裁判字號：最高法院91年台上字第202號民事判決
裁判日期：民國91年01月31日
裁判案由：返還價金
最高法院民事判決九十一年度台上字第二○二號
上訴人甲○○被上訴人東華開發股份有限公司法定代理人 何俊陽 右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年十月十二日台灣高等法院第二審更審判決(八十八年度上更㈠字第三號)，提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件上訴人主張：伊於民國八十一年十二月一日與被上訴人訂立房屋土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），向被上訴人購買坐落台北縣新店市○○段○○路小段一八○之三九等號土地上興建之達觀鎮社區大廈Ａ１區Ａ棟一樓七號房屋及其基地所有權應有部分(下稱系爭房地)，依該買賣契約書附圖三「一樓住戶使用範圍圖」所載，系爭房屋右側為開闊廣場，並無花台之設置，被上訴人即不得擅自設置花台或以其他類似方式阻隔該房屋與廣場之毗連。詎房屋完工後，發現被上訴人竟擅自在系爭房屋與廣場之間建築整排花台(下稱系爭花台)並加設欄杆，阻隔該房屋與廣場之毗連，致房屋原面對廣場之開闊空間受影響。經伊委請律師函催被上訴人拆除花台，否則解除契約，被上訴人未予置理；另系爭房屋位於活動斷層兩側一百公尺以內，且地質基礎脆弱，不足以確保系爭房屋之居住安全；此外，被上訴人復在系爭房屋側前方違法興建地下商場之逃生梯出口(下稱系爭逃生梯出口)，不僅妨害系爭房屋兩側之相互通連，更造成伊視覺上之重大壓迫感；又建造執照設計圖上系爭房屋側前方雖有殘障電梯（下稱系爭殘障電梯）之設計，但原銷售海報上並無此標示，顯涉有不實廣告之嫌；均已構成不完全給付。是兩造間系爭買賣契約既經伊依法解除，被上訴人自負有回復原狀之義務，應返還其受領伊所付價金新台幣（下同）一百八十七萬元等情，求為命被上訴人如數給付並自八十五年七月十六日起加付法定利息之判決（上訴人另請求自八十五年七月九日起至同月十五日止之法定利息部分，經第一審判決駁回，未據其聲明不服，已告確定）。
被上訴人則以：系爭花台為建造執照設計圖上原有之設計；系爭逃生梯出口係本於公共安全之考量，經合法變更設計而興建，該逃生梯出口位於系爭房屋之轉角處，尚不致阻擋視野，於上訴人之權益並無影響；至系爭殘障電梯亦為建造執照設計圖上原有之設計，更無不實廣告之可言。又依系爭買賣契約書第十三條第一項約定，上訴人就系爭花台、逃生梯出口及殘障電梯之設置本無權異議。且系爭房屋所在之達觀鎮社區之基地及邊坡安全狀況，經台灣省土木技師公會鑑定結果應屬安全，伊即無不完全給付之情事等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：上訴人前揭主張伊向被上訴人買受系爭房地，已繳交價金一百八十七萬元，被上訴人於訂約後在房屋與廣場間興建系爭花台，於房屋之側前方興建系爭逃生梯出口並設置殘障電梯之事實，有其提出為被上訴人所不爭執之系爭買賣契約書及照片為證，固堪信為真實。惟查系爭房屋與廣場間之整排花台，在系爭買賣契約書附圖一「房屋平面配置圖」、綠化平面圖已有明確標示，嗣經主管機關核准之建造執照設計圖亦有花台之設計。雖該核准之建造執照之設計圖面歷經三次設計，然有關花台設計之範圍迄無變更並於第三次變更設計圖上明確標示系爭房屋外側為花台，足見兩造訂立系爭買賣契約時，系爭房屋外側即有花台之設計，經核准之設計圖所標示花台之範圍，亦在系爭房屋之外側。又系爭房屋與廣場間係屬公共區域，依系爭買賣契約書第十三條第一項約定：「公共設施之位置使用方式及權屬之分配依整體規劃之需要由乙方（即被上訴人）統籌處理，甲方（即上訴人）絕無異議。」之旨，被上訴人本得規劃公共設施之分配(如花台設置位置等)，上訴人並無異議之權利。而系爭買賣契約書附圖三「一樓住戶使用範圍圖」，既已標明為「一樓住戶使用範圍」，且未對公共設施項目為標示，尚不得謂為系爭房屋與廣場間依約應無花台之設置。上訴人雖稱：系爭契約書第十三條第一項究係有關公共設施之設置抑或公共設施之使用之約定，並不明確，基於不明確條款解釋原則及限制解釋原則，應認該條項約定僅限於公共設施之使用，以維護買受人之利益，伊原有自房屋側面及後面與開濶廣場相通之權利云云。然上訴人所謂其得自該房屋側面及後面與開闊廣場相通之「原有權利」，徵之系爭房屋所在大樓之原始設計圖所示，於建築設計時全棟大樓之住戶即統一均由入口門廳出入，為兩造所不爭執。且系爭房屋之廚房門後有高約九十公分之女兒牆，亦經原審受命法官勘驗現場屬實，而整棟大樓其餘面臨廣場之房屋周圍，又均未設置個別住戶之出入口，有現場照片可稽等情，足認此種建築設計除著眼於建築美觀外，更兼顧保護住戶隱私及公共空間之完整性，尚不能由上訴人之一戶單獨自後門出入開闊之公共空間，而破壞公共空間之完整性。可見上訴人前開主張，為不足採；被上訴人為系爭花台之公共設施設置，即不構成不完全給付。又依系爭買賣契約書第六條第一項約定：「乙方（即被上訴人）得於不影響本房屋面積及位置之情形下，就本社區大廈為變更設計。」暨前揭第十三條第一項之約定，被上訴人本有變更設計及就公共設施整體規劃之權。而系爭房屋既屬達觀鎮社區集體住宅之一，則被上訴人本於公共安全之考量，為該社區之整體規劃興建地下商場之逃生梯出口，該逃生梯縱非原有設計，仍屬被上訴人有權興建規劃之範圍，況被上訴人之興建規劃係經合法變更設計後，將該逃生梯出口建在系爭房屋之轉角處，以目前實況觀之，對於系爭房屋之視野，無論由臥室或客廳看出，均無受阻擋情形，亦有第三次設計變更圖及照片可資佐證。至該逃生梯出口之屋頂係違章建築，乃屬行政主管機關應否拆除之問題，尚難因而否定被上訴人依系爭買賣契約本有權規劃設計興建逃生梯之事實。上訴人自不得據為解除契約之事由。另經核准之原建築設計圖上即有殘障電梯之設計，被上訴人為體恤殘障人士，依核准之設計圖興建完成殘障電梯，更無違約、不完全給付或為不實廣告之情形。上訴人主張：系爭逃生梯出口緊鄰系爭房屋，不僅妨害該房屋兩側相互通連，更造成伊視覺上之重大壓迫感，及原設計圖有殘障電梯之設計，但在海報上卻未標示，均屬不依債務本旨所為之給付云云，殊無足取。上訴人復主張：系爭房屋位於斷層帶，被上訴人於銷售時未予告知，係屬不完全給付，且不能補正，應類推適用給付不能之規定，並因可歸責於被上訴人，伊得依民法第二百五十六條解除契約云云。然依上訴人提出之八十六年十月十四日台北縣山坡地開發建築案件聯合檢視會勘紀錄第五項第二款記載：「本社區（即達觀鎮社區等）基地鄰近新店斷層，其寬度約為十四公尺，距基地約一百至六百公尺左右，是否為活斷層，尚待進一步確定」，核與建築技術規則（建築設計施工篇）第二百六十二條規定，於斷層帶兩側三十公尺至一百公尺不得開發建築，尚屬有間，則被上訴人是否有告知之義務，已非無疑。且解除契約之各種事由，皆為各別之形成權。上訴人既未以此作為解除系爭契約之事由而向被上訴人為解除契約之意思表示，其前開解除契約之主張即無審究之必要。從而，上訴人以被上訴人有不完全給付情事，伊已解除系爭買賣契約為詞，本於回復原狀請求權，訴請被上訴人返還伊所交付之價金一百八十七萬元及自八十五年七月十六日起算之法定利息，即非有理，不應准許，為其心證之所由得。因而廢棄第一審所為此部分上訴人勝訴及其應同時履行登記義務之判決，改判駁回其訴，經核於法洵無違誤。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實、解釋契約之職權行使及原判決贅述之理由為指摘，聲明廢棄原判決，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年一月三十一日
最高法院民事第七庭
審判長法官蘇茂秋
法官徐璧湖法官朱建男法官曾煌圳法官李慧兒右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十一年二月十八日