
鑰匙，皆遭原告拒絕云云。惟查，除證人所言並無其他證人
或證物可證明其至現場點交。況原告當天至現場，實未見到
前揭二位證人及被告之其他代表員工。依被告豐富之租賃經
驗，若遇房東拒絕點交受領房屋，應即邀請當地里長或公正
第三人至現場作證。則於本案之中為何未見被告如此作為。
是故，其二證人於庭上作證所言俱不實在。
⒌另就被告答辯狀(二)陳述，就本案租賃房屋之招牌設備及
玻璃門未拆遷即欲返還於原告，已自認未盡租賃物回復義務
。原告與被告之租賃關係期間長達10年，被告承租原告租賃
物經營之該便利商店，扣除所支付原告之租金，如未獲相當
利潤，被告斷已另遷它地經營。現只因原告未與續約，則於
租賃房屋之返還表現草率、傲慢敷衍之心態。原告依約遵法
保護自身權利，竟被指稱濫用權利。
二、被告抗辯：
㈠被告於95年6月27日以存證信函通知原告，日租期屆滿當日
應依約受領租賃物，同時辦理門市停止營業、設備搬遷及交
屋事宜，租期屆滿當日原告雖到場，但拒絕受領房屋鑰匙，
被告遂於同年7月7日再以存證信函請求原告依約履行義務及
返還保證金，縱認原告認其未完成租賃物之受領，被告業已
依法拋棄占有。原告應自負遲延責任，原告竟聲請法院強制
執行，製造被告仍無權占有假象，違背誠信原則，濫用司法
資源。
㈡被告已分別繳納95年4月、5月、6月、7月份應繳電費，並於
7月13日繳納過戶前已發生尚未計收之電費後，將用電戶名
過戶予原告，被告於承租期間從未漏(遲)繳應負擔之電費。
㈢租賃期滿，依租賃第4條第2項約定，被告僅依約須將租賃物
騰空後依現狀交還被告，並非負有回復之義務。被告並無原
告所指損壞租賃物之情形。被告前於85年7月5日向原告承租
系爭房屋時，兩造已約定地板拆除、增設廁所期滿不用恢復
原狀，被告搬遷後即將騰空後現狀拍照存證，並無違反當初
約定情事。況原告旋將房屋出租予訴外人全家便利商店使用
，被告依約以現狀返還對原告後續出租使用並無任何不利。
㈣如受不益判斷，被告願以對原告之租約保證金債權主張抵銷
。又縱認被告仍應負損害賠償責任，自系爭房屋返還之日起
算至原告提起本案訴訟為止，業逾2年時效期間，原告之損
害賠償請求權亦因罹於時效而消滅。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告所有座落基隆市○○路○段○○○號一樓房屋(不稱系爭房
屋)出租被告公司經營便利商店，租期自90年7月5日至95年
7月4日止。原告於95年3月3日、3月14日兩度發函通知被告
租賃契約期滿後不再續租，同年7月13日發函被告請其搬遷
招牌、清除雜物及繳清水電費用後返還租賃物，嗣原告聲請
台灣基隆地方法院強制執行交還房屋，於95年9月6日收回房
屋。
㈡被告於95年6月27日發函通知原告，租期屆滿當日應依約受
領租賃物，否則將依民法第241條規定拋棄對系爭房屋之占
有，該函於95年7月10日送達原告。
四、兩造爭執及論述：
㈠原告得否請求被告給付無權占有房屋損害金？
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455條定
有明文。查系爭租賃契約第4條第1、2項約定：「房屋如有
改裝或加裝設施之必要，甲方(指原告)無條件同意乙方(
指被告)自行為之。甲方須提供空間供乙方裝置冷氣及冷凍
設備之室外機。裝置完成後，如應甲方之要求須變動位置，
費用由甲方負責。乙方於租賃期滿或提前解約時應將房屋依
機器設備拆除搬遷現狀(不含生財器具、移動性設備、冷氣
、電器設備)交還甲方，不得向甲方請求遷移費或任何費用
。」是依上開租約約定，系爭租賃關係終止後，承租人僅須
將屋內機器設備拆除，從租賃標的物中騰空遷出，達使出租
人可受領狀態即已盡遷出之義務，至於出租人何時去受領系
爭租賃物在所不問，殊不能因出租人遲不受領租賃物，或以
原承租人未回復原狀為由，拒絕受領租賃物，而要求承租人
負擔遲延責任，再向原承租人請求相當於租金之損害賠償，
即有違誠信原則。
⒉本件兩造間租賃契約至95年7月4日屆期終止，被告於95年6
月27日以存證信函通知原告當日點交房屋，該函係於95年7
月10日始送達原告，原告則否認接到通知，當天未到現場。
惟查證人甲○○結證稱：「我是被告前任員工，97年4月離
職，95年7月間我還在公司任職，系爭租約是我簽訂的，租
約95年到95年7月4日止，公司規定終止前三個月要跟屋主談
續約條件，屋主一直沒有回答，一個月前我在去確認屋子沒
有做任何表示，我當場跟屋主說到期當天上午11時會在現場
把房子交給他，當場還有屋主及他女兒，95年7月4日早上打
電話給張先生無人接，我打電話給屋主女兒，屋主女兒說沒
有接到通知，我當天下午五點半會在現場等，五點半沒有見
到屋主，五點伍拾左右接到屋主來電說他在現場沒有看到我
，我說我在附近馬上到，我後來有跟同事劉守耀到現場，就
看到張先生在屋子前面，我跟屋主說要交屋，請同事把鐵門
打開，我請屋主看有沒有問題，沒有問題就交屋，後來他們
不理我，一直拖到7點左右，打電話回公司請示如何處理，
發展部王經理說再叫我去溝通，屋主還是不理我，一直到七
點半我再回電公司如何處理，公司指示鐵門拉下來，屋主若
不接受鑰匙，鑰匙帶回交給法務部處理，當天我有拿鑰匙給
屋主，屋主不理我，後來我就把鐵門關起來把內部全部關起
來照相存證，不交屋我就回去跟公司報備，交屋前一個禮拜
內按公司規定將裝潢的東西我們全部拆掉，因為屋主沒有表
示要房子什麼狀況交給他，便利商店招牌全部拆除了。」、
另證人劉守耀結證稱：「點交當時我有陪同一起去現場，到
達目的地時大約五點半，只有我和甲○○在場，後來等了一
會，等不到人我們先去吃東西，後來再回到現場，屋外全部
巡了一遍，我印象中招牌的鐵架還在但是上面的商標已拆除
，屋內所有的設備完全拆除，冰箱機器設備、椅子、保險櫃
都全部拆掉了，馬桶原本就是屋主的，當時的地板我印象中
好像是屋主的，我要拆除什麼東西甲○○會給一張單子給工
程部，我當天六點左右有看到屋主，沒有交談，因為我是面
對開發部甲○○先生，當天甲○○先生要跟屋主交屋，甲○
○有拿鑰匙給屋主，屋主沒有拿，當天沒有辦交屋，我跟甲
○○先生一起離開，把鐵門關起來門鎖起來，現場招牌鐵架
是橫式招牌壹座，直式招牌兩座。」等語，依證人等陳述內
容，租期屆滿當日，證人等依被告指示將租賃物騰空並携帶
房屋鑰匙欲交付原告點收。參酌系爭租約屆滿前，被告即事
先函知原告屆期現場遷讓交還房屋，並聯絡被告內部各部門
限期辦理停止營業、稽核盤點、工程設備交接、業務部移轉
等事務，繳納用電戶過戶前所有應納電費，均有被告提出存
證信函、聯絡單、台灣電力股份有限公司基隆區營業處函、
繳費收據等可稽，而證人等各別陳述當日現場交屋情況，所
述內容互核一致，其中證人甲○○作證前已非被告員工，彼
此間無僱用關係存在，經具結後陳述證言，按理並無故為迴
護被告而虛偽不實陳述之必要，故證人等證言內容應屬真實
可採。被告既已事先通知原告於95年7月4日租約屆期當日辦
理遷讓交屋，並之前即已遷空搬離系爭房屋，原告本人當日
亦在系爭房屋現場，但無任何正當事由即拒絕受領房屋、鑰
匙，依上開說明，應認被告已依債之本旨提出給付。
⒊原告固曾聲請遷讓房屋強制執行，經台灣基隆地方法院於95
年9月6日現場執行房屋點交、交還鑰匙行為，為兩造不爭，
並有該院民事執行處通知、執行筆錄可佐。惟查被告於租約
屆期前即通知原告交屋，如原告受領遲延時即依法拋棄占有
，租期屆至當日，被告既依約履行遷讓交還房屋義務完畢，
因原告拒絕受領，則被告主張依民法第241條規定拋棄系爭
房屋占有，即屬有據。次查被告接獲法院自動履行命令時，
陳明因原告拒絕受領，已拋棄占有以代交付系爭房屋事實，
但執行法院不察未作實質調查，究明被告是否有依約履行交
屋義務暨是否拋棄占有、是否尚屬占有人情形，遽依原告聲
請於95年9月6日現場執行房屋點交、交還鑰匙強制行為。被
告履行遷讓交屋義務，經原告拒絕受領，被告並依法拋棄占
有，已非系爭房屋現占有人，自不因執行法院事後執行行為
而認被告於租期屆滿後尚有占有系爭房屋事實。
⒋原告依不當得利及侵權行為之法律關係請求被告給付相當於
租金之損害是否為有理由，乃繫於被告於租賃契約終止後是
否仍繼續占有使用系爭租賃物。依上述，租約終止後被告已
依法拋棄占有，則被告於系爭租約終止後自無占用系爭租賃
物受有不當利益或使原告喪失占有使用收益之侵權行為。原
告請求自95年7月5日起至95年9月5日止相當於租金之損害19
3,674元，顯乏依據。
㈡原告得否請求被告給付代墊電費、拆除外牆廣告招牌、回復
房屋原狀費用?
⒈被告於租約期滿後，即停止營業依法拋棄占有，並未繼續占
用系爭租賃物，自無支付後續發生電費之義務，原告請求被
告給付電費及遲付費用42,920元，於法無據。
⒉承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法
者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良
管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持
其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，
負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法
為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第438
條第1項、第432條分別定有明文，故承租人應依約定方法為
租賃物之使用收益，而承租人訂立租約之目的，既在於使用
、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方
法，使用、收益租賃物之義務。系爭租賃契約第4條第1項、
2項約定：「房屋如有改裝或加裝設施之必要，甲方(指原
告)無條件同意乙方(指被告)自行為之。甲方須提供空間供
乙方裝置冷氣及冷凍設備之室外機。裝置完成後，如應甲方
之要求須變動位置，費用由甲方負責。乙方於租賃期滿或提
前解約時應將房屋依機器設備拆除搬遷現狀(不含生財器具
、移動性設備、冷氣、電器設備)交還甲方(指原告)，不得
向甲方請求遷移費或任何費用。」、第3項約定：「租賃標
的物之整體結構、附屬設備等部份，其維修由甲方負責(若
經甲、乙雙方共同會勘結果，係乙方自己之事由所致損壞者
，由乙方自行負責修繕，所需費用由乙方負責，否則甲方有
權自保證金中扣除)，其他有關租賃標的物之修理(包含門
窗、玻璃及乙方自行增設之設備等)，均由乙方自行負責，
與甲方無涉。」，是依系爭租約約定，兩造係約定系爭租賃
關係終止後，承租人僅須將屋內增設機器設備拆除搬遷，從
租賃標的物現狀中騰空遷出，並非約定應於租約屆滿時，應
將房屋室內恢復原狀。原告主張應自行拆除回復租賃之原狀
云云，與租約約定不符，尚難採信。
⒊查被告前於85年7月5日向原告承租系爭房屋時，兩造已約定
房屋內原有地板拆除、增設廁所、廁所出入門等設施，期滿
不用恢復原狀，有被告提出新開店交屋施工確認單可參，兩
造間於系爭房屋租賃期間，就上開設施期滿後如何處理，均
未於續訂租約中作特別反對約定，且系爭租約中亦明文約定
，租賃關係終止後，承租人將房屋依機器設備拆除搬遷後現
狀交還屋主，原告不得再以此主張被告應負回復原狀義務。
⒋所謂回復原狀，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以
合於契約之應有狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造
成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易
習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非
回復租賃物之原有狀態。依上述，被告僅負機器拆除搬遷後
之房屋現狀交還義務，無須負擔將大門、地板回復、浴廁拆
除、外牆廣告招牌鐵架拆除等責任。原告復未舉證證明其主
張被告損壞房屋之部分係因被告違反善良管理人之注意義務
、不依約定之方法或租賃物之性質，保管及使用、收益系爭
房屋所生之損害，則其要求被告回復系爭房屋之原有狀態，
給付回復原狀必要費用65,800元，即屬無據，
㈢綜上所述，原告請求被告給付無權占用房屋損害金、電費、
拆除招牌及回復原狀費用合計302,394元，及自起訴狀繕本
送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為
無理由，應予駁回。
五、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證
據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與
本案爭點無涉，自無一一詳予論駁之必要，附此敘明。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 黃鈺玲
法官 熊志強
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 98 年 5 月 15 日
書記官 黃鈺玲
計 算 書
項 目金 額（新臺幣） 備註
第一審裁判費 3,310元
證人旅費1,132元
合 計 4,442元