臺灣臺北地方法院97年度訴字第3385號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院97年訴字第3385號民事判決

裁判日期：民國98年02月11日

裁判案由：拆除地上物等

臺灣臺北地方法院民事判決97年度訴字第3385號原告喬安娜服飾實業有限公司法定代理人丙○○被告甲○○○被告乙○○上二人共同訴訟代理人 侯福仁 律師上列當事人間請求拆除地上物事件，本院於民國98年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠臺北市○○區○○路○○巷○○號建物為地下一層地上七層之
集合住宅大樓（坐落臺北市○○區○○段3小段第456號地號土地，下稱系爭大樓），原告則於民國75年9月17日購得系爭大樓地下一樓具有獨立產權之房屋與土地持分，且該地下一樓使用執照之用途為飲食店及防空避難室，而被告候 顏金蘭 則係同門號一樓建物之所有權人，並將該一樓出租予另一被告乙○○經營護膚美容。嗣因原告擬將公司營業登記遷移至其所有之系爭大樓地下一樓建物，經會請有關單位現場履勘，始發現作為空襲避難與防火逃生之安全樓梯面積約4.5平方公尺，本應屬原告出入之安全梯，竟遭被告封閉，違法做為室內空間使用；又系爭大樓之法定空地本係屬全體住戶持分共有，被告未經准許私下佔用系爭大樓防火巷外圍之法定空地，面積計為19.21平方公尺，並以圍牆封閉防礙他人自由出入，且防火巷內與側面天井空地上搭蓋違章建築使該防火巷之功能被破壞阻隔形同虛設，及使天井之通風氣流受到影響，並因此危及系爭大樓全體住戶之安全。為此，為維護所有權人之權益，爰依民法第767條、821條、公寓大廈管理條例第8條第
1項、第7條規定，請求被告乙○○、 候顏金蘭 應共同拆除系爭大樓一樓儲藏室旁封閉之一樓樓板；被告並應將系爭大樓法定空地上違章圍牆與建築拆除，並返還系爭大樓之法定空地予原告與全體共有人。
㈡被告無權占用系爭大樓之法定空地，應依民法第179條不
當得利之規定，並按公告現值之年息10％計算相當於不當得利之租金，被告即應自78年5月22日起至拆除日止，按月給付原告新臺幣（下同）3,942元。另被告所占用樓梯間樓板面積為4.5平方公尺，如拆除樓地板，回復門扇通路之全部工程費用為188,500元。
㈢並聲明：
⒈被告應共同將門牌號碼為臺北市○○區○○路○○巷○○號
1樓室內儲藏室違法封閉地下一樓通往一樓之樓梯間之樓板予以拆除。
⒉被告候顏金蘭應將坐落臺北市○○區○○段3小段第456
地號之土地上建物內之法定空地所違法搭建之建築物予以拆除，並返還原告及全體共有人；被告乙○○並應自該違建物遷出。
⒊被告應自78年5月22日起至拆除返還日止，按月給付原告3,942元。
⒋願供擔保，以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告候顏金蘭則以：
⒈系爭大樓地下一樓通往一樓之樓梯間係原始所有人即建
商於66年11月15日賣予訴外人丁○○前自行封閉，建商既為地下一樓之原所有人，自非無權將系爭該樓梯間出口封閉，放棄使用該樓梯出口之權利，則嗣後購買一樓房屋之人自無再以其所有屋內空間供地下一樓進出之義務。被告於78年4月19日向丁○○購買系爭大樓之一樓，屋內已無地下一樓通往一樓之樓梯間，被告即無可能私自將樓梯出口封閉；況原告早於75年9月17日早已購得系爭大樓之地下一樓，縱有地下一樓通往一樓之樓梯間，原告如何可能容許被告將樓梯出口封閉。又原告明知地下一樓通往一樓之樓梯間出口已被建商封閉，仍願意購買地下一樓，且歷經二十餘年，從未要求一樓所有人將封閉之樓板拆除，顯見其亦同意不使用系爭樓梯出口，自無所謂阻礙其行使地下一樓所有權之問題。加以，該封閉地下一樓通往一樓之樓梯間樓板，係被告所有，被告並無義務設置進出口提供地下樓所有人使用之義務。原告請求被告將系爭地下一樓通往一樓之樓梯間樓板拆除，侵害被告所有權。
⒉又關於原告請拆除違建返還大樓法定空地部分：
⑴系爭大樓西邊空地上違建，係存在於大樓全部樓層，
即各樓層陽台樓板均向空地上延伸，在外緣裝設牆板及窗戶，將該空間變為室內使用，且經系爭大樓全體所有人之同意而建造，難謂無權占有。
⑵而系爭大樓防火巷外圍法定空地上之違建，早於77年
前即已存在，並非被告所建，且早已存在至少二十年以上，從無系爭大樓所有人要求拆除或向建管單位檢舉，明顯系爭大樓全體所有人均同意此項違建存在。
⑶再者，建商興建系爭大樓係依據主管機關核准之設計
圖，自始合法在一樓空地周圍建造磚砌圍牆，並設置牆門，專供一樓使用，其餘樓層住戶則由另一大門進出，其間互不相通，原告及其他大樓所有人根本無法占有使用大樓空地，茲既建商自始已向大樓承購戶表明一樓空地由一樓所有人管理使用，且長期以來，一樓以外之各樓層所有，均無人要求進入或使用一樓空地，依一般社會觀念，已足認所有承購戶於購屋時，均已有同意成立一樓空地由一樓所有人管理使用之分管契約，是縱被告在法定空地上建造違章建物，尚難謂為無權占有。
⑷至於，防火巷出入口圍牆亦係在丁○○購買一樓房屋
之前，即已建造，且由該圍牆與系爭大樓東邊圍牆一體成型以及貼用相同馬賽克之情形觀之，顯係與系爭大樓東邊圍牆同時由建商所建造。原告指防火巷出入口圍牆係被告所建造，請求被告拆除，顯非有理。⒊被告既係依據分管契約之約定使用系爭大樓法定空地，
固難謂無法律上之原因，而原告並無管理使用系爭大樓空地之權利，亦難謂原告有因被告之使用大樓空地而受有損害，其請求被告返還不當得利，顯非有理。縱認，被告應給付相當於租金之不當得利，依土地法第148條規定，應按申報地價計算，原告逕以土地公告現值計算租金，已有未合；復依民法第126條規定，原告既係請求被告按月給付相當於租之不當得利，其請求已逾5年部分，請求權時效已經消滅，被告得提出時效抗辯，拒絕給付。
㈡被告乙○○則以：
⒈其係於96年4月30日始承租被告候顏金蘭所有之一樓房
屋，而系爭大樓地下一樓通往一樓之樓梯間及法定空地上之違建，均於被告候顏金蘭購買一樓房屋前即已存在，原告指被告二人共同將系爭樓梯出口封閉以及在大樓空地建造違建，並非事實。且系爭樓梯出口之樓板，被告僅有使用權，並無處分權，原告請求被告共同拆除一樓房屋樓板，顯非有理。
⒉又原告所指系爭大樓一樓後面防火巷內之違建，被告並
未承租，亦未占有；至於系爭大樓西邊空地上違建，現為一樓廚房，係經建商經大樓全體所有人之同意統一建造，並非無權占用大樓空地，被告基於租約，自非無權使用，原告請求被告自該建物遷出，顯非有理。
㈢均聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告於75年9月17日購得系爭大樓地下一樓。
㈡被告於78年4月19日向證人丁○○購買系爭大樓之一樓。
㈢如臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖所示A部分係一
樓通往地下室之樓梯間，該處原始所有人即建商於66年11月15日賣予訴外人丁○○前已將之封閉。
㈣如臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖所示B部分，目
前為被告做為廚房使用，亦為原始所有人即建商於66年11月15日賣予訴外人丁○○前將該部分天井向外拓展供一樓至七樓作為室內空間使用。
四、兩造爭執要點：㈠原告購買之系爭地下室目前僅有系爭大樓出入處之一個出
入口使用，原告主張被告應將系爭大樓如臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖所示A部分之地下室往一樓樓梯封閉處拆除，有無理由？㈡原告主張被告應將臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖
所示B部分之違建拆除，被告則辯稱原告應受分管契約之約束，究何人有無理由？
五、得心證之理由：㈠按「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人
於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用」，司法院大法官會議第349號解釋可資參照。
㈡第按「所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情
事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參看本院21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。查原審審據上開事證，綜合研判，並依取捨證據、認定事實之職權行使，合法認定『環翠儷宮大廈』建造完工，住戶即各自於其空地及屋頂空間加蓋違建使用迄今，歷有年所，鄰居均可共見共聞，大廈住戶當無不知之理，並認被上訴人於該大廈空地加蓋系爭違建，全體住戶未為反對之意思，顯非單純之沈默，而係默許同意其分管之協議，進而論斷被上訴人系爭違建難謂為無權占有，依上說明，即無不合」最高法院97年台上字第909號判決意旨可資參照。
㈢原告主張被告應將系爭大樓如臺北市大安地政事務所土地
複丈成果圖所示A部分之地下室往一樓樓梯封閉處拆除，為無理由：
⒈證人丁○○到庭證稱：臺北市○○路○○巷○○號一樓房屋
係伊父親購買的，向何人買不知，當時伊在基隆做生意，70幾年間，伊有搬回來住，伊結婚也是在這裡，當時原告所指A部分建商即將之封起來，沒有通到地下室等語（見本院卷第130頁背面），兩造對該部分證言均不爭執，足資認定系爭大樓如臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖所示A部分之地下室往一樓樓梯處，係由建商封閉該出入口迄今。
⒉依據系爭大樓各樓層建物登記簿謄本之記載，一樓至五
樓之層次面積均為143.30平方公尺（本院卷46頁至50頁），核與被告提出臺北市古亭地政事務所建築改良物勘測成果表上所載面積相符。由是可知，該樓板封閉後所致一樓得使用之面積，與系爭大樓二至五樓相同，且該情形於建商興建完成時已然存在。
⒊原告自承於75年9月17日購得系爭大樓地下一樓，前開
樓板封閉之狀態於原告購入後即得以發覺，然二十一年來原告均未曾異議，依前開最高法院判決意旨所示，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示，則：⑴系爭大樓於興建完成時A部分之狀態迄今未曾變更；⑵建商將之賣予兩造之前手時，兩造之前手亦未對該狀態有何異議；⑶原告購屋後未表示異議已20年；該等事實足資證明系爭大樓對於系爭A部分有分管契約之存在，原告仍執詞稱無分管契約存在，尚非可取。
⒋至於系爭樓板封閉是否違反建築法令，乃主管機關之權
責，縱有違建情事，該部分共有人尚非不得對違建部分成立分管契約；又原告自承該大樓並未成立管理委員會，系爭大樓又落成於公寓大廈管理條例之前，原告援引公寓大廈管理條例第8條之規定，即非可採，均併予敘明。
㈣原告主張被告應將臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖所示B部分之違建拆除，為無理由：
⒈證人丁○○證稱：B部分廚房附近的天井，伊購買時已
將之推出去，後面是儲藏室使用，是一樓使用等語（見本院卷130頁背面），兩造對該部分證言均不爭執，足資認定系爭大樓如臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖所示B部分，已供一樓作為室內空間使用。
⒉原告自承於75年9月17日購得系爭大樓地下一樓，前開
樓板封閉之狀態於原告購入後即得以發覺，然二十一年來原告均未曾異議，依前開最高法院判決意旨及本院理由所示，原告應受分管契約之拘束，原告仍執詞稱無分管契約存在，尚非可取。
㈤至於原告屢陳詞大樓後面防火巷內之違建及空地部分，並
非原告聲明之範圍，本院自無庸審酌。退萬步言，該部分原告亦應受分管契約之拘束，均予以敘明。
㈥綜上，原告購買系爭地下室一樓已二十一年餘，迄今使主
張系爭大樓並無分管契約云云，尚難認與誠信原則相符，亦符前開司法院大法院會議解釋保護善意第三人之意旨不符，應認原告受該分管契約之限制，不得請求被告拆除，亦不得請求相當於不當得利租金之損害。從而，原告之訴為無理由，應予駁回。原告之訴既已駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及援用之證據，或未為引用之證詞，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國98年2月11日
民事第四庭法官趙子榮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年2月11日
書記官謝榕芝