裁判字號：臺灣臺中地方法院110年訴字第1564號民事判決
裁判日期：民國110年11月30日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決110年度訴字第1564號原告 蘇慧鈴 訴訟代理人 蘇建榮 律師被告 劉時維 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年11月9日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬伍仟捌佰元，及自民國一一○年五月二十一日起至遷讓房屋日止，按日給付原告新臺幣貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一至二項於原告以新臺幣貳拾捌萬伍仟柒佰元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌拾伍萬柒仟壹佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告依兩造間租賃契約之法律關係，聲明第2項原請求被告應自民國110年2月1日起，至終約日止，按月給付原告新臺幣（下同）4萬元，自終約日之翌日起，至遷讓房屋日止，按月給付8萬元（見本院卷第11頁）；後於訴訟程序進行中，變更聲明為如下述聲明第2項所載（見本院卷第68頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，核於前揭規定相符，應予准許。
二、被告經合法通知，無正當理由，而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於109年12月14日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定原告將所有門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自110年1月1日起至110年12月31日止，每月租金4萬元，且租金應於每月12日前以現金匯款至原告指定之帳戶，並經本院所屬民間公證人 連宏仁 完成公證。然被告自110年2月12日起未依約給付租金，經原告以存信函催告被告給付租金未果，原告以起訴狀繕本向被告為終止契約之意思表示，迄至系爭租約終止日即110年5月20日止，被告共積欠租金14萬5,800元。又依系爭租約第6條第2項約定，被告於系爭租約終止後未交還系爭房屋，應自系爭租約終止之日起，至遷讓交還系爭房屋完畢之日止，支付原告按租金額之二倍逐日計算之懲罰性違約金，即被告應按日給付原告2,580元。為此，依系爭租約及租賃之法律關係，提起本件訴訟等語；並聲明：⑴被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋遷讓返還予原告；⑵被告應給付原告14萬5,800元，及自110年5月21日起至遷讓房屋日止，按日給付2,580元；⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。
參、得心證之理由：ㄧ、原告主張之上開事實，業據提出與其所述相符之房屋租賃契
約書暨公證書、存證信函及系爭房屋109年房屋稅繳款書等影本（見本院卷第17至29頁）為證，而被告已於相當時期受合法通知，既未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書狀加以爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，視同自認，故原告主張之事實，堪信為真實。
二、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第
1項、第2項及第455條前段分別定有明文。經查，被告自110年2月起未給付租金，迄至同年3月已積欠原告逾2期租金以上，原告於110年3月29日以存證信函催告被告給付租金後，再以本件起訴狀繕本送達被告為終止租約之意思表示，而起訴狀繕本已於110年5月20日送達被告（見本院卷第39頁），則系爭租賃契約已於該日終止，是原告於系爭租約終止後訴請被告遷讓返還系爭建物，自屬有據，應予准許。又被告自110年2月1日起即未依約繳納租金，至110年5月20日原告終止系爭租約止，共積欠3個月又20日之租金14萬5,806元（計算式：40,000×（3＋20/31）＝145,806，元以下四捨五入），則原告請求被告給付14萬5,800元之租金，核屬有據，應予准許。
三、又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。然約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，依民法第252條之規定，法院均得酌減至相當之數額。（最高法院74年台上字第424號裁判意旨參照）。此所謂違約金，包括懲罰性違約金及損害賠償額預定性違約金（最高法院50年台抗字第55號判例意旨參照）。又是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，債權人可得享受之一切利益，債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準（最高法院50年台抗字第55號判例、最高法院51年台上字第19號判例意旨參照）。本件原告主張被告未依約於系爭租立契約終止時遷讓返還系爭房屋，已如前述，原告依系爭租賃契約第6條第2項之約定請求被告按租金額之二倍逐日計算之違約金【按為2,667元（計算式：40,000×2÷30＝2,667，元以下四捨五入）而請求2,580元，雖屬有據，惟依上開說明，本院審酌該違約金之計算比例尚屬過高，其所受損害仍以相當於租金之數額為適當，故認應酌減原告得請求被告按日給付相當於租金額
1.5倍計算之違約金即每日2,000元始為合理。
四、從而，原告依系爭租約、民法租賃之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，並給付積欠租金14萬5,800元，及自起訴狀繕本送達之翌日即110年5月21日起至返還系爭房屋之日止，按日給付原告違約金2,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之，併依職權酌定相當擔保金額宣告被告得預供擔保免為假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。中華民國110年11月30日
民事第三庭法官廖純卿正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年11月30日
書記官楊雯君