裁判字號：臺灣臺中地方法院92年訴字第2688號民事判決
裁判日期：民國93年02月27日
裁判案由：損害賠償
臺灣台中地方法院民事判決九十二年度訴字第二六八八號
原告甲○○訴訟代理人 陳明發 律師被告丙○○訴訟代理人 黃秀蘭 律師複代理人 林耀堂 被告乙○○右當事人間請求損害賠償事件，本院於民國九十三年二月三日辯論終結，判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應連帶給付原告新台幣（下同）三百六十四萬二千七百元，及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落台中市○區○○○段一四三之五號，門牌號碼台中市○區○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋），為被告二人所共有。被告明知台中市政府於民國八十四年三月二十日執行影響治安作業統一聯合稽查時，系爭房屋因擅自變更地上一樓原核准使用用途（店舖）作為餐廳業使用，遂以違反建築法第七十三條及同法第九十條規定勒令停止使用，同時經台中市政府列管在案，該案若欲申請營利事業登記證，應先依「台中市恢復使用及供水供電審查作業要點」至台中市政府工務局辦理建築物恢復使用後，再洽該府經濟局辦理營利事業登記相關事宜。詎被告二人為圖不法利益，竟隱瞞該事實，而於九十年十二月七日與原告訂立房屋租賃契約書，再於同年十二月十三日訂立另份房屋租賃契約向台中地方法院辦理公證。
（二）系爭租賃契約租期自九十年十二月二十日起至九十三年十二月十九日止，租金每月十一萬一千元（含稅），押租金三十六萬元，第一個月租金及押租金原告依約已於九十年十二月十三日公證時付訖完畢。而依系爭契約第四條約定，原告租用系爭房屋乃作為餐廳營業使用，租約訂立後原告即準備營業，首先與原承租人 何黃安 於九十年十二月七日訂立讓渡契約書，承接系爭房屋承租權之讓渡及其營業場所之所有生財工具，計花費五十五萬元，接著將營業現場重新裝璜，購置及整修炊煮、洗滌所需之各項設備，計花費二百零六萬六千七百元。
（三）原告準備開始營業後，原擬申請「設籍課稅」即可，嗣覺營業現場不小且已花費巨資，應依政府規定辦理營利事業登記，以合法狀態經營以獲得保障，乃於九十二年初委任訴外人 王秀蓁 辦理，詎該處已被列管無法辦理，應由建築所有權人即被告等人依「台中市建築物恢復使用及供水供電申請書」規定事項，申請建築物恢復使用才可解除列管，再洽市府辦理營利事業登記相關事宜，嗣經訴外人王秀蓁及原告多次請求及以律師函催，被告均不願辦理及回文拒絕。因被告等人始終無法交付合於約定目的使用之房屋讓原告使用，顯已違反租賃契約之約定，因被告之給付不能，致原告損失六個月房租六十六萬六千元及押租金三十六萬元，及向何黃安讓渡相關設備之五十五萬元，並另費在現場之裝潢及購置、整修炊煮、洗濯之相關設備共二百零六萬六千七百元，以上合計三百六十四萬二千七百元，依民法第四百二十三條前段、第二百二十六條第一項規定，被告應負賠償之責。
（四）對被告抗辯所為之陳述：⑴系爭房屋既在八十四年三月間被依法停止使用，並列管在案，則需依相關規定
至市府工務局辦理建物恢復使用後，該建物始可再使用，被告二人為所有權人，自無法委稱不知有被勒令停止使用並列管；依商業登記法第二、三條之規定，被告既以房屋出租他人營業，每月坐收高達十一萬一千元之租金，自應提供合法營業用之處所，否則如該房屋仍被勒令停止使用中，亦不能取得營利事業登記證，承租人依法即不能使用上開建物並營業。
⑵被告辯稱不知其建物被列管云云，乃卸責之詞：被告於八十年間系爭房屋完成
後均出租予第三人，八十四年間出租予 李世昌 時，因違規經營日本料理店被市政府查獲而勒令停業，並將房屋列管，而分別將公告張貼現場並登報發布在案，李世昌因之無法續為使用，乃中途解約，被告勢必要了解原因始同意解約，且隨後又將之租與第三人，但因發生大火建物均燒光，之後被告再搭建房屋，又陸續出租予訴外人 吳志華 、何黃安等人，均因其列管而無法取得營利事業登記，承租人顯已多次向其反映，是被告自無可能委為不知情。
三、證據：提出房屋租賃契約書一份、房屋稅繳款書一紙、公證書一份、台中市政府
工管字第０９２００２６１９３號函文一份、本院九十一年度中簡字第三五七一號民事判決一份、九十二年度簡上字第六號民事判決一份、存證信函三件、租金及保證金領收表各一件、讓渡契約書一紙、估價單四紙、合約書一紙、出貨單一紙、免用統一發票收據一紙、報紙剪報二紙（以上均影本）為證。聲請傳訊證人 周丁茂 、 蔡文東 、 王勝華 、 張俊欽 、振輝鋁門窗行負責人。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）請求判決駁回原告之訴及假執行之聲請。
（二）如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）系爭房屋係原告逕自與前承租人何黃安洽商看中該地點，經彼等二人談妥出讓條件後，才經由何黃安引介與被告等人訂立租約，此於九十一年度中簡字第三五七一號判決證人何黃安之證詞可證，原告起訴主張陳稱：「租約訂立後，原告即準備營業，首先與原承租人何黃安訂立讓渡契約．．．」，顯與事實有間。原告既自行看中系爭房屋適合作雞肉飯生意，並逕洽何黃安談妥餐飲設備出讓條件，才與被告訂立租約，易言之，原告認為系爭房屋合於伊使用、收益，才經由何黃安引介與被告等人訂約，則被告等人所交付之系爭房屋顯合於原告之使用、收益無疑。原告從訂約後即使用系爭房屋營業，並無給付不能之情形，且經過前手轉介，才與被告訂約，顯然清楚系爭房屋使用情形。
（二）系爭契約第四條第一項訂有本租賃物供作餐飲業之用，而租賃物要供作餐飲營業使用，以現今商家實際營業慣例觀之，非必然辦理營利事業登記，才能營業作生意，且觀兩造自九十年十二月間訂立租約，迄九十二年初均持續營業，而原告亦自認開始營業後原擬「設籍課稅」即可，卻遲至九十二年初才想到「應依政府規定辦理營利事業登記，以合法狀態經營才可獲得保障」乃委由他人辦理營業登記，才發現該處已被列管云云，足證前述「設籍課稅」亦為一般商家營業慣例，即「設籍課稅」亦為現今縣市政府工商稅賦管理單位所能辦理之現狀，則原告持續在系爭房屋作雞肉飯生意，顯已合於系爭契約第四條第一項約定合於供作餐飲營業使用收益之目的。而本件關於前述申設營利事業登記，顯非兩造租約成立時必要之點，按當事人對於必要之點意思一致，而對於非必要之點未經表示意思者，推定其契約成立，且其只是行政管理之手續。
（三）對系爭房屋被列為列管建物之說明：八十四年間被告曾租予訴外人李世昌經營川都日本海鮮料理，李世昌承租期間被列為列管建物，台中市政府在系爭房屋店面張貼公告數天，此部分因何原因被列管及公告張貼之事實，被告均未經李世昌告知，台中市政府亦未通知被告，被告並不知情。前開建物約於八十五年間失火焚燬，八十五年火災後，再將系爭地點出租予訴外人 許錦榮 （以吳志華名義訂租約），由其自行搭建地上建物，嗣再租予何黃安，經由何黃安引介租予原告，則被台中市政府列為列管建物已焚燬，系爭房屋與台中市政府列管之建物顯非同一；目前該屋已解除列管恢復原核准用途使用。綜上述，足證原告與被告訂立租約後，即開始營業使用達一年六個月，卻只付前六個月租金，尚有一百三十餘萬元租金拒付，原告以系爭房屋列管不能申請營業登記為託詞，伺機稱因而受有損害為由請求賠償，實則原告生意不佳難以支撐，原告列計損害金額謂受有損害，原已虛增不實，與被告系爭房屋是否為列管，能否申請營業登記，並無相當因果關係。
（四）原告於訴狀中請求損害賠償之金額與內容毫無根據，其請求核無理由：⑴其請求被告應賠償其向何黃安讓渡相關設備五十五萬元，此係原告於九十年十
二月七日向何黃安接洽而頂讓相關設備，再於九十年十二月十三日與被告等人簽訂系爭租約，故該款項與本案是否由被告提供合於約定使用、收益之系爭房屋與原告使用無關，原告不得就此金額向被告請求損害賠償。
⑵原告主張被告應賠償其購置、整修炊煮、洗滌之相關設備共二百零六萬六千七
百元無理由，蓋本件原告自行看中系爭房屋而先向訴外人何黃安洽談頂讓相關設備及店面作雞肉飯生意，其由 何黃安處 轉租系爭房屋時，即以現狀轉租，並未見原告於系爭房屋有何購置或整修炊煮等事，況依系爭契約第四條第五款約定「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時，並應負責回復原狀。」，而原告主張其於系爭房屋有購置及整修煮炊等事，惟被告並未受原告之告知，故被告並未同意原告於系爭房屋為任何改裝設施，原告所提出之花費二百零六萬六千七百元之單據或估價單，不足作為請求依據。
⑶原告請求被告賠償其已給付之六個月房租六十六萬六千元及押租金三十六萬元
亦無理由，蓋原告自向被告承租系爭房屋營業至執行遷讓房屋已有一年餘，原告僅給付六個月租金，原告既已於系爭房屋營業收益，原告自應給付房租，而原告自九十二年六月即未給付房租，迄至執行遷讓房屋為止已積欠被告十二個月房租計一百三十三萬二千元，被告自得就其所給付之租金三十六萬元主張抵銷，就此，原告亦不得就押租金向被告求償。
三、證據：提出台中市政府工務局九十二年七月二十四日中工管字第０九二００一二０九０號函文一份、收據四紙（以上均影本）為證。
丙、本院依職權調閱本院九十一年度中簡字第三五七一號、九十二年度簡上字第六號民事案卷、傳訊證人何黃安。
理由
一、被告乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張被告二人明知坐落台中市○區○○○段一四三之五號土地上門牌號碼台中市○區○○路○○○號之系爭房屋，業經台中市政府列管在案，若欲申請營利事業登記證，應先依「台中市恢復使用及供水供電審查作業要點」至台中市政府工務局辦理建築物恢復使用後，再洽該府經濟局辦理營利事業登記相關事宜。惟被告二人竟隱瞞該事實，而於九十年十二月七日與原告訂立房屋租賃契約，出租系爭房屋予原告供營業使用。原告於九十二年初欲辦理營利事業登記時，始發現系爭房屋遭列管而無法辦理，被告既無法交付合於約定目的使用之房屋供原告使用，已違反租賃契約之約定，因被告之給付不能，致原告損失六個月房租六十六萬六千元及押租金三十六萬元，及向訴外人何黃安頂讓相關設備五十五萬元，並在現場裝潢及購置、整修炊煮、洗濯之相關設備共二百零六萬六千七百元，共計三百六十四萬二千七百元，依民法第四百二十三條前段、第二百二十六條第一項規定，被告應負賠償之責，爰提起本訴請求判決如聲明所示。
三、被告則以：原告從訂約後即使用系爭房屋營業，並無給付不能之情事。又系爭房屋係於被告前出租予訴外人李世昌期間遭列管，台中市政府並未通知被告，被告並不知情；目前該屋已解除列管恢復原核准用途使用，已得辦理營利事業登記，原告請求，顯無理由等語置辯。
四、兩造不爭執之事實：⑴原告向被告承租系爭房屋供營業使用，約定租賃期間自九十年十二月二十日至
九十三年十二月十九日止，共計三年。租金每月六萬元。原告於簽約後，已繳付六個月房租及押租金三十六萬六千元。有租賃契約書影本一份在卷可稽。
⑵系爭房屋原係被告出租予訴外人何黃安使用。原告於九十年十二月七日與訴外
人何黃安簽訂讓渡契約書，由原告以五十五萬元之價格，承接系爭房屋承租權之讓渡及其營業之所有生財器具。有讓渡契約書影本一份在卷可稽。
⑶系爭房屋於八十四年三月二十日台中市政府執行影響治安行業統一聯合稽查時
，該建築物因擅自變更地上一樓原核准使用用途（店舖）作為餐廳使用，遂以違反建築法第七十三條及九十條規定勒令停止使用。若欲申請營利事業登記證，應先依「台中市恢復使用及供水供電審查作業要點」至台中市政府工務局辦理建築物恢復使用後，再洽台中市政府經濟局辦理營利事業登記相關事宜。有台中市政府九十二年三月十九日府工管字第０九二００二六一九三號函文影本一份在卷可稽。
⑷系爭房屋於兩造簽訂租賃契約後，已交付原告作為餐飲業使用。
⑸被告申請系爭房屋恢復使用，業經台中市政府九十二年七月二十四日中工管字
第０九二００一二０九０號函文准予依原核准用途使用。有上開函文影本一份在卷可稽。
五、本件爭點：本件被告依約是否應提供可辦理營利事業登記之租賃物供原告使用？被告有無給付不能之情事？
六、法院之判斷
（一）按民法第四百二十三條規定，出租人有以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態之義務。本件被告否認兩造於簽訂租賃契約時，有「被告應協助原告辦理營利事業登記」之合意，而原告則認依約被告有為上開給付之義務，則兩造簽約時之真意何在？何謂「合於約定使用、收益」之租賃物？乃為本件審酌之重點。按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準。最高法院十九年上字第四五三號著有判例可資參照。查：兩造簽訂之租賃契約第四條第一項固約定：本房屋供營業之用，惟觀諸該條文載明係就「使用租賃物之限制」所為之約定，用意應在於限制承租人使用租賃物之方式以保障出租人，尚難據該條約定解為出租人即原告有允諾協助原告辦理營利事業登記之意。次查，本件被告抗辯原告係與訴外人何黃安即系爭房屋之前承租人簽訂讓渡契約書，由何黃安讓渡承租權及生財器具予原告後，再由原告與被告簽訂租賃契約，核與證人何黃安到證情節相符，並有讓渡契約書影本一份在卷可稽，應屬可採。而據證人何黃安陳稱：「我本來是在該處經營清粥小菜，我覺得生意不好，所以登廣告，甲○○透過仲介來跟我接洽」，是原告係先與何黃安接洽，並實地查訪何黃安經營之飲食店後而受讓系爭房屋之承租權及生財器具，顯有欲沿續原使用狀況承租該屋之意，再據證人 何黃安證 稱：「我有無按照營利事業登記，我也不清楚，‧‧‧他（指原告）沒有問我有沒有辦理營利事業登記。因為每個人生意之方式不同‧‧‧後來是帶甲○○去跟房東認識的，我有說，我要頂讓給甲○○，我有幫忙王向房東殺價，對於營利事業登記之部分，當時並沒有特別談到。‧‧‧據我暸解，不是每一家小吃店，都有去辦理營利事業登記」等語，復參諸原告於起訴書狀自陳：其原擬申請「設籍課稅」，唯嗣覺營業現場不小，應依規定辦理營利事業登記，始於九十二年初委託他人辦理，是由兩造於簽約時，原告係受讓何黃安之承租權及生財設備，且均未就系爭房屋可否辦理營利事業登記乙節徵詢被告，亦未約明被告應出具相關文件配合原告辦理營利事業登記等情綜觀，兩造簽約之意乃欲沿續原出租予何黃安之狀態，轉由原告繼續承租使用，雙方之認知在於依使用現狀租賃系爭房屋，並未要求系爭房屋須合於辦理營利事業登記使用，依此，被告僅須依使用現狀交付租賃房屋供被告營業使用，即已盡上開民法交付合於約定使用、收益之租賃物予原告之義務。原告雖主張依相關規定，營業應辦理營利事業登記，被告出租系爭房屋既係供營業使用，即應提供合法營業用之處所云云，然依我現行之營利事業登記制度，辦理商號登記及營利事業登記乃二不同之程序，並無橫向之連繫（參卷附經濟部商業司所製公司登記及商業登記作業流程表），是營業人僅須辦理商業登記後，即得以公司或商號名稱辦理設籍課稅，領用統一發票使用，即實際上並非須辦妥營利事業登記後始得開始營業，此實務上營業人未辦理營利事業登記即行營業者，所在多有，徵之證人何黃安亦陳稱其前承租系爭房屋營業係辦理設籍課稅等語，亦可明暸。本件原告於承租系爭房屋時既未明確表明以該房屋得合法申請取得營利事業登記證為承租之必要條件，是解釋兩造契約之「供營業用」，應指被告交付之房屋可供營業使用，即可申請取得營利事業登記證之合法營業或一般設籍課稅之營業即可，如此始符合兩造簽約時之真意，而不致對被告造成突襲。故原告主張系爭租賃契約明定承租房屋「供營業用」，乃指得申請取得營利事業登記證之合法營業云云，應無可採。又原告主張被告於簽約時，明知系爭房屋已遭列管勒令使用，竟惡意隱瞞原告與之簽約云云，然被告否認其有惡意隱瞞之事實，辯稱系爭房屋係其前出租予訴外人李世昌，因李世昌違規使用而遭列管，伊並未收到台中市政府之通知，並不知情等語。而查，依卷附台中市政府九十二年三月十九日府工管字第０九二００二六一九三號函文說明二載明「經查本案於民國八十四年三月二十日本府執行影響治安行業統一聯合稽查時，該址建築物因擅自變更地上一樓原核准使用用途（店舖）作為餐廳使用，遂以違反建築法第七十三條及爰依同法第九十條規定勒令停止使用；另於民國八十四年三月二十四日八十四中工建字第四五六一五號函通知本案負責人李世昌君在案。」，足認被告辯稱其未受台中市政府通知等語，尚非無稽。而原告提出之剪報二份，僅能認台中市政府有公布勒令停用建物名單之事實，尚無從因此即認被告確知系爭房屋業已遭列管及遭列管之原因為何，原告就其上開所陳，既無法舉證明之，本院自難採憑，附此敘明。綜上，本件被告既已依使用現狀交付系爭房屋供原告使用，原告並於系爭房屋開設原始火雞肉飯店營業，有被告提出原告出具之販售便當收據影本三紙在卷可稽，且為原告所不爭執，則如上所述，應認被告已盡交付合於約定使用、收益之狀態之租賃物之義務。原告主張被告給付不能，即無理由。
（二）退步而言，縱認被告有配合原告辦理營利事業登記之義務，然所謂不能之給付謂當事人應為之給付，不能依債務本旨實現之意，如給付雖屬暫時不能，倘若於給付之障礙除去後給付，與債務本旨並不違背者，則屬給付遲延之問題，要非給付不能。本件原告主張系爭房屋遭列管勒令使用中，致其不能辦理營利事業登記，乃為給付不能云云，然查：系爭房屋經被告丙○○於九十二年七月十七日向台中市政府工務局申請恢復依原核准用途使用，業經台中市政府工務局以九十二年七月二十四日中工管字第0000000000函覆准許在案，則依卷附台中市政府九十二年三月十九日府工管字第０九二００二六一九三號函文意旨，系爭房屋已得解除列管辦理利事業登記，即給付之障礙業已除去，則充其量亦僅為被告有否給付遲延之問題，難認有給付不能之情形，當然無適用民法第二百二十六條第一項之餘地。
（三）從而，原告本於民法第二百二十六條第一項規定，請求被告負損害賠償責任，即無理由，應予駁回。其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年二月二十七日
臺灣台中地方法院民事第二庭~B法官吳幸芬右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年二月日~B法院書記官林金枝