裁判字號：臺灣桃園地方法院99年小上字第50號民事判決
裁判日期：民國100年07月27日
裁判案由：給付管理費
臺灣桃園地方法院民事判決99年度小上字第50號上訴人臻愛加州公寓大廈管理委員會法定代理人 侯壽興 被上訴人 江映璇
樓 陳台縣 上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國99年6月4日本院桃園簡易庭99年度桃小字第477號第一審小額民事判決提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。
理由
壹、程序方面：
一、按對於小額程序之第一審裁判，得上訴或抗告於管轄之地方法院，然非以其違背法令為理由，不得為之，民事訴訟法第
436條之24第2項定有明文。而上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：1、原判決所違背之法令及其具體內容。2、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。民事訴訟法第436條之25亦有明定。次按小額程序之第一審判決，依上訴意旨足認上訴為無理由者，得不經言詞辯論為之，民事訴訟法第436條之29第2款亦有明文。本件上訴人提起上訴，以原審認定被上訴人江映璇及陳台縣並無民法第826條之1第3項規定之適用而駁回其主張，有判決不適用法規或適用不當之違背法令之情事。核其上訴理由對於所主張原審小額判決違背法令之情事，已有具體指摘，是上訴人提起本件上訴，應認為已具備合法要件。
二、本件上訴人法定代理人原為 顏志鴻 ，嗣變更為侯壽興，有桃園縣政府民國100年1月5日府工使字第1000002922號函可稽（見本院卷第33頁），復據聲明承受訴訟（見本院卷第32頁），核無不合，亦應准許。
貳、實體方面：
一、上訴意旨略以：
㈠、公寓大廈管理條例第3條第2款規定：「…並就其共有部分按其應有部分所有權」，可知公寓大廈之共有部分應屬分別共有。公寓大廈之共有部分其性質既為分別共有，故就該共有部分如公寓大廈公寓大廈管理條例有規定者，從該法之規定，若未規定之部分，則應適用民法分別共有之規定。復按共有物應有部分讓與時，受讓人對於讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔負連帶清償責任，98年1月23日修正之民法第826條之1第3項定有明文。上訴人請求系爭管理費既係用於管理組織、事務…等，自符合前揭民法第
826條之1第3項規定之意旨，而有其適用。原審判決未適用民法第826條之1第3項之規定，僅援引公寓大廈管理條例第24條規定，遽認被上訴人就已具體發生之司法上債權債務關係，無繼受之義務，其判決顯有適用法規不當及不適用法規之違法。
㈡、公寓大廈管理條例第24條及民法第799條之1就繼受部分之規定，係因區分所有建物之各區分所有權人因各專有該建物之一部或共同居住其內，已形成共同團體，而規約乃由此團體協議而生，為規範區分所有權人或住戶之間關於區分所有建物及基地之管理、利用等事項，以增進公共利益，故按團體法之法理，就規約所生之權利義務，繼受人均應受其拘束，以維持區分所有人團體秩序之安定，故此二條法律係就依法於規約所明定之權利義務「事項」，明白規定繼受人應受拘束而繼續遵守，如約定共同部分修繕負擔、管理費之繳納方式等，不容繼受人以債權之相對性而拒受拘束。然查民法第826條之1係規定繼受人連帶清償其所承繼共有物讓與人，因約定共有物使用、管理費用規定而生之負擔，核與前揭管理條例第24條規定並無相斥而無須排除適用，是原審判決徒憑公寓大廈管理條例第24條規定，據此認定被上訴人毋須就讓與人所生管理費繼受其清償責任，其適用法規顯有錯誤情事。
㈢、臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第20號之多數見解，公寓大廈之區分所有人間就建物之共有部分，亦為分別共有，故有民法第826條之1第3項規定之適用，是就此民法物權編修正後之實務法律問題研討結果，多數法院認上開管理費繼受問題，應有民法第826條之1第3項規定之適用，由區分所有權之受讓人連帶負清償責任。故依此多數見解意旨，原審判決忽視區分所有建物之共用部分，仍不失為分別共有，致未能正確適用民法第826條之1第3項之規定，自有適用法規不當之違法。
㈣、原審判決以區分所有權人實際上並非單純受讓共有土地，尚包含受讓單獨所有建物，認定區分所有權人之讓與無民法第
826條之1第3規定之適用一節，應有誤會。因本件上訴人請求系爭之管理費，本僅涉及該社區共同使用部分之管理、維護所生之管理費用，與各住戶單獨所有之區分所有建物部分無涉，是區分所有建物間彼此共同使用部分，既係由各區分所有權人分別共有，則就前手積欠該分別共有部分之管理費債務，自應依民法第826條之1第3項規定，由受讓區分所有建物及該共同使用部分之受讓人負連帶清償之責，自不因該受讓人是否尚收讓單獨所有之建物而異其結論，原審判決就此部分理由，顯有誤會之處，附此敘明。
㈤、綜上，原審判決未適用民法第826條之1第3項規定，命被上訴人江映璇、陳台縣二人就其前手積欠之系爭管理費，負連帶清償責任，其適用法規應有違誤，爰依法提起上訴，聲明廢棄原判決不利上訴人之部分；被上訴人江映璇應給付上訴人49,290元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息及被上訴人陳台縣應給付上訴人48,863元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息等語。
二、茲就上訴人提起本件上訴，有無理由，分述如下：
㈠、按公寓大廈管理條例第24條固規定區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務等語，惟該條所規範者，乃區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或住戶規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務，苟義務人違反前開所定抽象義務，即屬義務之不履行。至於因公寓大廈管理所生個別具體債務，苟債務人應負債務不履行或損害賠償責任，則非經第三人與債權人或債務人訂立契約承擔債務人之債務，其債務不隨同不動產所有權一同移轉於第三人。是以，前手住戶所積欠之管理費，既係不動產所有權移轉前已具體發生之私法上債權債務關係，自非上開條文所指應予繼受之事項，無公寓大廈管理條例第24條之適用。蓋公寓大廈管理條例第24條之所以規定繼受人應繼受前述抽象之權利義務關係，係因區分所有權之性質，並非單獨使用專有部分之財產權，亦非僅為財產之共有關係，乃為一種財產（私權）與生活（共益）之調和，而所謂規約，依同條例第3條第12款規定，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，因區分所有權人會議為區分所有權人團體之最高意思決定機關，其所作之決議又係為區分所有權人之共同事務及涉及權利義務之有關事項而發，則凡屬區分所有人團體之構成員，不問其究在該決議成立之前或之後加入，各區分所有權人間為共同關係所訂立之管理規約，其效力不僅應約束每一區分所有權人，對於其繼受人亦應同樣存在，此始能維持原區分所有關係之和諧存在，亦即為維護區分所有關係之一貫性，繼受之區分所有權人或住戶，仍應承受其前手就規約所定之權利義務。至已發生個別當事人間之具體債務，其權利義務關係既已於發生時歸屬明確，自無由隨區分所有權人更迭而變異其主體。從而上訴人主張依據上開條文規定，被上訴人取得系爭不動產之所有權後，應承擔前手住戶積欠之管理費云云，難認有據。
㈡、況且善意之第三人應受保護，以維交易安全，亦為民法揭櫫之原則（司法院大法官會議釋字第349號解釋意旨可參），苟債務未依法為移轉即令不知情之第三人擔負履行債務之責，則其遭受不測之損害，除有悖債之相對性法理，亦與民法保護善意第三人之旨有違。又按區分所有權人或住戶積欠應繳納之管理費已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第21條定有明文；同條例第22條並就住戶違反法令及規約，管理委員會得依區分所有權人之決議，訴請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分、聲請法院拍賣等效力為明定。足見積欠管理費或違反法令、規約之原區分所有權人，始為管理委員會得起訴請求之對象，區分所有權之繼受人，固應繼受原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所定之一切抽象權利義務，然對於已然成為原區分所有權人與管理委員會間之債權債務關係，所有權之繼受人除已依民法第300條或第301條所定訂約承擔債務者外，管理委員會對之並無權為同一請求。
㈢、按不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。民法第826條之1固然定有明文，惟就法律規定之體例觀之，區分所有建築物所有人間之權利義務關係，係規定於民法物權編所有權章第二節之「不動產所有權」中（第799條至第800條之1），而共有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第四節「共有」中，區分所有建築物之所有人間之權利義務，自應優先適用區分所有之相關規定，惟該「不動產所有權」之章節中並未規定區分所有權受讓人應就前手欠繳之管理費連帶負責之規定，僅於第799條之1規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」。民法第799條之1之規定與公寓大廈管理條例第24條第1項規定「區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」意旨相仿，而實務上向來亦認為公寓大廈管理條例第24條第1項係指規約對於繼受人發生拘束力，至於已具體發生之管理費給付義務則不在此限（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會彙編，第105-107頁、93年法律座談會民事類提案第13號、司法院司法業務研究會第49期研究專輯第30則）。是民法第826條之1第1項及第3項之規定，應指經地政機關登記或法院裁定所定之管理登記者而言，尚難據以主張被上訴人應承擔前手之管理費債務。
㈣、上訴人所指其餘各節，業經原審判決於得心證理由㈠論述甚詳（見原審判決書第2至4頁），原審判決認桃園市○○○路○○○○○號7樓、9樓房地欠繳之管理費，應由原區分所有權人 陳美豊 、 潘佳惠 給付（此部分原審判決後，未據當事人上訴而確定），並駁回上訴人對於被上訴人之訴，所為之判斷內容暨結論，與公寓大廈管理條例、民法第826條之1第
3項等規定，核無不合。
三、綜上所述，原審判決並無上訴人所指違背法令情事，上訴人提起本件上訴，依其上訴意旨足認其上訴為無理由，爰依民事訴訟法第436條之29第2款規定，不經言詞辯論，逕以判決駁回。
四、訴訟費用之負擔：本件上訴裁判費為新台幣1,500元，應由上訴人負擔，爰確定如主文第二項所載。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之32第2項、第449條第1項、第436條之29第2款、第78條、第436條之32第1項、第436條之19第1項，判決如主文。
中華民國100年7月27日
民事第二庭審判長法官劉克聖
法官陳彥年法官卓立婷以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國100年7月28日
書記官王素玲