裁判字號：最高法院105年台上字第2150號民事判決
裁判日期：民國105年11月30日
裁判案由：請求土地所有權移轉登記
最高法院民事判決一○五年度台上字第二一五○號上訴人財政部國有財產署北區分署法定代理人 黃偉政 訴訟代理人 吳嘉榮 律師被上訴人 黃春梅 上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國一○四年五月二十六日台灣高等法院花蓮分院第二審判決（一○三年度重上字第一六號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院花蓮分院。
理由本件被上訴人主張：前台灣省新生地開發處（下稱新開處，原名為台灣省建設廳東部土地開發處）依台灣省東部土地開發管理辦法（下稱東開辦法），於民國八十三年間完成花蓮縣玉里鎮 大禹 開發區（下稱大禹開發區）之開發，所有權人登記為台灣省。精省後，該開發區土地所有權移轉為國有，交由財政部國有財產署（下稱國產署）管理。伊為大禹開發區第二期即花蓮縣○里鎮○○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地（以下合稱系爭土地）之合作試種農戶，就該土地與新開處簽訂合作試種協議書（下稱系爭協議）。伊於九十九年七月二日申請承購系爭土地，經財政部於一○一年八月二十八日核定同意讓售，並由上訴人之下級機關花蓮辦事處（下稱花蓮辦事處）於同年月三十一日通知伊，兩造成立買賣契約，價金應依國產署九十八年四月十三日對花蓮辦事處所為函示（下稱系爭函示）計算。然花蓮辦事處於同年十二月十九日通知限期繳納之價金為新台幣（下同）三千零九十五萬八千二百元，非依該函示意旨計算等情。爰依買賣契約之法律關係，先位聲明求為命上訴人於伊分別依原判決附表（下稱附表）二所訂價金完成給付後，移轉系爭土地所有權；備位聲明求為命上訴人依附表二所示價金為承諾，就系爭土地與伊成立買賣契約，並於伊分別依附表二所訂價金完成給付後，移轉系爭土地所有權之判決（被上訴人於第一審之先位聲明為命上訴人於伊分別依第一審判決附表三所訂價金完成給付後，移轉系爭土地所有權；備位聲明為命上訴人於伊分別依該判決附表四所訂價金完成給付後，移轉系爭土地所有權，於原審撤回先位聲明，並追加為如上聲明）。
上訴人則以：伊並無依東開辦法為出售或預先計算之義務，且被上訴人未於九十四年十二月十八日前申購，已不適用該辦法及系爭協議。況花蓮辦事處於一○一年八月三十一日所為通知，為要約之引誘而非承諾，兩造未於該日成立買賣契約。且系爭土地之買賣價金，非可得而定，兩造就該價金之意思表示並未合致等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴之判決，依其先位聲明，判命上訴人於被上訴人分別依附表二所訂價金完成給付後，移轉系爭土地所有權，無非以：被上訴人為大禹開發區第二期系爭土地之合作試種農戶，就該土地與新開處簽訂系爭協議。國產署九十年五月二日「研商內政部營建署新生地開發局於精省前辦理花蓮縣玉里鎮大禹開發區土地標售底價之訂定等問題會議」，作成「倘經農委會釋示有修正前農業發展條例第十七條之適用開發成本計價，本案計價方式有：⒈國有財產計價方式；⒉原台灣省政府建設廳八十七年間議定之計價方式（下稱省府計價方式）；⒊修正前農業發展條例第十七條規定以開發成本計價，允宜計估結果最低者為評定基準，以維合作試種戶權益」之結論（下稱九十年五月會議結論）。花蓮辦事處先後於九十四年四月十三日、同年十二月十三日通知上訴人，系爭土地後續專案讓售及標售作業處分事宜，依原訂方式辦理至同年十二月十八日，務必於該日前檢齊證明文件提出申購，逾期即依以後法令規定處理。系爭函示則係國產署於九十八年四月十三日對花蓮辦事處所為。被上訴人主張兩造就系爭土地成立買賣契約乙節，為上訴人所否認，並以上開情詞置辯。查被上訴人於九十九年七月二日向花蓮辦事處申請承購系爭土地，係要約性質；該辦事處於一○一年八月三十一日通知被上訴人，系爭土地經財政部函示同意依國有財產法第五十二條之一第一項第六款，及同法施行細則第五十五條之一第三項第五款規定辦理專案讓售云云，上訴人曾自認其性質為承諾，則兩造就系爭土地之「買受」與「出賣」之意思表示，業於該日合致。次查兩造就系爭土地之買賣價金雖未具體約定，惟依九十年五月會議結論之意旨，及系爭函示所指：大禹開發區第一期等九區國有土地讓售價格，基於同一區域處理方式一致性，仍依九十年五月會議結論之計算原則辦理等情，審酌平等原則、行政自我拘束原則及信賴保護原則，堪認系爭函示對被上訴人發生具體直接效力。再系爭土地依省府計價方式計算，總價金為九百零三萬六千九百十三元，依國有財產計價方式計算為三千零九十五萬八千二百元，是省府計價方式顯低於國有財產計價方式，則花蓮辦事處於一○一年八月三十一日通知被上訴人同意專案讓售系爭土地時，該價金已屬可得而定，應視為定有價金。從而，被上訴人本於買賣法律關係，先位聲明請求上訴人於被上訴人分別依附表二所訂價金完成給付後，移轉系爭土地所有權，為有理由，應予准許，備位聲明即無庸予以裁判等詞，為其判斷之基礎。
惟按行政函釋之性質為行政規則，並未直接對外發生法規範效力，須經行政機關長期依該行政規則反覆實施，形成慣例，基於平等原則作用發生外部效力，行政機關始應受該行政規則拘束。又行政法規之修改或廢止時，受規範對象如已在因法規施行而產生信賴基礎之存續期間內，對構成信賴要件之事實，有客觀上具體表現之行為，且有值得保護之利益者，始受信賴保護原則之保障。查國產署作成九十年五月會議結論後，花蓮辦事處先後於九十四年四月十三日、同年十二月十三日通知被上訴人：系爭土地後續專案讓售及標售作業處分事宜，依原訂方式辦理至同年十二月十八日，逾期即依以後法令規定處理，被上訴人係至九十九年七月二日始申請承購系爭土地，系爭函示乃國產署於九十八年四月十三日對花蓮辦事處所為等事實，為原審所認定。花蓮辦事處既明白通知被上訴人以原訂方式辦理申購至九十四年十二月十八日止，被上訴人則至九十九年七月間始為申購，則縱國產署於九十八年四月間曾對花蓮辦事處為系爭函示，惟於系爭函示作成之後，國產署有無依該函示反覆實施而形成慣例之情形，被上訴人有無構成信賴事實之客觀具體行為，與系爭函示是否發生外部效力、被上訴人是否受信賴保護原則保障，所關頗切。原審未遑詳查，逕謂系爭函示對被上訴人發生具體直接效力，進而為不利上訴人之判斷，已嫌粗疏。次按不屬國有財產法第五十二條之一第一項第一款至第五款情況之非公用財產類不動產，而其使用或位置情形確屬特殊者，得專案報經財政部核准讓售；而受理申購國有非公用不動產案件，須經勘查、分割、審查、計（估）價等處理程序，始通知繳款，此觀國有財產法第五十二條之一第一項、國有非公用不動產讓售作業程序第四條規定即明。又當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金，民法第三百四十五條第一項、第三百四十六條第一項固有明文。惟所謂依情形可得而定，應綜觀買賣種類、締約目的、條款內容、磋商經過、交易習慣及其他相關因素為判斷。被上訴人於九十九年七月二日向花蓮辦事處申請承購系爭土地，該辦事處於一○一年八月三十一日通知被上訴人，系爭土地經財政部函示同意依國有財產法第五十二條之一第一項第六款，及同法施行細則第五十五條之一第三項第五款規定辦理專案讓售，為原審認定之事實。系爭土地既為國有非公用不動產，其處分須依相關法令程序辦理，上訴人於一○一年八月三十一日之回函亦僅稱依上開法令規定辦理讓售；再參酌兩造就系爭土地買賣之交涉經過，及相類國有財產讓售之情形，得否認其價金係屬可得而定？尤有調查審認之必要。原審遽以花蓮辦事處通知被上訴人同意專案讓售系爭土地時，該價金已可得而定，認定買賣關係成立，亦不免速斷。上訴論旨，執以指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國一○五年十一月三十日
最高法院民事第五庭
審判長法官高孟焄
法官袁靜文法官李寶堂法官蘇芹英法官鍾任賜本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○五年十二月十二日
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