裁判字號：臺灣基隆地方法院90年訴字第116號民事判決
裁判日期：民國90年10月18日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣基隆地方法院民事判決九十年度訴字第一一六號
原告己○○
庚○○複代理人甲○○被告丁○○
丙○○戊○○訴訟代理人乙○右當事人間請求拆屋還地等事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落 台北縣 ○○鄉○○段西勢湖小段六六、六六之二、六七、六九之八、六九之九地號土地如附圖所示六六（甲）、六六（乙）、六六（丙）、六六之二（甲）、六六之二（乙）、六六之二（丙）、六六之二（丁）、六七（甲）、六七（乙）、六九之八（甲）、六九之八（乙）、六九之九（甲）、六九之九（乙）、六九之九（丙）、六九之九（丁）位置所示雞舍、貯藏室、棚架、水槽、建築物、裝土箱等地上物拆除、遷移；並將六六（甲）、六六（乙）、六六（丙）、六六之二（甲）、六六之二（乙）、六六之二（丙）、六六之二（丁）、六九之九（甲）、六九之九（乙）、六九之九（丙）、六九之九（丁）所示之土地返還原告己○○，六七（甲）、六七
（乙）、六九之八（甲）、六九之八（乙）所示之土地返還原告庚○○。被告應自民國八十五年十月一日起至遷讓返還上開土地日止，按月連帶給付原告己○○以新台幣貳佰捌拾元、庚○○以新台幣拾貳元計算之不當得利。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項就原告己○○所有土地遷讓返還部分，於原告己○○以新台幣壹萬貳仟元或等值之第一商業銀行可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣叁萬叁仟陸佰玖拾陸元或等值之銀行可轉讓無記名定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第一項就原告庚○○所有土地遷讓返還部分，於原告庚○○以新台幣伍佰元或等值之第一商業銀行可轉讓定期存單為被告供擔保後，得為假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹仟肆佰伍拾陸元或等值之銀行可轉讓無記名定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項到期部分，於原告己○○每期以新臺幣玖拾元或等值之第一商業銀行可轉讓定期存單、原告庚○○以每期新台幣肆元或等值之第一商業銀行可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，各到期部分，以新台幣貳佰捌拾元或銀行之可轉讓定期存單為原告己○○預供擔保，以新台幣拾貳元或銀行之可轉讓定期存單為原告庚○○預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告部分：
一、聲明：
（一）被告丁○○、丙○○、戊○○應將坐落台北縣○○鄉○○段西勢湖小段六六、六六之二、六七、六九之八、六九之九地號土地如附圖﹝台北縣 汐止 地政事務所土地複丈成果圖﹞所示六六（甲）、六六（乙）、六六（丙）、六六之二（甲）、六六之二（乙）、六六之二（丙）、六六之二（丁）、六七（甲）、六七（乙）、六九之八（甲）、六九之八（乙）、六九之九（甲）、六九之九（乙）、六九之九（丙）、六九之九（丁）位置所示雞舍、貯藏室、棚架、水槽、建築物、裝土箱等地上物拆除、遷移；並將六六（甲）、六六（乙）、六六
（丙）、六六之二（甲）、六六之二（乙）、六六之二（丙）、六六之二（丁）、六九之九（甲）、六九之九（乙）、六九之九（丙）、六九之九（丁）所示之基地返還原告己○○，六七（甲）、六七（乙）、六九之八（甲）、六九之八（乙）所示之基地返還原告庚○○。
（二）被告丁○○、丙○○、戊○○等應自八十五年十月一日起至返還上開基地日止按月連帶給付原告己○○以新台幣二百八十元、庚○○以新台幣一十二元計算之不當得利。
（三）原告願提供現金或等值之第一商業銀行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
二、爰追加原告己○○所有之台北縣○○鄉○○段西勢湖小段六六地號、原告庚○○所有同上地段六七地號土地為本件訴訟標的物。並以依據汐止地政事務所土地複丈成果圖為附圖，變更訴之聲明。
三、查坐落台北縣○○鄉○○段西勢湖小段六六、六六之二、六九之九地號土地為原告己○○所有，同上地段六七、六九之八地號土地為原告庚○○所有，有土地登記簿謄本為憑。被告丁○○、丙○○、戊○○等未經原告同意，無正當權源占用上開土地約三四０平方公尺興建房屋、停車位、棚架暨放置有裝土箱等等地上物（見台北縣汐止地政事務所土地複丈成果圖之標示記載），上開地上物等並由被告等共同占有多年，狀態尚在持續中，屢經催討，均無效果。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。
有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條明文規定。查被告等無正當理由使用前開土地，其等侵害原告等權益，至為明顯。為保全原告等所有權益，爰依首開規定，請求被告丁○○、丙○○、戊○○等應將上開建物、地上物遷移、拆除返還基地予原告。
四、被告丁○○、丙○○、戊○○等無權使用、收益系爭土地多年，致原告等受有相當於租金的損害，爰僅訴請渠等給付自八十五年十月一日起算之相當於租金之損害賠償、不當得利︵比照土地法第一百零五條、第九十七條規定︶，計算如下：
（一）原告己○○部分：被告等占有台北縣○○鄉○○段西勢湖小段六六、六六之二、六九之九地號三
筆土地之面積計至少三二四平方公尺（六六地號四十平方公尺、六六之二地號一百三十七平方公尺、六九之九地號一百四十七平方公尺）。每月新台幣二百八十元。
（二）原告庚○○部分：被告等占有台北縣○○鄉○○段西勢湖小段六七、六九之八地號二筆土地之面積計至少一四平方公尺。每月新台幣十二元。
五、針對被告等答辯所為陳述：
（一）被告丁○○、丙○○、戊○○等三人對系爭地上物為有拆除處分權之人。系爭土地上之建物，為未經保存登記之建物，乃被告等之被繼承人 邱繁 檂所建造。 邱繁檂 過世後，由被告丁○○、丙○○、戊○○等三人繼承乙節事實；業經被告自認屬實。易言之，渠等確屬對系爭建物有處分權之人。被告等提出之所謂系爭六九之九地號土地前所有權人「 邱炎 」同意邱繁檂於該土地上興建房屋之同意書，並非真正。退步言，縱令屬實；該項被告等繼承自「邱繁檂與邱炎」間之使用借貸債權關係，尚不得對抗真正所有權人之原告。按「使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條之規定。縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利」（最高法院五十九年台上字第二四九０號判例，附件一）。次按「使用借貸，乃債權契約非物權契約」、「買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。本件上訴人雖向訴外人 林某 買受系爭土地，惟在林某將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人以前，既經執行法院查封拍賣，由被上訴人標買而取得所有權，則被上訴人基於所有權請求上訴人返還所有物，上訴人即不得以其與林某間之買賣關係，對抗被上訴人」、「買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人」（最高法院五十年台抗字第一六六號、七十二年台上字第九三八號、八十三年台上字第三二四三號判例）。本件縱令被告之被繼承人曾經系爭六九之九地號之前所有權人邱炎允許渠等興建房屋使用乙節屬實。揆諸前開判例說明；被告等亦不得主張對現有之系爭六九之九地號土地所有權人即原告己○○有使用系爭土地之權利。渠等占有六九之九地號土地為無權占有，至為明確！至於渠等占有六六、六六之二、六七、六九之八地號土地，亦無正當權源，為無權占有，更不待言！（二）而 司法院 大法官會議釋字第三四九號解釋文，係針對『最高法院四十八年台上字第一０六五號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物或分管之特約後，縱將其應有部分讓渡第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言‧‧‧』；本件被告既非系爭土地之共有人，系爭土地亦無共有人間訂立有共有物分割或分管之特約後，再為所有權應有部分讓與之情事，與本件情形並無任一相符者。被告引為抗辯，容有誤解，併此敘明！
貳、被告部分：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）被告如受不利之判決，願提供現金或等值之銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告免為假執行。
二、原告己○○之前手邱炎簽立同意書，同意被告之父邱繁檂興建房屋居住：
（一）訴外人邱炎為被告之父邱繁檂之叔父（邱炎為被告祖父 邱金水 之弟），其於六十三年四月三十日簽立同意書，同意被告之父邱繁檂於其所有坐○○○鄉○○段西勢湖小段六九之九地號土地興建房屋居住，此有同意書乙紙為憑，邱繁檂方在該土地上興建房屋居住迄今，原告謂被告占用土地興建房屋等云云概與事實不符。
（二）其後邱炎於八十年六月十五日死亡，前揭土地由其子 邱銀桑 繼承，而被告之父邱繁檂亦於八十六年一月間死亡，依一般繼承之法理，上開同意書之權利義務自應由彼等二人之繼承人概括承受，因此，被告於前揭土地居住自非無權占有。
三、原告於買受土地前即知悉土地供他人興建房屋，自不得逕指被告為無權占有，並據以請求拆屋還地：
按「民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。」司法院大法官會議釋字第三四九號解釋理由書著有明文。
（一）原告等二人均為法鼓山之法師，而系爭土地名義上雖為原告等二人所有，惟事實上則為法鼓山收購將作為寺廟用地，此觀諸除系爭土地外，法鼓山亦已收購鄰近多筆土地即明。
（二）系○○○鄉○○段西勢湖小段六九之九地號土地雖遲至八十五年九月十四日方由邱銀桑過戶至原告己○○名下，實則法鼓山於尚未購買系爭土地前即八十一、二年間，即知悉系爭土地經原地主同意供被告等興建房屋居住，因而指派其機要秘書 廖雲蓮 多次與被告等協商房屋搬遷事宜，此有多人在場為證。而本件民事訴訟九十年四月十九日開庭前一日（即九十年四月十八日），兩造於金山鄉公所鄉長室由鄉長進行協調，原告等二人均未到場，亦係由廖雲蓮出面，足證原告等二人與廖雲蓮、法鼓山之關係均即密切，實無可能不知悉系爭土地早經原地主同意供被告等興建房屋居住。
（三）基此，原告既於買受土地前即知悉土地供他人興建房屋而仍買受，揆諸前揭司法院大法官會議釋字第三四九號解釋理由書「．．．如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。」之意旨，原告自不得逕指被告為無權占有，並據以請求拆屋還地。
四、原告二人實為法鼓山之人頭，而法鼓山於買受土地前即知悉土地供他人興建房屋，自不得逕指被告為無權占有，並據以請求拆屋還地：
按「民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。」司法院大法官會議釋字第三四九號解釋理由書著有明文。
（一）系爭土地名義上雖為原告等二人所有，惟事實上則為法鼓山收購將作為寺廟用地，原告等二人事實上不過為人頭而已，此觀法鼓山機要秘書廖雲蓮與辛○○之電話錄音中，『菊（即辛○○，下同）：咦，廖小姐，啊為什麼用洪先生跟另外一位小姐告我們，那個單子怎麼這樣寫；蓮（即廖雲蓮，下同）：因為土地登記是洪先生的名義；菊：喔，就是你們法鼓山用別人名義登記的喔，蓮：這就是我們的法師啊』等對話即明。而廖雲蓮亦不斷再三強調，其為被告與委員會之間的橋樑，只要價錢談的攏，法鼓山不會不管，亦清楚可知原告等二人事實上不過為人頭而已，系爭土地實為法鼓山所有。
（二）此外，法鼓山於尚未購買系爭土地前即已知悉系爭土地經原地主同意供被告等興建房屋居住，因而指派其機要秘書廖雲蓮多次與被告等協商房屋搬遷事宜，此亦可由廖雲蓮與辛○○之電話錄音中，『蓮：我說給你聽，起先他們叫我去跟你說，說這麼多年都沒結論，我被他們罵到你都不知道；蓮：你記得嗎？心臟不好那一個；菊：八十二年開刀那一個；蓮：你看看，現在九十年囉，我還沒跟他們說那麼久，說六、七年而已，現在你算算看，你小孩多大啦；菊：十一年了，那個大的已經八十一年到現在了；蓮：對不對；菊：對』等對話中得到證明，法鼓山知悉系爭土地經原地主同意供被告等興建房屋居住至少十年以上（被證五號），而原告等二人與廖雲蓮、法鼓山之關係又極其密切，甚至本件民事訴訟九十年四月十九日開庭前一日（即九十年四月十八日），兩造於金山鄉公所鄉長室由鄉長進行協調，原告等二人均未到場，亦係由廖雲蓮出面，原告等二人實無可能不知悉系爭土地早經原地主同意供被告等興建房屋居住。如今卻又否認同意書之真正，實無可取。
（三）基此，原告與法鼓山既於買受土地前即知悉土地供他人興建房屋而仍買受，揆諸前揭司法院大法官會議釋字第三四九號解釋理由書「．．．如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。」之意旨，原告自不得逕指被告為無權占有，並據以請求拆屋還地。
五、原告曲解司法院大法官會議釋字第三四九號解釋，顯非可採：
（一）司法院大法官會議釋字第三四九號解釋理由書開宗明義即謂「民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。」接續方就最高法院四十八年度台上字第一O六五號判例做出解釋，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。換言之，司法院大法官會議釋字第三四九號解釋係針對所有債權契約是否得對第三人發生法律上之效力做出解釋，共有物分割或分管契約不過為其例示之一而已，原告竟謂其僅係針對共有物分割或分管契約做出解釋，顯然不當曲解司法院大法官會議釋字第三四九號解釋之意旨，實無可取！
（二）此外，原告其他所援用之判例作成均在司法院大法官會議釋字第三四九號解釋前，自不足用以推翻該解釋「．．．如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。」之意旨。
參、兩造不爭執之事實：
一、系爭台北縣○○鄉○○段西勢湖小段六六、六六之二、六七、六九之八、六九之九地號土地，分別為原告所有，而前揭土地上之如附圖所示之建物及地上物為被告繼承而為公同共有。
肆、得心證之理由：
一、原告於起訴後追加原告己○○所有之台北縣○○鄉○○段西勢湖小段六六地號、原告庚○○所有同上地段六七地號土地為本件訴訟標的，經被告未異議，逕為辯論，應視為同意原告之追加，原告追加訴之聲明於法要無不合，應予准許，附此敘明。
二、原告主張被告無權占用其等所有系爭五筆土地，並搭蓋如附圖所示之建物及地上物，業據其提出土地謄本，及本院現場履勘製作有履勘筆錄及拍攝照片，另囑託台北縣汐止地政事務所繪製複丈成果圖在卷足憑，要足採信。
三、被告雖抗辯就系爭六九之九地號土地原告之前手邱炎立有同意書，同意被告之父邱繁檂於該筆土地上建築房屋，並認原告於購買該筆土地前已知悉此事，故以依據大法官會議第三百四十九號解釋之意旨，應認被告得以同意書對抗原告，原告就系爭六九之九土地土地部分不得請求被告拆除建物返還土地。
四、然查，被告提出之邱炎出具之同意書，因立書人邱炎業已死亡，其真實性已有可疑。縱該同意書為真實，該項被告等繼承自「邱繁檂與邱炎」間之使用借貸債權關係，尚不得對抗真正所有權人之原告。
（一）按「使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條之規定。縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利」（最高法院五十九年台上字第二四九０號判例）。次按「使用借貸，乃債權契約非物權契約」、「買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。本件上訴人雖向訴外人林某買受系爭土地，惟在林某將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人以前，既經執行法院查封拍賣，由被上訴人標買而取得所有權，則被上訴人基於所有權請求上訴人返還所有物，上訴人即不得以其與林某間之買賣關係，對抗被上訴人」、「買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人」（最高法院五十年台抗字第一六六號、七十二年台上字第九三八號、八十三年台上字第三二四三號判例）。是以，本件縱令被告之被繼承人曾經系爭六九之九地號之前所有權人邱炎允許渠等興建房屋使用乙節屬實。揆諸前開判例說明；被告等亦不得主張對現有之系爭六九之九地號土地所有權人即原告己○○有使用系爭土地之權利。渠等占有六九之九地號土地為無權占有，至為明確。
（二）復且司法院大法官會議釋字第三四九號解釋文，係針對『最高法院四十八年台上字第一０六五號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物或分管之特約後，縱將其應有部分讓渡第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言‧‧‧』；本件被告既非系爭土地之共有人，系爭土地亦無共有人間訂立有共有物分割或分管之特約後，再為所有權應有部分讓與之情事，與本件情形並無任一相符者。被告引為抗辯，容有誤解。
（三）因此，被告抗辯其等有權使用系爭六九之九地號土地，並無可採。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之民法第七百六十七條明文規定。查被告等無正當理由使用系爭五筆土地，已足認定，則其等侵害原告等權益，至為明顯。為保全原告等所有權益，爰依首開規定，請求被告丁○○、丙○○、戊○○等應將上開建物、地上物遷移、拆除返還基地予原告，並聲明如主文所示，顯有理由，應予准許。
六、被告丁○○、丙○○、戊○○等無權使用、收益系爭土地多年，致原告等受有相當於租金的損害，原告自得依據不當得利之規定，訴請被告等本於公同共有關係連帶給付自八十五年十月一日起算之相當於租金之損害賠償，又該賠償金係比照租金計算，則亦應受土地法第一百零五條規定租用基地建屋城巿，準用同法第九十七條第一項規定「地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」之限制。
（一）原告己○○部分：被告等占有台北縣○○鄉○○段西勢湖小段六六、六六之二、六九之九地號三
筆土地之面積計三二四平方公尺（六六地號四十平方公尺、六六之二地號一百三十七平方公尺、六九之九地號一百四十七平方公尺），乘以申報地價每平方公尺為一百零四元，乘以百分之十，為除以十二，每月新台幣二百八十元。
（二）原告庚○○部分：被告等占有台北縣○○鄉○○段西勢湖小段六七、六九之八地號二筆土地之面
積計十四平方公尺，乘以申報地價每平方公尺為一百零四元，乘以百分之十，為除以十二，每月新台幣十二元。
（三）本院審酌當地之環境交通情形，認原告請求以上揭方式計算每月租金，甚屬相當，並不違反法定租金最高額，應予准許。據此原告等請求被告給付如主文所示之不當得利賠償金，顯有理由，應予准許。
七、訴訟費用負擔之依據，民事訴訟法第七十八條。中華民國九十年十月十八日~B台灣基隆地方法院民事庭~B法官王翠芬右為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後廿日內向本院提出上訴書狀，上訴於台灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中華民國九十年十月十九日~B書記官潘端典