臺灣臺北地方法院簡易民事判決
108年度北簡字第14470號
原告
即反訴被告 張吉桎
訴訟代理人 張世宇
被告
即反訴原告 陳忠志
上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國一百零九年四月八日言詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣玖萬貳仟貳佰零玖元，及自民國一百零八年九月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰伍拾元由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣玖萬貳仟貳佰零玖元為原告供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之反訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟元由反訴原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、本訴方面：
一、聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）十五萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即民國一百零八年九月六日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、 陳述 略稱：
㈠緣原告於一百零四年十二月十七日委任訴外人甲○○與被告乙○○簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），承租門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號十樓房屋，共七間套房（下稱系爭房屋），租期自一百零四年十二月十七日起至一百零七年十二月十六日，原告已交付履約保證金十五萬元及租金與相關資料予被告，並於租期屆滿當日即一百零七年十二月十六日委由訴外人 田逸昇 、甲○○先點交系爭房屋中之六間套房予被告，餘一間套房則在一百零七年十二月三十一日點交返還被告。詎被告未依據系爭租約第三條第二款之約定於七個工作日內返還履約保證金十五萬元，爰依據租賃期滿返還押金之法律關係提起本件訴訟。
㈡當時七間分租套房有六間在一百零七年十二月十六日退租點交完畢，只有一○八號房到一百零七年十二月三十一日才點交完畢，被告卻以一○八號房點交遲延十五天的理由扣了十五萬元的押金，如果是十五萬元扣七分之一的款項認為一○八號房有遲延點交還可以接受，但全部扣款無法接受。六間套房還給被告後，被告有去做整理跟使用，也再出租出去。
貳、反訴方面：
一、聲明：反訴原告之反訴駁回。
二、陳述略稱：
㈠反訴被告用意原本就是降低雙方傷害，所以七間套房才先點交其中六間予反訴原告先行使用，剩一間套房遲十五日願依約於合理比例原則下賠償履約保證金二萬一千四百二十九元（十五萬元的七分之一)，加上月租金一萬零三百六十九元(七萬五千元之七分之一，除以三十一天，再乘以十五天加倍計算)，合計共三萬一千七百九十八元做為賠償，並於十五萬元履約保證金中扣除，其餘應歸還反訴被告。
㈡倘反訴原告主張系爭房屋雖僅餘一間超過十五日未依約返還，仍應沒收全部押金十五萬元，並另再請求賠償七萬二千五百八十元，反訴被告即無必要先行點交其餘六間套房，且如反訴被告給付反訴原告全數賠償金，房屋全部使用權應屬原告使用，反訴原告若無上開比例賠償之共識，怎可隨意進入其他六間套房翻修後，再另出租於第三人之理。反訴原告事後追加聲明是請求電費，電費可以從押金扣，電費金額二千一百四十六元沒有爭執，但押金扣完的餘額應該要還反訴被告。
參、證據：提出系爭租約影本一件、退房點收資料影本一件、系爭房屋招租網路資料一件、系爭房屋點交前現狀照片數件、本院一○七年度北簡字一一七四八號簡易民事判決影本一件、臺灣臺北地方檢察署不起訴處分書影本一件、支票存款對帳單影本一件及被告戶籍謄本一件為證。
乙、被告方面：
壹、本訴方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述略稱：
㈠兩造於一百零四年十二月十七日簽訂系爭租約，由原告承租系爭房屋，租期自一百零四年十二月十七日起至一百零七年十二月十六日止，原告應交付履約保證金十五萬元，約定每月租金七萬五千元。系爭租約將屆期時，被告於一百零七年十二月六日以簡訊通知原告代理人 周逸昇 需於一百零七年十二月十六日交還系爭房屋，詎原告於逾期之情形下，仍出租於訴外人 李宛珊 至一百零七年十二月三十一日始完整將系爭房屋返還被告，依據系爭租約第五條第一款之約定：「乙方（即原告）於租約終止或租賃期滿不交還房屋，其履約保證金由甲方沒收」，又參考最高法院一○三年度台上字第一九四號判決意旨，原告未依約返還系爭房屋，被告自得依據上開約定，沒收履約保證金十五萬元。
㈡系爭契約約定原告應返還全部租賃物，原告所提返還六間房間，尚有一間未返還之文件係屬備忘錄，並非系爭租約應點交義務之正式文件，依該備忘錄被告無法行使包括以下之使用權：⑴將房屋大門更換門鎖；⑵重新裝潢內部空間；⑶更換系爭房屋所有管路，確保使用安全，影響被告使用系爭房屋之權利。又因原告轉租於訴外人李宛珊，李宛珊未遷出系爭房屋，致使被告無法使用李宛珊所租用之房間，其造成之損害明顯大於履約保證之十五萬元。
㈢原告主張之點交時間正確，當時原告說因為房客一直聯絡不上，應該在隔天十二月十七日可以完全點交完畢，但是卻在隔天傳簡訊說租客李宛珊要住到月底，被告明白表示請立刻搬走，但結果還是拖到月底，被告依系爭租約第五條第一款約定沒收押金，超過日期雙倍計算，標的是完整的標的，並不是七個租賃的合約可以拆開，原告造成系爭房屋在十二月十六日到十二月三十一日使用權不完整。
㈣被告沒有在一百零七年十二月三十一日前就把六間套房出租出去，使用權不完整沒有辦法正常買賣、租賃。原告說被告自一百零七年十二月十七日到三十一日騷擾房客，事實上警察局有受案辦理，因為租客李宛珊被要求搬出去，所以和兩造到警察局對質，租客李宛珊知道兩造合約只到一百零七年十二月十六日，就認為遭原告詐欺，並非原告所述被告去騷擾其房客。
㈤原告所提出退房點收資料及被告隨即整理使用六間套房相關資料，反而證明一百零七年十二月十六日到三十一日期間，六間套房都是空屋狀態，被告沒有任何收益，原告沒有付清潔整理的錢，反而還跟未收回套房的承租人收取一百零七年十二月十六日到三十一日的租金，顯屬於不當得利。另原告指稱自一百零七年十二月十六日至一百零七年十二月三十一日系爭房屋由被告出租受益，並無實際金額數據比對，也無實際證人對質，屬猜測捏造之詞，並非實情。
貳、反訴方面：
一、聲明：反訴被告應給付反訴原告七萬四千七百二十六元，及自一百零九年一月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述略稱：兩造間系爭租約於一百零七年十二月十六日屆期，反訴被告未依約於租賃期滿完整交還系爭房屋，遲至一百零七年十二月三十一日始完整交還，業已違反系爭租約第五條第一款之約定，反訴被告應支付按日加倍計算之延遲還屋金七萬二千五百八十元（計算式：《31-16》/31×75,000×2＝72,580），另依系爭租約第二條第三款約定，反訴被告應負擔自一百零七年十一月十六日起至一百零七年十二月二十日之逾期電費二千一百四十六元，總計反訴被告應給付反原告七萬四千七百二十六元（計算式：72,580＋2,146＝74,726），就法律之立場，反訴被告並無要求減免或討價還價之空間。
參、證據：提出系爭租約影本一件、手機簡訊內容影本一件、最高法院一○三年度台上字第一九四號判決意旨一件、電費明細影本一件為證。
理由
一、程序方面：
㈠依原告所提系爭租約第九條之約定，兩造合意以臺灣臺北地方法院為第一審管轄法院，故本院對本事件具有管轄權。
㈡按「下列各款訴訟，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序：一、因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者。」（民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款參照）。經查，本件兩造因系爭房屋之定期租賃關係所生之爭執涉訟，故應適用簡易程序。
㈢次按民事訴訟法第二百五十九條規定：「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」，同法第二百六十條第一項規定：「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。」；又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三款、第二百五十六條分別定有明文。前揭規定於簡易事件均適用之（民事訴訟法第四百三十六條第二項參照）。經查：⑴本件原告起訴主張被告返還押金十五萬元，被告則抗辯原告未依約定按期返還系爭房屋，除押金應予沒收外，原告並應依約支付按日加倍計算之遲延還屋金七萬二千五百八十元，故反訴請求原告給付七萬二千五百八十元，反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法相牽連，符合前揭民事訴訟法第二百五十九條、第二百六十條規定，此部分反訴程序並無不合，應予准許；⑵本件原告起訴狀所載請求返還十五萬元押租金之利息起算日，聲明欄與事實理由欄之記載矛盾，嗣於一百零八年十一月二十七日言詞辯論期日更正起息日為「起訴狀繕本送達翌日」，核屬更正法律上陳述，參酌前揭民事訴訟法第二百五十六條規定，程序並無不合，應予准許；⑶反訴原告反訴聲明原主請求金額為七萬二千五百八十元，嗣於一百零九年一月三日具狀擴張主請求金額為七萬四千七百二十六元，另就利息起算日於一百零九年一月八日言詞辯論期日更正起息日為「一百零九年一月九日」，核屬擴張應受判決事項之聲明及更正法律上之陳述，參酌前揭民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三款、第二百五十六條規定，程序並無不合，應予准許。
二、原告主張及反訴答辯意旨略以：㈠兩造間系爭租約屆期時，原告已先點交系爭屋中之六間套房予被告，另一間套房已在一百零七年十二月三十一日點交返還被告，被告迄未返還履約保證金十五萬元，故提據租賃期滿返還押金之法律關係提起本件訴訟；㈡反訴被告於租約屆期時僅餘一間房間未點交，反訴原告主張應按日加倍計算遲延還屋金七萬二千五百八十元應屬無據，反訴被告願於合理比例原則下賠償二萬一千四百二十九元（十五萬元的七分之一），加上月租金一萬零三百六十九元(七萬五千元之七分之一，除以三十一天，再乘以十五天加倍計算)，合計共三萬一千七百九十八元，再加計電費二千一百四十六元做為賠償，並於十五萬元履約保證金中扣除，餘額歸還反訴被告，反訴並無理由等語。
三、被告答辯及反訴主張意旨略以：㈠原告未依約於租期屆滿時全部交回系爭房屋，依據系爭租約第五條第一款之約定被告得依約定沒收履約保證金十五萬元；㈡反訴被告未依約於租賃期滿完整交還系爭房屋，遲至一百零七年十二月三十一日始完整交還，業已違反系爭租約第五條第一款之約定，除押金應予沒收，反訴被告並應支付按日加倍計算之遲延還屋金七萬二千五百八十元，以及電費二千一百四十六元，總計反訴被告應給付反訴原告七萬四千七百二十六元等語。
四、兩造對於確有簽訂系爭契約，原告就系爭房屋於租期屆滿時尚餘一間房間未返還，至一百零七年十二月三十一日系爭房屋始完全交還被告，以及被告主張原告應負擔電費二千一百四十六元並無爭執，兩造爭執重點在於：㈠原告依系爭租約第三條第二款之約定請求被告返還十五萬元，有無理由？㈡反訴原告請求反訴被告給付七萬四千七百二十六元，是否有據？爰說明如后。
五、按當事人約定之違約金額過高者，法院得依民法第二百五十二條規定，以職權酌減至相當之數額。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量標準。而債務已為一部履行者，依同法第二百五十一條規定，法院並得比照債權人因一部履行所受之利益予以酌減（最高法院一○五年度台上字第一二九號裁判意旨參照）。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院八十七年度台上字第一六三一號裁判意旨參照）；再按系爭租約第五條第一款之約定：「乙方（即原告）於租約終止或租賃期滿不交還房屋，其履約保證金由甲方沒收外，自租約終止或租賃期滿之翌日起至返還房屋當日止，乙方應支付按日加倍計算之延遲還屋金。」。
六、經查：㈠被告雖抗辯原告於系爭租約租期屆滿未將系爭房屋全部點交返還被告，致被告無完整使用系爭房屋，依系爭租約第五條第一款之約定得沒收履約保證金十五萬元云云，然而：⑴參諸前揭最高法院一○五年度台上字第一二九號裁判意旨（為被告所援用最高法院一○三年度台上字第一九四號判決發回更審復經更審法院判決後，再度上訴至最高法院，最高法院嗣後所採之見解），原告既然就系爭房屋內之七間房間已交還六間，僅餘一間房間及公共走道遲延十五日返還，就此客觀事實，以及社會經濟狀況而論，被告所受損害相當有限，被告卻援用系爭租約第五條第一款之約定沒收全額履約保證金，此約定於本件適用之結果，顯有違約金過高之情事應予酌減；⑵原告主張依其違約程度，認為七間房間遵期返還六間房間，應依比例賠償被告履約保證金二萬一千四百二十九元（計算式：15萬元÷7≒21,429，元以下四捨五入)，然本院認為未返還之一間房間仍有原告之租客於兩造租約期滿後續住十五日，並使用公共走道，原告且自租客獲取此段期間之租賃收益，被告抗辯租約到期後無法立刻就系爭房屋大門更換門鎖等而影響被告權利亦屬實情，本院認為以四分之一比例沒收履約保證金較為合理，金額共計為三萬七千五百元（計算式：150,000×1/4＝37,500）；㈡系爭租約第五條第一款另約定「自租約終止或租賃期滿之翌日起至返還房屋當日止，乙方應支付按日加倍計算之延遲還屋金」，被告因而反訴主張原告應支付按日加倍計算之延遲還屋金七萬二千五百八十元（計算式：《31-16》/31×75,000×2＝72,580）云云，然如前所述，本院認為以四分之一比例計算較為合理，故此部分違約金應為一萬八千一百四十五元(計算式：72,580×1/4＝18,145）；㈢依前揭最高法院八十七年度台上字第一六三一號裁判意旨所示之押租金法律性質，原告請求返還本件押金十五萬元，依前所述，必須扣除四分之一比例沒收之履約保證金三萬七千五百元、延遲還屋金一萬八千一百四十五元，以及原告不爭執應負擔之電費二千一百四十六元後，餘額方得請求被告返還，金額為九萬二千二百零九元(計算式：150,000－37,500－18,145－2,146＝92,209），且押租金額既足以抵償違約金及電費而有餘額，被告所為反訴請求即無理由。
七、綜上所述，原告請求被告給付十五萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其請求於主文第一項所示之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。反訴原告反訴請求反訴被告給付七萬四千七百二十六元，及自一百零九年一月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其反訴請求為無理由，應予駁回。
八、本件本訴部分係就民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款訴訟適用簡易程序所為被告一部敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第三款規定，就被告敗訴部分應依職權宣告假執行。並依同法第三百九十二條第二項規定，就被告敗訴部分依被告聲請宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
九、本件本訴與反訴訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十一、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之反訴為無理由，並依民事訴訟法第七十九條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 7 日
臺北簡易庭
法官文衍正
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市重慶
南路一段一百二十六巷一號）提出上訴狀。（須按他造當事人之
人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判
費。
中 華 民 國 109 年 5 月 7 日
書記官高秋芬
本訴訴訟費用計算書：
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,550元
合計1,550元
反訴訴訟費用計算書：
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元