裁判字號：臺灣桃園地方法院92年訴字第877號民事判決
裁判日期：民國93年03月18日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣桃園地方法院民事判決九十二年度訴字第八七七號
原告即反訴被告乙○○訴訟代理人 邵良正 律師被告即反訴原告飛冠建設股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 陳鄭權 律師複代理人 王秋滿 律師
戴美雯 律師 潘麗茹 律師右當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國九十三年二月二十六日言詞辯論終結，判決如左：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新台幣壹佰叁拾捌萬叁仟肆佰壹拾元；其中柒拾叁萬叁仟肆佰壹拾元部分，並自民國九十二年六月十七日起至清償日止，按每日新台幣柒佰參拾參元計付滯納金；另陸拾伍萬元部分，並自民國九十二年六月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。
反訴原告之其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決關於反訴原告勝訴部分，於反訴原告以新台幣肆拾陸萬貳仟元供擔保後，得假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告即反訴被告方面：
壹、本訴部分：
一、聲明：㈠被告應自門牌號碼桃園縣桃園市○○里○○○街○○號一四樓之五之房屋（下稱系爭房屋）遷出，並將前開房屋騰空返還予原告。
㈡被告應自民國八十八年二月一日起至返還房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）六千六百六十八元。
㈢訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：㈠原告係門牌號碼為桃園縣桃園市○○里○○○街○○號一四樓之五房屋一間之
登記所有權人（原告亦為同號地下一層房屋其中四百一十分之一應有部分即停車位之登記所有權人），按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」，民法第七百六十七條前段定有明文，被告未向原告租用系爭房屋，亦無使用權限，竟自八十八年二月一日起無權占用系爭房屋，迄今拒不返還，為此起訴請求被告返還系爭房屋。又按，「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」、「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任」，民法第一百七十九條前段、第一百八十四條第一項前段分別定有明文，被告既無權占用原告所有之房屋，依法自應賠償原告相當於租金之損害賠償，為此，並請求被告應自無權占有之日即八十八年二月一日起至返還房屋日止，按月給付相當於租金之損害賠償，至租金額乃依土地法第九十七條所定之租金計算方式，以系爭房屋九十一年度之課稅現值六十八萬八千七百元乘以百分之十，再除以十二個月份計算，亦即所請求相當於每月租金之損害額為五千七百三十九元。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈原告確有於八十八年一月十八日與被告簽訂房屋預定買賣契約書，亦尚有積欠
被告所指之一百三十八萬三千四百一十元，惟前開債務乃屬本票之票據債務，與交付房屋無關。原告於簽約之初即已交付：原告為發票人、票號一０三五四０號、發票日期八十八年一月十八日、面額六百三十八萬元之本票一紙支付房屋價金（前開金額含停車位價款），等於已依約給付價金，被告收受該票後並辦理移轉所有權登記予原告，足證被告已同意原告以本票交付作為價金給付之履行，亦即兩造間之買賣契約業已履行完成，被告即負有交付房屋之義務。原告嗣後就該本票債務已付清五百零九萬元，雖尚有部分票款未付清，然該部分乃屬本票債務問題，被告得否請求乃另一問題，與本件無關，被告不得以此主張同時履行抗辯。
⒉按不動產物權係採登記主義，依土地法第四十三條規定，不動產登記具有絕對
效力，原告既為系爭房屋之登記所有權人，被告顯非所有權人。又民法第七百六十五條規定「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉」，已明定所有權人之權能，此係強制規定，除法令限制外，任何人不得另以約定方式予以干涉。從而，被告即有交付系爭房屋予原告即所有權人之義務，被告以系爭契約第十四條關於「前開各項價款及費用如以票據支付，應在點交房屋前全部兌現」之約定，限制原告即所有權人之權利，違反前開強制規定，應屬無效。
⒊依民法第二百六十四條第二項規定「他方當事人已為部分之給付時，依其情形
，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付」，本件房屋價款為六百三十八萬元，原告已支付其中五百零九萬元，準此，被告拒絕交付房屋顯然違背誠信及信用方法。
三、證據：提出系爭房屋及其地下一層應有部分之建物登記謄本各一份，房屋稅籍證明書一份為證。
貳、反訴部分：
一、聲明：㈠駁回反訴及假執行之聲請。
㈡反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
二、陳述：除引用在本訴之陳述外，補稱：㈠民事訴訟法第二百六十條第一項規定「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與
本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起」，本件本訴之訴訟標的為不動產物上請求權，反訴訴訟標的卻為票據債務請求權，二者請求基礎不同；且本訴係基於房屋所以權請求，而反訴則係基於其他法律關係對反訴被告別有請求權，顯與本訴之標的及防禦方法均無牽連，依法不得提起反訴，故反訴部分應予駁回。
㈡反訴原告請求「七十三萬三千四百一十元部分」應按每日千分之一計算之滯納
金一節，係引據系爭契約第四條第一項，惟前開約款係針對「應依付款專項明細表按期給付」之部分而言，觀諸同契約第八條第一項約定「本約房屋申報開工日起一千四百日曆天內完工」等語，可知前開第四條約定所謂「應依付款專項明細表按期給付」，係指施工期間內買受人應按施工進度依「付款專項明細表」分期給付之分期款而言，此由該約第四條另載「每逾一日應加付該期款千分之一滯納金」、「上項滯納金應在該期繳款時一併繳付」等語，即可證之。本件兩造簽約日為八十八年一月十八日，而系爭房屋則於簽約前即八十八年一月十一日已經完工，自已無分期款可言，況反訴被告係於簽約當日一次交付與房屋總價六百三十八萬元同額之本票給付全部價金，從而反訴被告無從依該不存在之「通知期限五日內」繳納分期款，自亦無從因未按該通知期限繳款而適用「每日按千分之一計算滯納金」之約定。
㈢反訴原告另請求「六十五萬元部分」應自八十八年四月三日起至清償日止計付
法定遲延利息一節，惟依民法第二百三十三條第一項前段規定，「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」，此係以遲延之債務為適用前提，又依民法第二百二十九條第二項規定，「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」。反訴被告於簽約時交付之本票上，並無到期日之記載，付款地則記載為「向營業所」，發票人地址載為「台北縣○○鄉○○路○○○巷○號」，依票據法第一百二十條第二項、第四項、第五項分別規定：「未載到期日者，視為見票即付」、「未載發票地者，以發票人之營業所、住所或居所所在地為發票地」、「未載付款地者，以發票地為付款地」，從而，反訴被告交付之系爭本票既視為見票即付，則其給付期限端賴持票人之提示時間而定，屬無確定給付期限之債，再依前述民法第二百二十九條第二項規定，需以反訴原告至票載付款地向反訴被告催告而未獲給付時，反訴被告自該催告時起始負遲延責任。反訴原告既主張其所請求之貸款差額六十五萬元部分，亦屬房屋總價之一部，則應認亦屬無確定給付期限之債，而反訴被告於起訴前並未接獲任何請求給付之催告，是反訴被告至多應僅自反訴原告提起反訴時起始負遲延責任，反訴原告竟請求自八十八年四月三日起算此部分遲延利息，顯無理由。
三、證據：引用於本訴提出之立證方法。
乙、被告即反訴原告方面：
壹、本訴部分：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其之前到庭之聲明及陳述如下：㈠緣兩造前於八十八年一月十八日簽訂房屋預定買賣契約書，由原告向被告訂購
位於桃園縣桃園市○○里○○○街○○號一四樓之五之系爭房屋一間及位於同號地下一層之車位一個（車位之權利範圍四百一十分之一），嗣後被告已依約分別於同年二月九日、同年三月十五日向桃園地政事務所辦理前述房屋（含停車位）及所占有土地應有部分之所有權移轉登記完畢，惟原告前所交付作為房屋自備款價款之本票，尚有六十四萬元票款未兌現，此外，原告尚有銀行貸款不足額六十五萬元、代墊款九萬三千四百一十元部分均仍未繳清，總計其尚欠款項為一百三十八萬三千四百一十元，經被告屢次催討未獲置理。
㈡依系爭房屋預定買賣契約書第十四條約定「點交房屋事項：甲方（原告）應履
行下列各項義務後，乙方（被告）始辦理房屋點交手續：①甲方提出辦理產權登記及貸款有關文件，辦妥各項貸款手續，繳清各項稅費。②甲方繳清本預定買賣契約所定應繳之全部價款及因逾期付款加計之滯納金，並繳清因變更工程所增加之價款。③前開各項價款及費用如以票據支付，應在點交房屋前全部兌現」，按民法第二百六十四條第一項規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限」，準此，被告乃系爭房屋之出賣人即原所有權人，於原告繳清積欠款項前，被告依法及依照系爭契約之約定，自得主張同時履行抗辯而拒絕交屋，而非無權占有，故原告之請求，顯無理由。
㈢土地法第四十三條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力」，乃針對善意第
三人所為之規定，對於買賣契約當事人並無適用，原告據此主張被告應交付房屋一節，顯有誤會。
㈣鈞院卷內所附原告簽發之本票，並非原告於簽約時所簽發之票據，實則原告於
簽約時交付之票據，並未如期兌現，乃商請被告予以換票，被告基於多年情誼遂予同意換票，前開卷附之本票即係經多次換票而來，而被告乃依系爭契約第十條之約定，將系爭房屋移轉登記予原告。按買賣契約履行完成與否，應視債務人是否提出符合債之旨趣之給付，而於房屋買賣契約，應以買受人給付價金予出賣人，出賣人移轉登記並交付房屋予買受人，該買賣契約之履行始告完畢。今原告以開立票據方式以代現金支付買賣對價，自須待票據完全兌現始可謂以履行買賣契約義務，原告之票據迄今僅部分兌現，買賣契約自未履行完畢。
三、證據：提出「飛冠富邑房屋、車位預定買賣契約書」影本一份，應收（退）款明細單影本一份，客戶變更設計加減帳明細表影本一份，原告開立之本票影本一紙為證。
貳、反訴部分：
一、聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告一百三十八萬三千四百一十元，其中七十三萬三千四
百一十元部分，並自八十八年四月三日起至清償日止，每日按七十三萬三千四百一十元之千分之一計算滯納金，另六十五萬元部分，自八十八年四月三日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
㈢反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
二、陳述：未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其之前到庭之聲明及陳述，除引用在本訴之陳述外，補稱：
㈠反訴原告於兩造簽訂系爭契約後，已依約辦理所有權移轉登記予反訴被告，惟
反訴被告迄未依買賣契約繳清款項，共計尚欠一百三十八萬三千四百一十元，為此，反訴原告提起本件反訴請求之。前開欠款之項目如下：
⒈反訴被告簽發交付之六百三十八萬元本票，有六十四萬元尚未兌現。
⒉銀行貸款差額六十五萬元。
⒊代墊款九萬三千四百一十元。
⑴產權移轉登記費：二萬六千五百六十二元。
⑵保險費：一萬六千二百零三元。
⑶契稅計五萬八千六百九十元：房屋稅四萬八千零六十六元及停車位部分一
萬零六百二十四元（實際金額應為一萬二千一百五十七元，惟反訴原告於此僅主張請求一萬零六百二十四元）。
⑷瓦斯建設費：二萬六千九百九十九元。
⑸管理基金及管理費：管理基金九千七百四十四元，管理費五千五百四十六元。
⑹前述代墊款共計十四萬五千七百四十四元，然另反訴原告依客戶即反訴被
告之要求變更設計，因此減少房屋款項五萬二千三百三十四元，則扣除此工程變更房屋款項後，所餘反訴被告尚欠之代墊金額應為九萬三千四百一十元。
㈡依系爭契約第四條約定「付款辦法：甲方（反訴被告）應依『付款專項明細表
』按期如數依下列方式給付乙方（反訴原告）：⑴甲方應於接到乙方繳款通知單通知期限五日內，以現金或即期支票（須經兌現始生效力）逕向乙方指定之銀行專戶或至本工地辦事處繳付房屋價款，每逾一日應加付該期款千分之一滯納金，上項滯納金應在該期繳款時一併繳付」，則反訴被告就未兌現之自備款六十四萬元及代墊款九萬三千四百一十元部分，共計七十三萬三千四百一十元，並應給付自貸款核撥日即八十八年四月二日之翌日起，每逾一日加付該期款千分之一之滯納金，另貸款差額六十五萬元部分，亦應給付自貸款核撥日即八十八年四月二日之翌日起按年息百分之五計算之法定遲延利息。
㈢對反訴被告抗辯之陳述：
⒈兩造雖係於系爭房屋完工後始簽訂系爭買賣契約，然依兩造於簽約後並將該契
約書持往法院公證之意以觀，足以表徵兩造之真意即係以系爭買賣契約為履行之依據，故契約內關於滯納金之約定，應不限於施工期間或分期款始有適用。是反訴被告所欠之七十三萬三千四百一十元部分（含尚未兌現之自備款六十四萬元及代墊款九萬三千四百一十元），仍應依照系爭契約計付滯納金。
⒉關於前述反訴被告尚欠之六十四萬元、銀行貸款差額六十五萬元、代墊款九萬
三千四百一十元等款項，均業經反訴原告於八十八年四月三日、同年四月二十六日、同年五月一日寄發交屋通知書時，一併向反訴被告催收通知繳款，因反訴原告寄發之前開催告信函並未遭退回，足證反訴被告確已收受，反訴被告抗辯未收到信函，不足採信。
三、證據：提出登記費用明細收據影本一份，火災保險單影本一份，桃園縣稅捐稽徵處八十八年度契稅繳款書影本二份，欣桃天然氣股份有限公司收據影本一份，系爭房屋之建物所有權狀影本一份，中華民國郵政交寄大宗函件存根影本三份，台灣中小企業銀行東桃園分行貸款繳納利息通知書影本一份，兩造房屋買賣契約之公證書影本一份為證，並請求鈞院向中華郵政股份有限公司（下稱中華郵政公司）函查反訴原告前述交寄大宗函件存根之信函之送達情形。
丙、本院依職權向桃園縣桃園地政事務所函調系爭房屋坐落之土地登記謄本、地價謄本各一份。
理由
壹、本訴部分：
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告於起訴時，其訴之聲明第二項原係請求被告應自八十八年二月一日起至返還房屋之日止，按月給付原告五千九百二十八元，嗣於本院審理中，先後變更被告應按月給付之金額為五千七百三十九元、六千六百六十八元，經核以上分別係減縮、擴張應受判決事項之聲明，與民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定相符，應予准許，合先敘明。
三、原告主張：其係桃園縣桃園市○○里○○○街○○號一四樓之五即系爭房屋之登記所有權人（亦為同號地下一層房屋其中四百一十分之一應有部分即停車位之登記所有權人），按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」，民法第七百六十七條前段定有明文，被告未向原告租用系爭房屋，亦無使用權限，竟自八十八年二月一日起無權占用系爭房屋，迄今拒不返還，為此起訴請求被告返還系爭房屋。又被告既無權占用原告所有之房屋，依民法第一百七十九條前段及第一百八十四條第一項前段關於不當得利、侵權行為等規定，自應賠償原告所受相當於租金之損害賠償，為此，並請求被告應自無權占有之日即八十八年二月一日起至返還房屋日止，按月給付相當於租金之損害賠償，至租金額乃依土地法第九十七條所定之租金計算方式，以系爭房屋九十一年度之課稅現值六十八萬八千七百元乘以百分之十，再除以十二個月份計算，亦即所請求相當於每月租金之損害額為五千七百三十九元等語。
四、被告則以：兩造前於八十八年一月十八日簽訂房屋預定買賣契約書，由原告向被告訂購系爭房屋一間及位於同號地下一曾之車位一個（車位之權利範圍四百一十分之一），嗣後被告已依約分別於同年二月九日、同年三月十五日向桃園地政事務所辦理前述房屋（含停車位）及所占有土地應有部分之所有權移轉登記完畢，惟原告前所交付作為房屋自備款價款之本票，尚有六十四萬元票款未兌現，此外，原告尚有銀行貸款不足額六十五萬元、代墊款九萬三千四百一十元部分均仍未繳清，總計其尚欠款項為一百三十八萬三千四百一十元，經被告屢次催討未獲置理。依系爭房屋預定買賣契約書第十四條約定「點交房屋事項：甲方（原告）應履行下列各項義務後，乙方（被告）始辦理房屋點交手續：①甲方提出辦理產權登記及貸款有關文件，辦妥各項貸款手續，繳清各項稅費。②甲方繳清本預定買賣契約所定應繳之全部價款及因逾期付款加計之滯納金，並繳清因變更工程所增加之價款。③前開各項價款及費用如以票據支付，應在點交房屋前全部兌現」，按民法第二百六十四條第一項規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限」，準此，被告乃系爭房屋之出賣人即原所有權人，於原告欠款尚未繳清及票據款項尚未完全兌現之前，被告依法及依照系爭契約之約定，自得主張同時履行抗辯而拒絕交屋，故原告主張交付本票即等於付清全部買賣價金而為本件請求，顯無理由。至土地法第四十三條之規定，乃針對善意第三人所為之規定，原告係本件契約之當事人而非第三人，竟據此主張被告交付房屋一節，顯有誤會等語，資為抗辯。
五、查兩造於八十八年一月十八日簽訂買賣契約書，由原告向被告購買系爭房屋一間、位於同號地下一層之車位一個（車位之權利範圍四百一十分之一）及所占有土地之應有部分，原告於簽約時並交付與前述房地價款六百三十八萬元同額之票據一紙，嗣後被告已分別於同年二月九日、同年三月十五日向桃園地政事務所辦理前述房屋（含停車位）及所占有土地應有部分之所有權移轉登記完畢，而原告於簽約時交付之票據款項，迄今尚有六十四萬元票款未兌現，此外，原告尚有銀行貸款不足額六十五萬元、代墊款九萬三千四百一十元部分仍未繳清，總計其尚欠款項為一百三十八萬三千四百一十元（000000元＋650000元＋93410＝0000000元）等情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋及其地下一層應有部分之建物登記謄本、「飛冠富邑房屋、車位預定買賣契約書」影本、應收（退）款明細單影本、客戶變更設計加減帳明細表影本、原告開立之本票影本等各一紙為證，復有本院依職權向桃園縣桃園地政事務所函調系爭房屋坐落之土地登記謄本、地價謄本各一份附卷可憑，均核屬相符，堪信為真實。次查，原告主張：其為系爭房屋之登記所有權人，被告竟拒不交付系爭房屋，原告自得依法請求被告交付上開房屋，並請求被告給付自無權占有時起至交付日止相當於租金之損害賠償一節，業為被告否認，並以前詞置辯，是本件首應審究者，厥為「原告基於房屋所有權人之地位請求被告交屋，有無理由」？茲論述如下：
㈠按土地法第三十六條所謂登記有對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦
與絕對真實之公信力，並非於保護交易安全之必要限度以外。剝奪真正權利人之權利。上訴人既非基於有絕對真實公信力之前登記，而為新登記之第三人，自難援該項法條主張登記之絕對效力（參照最高法院三十五年京上字第一六八一號判例）。查原告雖為系爭房屋之登記所有權人，惟兩造乃系爭房屋買賣契約之直接當事人，原告既非本件交易之善意第三人，其援引上揭規定請求被告交付房屋，顯無理由。
㈡觀諸系爭房屋預定買賣契約書第十四條約定：「點交房屋事項：甲方（原告）
應履行下列各項義務後，乙方（被告）始辦理房屋點交手續：①甲方提出辦理產權登記及貸款有關文件，辦妥各項貸款手續，繳清各項稅費。②甲方繳清本預定買賣契約所定應繳之全部價款及因逾期付款加計之滯納金，並繳清因變更工程所增加之價款。③前開各項價款及費用如以票據支付，應在點交房屋前全部兌現」（見本院卷第三八頁所附契約條款），可知依兩造之約定，於原告辦妥貸款並繳清各項稅費、全部價款、滯納金、變更工程所增加之工程款，且若以票據付款，則待票據全部兌現後，被告始負有點交（交付）房屋之義務，而如前所述，原告既自承簽約時所交付作為房屋價款之票據款項尚未全部兌現，且稅費亦有部分未繳（稅費未付金額詳見反訴部分所列證據），從而被告自得依約主張在原告繳清前開款項前拒絕交付房屋。再者，前述系爭契約第十四條之約定內容，經核與一般交易常情並無相違，亦無違背任何法令或公序良俗，從而原告謂：前開約定違反強制規定應屬無效，且被告據此拒絕交屋有違誠實及信用方法一節，尚屬無據。至原告主張：於簽約時交付票據作為支付房屋價款，即等於付清全部價款，事後票據未全部兌現乃屬另一票據債務問題，與本件無關等語，顯與兩造之前開約定不符，自不足採信。
㈢如前所述，被告既有拒絕交屋之正當權源，則原告請求被告應給付無權占有期間相當於租金之損害賠償一節，亦屬無理由。
六、綜上所述，原告請求被告應自系爭房屋遷出後將該屋返還予原告，並給付無權占有期間相當於租金之損害賠償一節，均無理由，故應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依反訴被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴」，民事訴訟法第二百五十九條定有明文，查被告即反訴原告於本院九十二年六月十二日審理時，當庭陳述對原告即反訴被告提起反訴等語，有當日言詞辯論筆錄一份可憑，嗣於同年七月十日復當庭以書狀陳明其反訴聲明及事實、理由，核其所提反訴之兩造攻擊防禦方法，與本訴均有相牽連關係、或可互相援用，並無違民事訴訟法之相關規定，應予准許，反訴被告抗辯：反訴不合法一節，尚屬無據，附此敘明。
三、反訴原告於起訴時係請求反訴被告給付一百三十八萬三千四百一十一元，惟嗣於審理中更正為一百三十八萬三千四百一十元（減少一元），又其中六十五萬元部分，於提起反訴時並請求按台灣銀行放款利率（較年息百分之五為高）計算之利息，嗣於審理中更正為按年息百分之五計算之法定遲延利息，經核此係減縮應受判決事項之聲明，與民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定相符，應予准許，合先敘明。
四、反訴原告主張：兩造簽訂系爭契約後，反訴原告已依約辦理系爭房屋所有權移轉登記予反訴被告，惟反訴被告迄未依買賣契約繳清款項，共計尚欠一百三十八萬三千四百一十元（包含房地總價款六百三十八萬元票款中，尚有六十四萬元未兌現，及銀行貸款差額六十五萬元、代墊款九萬三千四百一十元），為此，提起本件反訴請求之。又依系爭契約第四條約定，反訴被告若逾期繳款，每逾一日應加付該期款千分之一滯納金，則反訴被告就未兌現之自備款六十四萬元及代墊款九萬三千四百一十元部分，共計七十三萬三千四百一十元，並應給付自貸款核撥日即八十八年四月二日之翌日起，每逾一日加付該款項千分之一之滯納金，另貸款差額六十五萬元部分，亦應給付自貸款核撥日即八十八年四月二日之翌日起按年息百分之五計算之法定遲延利息等語。
五、反訴被告則以：其確有一百三十八萬三千四百一十元款項尚未繳清，惟反訴原告請求其中「七十三萬三千四百一十元部分」應按每日千分之一計算之滯納金一節，係引據系爭契約第四條第一項，然前開約款係針對「應依付款專項明細表按期給付」之部分而言，觀諸同契約第八條第一項約定「本約房屋申報開工日起一千四百日曆天內完工」等語，可知前開第四條約定所謂「應依付款專項明細表按期給付」，係指施工期間內買受人應按施工進度依「付款專項明細表」分期給付之分期款而言，而本件兩造簽約日為八十八年一月十八日，系爭房屋則於簽約前即八十八年一月十一日已經完工，實已無分期款可言，況反訴被告係於簽約當日一次交付與房屋總價六百三十八萬元同額之本票給付全部價金，從而反訴被告無從依該不存在之「通知期限五日內」繳納分期款，自亦無從因未按該通知期限繳款而適用「每日按千分之一計算滯納金」之約定。又反訴原告請求欠款中之「六十五萬元部分」應自八十八年四月三日起至清償日止計付法定遲延利息一節，惟依民法第二百三十三條第一項前段規定，「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」，此係以遲延之債務為適用前提，又依民法第二百二十九條第二項規定，「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」。反訴被告於簽約時交付之本票上，並無到期日之記載，付款地則記載為「向營業所」，發票人地址載為「台北縣○○鄉○○路○○○巷○號」，依票據法第一百二十條第二項、第四項、第五項分別規定：「未載到期日者，視為見票即付」、「未載發票地者，以發票人之營業所、住所或居所所在地為發票地」、「未載付款地者，以發票地為付款地」，從而，反訴被告交付之系爭本票既視為見票即付，則其給付期限端賴持票人之提示時間而定，屬無確定給付期限之債，再依前述民法第二百二十九條第二項規定，需以反訴原告至票載付款地向反訴被告催告而未獲給付時，反訴被告自該催告時起始負遲延責任。反訴原告既主張其所請求之貸款差額六十五萬元部分，亦屬房屋總價之一部，則應認亦屬無確定給付期限之債，而反訴被告於起訴前並未接獲任何請求給付之催告，是反訴被告至多應僅自反訴原告提起反訴時起始負遲延責任，反訴原告竟請求自八十八年四月三日起算此部分遲延利息，顯無理由等語，資為抗辯。
六、查反訴被告關於系爭房屋之款項共計尚欠一百三十八萬三千四百一十元，其中包含房地總價款六百三十八萬元票款中，尚有六十四萬元未兌現，及銀行貸款差額六十五萬元、代墊款九萬三千四百一十元，又系爭房屋預定買賣契約書並經兩造持向台灣台北地方法院辦理公證等情，為兩造所不爭執，並有反訴原告提出之登記費用明細收據影本、火災保險單影本、桃園縣稅捐稽徵處八十八年度契稅繳款書影本二份、欣桃天然氣股份有限公司收據影本、台灣中小企業銀行東桃園分行貸款繳納利息通知書影本、兩造以系爭房屋買賣契約辦理公證之公證書影本各一份為證，核屬相符，堪信為真實。次查，反訴原告復主張：反訴被告應給付尚欠之一百三十八萬三千四百一十元，並應自貸款核撥日翌日即遲延之時起，分別給付按日計付之滯納金或年息百分之五之利息等語，則為反訴被告所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者為：㈠反訴原告請求反訴被告給付尚欠款項，有無理由？㈡若為有理由，則反訴原告依系爭契約第四條約定請求滯納金，有無理由？㈢若前開請求均為有理由，則反訴原告均請求自八十八年四月三日起計付滯納金、法定遲延利息，是否有理由？茲分論如下：
㈠如前所述，兩造均不爭執反訴被告關於系爭房屋之款項共計尚欠一百三十八萬
三千四百一十元，又反訴被告並已移轉所有權登記予反訴被告，從而反訴原告依約請求反訴被告付清前開款項，自屬有理由。
㈡兩造仍應適用系爭契約第四條關於滯納金之約款：
⒈系爭契約第四條約定：「付款辦法：甲方（反訴被告）應依『付款專項明細表
』按期如數依下列方式給付乙方（反訴原告）：⑴甲方應於接到乙方繳款通知單通知期限五日內，以現金或即期支票（須經兌現始生效力）逕向乙方指定之銀行專戶或至本工地辦事處繳付房屋價款，每逾一日應加付該期款千分之一滯納金，上項滯納金應在該期繳款時一併繳付」，則依前開文字之記載，足認系爭契約書原係供買賣預售房屋所用，而如前所述，兩造簽約時系爭房屋業已興建完成，從而前開滯納金之條款是否仍為兩造所訂契約所欲適用之約款，即應探討當事人於簽約時之真意。
⒉按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」，為民法
第九十八條所明定。查系爭契約第四條「按日計付滯納金」之約定，雖依契約條文用語可知係關於遲延繳納分期款所定，惟觀諸系爭契約書上並未將前開條文刪除，兩造並於契約書後方均簽名、蓋章，且簽約後亦已持向台灣台北地方法院辦理公證，則依照一般交易常情探究當事人之真意，應認兩造對於系爭契約書所載各條款均有明確之認知與瞭解並同意作為雙方共同遵守之條款，是以反訴原告依據系爭契約第四條約定，請求反訴被告每逾一日加付遲繳款項之千分之一滯納金一節，即屬有據，應予准許。
⒊如前所述，反訴被告尚欠款項共計一百三十八萬三千四百一十元，其中包含房
地總價款六百三十八萬元票款中，尚有六十四萬元未兌現，及銀行貸款差額六十五萬元、代墊款九萬三千四百一十元。其中價款六十四萬元及代墊款九萬三千四百一十元部分，共計七十三萬三千四百一十元，因屬系爭契約所列買受人應繳房屋價款之一部，是原告依系爭契約第四條約定請求自遲延時起按日計付七百三十三元之滯納金（即七十三萬三千四百一十元乘以一千分之一，733410元×0.001＝733元，小數點以下四捨五入），即為有理由。
㈢反訴原告所請求之滯納金及法定遲延利息，應分別自下列時間起算：
⒈七十三萬三千四百一十元部分：
依系爭契約第四條所載內容予以解釋，可知反訴被告應於接到反訴原告繳款通知單通知期限五日內繳款，每逾一日應加付該款千分之一滯納金，準此，反訴原告應於反訴被告接到繳款通知日起未於五日內繳款時，自第六日起始得按每逾一日加付七百三十三元之滯納金。查反訴被告業已否認於反訴原告提起反訴前曾接獲任何繳款通知之情，而反訴原告雖提出中華民國郵政交寄大宗函件存根影本為證，然並無法提出反訴被告已確實收受前開催告信函之證明，另本院依反訴原告之請求向中華郵政公司函查其前開交寄大宗函件存根所載信函之送達情形，則經函覆「已逾查詢期限，相關檔案已銷毀無法查詢」等情，有中華郵政公司三重郵局函文一紙附卷可佐（見本院卷第一六三頁），是反訴原告主張前已催告一情，自難採信為真，應認反訴原告於提起反訴時始為繳款通知催告，按反訴原告係於九十二年六月十二日提起反訴，有當日言詞辯論筆錄一份在卷可憑（本院卷第四九至五一頁），從而，反訴原告請求反訴被告關於欠款七十三萬三千四百一十元部分，自九十二年六月十七日起按日計付滯納金，為有理由，至逾此部分之請求，為無理由。
⒉六十五萬元部分：
按「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息」，又「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力」，民法第二百三十三條第一項前段、第二百二十九條第二項分別定有明文。查反訴原告請求反訴被告給付關於六十五萬元欠款之部分，以支付金錢為標的，是反訴原告得請求自遲延時起依法定利率計算之遲延利息。查反訴原告代反訴被告給付銀行貸款差額六十五萬元時，雙方並未約定反訴被告之還款期限，則該給付屬無確定期限，應自受催告時起始負遲延責任，又反訴原告雖主張前已催告繳款，惟並未舉證以實其說（詳如前述），尚難採信，從而，亦應認反訴被告係於九十二年六月十二日（反訴提起日）始受繳款催告，自受催告翌日即九十二年六月十三日起始負遲延責任，是以反訴原告請求反訴被告關於欠款六十五萬元部分，自九十二年六月十三日起按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、綜上所述，反訴原告請求反訴被告應給付一百三十八萬三千四百一十元；而其中七十三萬三千四百一十元部分，並自九十二年六月十七日起至清償日止，按每日七百三十三元計付滯納金；另六十五萬元部分，並自九十二年六月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
八、反訴原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。
參、本件本訴及反訴之事證均已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
肆、據上論結，原告之本訴為無理由，反訴原告之反訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第七十九條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年三月十八日
臺灣桃園地方法院民事第三庭~B法官周玉羣右正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十三年三月十八日~B法院書記官謝文心