臺灣臺北地方法院簡易民事判決 101年度店簡字第343號
原 告 陳美苓
訴訟代理人 張丕續
周德壎 律師
複代理人 陳鵬宇 律師
被 告 張秋月
訴訟代理人 江倍銓 律師
複代理人 林維堯 律師
訴訟代理人 黃盟凱
王秉閎
羅秀環
曾威翎
上列當事人間101年度店簡字第343號回復原狀事件，於中華民國
102年3月12日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將原告所有新北市○○區○○路○○○巷○號三樓之房屋
屋頂（含天花板）與其所有新北市○○區○○路○○○巷○號三
樓之鄰接牆壁滲漏水處（即接縫處）之防水層全部重新施作，修
繕至不漏水程度，並改變屋面排水方向。
被告應給付原告新臺幣 伍萬零 陸佰肆拾陸元及自一百零一年三月
六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣柒萬玖仟壹佰玖拾元，其中柒萬柒仟元由被告負
擔，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行；但被告如分別以新臺幣壹拾肆
萬元、伍萬零陸佰肆拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。
本件原告起訴時，請求被告應將原告所有門牌號碼新北市○
○區○○路○○○巷○號3樓房屋屋頂及與被告所有同巷1號3樓
房屋鄰接牆壁滲漏水處修復至不漏水之狀態。 嗣變 更為請求
：1.被告應將原告所有座落新北市○○區○○路○○○巷○號3
樓之房屋屋頂（含天花板）及與被告所有座落同巷1號3樓之
鄰接牆壁滲漏水處（即接縫處）之防水層全部重新施作，修
復至完全無漏水狀況，並改變屋面排水方向；2.被告應給付
原告新臺幣（下同）388,000元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬請求之基礎事實
同一，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，
應予准許。
二、原告主張：原告為門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號房
屋（下稱系爭房屋）之所有權人，民國100年7月20日發現坐
落隔壁被告所有，門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號之
房屋屋頂積水，造成系爭房屋牆壁、屋頂漏水，同年8月8日
經請水電工初步鑑定，並告知被告，惟被告置之不理，被告
為房屋之所有權人，因疏未注意維護，致系爭房屋產生漏水
之損害。另系爭房屋均係出租他人使用，惟系爭房屋3樓漏
水房間，自95年9月1日起至101年8月均因滲漏受損嚴重無法
出租，以每月租金5,000元，租期一年僅收11個月租金計算
，6年損失租金330,000元（計算式：5,000116），又系
爭房屋修復費用經臺灣省土木技師公會鑑定報告書估算為58
,000元，被告有可歸責之事由，應負損害賠償責任，爰依排
除侵害之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：1.被告應將原
告所有座落新北市○○區○○路○○○巷○號3樓之房屋屋頂（
含天花板）及與被告所有座落同巷1號3樓之鄰接牆壁滲漏水
處（即接縫處）之防水層全部重新施作，修復至完全無漏水
狀況，並改變屋面排水方向；2.被告應給付原告388,000元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之
利息。並願供擔保請求准予假執行。
三、被告則以下列情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。
（一）被告與原告房屋各為獨棟樓房，兩者間無水管相通，且被
告家中水管並無堵塞現象，不可能導致原告家中漏水，倘
因被告樓頂水管堵塞導致原告家中漏水，而被告房屋卻無
漏水或滲水現象，實不合理。
（二）原告房屋為鐵皮屋加蓋，頂樓天花板亦受損，顯見該漏水
係因鐵皮屋頂及天花板年久失修，下雨造成室內漏水，不
可歸責被告。
（三）鑑定報告之試水測試結果，技師於第二次鑑定時，上午11
時30分左右即離開系爭房屋近5小時，若系爭房屋中其他
承租人於此際用水，即有可能造成滲水狀況擴大，技師未
全程監控、排除外力干擾，欠缺公正，不能採信。且技師
未據專業經驗判斷，採取原告說詞，惟不利被告之判斷，
有失公允。
（四）伊主張過失相抵，屋頂使用一定狀況會有水管破損情形，
原告自己未發現，責任全部歸屬被告並不合理。
（五）本案自起訴迄今已逾一年，原告就租金損害部分為訴之追
加，並不符合請求之基礎事實同一，且原告亦無法舉證房
屋係因漏水導致無法出租，不同意原告為訴之追加。
（六）鑑定報告結論至多為系爭房屋3樓之臥房1及臥房3有部分
漏水與被告所有房屋有關，然鑑定報告計算回復原狀費用
為修繕費用58,000元，卻將未經測試，不在鑑定範圍內之
系爭房屋2樓修復工項及所需金額一併計算，系爭房屋2樓
既未經鑑定係被告造成，則被告就此部分不負回復原狀責
任，且該費用應有折舊問題未予計算。
（七）被告已自行僱工將所有房屋頂樓女兒牆靠近鄰房接縫處之
防水層重新施作，將水塔移位並改變屋面排水方向，若系
爭房屋仍有漏水情形，則可知系爭房屋漏水與被告無關。
四、兩造不爭執之事實：
（一）原告為系爭房屋所有權人，該房屋3樓因漏水受有損害。
五、得心證之理由：
本件之爭執點為（一）系爭房屋漏水是否可歸責被告？（二
）若系爭房屋漏水可歸責於被告，修繕費用應為若干？被告
抗辯應予折舊是否有理？（三）原告得否向被告請求因房屋
漏水無法出租之租金損失330,000元？茲分述如下：
（一）系爭房屋漏水是否可歸責被告？
1、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任，民法第184條第1項前段定有明文。
2、原告主張因被告所有新北市○○區○○路○○○巷○號之房屋
屋頂積水，造成系爭房屋漏水等情，業經本院囑託台灣省
土木技師公會派員會同履勘現場，並作成鑑定報告書，鑑
定內容記載：「九、結論：1、經鑑定100巷3號滲透點3處
，其中3樓臥房1牆面及臥房3坑洞兩處與100巷1號造成之
滲漏有關。3號3樓浴廁2門旁地坪凹槽處之潮濕現象與100
巷1號無關。2、被告100巷1號屋頂女兒牆與屋面接縫處防
水層施工不良或老化，造成3號3樓滲漏水。建議靠近鄰房
接縫處之防水層全部重新施作，並改變屋面排水方向，此
項修繕費用未給予估算，請1號屋主自行派工處理。3、原
告100巷3號受滲漏水造成之損失，經估算使其恢復原狀所
須之費用含稅為新台幣伍萬捌仟元整。」（見本院卷第10
5頁），足見系爭房屋3樓臥房1牆面及臥房3坑洞兩處之漏
水與被告之房屋造成之滲漏有關，此部分自可歸責於被告
，被告自應將原告所有之系爭房屋屋頂（含天花板）與其
所有新北市○○區○○路○○○巷○號3樓之鄰接牆壁滲漏水
處（即接縫處）之防水層全部重新施作，修繕至不漏水程
度，並改變屋面排水方向，原告此部分之請求為有理由，
應予准許。
3、被告主張鑑定報告不可採之原因均不足採信：
（1）被告抗辯鑑定人試水均選擇一般人上班時間，至被告代
理人有2次試水無法到場，鑑定之過程不完備，鑑定報
告不可採云云，然觀之鑑定報告可知，鑑定人四次試水
前後均會同兩造代表勘查（見本院卷第101、102頁），
故被告之前揭主張尚不可採。
（2）被告復主張鑑定報告未考慮系爭房屋本身是否有其他導
致漏水之因素，故鑑定報告不可採云云，然鑑定人為確
認系爭房屋如附圖一所示3樓臥房3地坪坑洞內滲漏水，
是否可能另由本身房屋之瑕疵所造成，鑑定技師就此疑
慮於101年10月16日進行第三次及第四次測試，結果已
排除此疑慮（見本院卷第103頁），足認鑑定人業已考
量系爭房屋本身是否有其他導致漏水之因素，並測試後
，予以排除，故被告之前揭主張委不足採。
（3）被告主張第一次試水測試結果為系爭房屋3樓臥房3坑洞
內滲水無變化，然第二次試水測試結果竟為系爭房屋3
樓臥房3坑洞內，原滲水範圍有擴大現象，足認鑑定報
告欠缺公正，不可採信。然鑑定報告亦已載明第一次試
水時，積水測試期間，未加水補充維持水深6公分，因
有滲漏現象積水約於13點30分流失；第二次試水時，積
水測試期間，持續加水補充使積水維持5公分深等語，
足見第一次及第二次試水之方法不同，而方法不同係鑑
定過程中為減少變數，以確定各個漏透點漏水原因之必
要方法，尚難以此認定鑑定報告有失公允。
（4）被告亦主張鑑定報告之試水測試結果，技師於第二次鑑
定時，上午11時30分左右即離開系爭房屋近5小時，若
系爭房屋中其他承租人於此際用水，即有可能造成滲水
狀況擴大，技師未全程監控、排除外力干擾，欠缺公正
，不能採信。且技師未據專業經驗判斷，採取原告說詞
，惟不利被告之判斷，有失公允云云，然鑑定過程中是
否真有第三人於系爭房屋內用水乙情，被告並未舉證以
實其說，被告之說法僅係其臆測之詞，自難採信。況鑑
定技師就系爭房屋3樓浴廁2門旁地坪凹槽處之潮濕現象
鑑定與被告之房屋無關，益足徵鑑定技師無偏坦原告之
情事。
（二）若系爭房屋漏水可歸責於被告，修繕費用應為若干？被告
抗辯應予折舊是否有理？
1、次按民法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以
修復費用為估定之標準，但以必要者為限（如：修理材料
以新品換舊品應予折舊），最高法院77年度第9次民事庭
會議決議(一)可資參照。又遲延之債務，以支付金錢為標
的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。另應付
利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利
率為百分之五，民法第233條第1項、第203條分別定有明
文。
2、查原告系爭房屋漏水，確肇因被告，業經本院認定如前，
其主張系爭房屋亦有修繕必要，足認為與本事件合理相關
之支出。而依台灣地區住宅類建築工程造價參考表，固有
建築物裝潢之耐用年數為10年，惟折舊率超過50％者，以
50%為限之規定；原告陳稱系爭房屋3樓係於20年前所增建
等語（見本院卷77頁），足認系爭房屋之裝潢已超過10年
，依前揭說明可知，修復之零件應折舊50％。而依鑑定報
告所估算之修復費用明細（如附表一），本院認如附表一
「二、恢復原狀所需之費用」編號1、2、3、6、7、8、9
所示之費用為零件之費用，應折舊50％，即應折舊7,354
元【計算式為（4043+238+1060+5170+3876+91+229）/2=7
354（小數點以下四捨五入）】，故原告得請求之修費費
用為50,646元（計算式為00000-0000=50646），及自起訴
狀繕本送達翌日（即101年3月6日）起至清償日止，以週
年利率5％計算之利息，逾此部分之請求為無理由，應予
駁回。
3、雖被告抗辯鑑定報告結論至多為系爭房屋3樓之臥房1及臥
房3有部分漏水與被告所有房屋有關，然鑑定報告計算回
復原狀費用為修繕費用58,000元，卻將未經測試，不在鑑
定範圍內之如附圖二及附表一所示系爭房屋2樓修復工項
及所需金額一併計算，系爭房屋2樓既未經鑑定係被告造
成，則被告就此部分不負回復原狀責任云云。然觀之鑑定
報告之說明可知，系爭房屋2樓修復工項係因系爭房屋3樓
臥房3地坪漏水，造成系爭房屋2樓臥房2、3受損，以及必
須破壞系爭房屋2樓臥房3之天花板，於該處置接水盆（見
本院卷第162至164頁之照片及說明），足認系爭房屋2樓
臥房2、3受損亦係被告之過失所致，前揭修復費用被告自
應負責，被告之前揭抗辯，洵不足採。
（三）原告得否向被告請求因房屋漏水無法出租之租金損失330,
000元？
原告主張系爭房屋3樓漏水房間，自95年9月1日起至101年
8月均因滲漏受損嚴重無法出租，以每月租金5,000元，租
期一年僅收11個月租金計算，6年損失租金330,000元云云
，然原告於起訴時主張，系爭房屋之漏水係於100年7月20
日發生，既係100年7月20日發生，則系爭房屋之房間自95
年9月1日起至100年7月19日止，無法出租即與系爭房屋
之漏水無涉，難認有何因果關係。又系爭房屋之房間自
101年9月10日起至102年8月10日，以55,000元之代價出租
予訴外人 程家萱 ，有房屋租賃契約書影本乙份在卷可佐（
見本院卷第198至203頁），足認系爭房屋之房間並未因系
爭房屋漏水而無法出租之情事，故原告主張系爭房屋之房
間自100年7月20日起至100年8月31日止，因系爭房屋漏水
而無法出租，尚屬無據。綜上，原告此部分之請求為無理
由，應予駁回。
六、綜上，原告請求被告應將原告所有系爭房屋屋頂（含天花板
）與被告所有新北市○○區○○路○○○巷○號3樓之鄰接牆壁
滲漏水處（即接縫處）之防水層全部重新施作，修繕至不漏
水程度，並改變屋面排水方向。被告應給付原告50,646元及
自101年3月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息等部分
，為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁
回。
七、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結
果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告
假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預
供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲
請已失所附麗，併予駁回。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文第4項所示金額。
中華民國102年4月9日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官鄭富城
訴訟費用計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費4,190元
鑑定費75,000元
合計79,190元
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區
○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年4月9日
書記官方蟾苓