裁判字號：臺灣苗栗地方法院88年訴字第295號民事判決
裁判日期：民國89年03月31日
裁判案由：確認優先承買權存在
臺灣苗栗地方法院民事判決八十八年度訴字第二九五號
原告乙○○
丙○○右二人共同訴訟代理人 葉天昱 律師住新竹市○○路○號五樓之一被告戊○○○住
巳○○○住寅○○住台北市○○區○○里○○○路○段○巷一之一號壬○○住台北市○○區○○里○○○路○段○巷一之一號癸○○住台北市○○區○○里○○鄰○○街○○號辛○○住台北市○○區○○里○○鄰○○街○○號丑○○住台北市○○區○○里○○○路○段○○○號甲○○住台北市○○區○○里○鄰○○路○○○巷○○○號庚○○住台北市○○區○○里○○鄰○○街○○○巷○○號午○○住台北市○○區○○里○鄰○○路○段○○○號丁○○住台北市○○區○○里○○○鄰○○路○○○號申○○住台北市○○區○○里○○○鄰○○○路○段二十三子○○住台北市○○區○○里○○○鄰○○○路○段一０三辰○○住信益陶瓷工業股份有限公司設苗栗縣造橋鄉豐湖村一鄰乳姑山二右一人法定代理人己○○住被告卯○○住
未○○住右十七人共同訴訟代理人 王勝和 律師住苗栗縣竹南鎮○市路○段○○號右當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）確認原告等就座落苗栗縣○○鎮○○段一０六０之一七、一０六０之一八、一０六０之二五等地號土地有依被告戊○○○、巳○○○、寅○○、壬○○、癸○○、辛○○、丑○○、甲○○、庚○○、午○○、丁○○、申○○、子○○於民國八十六年十月二十日與被告辰○○訂定買賣契約同一條件優先承買權。
（二）被告辰○○於苗栗縣竹南地政事務所八十六年十一月十九日以南地所字一二六０四號收件、同年月廿一日所為苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號土地所有權全部之移轉登記應予塗銷。
（三）被告信益陶瓷工業股份有限公司於苗栗縣竹南地政事務所八十六年十二月十五日以南地所字一三七０八號收件、同年月十九日所為苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號（包括民國八十七年四月二十三日分割增編之一０六０之一八地號）土地所有權全部之移轉登記應予塗銷，回復所有權人為被告戊○○○、巳○○○、寅○○、壬○○、癸○○、辛○○、丑○○、甲○○、庚○○、午○○、丁○○、申○○、子○○，所有權應有部分各為十三分之一。
（四）被告卯○○於苗栗縣竹南地政事務所八十八年五月十八日以南地所字０六五五四號收件、同年月二十日所為苗栗縣○○鎮○○段一０六０之一七地號土地所有權全部之移轉登記應予塗銷，回復所有權人為被告戊○○○、巳○○○、寅○○、壬○○、癸○○、辛○○、丑○○、甲○○、庚○○、午○○、丁○○、申○○、子○○，所有權應有部分各為十三分之一。
（五）被告未○○於苗栗縣竹南地政事務所八十七年十二月三十日以南地所字一五六六三號收件、八十八年一月五日所為苗栗縣○○鎮○○段一０六０之二五地號土地所有權全部之移轉登記應予塗銷，回復所有權人為被告戊○○○、巳○○○、寅○○、壬○○、癸○○、辛○○、丑○○、甲○○、庚○○、午○○、丁○○、申○○、子○○，所有權應有部分各為十三分之一。
（六）被告戊○○○、巳○○○、寅○○、壬○○、癸○○、辛○○、丑○○、甲○○、庚○○、午○○、丁○○、顏許亮、子○○應就座落苗栗縣○○鎮○○段一０六０之一七、一０六０之一八及一０六０之二五地號土地所有權全部與原告等訂定買賣契約之書面並將所有權全部移轉登記予原告等共有，原告等應有部分各二分之一。
二、陳述：
（一）原告二人為訴外人 林江 才之繼承人（其餘 林鍾新美 、 林素珠 、 林素禎 、林素嬌等四人原亦為繼承人，惟業於法定期間內已拋棄繼承）。苗栗縣○○鎮○○段一０六０、一０五九之二地號土地（嗣於民國八十七年四月二十三日合併為同小段一０六０地號）為原告等之被繼承人 林江才 （民國八十八年五月廿一日死亡）依三七五減租租約向被告戊○○○、巳○○○、寅○○、壬○○、癸○○、辛○○、丑○○、甲○○、庚○○、午○○、丁○○、申○○、子○○等十三人（以下稱寅○○等十三人）承佃之耕地，因系爭耕地已依法編定為建築用地，被告寅○○等十三人乃於八十三年五月二十七日，偽以【收回自行建築】為由，依平均地權條例第七十六條規定申請主管官署苗栗縣政府准予終止租約，並將補償金依法提存於臺灣新竹地方法院，業經苗栗縣政府於八十三年九月八日八三府地權字第九六四八八號函准予終止租約。
（二）依系爭土地登記簿謄本所示，被告寅○○等十三人並未有收回自行建築之事實，實際上係收回出售予第三人建築使用（民國八十六年十一月二十一日讓售予被告辰○○，同年十二月十九日再轉讓與被告信益陶瓷工業股份有限公司，八十七年四月廿三日分割增一０六０之二至之二七等二十六筆地號，民國八十八年一月五日及同年五月二十日乃又分別將一０六０之一七、一０六０之二五分別轉讓與被告卯○○、未○○），以不法剝奪訴外人林江才本於耕地三七五減租條例第十五條第一項規定之優先承受權。被告寅○○等十三人為規避耕地三七五減租條例有關承佃農戶得享之優先承受權所為之脫法行為（即偽以收回自行建築為由申請終止租約之行為，及進而與原告等被繼承人林江才間發生終止租約法律效果之私法行為），應認為無效。
（三）承上說明，被告寅○○等十三人並無收回自行建築之事實，且依一般之客觀觀察亦顯係以收回自行建築之不實在之理由，以規避收回出售予他人建築使用預期將產生之優先承受權，核該項不實在之行為性質上與脫法行為無殊，苗栗縣政府相應於前揭脫法行為而為之准予租止租約之行政處分即顯可認有特別重大、明顯的瑕疵，而應認為無效之行政處分。
（四）據上所述，苗栗縣政府所為前揭准予終止租約之行政處分，及被告寅○○等十三人對原告等被繼承人林江才之終止租約之一切私法行為，既違反公序良俗及具有重大瑕疵而應認無效，則原告等與寅○○等十三人間就系爭土地之三七五租約即應認仍合法有效存續，並因寅○○等十三人與被告辰○○訂定系爭耕地買賣契約，且未依耕地三七五減租條例第十五條第一項規定踐行書面通知義務，原告等就系爭土地之耕地租賃契約仍有效存在，並於民國八十六年十月二十日起就系爭土地有優先承買權，被告寅○○等十三人與辰○○、辰○○與被告信益陶瓷公司及信益陶瓷公司與卯○○、未○○等間之土地所有權物權移轉契約依耕地三七五減租條例第十五條第一、三項規定應予塗銷，使回復所有權人為寅○○等十三人應有部分各十三分之一。被告寅○○等十三人應將系爭土地應有部分全部移轉登記予原告等共有，原告等應有部分各二分之一。惟原告等應依民國八十六年十月二十日被告寅○○等十三人與辰○○間訂定之買賣契約給付價金（即依同樣條件承買）。
（五）對被告抗辯之陳述：
１、按耕地三七五減租條例第六條第一項規定，係為保護佃農及謀證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換約，須經登記始能生效(最高法院五十一年台上字第二六二九號判例參照)。準此，耕地租約，如果確屬存在，縱未經登記，承租人亦非不得主張優先承買權，此復有最高法院六十二年三月十三日第二次民庭庭長會議決議可。足徵，耕地三七五減租條例第十五條規定之優先承買權，並不以行政機關已登記之耕地租約為限。同理，原已登記之三七五耕地租約，雖經註銷登記，倘耕地租約仍屬有效者，仍非不得主張有依耕地三七五減租條例第十五條規定優先承買之權。
２、次查，耕地雖經編為都市計劃建築用地，惟地目尚未變更，依土地法第八十三條之規定，仍得繼續為從來之使用，在出租人未依平均地權例合法終止租約收回土地以前，由承租人繼續耕作者，仍不失其為耕地之性質，而有耕地三七五減租條例之適用，並有同條例第十五條優先承買權規定之適用(最高法院七十二年度台上字第二八二二號判決、最高法院民國五十五年十月廿四日五十五年度第六次民、刑庭總會會議決議參照）。準此，耕地經編為都市計劃建築用地，並具左列條件者，仍不失其為耕地之性質，並有耕地三七五減租條例第十五條優先承買權規定之適用：(一)、地目仍為「田」。(二)、承租人繼續耕作。
３、系爭土地原為「田」地目，嗣於民國八十七年十二月廿九日始變更登記為「建」地目，此有卷附原證一號之土地登記簿謄本標示部地目欄之記載可考。又，卷附苗栗縣政府八十三年八月十九日八三府地權字第０八六０七六號函說明二復有「本案經本府訂期派員前往現場查估結果，該耕地現有地上物芋頭等(檢附地上農作物補償清冊乙份)．．」等語(民國八十八年十一月廿五日民事補正狀附件第三號參照)。
⑴耕地經編為都市計劃建築用地者，並不當然失其耕地之性質，也不當然無耕
地三七五減租條例之適用，當然並非即無同條例第十五條優先承買權之適用。
⑵本件系爭土地，於民國八十六年十月二十日即戊○○○與 陳昆興 訂定買契約
日期(原證三號土地登記簿謄本所有權部主登記次序十六「登記」欄內「原因發生日期」乙項記載參照)前仍為原告先父有權耕作，並於有事實管領力時仍維持耕作中。依上所陳，仍不失其耕地之性質，當然有耕地三七五減租條例之適用，並當然有同條例第十五條優先承買權之適用。
⑶另查，原告先父林江才一直維持耕地使用乙節，復有臺灣新竹地方法院八十
四年度聲字第二八五號民事裁定及臺灣高等法院八十五年度抗字第一０三０號民事裁定(按裁定日期為民國八十五年六月二十八日)均載有「相對人（或抗告人）拒不返還耕地」等文字，亦足證原告先父林江才從未中止對系爭耕地為從來農作耕種之使用，至為灼然（原證六號）。嗣，寅○○等十三人亦未據前揭民事裁定聲請臺灣新竹地方法院為強制執行之聲請，竟乃擅自動用私力，強行在系爭土地內整地，以自力強行占用系爭土地，此項作為顯非合法。
⑷寅○○等十三人強行占用系爭土地，在耕地租約仍存續有效之場合即顯非適
法，誠無容置疑。準此，則原告尚非不得於確認耕地租約存在民事判決確定後，或確認優先承買權存在並登記為所有權人後，另訴請求寅○○等十三人交付占有，或排除第三人之占有。
４、按耕地出賣時承租人有優先承買權，出賣人應將買賣條件以書面通知承租人，如違反是項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，為耕地三七五減租條例第十五條第一、三項所明定。所謂不得對抗承租人者，即出租人(即出賣人)與承買人不得主張基於買賣而承租人之優先承買權為之消滅之意。
故承租人如未接獲出賣條件之書面通知，仍非不得請求確認其就耕地有優先承買權之存在，及塗銷該項所有權移轉登記(最高法院四十七年台上字第一五一號判例，及最高法院民國五十五年十月廿四日五十五年度第六次民、刑庭總會會議決議參照）。此外，耕地三七五減租條例第十五條規定之優先承買權，依司法實務見解為有物權對世之效力。準此，則輾轉取得出租人（即出賣人）出賣之土地所有權登記，優先承買權人亦得一併主張應予塗銷，使回復所有權人為出租人(即出賣人）之權利狀態。
三、證據：提出苗栗縣○○鎮○○段第一０六０、一０六０之一七、一０六０之一八、一０六０之二五等地號之土地登記簿謄本、地價證明書、戶籍謄本、臺灣省苗栗縣私有耕地租約（竹六字第三號）租約影本（含竹南鎮公所續承租耕地案核定續訂租約通知書八十年五月十五日苗竹鎮民字第五三００號）、苗栗縣政府八十三年七月卄二日八三府地權字第０七五七三０號函、苗栗縣政府八十三年八月十九日八三府地權字第０八六０七六號函、苗栗縣政府八十三年九月八日八三府地權字第０九六四八八號函、苗栗縣政府八十三年八月九日八三府地權字第０八五０五０號函、臺灣新竹地方法院八十四年度聲字第二八五號民事裁定、臺灣高等法院八十五年度抗字第一０三０號民事裁定為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）本件原告起訴為確認原告優先承買權存在，並主張原告因基於優先承買權而取得系爭土地，請求權之基礎乃耕地三七五減租條例地十五條之「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權」。然本件被告寅○○等十三人係依照平均地權條例第七十六、七十七、七十八之規定，向主管機關即苗栗縣政府申請准予終止租約，並依苗栗縣政府計算之補償金提存於臺灣新竹地方法院，經苗栗縣政府為准予終止租約之行政處分。再者，原告對前開行政處分已經訴願，再訴願並由行政法院以八十五年度判字第三號判決駁回原告之請求確定，按終止租約之形成權係以該管縣市政府准予終止租約之行政處分時始發生終止租約之法律效力，或以該管縣市政府准予終止租約之行政處分為得終止租約之前提條件，故被告寅○○等十三人於出賣系爭土地時與原告已無任何租賃契約存在，原告依據前開耕地三七五減租條例主張優先承買權之前提案件及「雙方在租賃關係中」又失其依據。本件原告據以主張是否有「承租」權業據行政法院依行政訴訟方式確定原告已無承租權，租賃關係經主管機關「准予」終止，是原告請求無理由，應予駁回。
（二）依平均地權條例第七十六條及同條例施行細則第九十一條規定，出租耕地得終止租約之要件，以該耕地經依法為建築用地，且即能供建築使用者為限。其立法意旨，係在促進建築使用，以發展都市建設。故出租耕地經依法編為建築用地後，出租人如係依平均地權條例第七十六條及第七十八條規定辦理終止租約者，其承租人僅得依同條例第七十七條規定領取補償，而無土地第一百零七條及耕地三七五減租條例第十五條規定之優先承買權。（被証二號，內政部六十七年十一月二十七日台（67）內地字第八一九六四四號函，七十四年一月十八台內地第二八六二二三函、內政部八十年九月四日台內地字第八０五二函、司法院廳民一字第０一五四函復台高院參照）。
（三）本件終止租約前經苗栗縣政府以民國（下同）八十三年九月八日八十三府他權字第０九六四八八號函准予終止租約，原告並對前項終止租約之行政處分訴願、再訴願均遭駁回，嗣並提起行政訴訟，行政法院並以八十五年度判字第三號判決駁回原告之訴確定（被証四號），而前開行政判決理由「惟查耕地三七五減租條例之適用範圍，限於「耕地之租佃」，該條例第一條規定甚明；土地法第一百零七條規定，亦同以「耕地」為適用範圍。內政部六十七年十一月二十七日台內地字第八一九六四四號函釋：「出租耕地經依編為建築用地者，出租人如係依平均地權條例第七十六條及第七十八條規定辦理終止租約者，其承租人僅得依同條例第七十七條規定領取補償，而無土地法第一百零七條及耕地三七五減租條例第十五條規定之優先承買權」，八十年九月四日台內地字第八０七八０五二號函釋：「：：：如該耕地已依法編定或變更為非耕地使用，其性質即非屬耕地：：：土地所有權人將該土地出售或出典（作非耕地使用）時，應無耕地三七五減租條例第十五條適用，亦即承租人無優先承買權」，即與耕地三七五減租條例第十五條、中央法規標準法第五條及憲法第一百七十一條第一項、第一百七十二條規定，並無牴觸，本件原處分依平地地權條例第七十六條、第七十七條及七十八條規定之程序，准予終止本件系爭耕地租約，即無不合。原告猶執前詞為指摘，難謂有理。」
（四）「終止租約之形成權似係以該管縣市政府為准予終止租約之行政處分時始發生終止租約之法律效力，或以該管縣市政府准予終止租約之行政處分為得終止租約之前提條件」本件前開苗栗縣政府之行政處分既經行政法院判法確定，原告仍執陳詞據以提起民事訴訟，實無理由。
（五）被告辰○○、信益陶瓷工業股份有限公司、卯○○、未○○等四人均依法向被告戊○○○等十三人（原地主）承購業經依法終止租佃契約之建地，除爰用前開理由外，既係善意第三人信賴土地登記公示性，更應受保護。
三、證據：提出苗栗縣政府八十三年九月八日八三府地權字第九六四八八號函、內政部六十七年十一月二十七日台（67）內地字第八一九六四四號函、七十四年一月十八日台內地第二八六二二三函、內政部八十年九月四日台內地字第八０五二函、司法院廳民一字第０一五四函復台高院、最高法院六十四年第二次民庭庭推總會決議、行政法院八十五年判字第三號判決書為證。
三、本院依職權函請苗栗縣政府查明「寅○○等十三人聲請終止租約乙案」之申請書。
理由
一、按原告有即受確認判決之法律上利益者，為有確認利益，得提起確認之訴，民事訴訟法第二百四十七條第一項規定甚明。本件原告主張之優先承買權之存否，攸關原告得否以同一價格優先承買被告原有之土地，應有確認利益，合先敘明。
二、原告主張渠等為訴外人林江才之繼承人，林江才依三七五減租租約承佃原為被告寅○○等十三人所有系爭土地，系爭土地經都市計畫編為建築用地後，被告寅○○等十三人於八十三年五月二十七日，以「收回自行建築」為由，向苗栗縣政府聲請終止租約，並經苗栗縣政府於八十三年九月八日八三府地權字第九六四八八號函准予終止租約等情，業經原告提出系爭土地之土地登記謄本、臺灣省苗栗縣私有耕地租約（竹六字第三號）租約影本（含竹南鎮公所續承租耕地案核定續訂租約通知書80.5.15苗竹鎮民字第五三００號）、苗栗縣政府八十三年七月卄二日八三府地權字第０七五七三０號函、苗栗縣政府八十三年八月十九日八三府地權字第０八六０七六號函、苗栗縣政府八十三年九月八日八三府地權字第０九六四八八號函、苗栗縣政府八十三年八月九日八三府地權字第０八五０五０號函為證，被告對此亦不爭執；復經本院依職權向苗栗縣政府函示查明「寅○○等十三人聲請終止租約」乙案，有苗栗縣政府八十九年一月十八日八九府地權字第八九００００四七一九號函所示「出租耕地終止租約申請書」可稽，堪信原告上開主張為真實。是以本件應審酌者在於訴外人林江才與被告戊○○○等十三人間之耕地租賃契約是否業經有效終止。
三、按平均地權條例第七十六條第一項：「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時，得終止租約」；第七十八條：「依第七十六條規定終止耕地租約時，應由土地所有權人以書面向直轄市或縣（市）政府提出申請：：：其經審核尚未與承租人達成協議者，應即邀集雙方協調。承租人拒不接受協調或對補償金額有爭議時，由直轄市或縣（市）政府，依前條規定標準計算承租人應領之補償，並通知領取，其經領取或依法提存者，准予終止耕地租約。」係基於土地政策之特殊性，以主管機關即直轄市或縣（市）政府核准與否之行政處分，作為耕地租約終止與否之要件。本件系爭耕地之原所有權人即被告寅○○等十三人既已向苗栗縣政府請終止准予終止耕地租賃契約，獲苗栗縣政府以八十三年九月八日八三府地權字第九六四八八號函准許在案，且平均地權條例第七十六條第一項之立法意旨，在於促進建築使用，以發展都市建設，故該項規定，終止租約之事由有二，收回自行建築，或出售作為建築使用時，均得終止租約，並非僅以自行建築為限。本件土地原所有權人即被告寅○○等十三人雖以供自行建築為由，向苗栗縣政府申請終止租約，而經苗栗縣政府准許，惟倘被告寅○○等十三人係以「出售作為建築使用」為申請事由，而其餘情況不變時，苗栗縣政府亦將准許，其結論並無不同。故苗栗縣政府上開行政處分並不具原告所稱之明顯重大瑕疵，應為有效之行政處分。另行政法院八十五年判字第三號判決之認定，亦同本院之判斷。故原告主張苗栗縣政府據以做成之准予終止租約之行政處分係屬無效云云，並非可採。
四、次按耕地三七五減租條例第十五條規定耕地承租人有優先承買權之立法目的，係為保障佃農能繼續在同一土地上耕作而設，並非為使佃農得於買受後建築房屋而牟取利益而設，否則即屬逾越原立法目的。故出租耕地已依平均地權條例第七十六條第一項規定終止者，即無所謂出租承租關係，地主得自由處分，無耕地三七五減租條例第十五條所定優先承買權可言。本件苗栗縣政府准予終止租約之行政處分既屬有效，已如上述，原告與被告寅○○等十三人間之耕地租賃契約於行政處分生效時即發生終止效果，原告之被繼承人林江才即非承租人，自無從主張優先承買權。被告寅○○等十三人將土地出售與被告辰○○、信益陶瓷工業股份有限公司、卯○○、未○○等四人，係法治國家所保障之自由，上開四人依法向所有權人即被告寅○○等十三人購買土地，係善意第三人信賴土地登記之公示性，更應受保護。從而原告其有優先承買權，以及本此優先承買權主張訴之聲明第二項至第六項所示之內容，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據業經審酌，核與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
六、據上論斷：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第八十五條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年三月三十一日
臺灣苗栗地方法院民事庭~B法官林念祖右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本，並繳納上訴費用，另附三十四元郵票十份）。
十元）。
~B法院書記官邱鴻志中華民國八十九年四月五日