臺灣高等法院88年度上更㈡字第502號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院88年上更㈡字第502號民事判決

裁判日期：民國89年04月25日

裁判案由：拆屋還地

臺灣高等法院民事判決八十八年度上更㈡字第五０二號
上訴人甲○訴訟代理人 李振燦 律師被上訴人乙○○
丁○○丙○○己○○戊○○庚○○共同訴訟代理人 楊思勤 律師右當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十五年十一月二日臺灣基隆地方法院八十五年度訴字第二五二號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人應將坐落於基隆市○○區○○○段外寮小段五六九之八地號土地上建物，門牌號碼為基隆市○○○路七六、七八號如附圖所示Ａ部分面積一一四平方公尺之磚造平房拆除，並將前開房屋所坐落之土地連同如附圖所示Ｂ部分面積八十一平方公尺之土地返還與上訴人及其餘共有人全體。
三、上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
四、第一、二三審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者外，補稱略以：
一、被上訴人於民國六十一年四月五日與原地主 李淡 所訂之租賃契約，業於八十一年四月四日終止：添㈠前開租賃契約，租期記載為「無期限」，即係依當事人之真意其租賃期限乃永久
存續之意，租期自應縮短為二十年，而於八十一年四月四日終止（參最高法院三十年上字第一五二四號判例意旨）。添㈡再者，本件土地租賃係以承租基地建築房屋使用為目的，是「無期限」亦應解為
租至房屋不堪使用時為止（此業經被上訴人自認，參被上訴人八十六年四月十七日準備書狀第二頁第一行），依最高法院七十八年台上字第一四○八號判決意旨所示，本件租賃期限亦不得逾二十年，而於八十一年四月四日終止。添
二、被上訴人於八十一年至八十五年所為提存，不生提存效力：添㈠查被上訴人係於八十一年六月二十二日向臺灣基隆地方法院提存租金（參上訴卷
第六十二頁），而如前述，租約既於八十一年四月四日終止，其於終止後提存自不生效。添㈡次查依李淡於八十四年十月三日所寄基隆郵局存證信函第一○九○號所述，系爭
土地於出售予 李原白 時，業經李淡、李原白會同前往被上訴人處請求購買，因被上訴人無購買意願，乃於七十年移轉登記予李原白（參上證四），故被上訴人若欲提存，至少需以李原白為提存物受取人，方始適法，詎渠以李淡為受取人，足悉提存確非合法，應不生提存效力。添
三、本件另經上訴人於八十四年十二月二十二日以八十四廣法字第三○七號函請返還土地催繳欠租，並於八十五年一月二十五日以八十五廣法字第○○二○號函終止租約（參上訴卷上訴人於八十六年四月三日呈提上訴理由所附上證二、上證三），是退一步言，系爭合約縱不受二十年租期之限制，亦因欠租未繳而遭終止。添
四、被上訴人不得執優先購買權對抗：㈠土地法第一百條第二項所稱之「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣
契約者，其契約不得對抗優先購買權人」，必以優先購買權人經以與基地或房屋所有人和該第三人間所訂買賣契約或第三人承諾之同一買賣條件向第三人為購買基地或房屋之意思表示後，原與第三人間以買賣為原因而成立之物權移轉行為，始對該優先購買權人不生效力。若該優先購買權人未依上開同樣條件依法行使優先購買權者，該物權移轉行為即非當然不得對抗該優先購買權人。此有最高法院八十七年台上字第十一號裁判內容可稽（參上證一）。添㈡次按優先購買權之立法意旨，係為促使房屋與土地之利用關係得同歸一人，避免
因房屋、土地產權分屬不同權利主體而造成法律關係複雜，故法律更明文規定逾期不得行使優先購買權。經查系爭土地租期於八十一年四月四日屆滿，則自屆滿時起被上訴人已非承租人，縱認原有優先購買權，惟被上訴人未及行使優先購買權，即失其承租人之地位，依法即不得再主張優先購買，否則自被上訴人知悉土地登記於上訴人名下迄今已逾九年，若再准許其主張優先購買，亦構成權利之濫用，而不應准許。此徵諸民法第一百四十八條第二項「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」之規定，尤為昭然。
五、本件並無民法第四百五十一條「法定更新」之適用：㈠查上訴人係於七十八年六月十七日始取得系爭土地之應有部分，且當時除購買系
爭土地外，尚同時購買坐落同地段小段第二五二、二五三之三地號土地（參上證二）。茲因上開三筆土地被多人占有亟待查明，而占有之原因又不明，為此上訴人乃於八十一年八月四日函請各占用戶共計九戶提出合法占有之依據並繳清欠款，以便理清，否則亦請渠等返還無權占用之土地，此有永然法律事務所之律師函可稽（參上證三）。況上訴人根本不知其與 李淡間 之租約於何時到期，誠不得以此率認上訴人係逾越租期屆滿後四個月始為反對之意思。添㈡上訴人於租約屆滿前，已表明請求返還無權占用之土地，即無同意或默許被上訴
人於租約屆滿後，繼續使用系爭土地之可言，被上訴人主張有民法第四百五十一條「法定更新」之適用，顯屬無據。添
參、證據：除援用原審及發回前本院前審提出者外，補提：
一、最高法院八十七年台上字第一一號民事判決影本乙份。
二、土地登記簿謄本影本二份。
三、永然法律事務所律師函影本乙份。
四、基隆郵局八十四年十月三日第一○九○號存證信函影本乙份。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：如主文所示及如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者外，補稱略以：
一、系爭坐落基隆市○○區○○○段外寮小段五六九─八地號土地四十七坪（下稱系爭土地），係被上訴人之被繼承人 陳新鐘 於六十一年四月五日，向前手李淡所承租，每坪每年租金為蓬萊白米四台斤，計每年一百六十八台斤，本契約係無期限，此有土地租賃契約書附卷可憑，並經被上訴人之被繼承人陳新鐘於其上興建門牌基隆市○○○路七六、七八號房屋，此為兩造所不爭，則本件顯屬不定期之租地建屋契約甚明，非有土地法第一百零三條各款情形之一，出租人顯不得任意主張收回。
二、查：㈠本件被上訴人之被繼承人陳新鐘與系爭土地之前手李淡於六十一年四月五日所訂
立之「土地租賃契約書」第三條，係約定「本契約無期限」，所謂「無期限」，並非「無限期」，自係屬不定期限之租賃，核與最高法院三十年上字第一五二四號判例所指「永久存續」，而不得謂為未定期限之租賃情形，顯然有別，何況，「無期限」，即屬「不定期」之見解，並經基隆地方法院八十一年簡上字第四十三號確定判決，及最高法院八十二年台抗字第三八七號裁定所採取（附於本院上更㈠八十七年五月十二日準備書狀），上訴人主張本件租賃期限，應依民法第四百四十九條第一項規定，縮減為二十年，並無可採。
㈡何況本件租賃，縱有應縮短為二十年之適用，惟依民法第四百四十九條第二項規
定，此項期限當事人得更新之，又依同法第四百五十一條規定「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」。查本件租賃期限，縱有應縮短為二十年之適用，惟於八十一年四月四日即已屆期，卻始終未據出租人依法表示反對之意思，依照民法第四百五十一條之規定，亦應自八十一年四月五日起，視為以不定期限繼續契約，被上訴人自非無權占有。
㈢雖上訴人於八十一年八月四日委託永然法律事務所致函被上訴人庚○○，表示應
於「函到後速將土地返還與共有人全體」，不但並非對全體被上訴人為之，且相距已達四月之久，顯難謂係於租賃期限屆滿後，對於被上訴人仍為租賃物之使用，立即為反對之意思表示甚明。
㈣矧查依照八十八年四月增修之民法第四百四十九條第三項規定，「租賃基地建築
房屋者，不適用第一項之規定」，益證本件租賃契約根本亦無「不得逾二十年，逾二十年者，縮短為二十年」之問題。
㈤至上訴人主張被上訴人積欠租金達二年以上，經伊於八十五年一月二十五日發函
終止乙節，雖經提出永然法律事務所八十一年八月四日函為憑，惟查上訴人並未證明被上訴人全體均已收到該函，且該函亦未限期催告被上訴人給付租金，被上訴人斷然否認有何積欠租金等之情事，且若確有積欠租金，亦須經出租人依照民法第四百四十四條第一項定期催告，承租人於限期內不為支付，出租人始得終止。然本件上訴人或其餘共有人，從未有何限期催告欠租等之情事，依法亦不得片面主張終止租約甚明，上訴人謂本件租約已因被上訴人欠租而經其依法止約，顯非事實，茲併請上訴人提出被上訴人究竟積欠若干租金之清單，果經核對無誤後，自當如數照繳。
三、次按土地法第一百零四條所規定土地承租人之優先購買權，有物權之效力，如出賣人未通知承租人，而與第三人訂立買賣契約者，其買賣契約不得對抗承租人。查系爭土地原屬李淡所有，李淡於六十一年四月五日與被上訴人之被繼承人陳新鐘訂立契約書，將系爭土地中之四十七坪租與陳新鐘建造系爭房屋，嗣李淡於七十年六月五日將系爭土地售予李原白，李原白又將之售予 簡瑞蘭 等十二人共有，其中簡瑞蘭又將系爭土地應有部分千分之五移轉登記予上訴人，倘李淡、李原白及簡瑞蘭出售系爭土地未通知承租人陳新鐘或其繼承人（即被上訴人）優先購買，則該買賣契約不得對抗被上訴人，此復為最高法院八十八年台上字第二二八四號於八十八年十一月十八日，就本件判決所持之見解，此項見解自比上訴人所提出八十七年台上字第十一號於八十七年一月七日所為判決之見解為新，依照民法第四百七十八條規定「受發回或發交之法院，自應以第三審法院所為廢棄理由之法律之判斷為其判決基礎。」
四、矧查被上訴人之被繼承人陳新鐘與原地主李淡間之租賃契約，於陳新鐘過世後，此項租賃權自應由被上訴人所繼承，依土地法第一百零四條第一項之規定，李淡出賣該土地時，被上訴人應有優先購買權，惟被上訴人始終未接到李淡出售該土地之通知，依照同條第二項規定，李淡與上訴人所訂立之買賣契約，亦不得對抗被上訴人，被上訴人自亦無無權占有可言。
參、證據：援用原審及發回前本院前審所為之立證方法。理由
一、上訴人主張：坐落基隆市○○區○○○段外寮小段五六九之八地號土地（下稱系爭土地），係屬伊及訴外人 周淑真 等其他共有人所共有，上開系爭土地上部分為被上訴人等人所居住即門牌號碼基隆市○○○路七十六、七十八號之房屋所占用，上訴人多次催請返還系爭土地，被上訴人等人皆以房屋係由其被繼承人陳新鐘向原土地所有人李淡承租土地所興建，據此主張有租賃關係，而拒絕返還系爭土地。惟查陳新鐘與李淡於六十一年四月五日所立之土地租賃契約第三條之約定：「本契約係無限期。」參照最高法院三十年上字第一五二四號判例及七十八年台上字第一四Ｏ八號判決要旨所示，該租賃關係有永久存續之意思，即非屬未定期限之租賃，依民法第四百四十九條第一項之規定，其租賃期限應縮短為二十年，亦即應於八十一年四月四日租賃合約期限即告屆滿。系爭契約既於八十一年四月四日屆期，依民法第四百五十條第一項，土地法第一百零三條第一款之規定，兩造租賃關係即已消滅，又被上訴人積欠租金達二年以上，上訴人已於八十五年一月二十五日發函終止租約，依土地法第一百零三條第四款租賃關係亦已終止，從而被上訴人仍占有系爭土地，顯屬無權占有，依民法第七百六十七條前段、土地法第一百零三條第一款、第四款之規定，被上訴人自應將如原判決附圖所示之房屋拆除，並將系爭土地返還上訴人及其餘共有人。爰本於上開法律關係，求為判命被上訴人應將系爭土地上建物，門牌號碼基隆市○○○路七十六、七十八號如原判決附圖所示Ａ部份面積一一四平方公尺之磚造平房拆除，並將前開房屋所坐落之土地連同如上附圖Ｂ部分面積八十一平方公尺之土地返還與上訴人及其餘共有人全體之判決。
二、被上訴人則以：被上訴人之被繼承人陳新鐘（民國七十六年三月九日死亡）生前於六十一年四月五日向原土地所有權人李淡承租系爭二五二、五六九之八地號土地，面積四十七坪做為建築房屋之基地，依土地租賃契約書三：「本契約係無限期」，並按期繳納土地租谷蓬萊米至七十一年四月四日止，自七十一年四月五日後未見出租人收租，被上訴人始於八十一年六月、八十二年六月先後以租谷折價現金，向原法院提存所以李淡之名義為提存物受取人而提存。依民法第四百二十五條規定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在」。上訴人係於七十八年五月間與八十年六月間先後以第四手取得系爭土地，則被上訴人與上訴人對其租賃契約仍然繼續存在。又依民法第四百四十九條第一項規定及最高法院六十二年台上字第三一二八號判例意旨所示租賃之期限，不得逾二十年，逾二十年者，縮短為二十年，係指定有期限之租賃而言。本件系爭土地之租賃契約係不定期限之租賃契約，無民法第四百四十九條第一項之適用。故被上訴人有合法正當之租賃權存在，非無權占有。又上訴人從未定期催告被上訴人支付租金，且被上訴人亦無積欠租金情事，上訴人依土地法第一百零三條第四款規定終止租約，於法不合，其訴請拆屋交還土地為均無理由等語，資為抗辯。
三、查系爭五六九之八地號土地，原係李淡所有，於民國七十年六月五日以買賣為原因將所有權全部移轉登記予李原白取得，七十年七月十五日李原白再將所有權部分持分移轉登記予簡瑞蘭、 潘吳茶 、沈 邱金蓮 、林 王千鶴 、 朱秀珊 、陳 王有梅 、 黃世雄 、 陳忠節 、 劉暖 、 郭世偉 、 吳惠濱 、 鄭芳江 等人共有，其中簡瑞蘭又於七十八年六月十七日將其持分所有權一千分之五移轉登記予上訴人甲○取得，至原審起訴時，系爭土地持分共有權人為上訴人甲○外，尚有 盧秀婷 、 盧佳宏 、周淑真、 李懷梯 、 賴麗珠 、 李懷珍 、 盧義聲 、 李懷恩 等八人之事實，有上訴人所提出土地登記簿謄本附原審卷（部分外放）可稽。又上訴人主張其前手李淡與被上訴人之被繼承人陳新鐘間，曾於六十一年四月五日就系爭土地四十七坪簽訂有土地租賃契約書，陳新鐘在該承租土地上興建有門牌號碼為基金一路七十六、七十八號房屋，占用如附圖Ａ部分面積一一四平方公尺基地及使用如附圖Ｂ部分面積八十一平方公尺空地之事實，為被上訴人所不爭執，且有原審法院勘驗現場筆錄、照片及土地租賃契約書、基隆市地政事務所測量現場後所製複丈成果圖在原審卷可憑，自堪信為真實。茲兩造所爭執要點為：
㈠系爭土地租賃契約書第三條約定「本契約係無期限」，其真意究係不定期租賃抑
係定期租賃？有無民法第四百四十九條及第四百五十一條之適用？上訴人主張租賃期限屆滿，請求拆屋還地有無理由？㈡被上訴人積欠租金是否達二年以上，有無先經告，上訴人請求依土地法第一百
零三條第四款規定終止租約有無理由？㈢被上訴人抗辯，依租約第四條及土地法第一百零四條第一、二項規定有優先購買
權，上訴人不得請求拆屋還地，其抗辯能否成立？經查：
㈠本件系爭土地租賃契約第三條約定本契約係無期限，第四條約定乙方（即承租人
陳新鐘）所租土地，如要將房屋出售時應先徵求甲方（即出租人李淡）同意；而甲方要將土地出售時，乙方有優先承購權。其係租地建屋，堪予認定。所謂「無期限」，依契約之目的探求當事人訂約時之真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。惟仍應受民法第四百四十九條第一項之限制，其租賃期限應縮短為二十年，即應於民國八十一年四月四日屆滿（參照最高法院三十年渝上字第三一一號判例、三十年上字第一五二四號判例）。被上訴人抗辯指係不定期限租約云云，委不足採。惟本件租約係於八十一年四月四日租期屆滿，而出租人則於同年八月四日始通知承租人返還土地，為兩造所不爭之事實，二者相距達四個月，不能謂符合於相當時期為反對意思之要件，上訴人雖以共有人眾多，無法於租期屆滿時，即為反對之意思云云，然查上訴人係於七十八年取得系爭土地之共有權，距離八十一年四月四日有數年之時間，在租期未屆滿前即應為準備，而非於租期屆滿後再為清查，何況就已知之承租人，亦未立即為反對之意思表示，所辯亦不足採，上訴人並未於相當時期為反對之意思至明，則本件租賃契約依民法第四百五十一條之規定，自八十一年四月五日以後，即應視為不定期限之租賃契約繼續存在。
㈡至上訴人主張被上訴人積欠租金達二年以上，而經其於八十五年一月二十五日發
函終止乙節，雖經提出永然法律事務所八十一年八月四日函為憑（見本審卷第七六－七八頁），第查上訴人並未證明被上訴人全體均已收到該函，且該函亦未限期催告被上訴人給付租金，經查被上訴人曾將八十一年至八十三年之租金提存法院有提存書影本附原審卷可稽（原審卷第九五－九七頁），甚至上訴人亦無法提出被上訴人究竟尚欠上訴人若干租金之證據，且若確有積欠租金，亦須經出租人依照民法第四百四十四條第一項定期催告，承租人於限期內不為支付，出租人始得終止，惟本件上訴人或其餘共有人，從未有何限期催告欠租等之情事，依法亦不得片面主張終止租約甚明，上訴人謂本件租約，已因被上訴人欠租而經其依法止約，顯不足採。
㈢按土地法第一百零四條所規定土地承租人之優先購買權，有物權之效力，如出賣
人未通知承租人，而與第三人訂立買賣契約者，其買賣契約不得對抗承租人。查系爭土地原屬李淡所有，李淡於六十一年四月五日與被上訴人之被繼承人陳新鐘訂立契約書，將系爭土地中之四十七坪出租與陳新鐘建造系爭房屋，已如上述，依土地法第一百零四條第一項規定，被上訴人就系爭土地承租部分有優先購買權，嗣李淡於七十年六月五日將系爭土地售予李原白，李原白又將之售予簡瑞蘭等十二人共有，其中簡瑞蘭又將系爭土地應有部分千分之五移轉登記予上訴人，均有土地登記簿謄本可稽（見原審外放證物），上訴人並無法舉證證明李淡、李原白、及簡瑞蘭出售系爭土地時有通知承租人陳新鐘或其繼承人即被上訴人為優先購買，則該買賣契約不得對抗被上訴人，上訴人不得以共有人地位對被上訴人主張所有權人之權利，訴請拆屋還地。上訴人主張：土地法第一百條第二項所稱之「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」者，必以優先購買權人經以與基地或房屋所有人和該第三人間所訂買賣契約或第三人承諾之同一買賣條件向第三人為購買基地或房屋之意思表示後，原與第三人間以買賣為原因而成立之物權移轉行為，始對該優先購買權人不生效力。若該優先購買權人未依上開同樣條件依法行使優先購買權者，該物權移轉行為即非當然不得對抗該優先購買權人（最高法院八十七年台上字第十一號判決參照）云云，但查上開判決意旨係指優先承買權人經房屋、基地所有權人或第三人將買賣契約之同一條件通知優先承買權人，而優先承買權人願依同一條件為優先承買，而出賣人竟未與優先承買權人成立買賣之債權契約及物權移轉之物權契約，仍與該第三人成立之物權移轉行為始對該優先承買權人不生效力而言。本件情形與上開判決意旨之情形有別，蓋本件上訴人等並未合法通知被上訴人優先承買，已如前述，其無從表示優先承買與否，因此本件系爭土地所有權之移轉，不得對抗被上訴人，而且本件被上訴人對系爭土地仍有不定期租賃契約存在，已如上述，無租賃期間屆滿可言。
四、綜上所述，被上訴人占有系爭土地並非無權占有，上訴人依無權占有之法律關係，求為判命被上訴人將如附圖所示Ａ部分之建物拆除，將上開土地連同如附圖所示Ｂ部分之土地返還上訴人及其餘共有人，尚屬無據，原審判決上訴人敗訴，核無不合，上訴意旨，仍執陳詞指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法，與本件判決結果無影響，無庸一一論述，併此敍明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年四月二十五日
民事第八庭
審判長法官鄭三源
法官王淇梓法官郭松濤右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國八十九年四月二十六日
書記官方素珍附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機按時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。