臺灣新竹地方法院民事簡易判決 94年度竹北簡字第274號
原 告 丁○○
訴訟代理人 乙○○
訴訟代理人 戊○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求確認本票債權不存在等事件，本院於民國94年
11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告之聲明：
（一）確認被告持有原告於民國（下同）94年5月25日所簽
發，票面金額新臺幣（下同）97,000元之本票（下稱
系爭本票）債權不存在。
（二）被告應將系爭本票及3,000元返還原告。
（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、事實摘要：
（一）原告主張：
１、原告原有意向訴外人 林信宏 購買訴外人林信宏所
有位於新竹縣湖口鄉鳳山崎5之106號房屋（下稱
5之106號房屋）而於94年5月24日與5之106號房
屋之仲介即訴外人 善朝 房屋仲介有限公司（下稱
善朝公司）簽立買賣斡旋金契約書，委託訴外人
善朝公司與訴外人林信宏談妥買賣價金後，即簽
立5之106號房屋之買賣契約。94年5月25日原告
接到訴外人己○○○○人員來電，告知受訴外人
林信宏之委託向原告表示不願出售5之106號房屋
予原告，並稱訴外人善朝公司向原告開出之價格
遠高於訴外人林信宏託售之價格，且訴外人善朝
公司所收之斡旋金亦遠高於業界水準，原告對此
說法信以為真，訴外人 鑫鋒 房屋見狀就趁機向原
告表示被告委託其代為出售坐落新○○○鄉○○
○街○○號4樓之房地（下稱系爭房地），且價格
、條件均較原告購買5之106號房屋為佳，原告對
此心動不已，遂於當日下午6時在訴外人鑫鋒房
屋人員帶領下至現場察看系爭房地，訴外人鑫鋒
房屋人員一再提及系爭房地的好處，並表示訴外
人林信宏既不願賣屋，訴外人善朝公司又收取高
額之斡旋金，何不改買系爭房地，且暗示有許多
人在看系爭房地，原告在其遊說之下，且心想訴
外人林信宏又另委託訴外人鑫鋒房屋賣屋，訴外
人善朝公司差價又收這麼高，可能買不成而於當
日下午9時許，與被告之代理人即訴外人 徐文美
簽訂系爭房地不動產買賣契約書，並交付系爭本
票及現金3,000元，共100,000元作為訂金。詎簽
立系爭房地契約後，訴外人善朝公司來電，原告
向之求證訴外人鑫鋒房屋所述是否屬實，始知乃
房屋仲介業間惡意競爭所致，原告始知受騙。原
告於94年5月27日發函撤銷系爭房地買賣契約。
２、訴外人鑫鋒房屋係仲介業者，受被告委託代為尋
找買受人，並負責撰寫買賣契約，具委任關係，
而非純粹之居間人，性質上為被告之使用人或履
行輔助人，其行為視同本人之行為，訴外人鑫鋒
房屋為搶奪客戶對原告施用詐術，使原告陷於錯
誤轉向被告為買受之意思表示，於締約中之故意
過失，應視同債務之故意過失，故其詐欺行為視
同被告之詐欺行為，依民法第92條第1項前段及
類推適用民法第224條，原告自得撤銷系爭房地
之承買意思表示，且再以本件書狀送達被告作為
撤銷系爭房地買之意思表示。兩造間買賣契約已
因撤銷而不存在，被告竟持系爭本票聲請裁定強
制執行，故而起訴請求確認系爭本票債權不存在
，被告並應將系爭本票及現金3,000元返還原告
。
３、若認原告並未受到詐欺，惟系爭房地總價1,830,
000元，且原告於訂約後兩天內即撤銷系爭房地
買賣契約，被告就此未為任何支出，亦未受有實
質損害，沒收100,000元訂金顯屬過高，爰請求
酌減為違約金不超過3,000元而請求將系爭本票
返還。
４、又原告起訴時原請求撤銷系爭房地買賣契約及返
還系爭本票及價款，後變更為確認系爭本票債權
不存在及返還系爭本票及現金3,000元，所請求
之基礎事實同一，所為之變更應屬合法。
５、訴外人鑫鋒房屋於原告看屋後來電表示被告已在
訴外人鑫鋒房屋營業處，原告到達簽完約後始發
現屋主簽名係訴外人徐文美而非被告本人，因訴
外人鑫鋒房屋一直表示是屋主，訴外人徐文美只
得表示係被告弟媳，並出示委任書，然被告卻表
示訴外人徐文美僅係好友，而經查訪，訴外人徐
文美亦為仲介業務人員，是被告從頭至尾均在欺
騙原告。且系爭房地業已出售，被告只是系爭房
地的人頭，原告亦未曾見過被告，據了解應是訴
外人鑫鋒房屋自己投資而欺騙原告。
（二）本件被告未於最後言詞辯論期日到場，惟之前所提書
狀及到庭所為之陳述略以﹕
１、原告先以撤銷買賣契約為由起訴，後改以確認系
爭本票債權不存在，不同意原告所為之訴之變更
。
２、 伊委 託訴外人鑫鋒房屋代為銷售系爭房地，於94
年5月25日接獲訴外人鑫鋒房屋通知有人出價願
意承購。當日因故不克前往，故央請好友即訴外
人徐文美代為處理簽約事宜。雙方於簽約時即約
定翌日完成本票換現及備證程序，惟原告於簽約
後，經多次通知均拒不履約，被告只得於94年5
月30日以存證信函催告原告履約，惟未獲善意回
應，遂於94年6月3日再以存證信函解約。是被告
出售房屋並無未經合法授權之事，亦未欺騙原告
。本件是原告毀約不甘訂金被沒收故而提起訴訟
。
３、原告於簽約後聽信訴外人善朝公司之挑撥，欲以
虛構之詐欺事由，達毀約之目的，一面違約，他
方面又欲取回訂金，毫無誠信。
４、居間人性質上非委任人之使用人或履行輔助人或
代理人，僅居於交易雙方之介紹或提供機會之中
間人或仲介服務人，故訴外人鑫鋒房屋所為之法
律行為，不等同於被告之行為。且縱認訴外人鑫
鋒房屋與善朝公司間因業務競爭而有相互詆毀之
情，亦不得將此之不利益由善意不知情之被告承
受。
５、系爭本票及現金3,000元為違約定金，而非違約
金，自無酌減之可言，況不動產買賣，價金動輒
百萬元，依民間交易習慣簽約定金為房地價之10
％，系爭房地總價1,830,000元之10％，定金應
為1,800,000元，故無違約金過高之情。況本件
買賣契約業經被告合法解除，且係可歸責於原告
之事由致契約不能履行，原告自不得請求返還系
爭本票及現金3,000元。
６、訴外人林信宏並未委託訴外人鑫鋒房屋賣5之106
號房屋，原告所述不實。因朋友介紹，被告之訴
訟代理人知道原告要買屋所以打電話給原告，但
不知原告要買何人之屋，且若訴外人林信宏有委
託訴外人鑫鋒房屋賣屋，應會鼓吹原告買訴外人
林信宏之屋而不會帶原告去看系爭房地，且原告
原先既喜歡訴外人林信宏之屋，不會叫原告去買
系爭房地。至於訴外人鑫鋒房屋營業場所是公開
處所，簽約人的資料都先拿出來讓代書填好，事
先即可看到，何以事後才說。有帶原告去看4樓
的房子，但為系爭房地，該處與訴外人林信宏的
房子相距很遠。簽約時會照實介紹雙方身分，且
有授權書代書才會處理，如果原告不喜歡系房地
，何以加價。這是仲介業務競爭才造成原告受害
，兩造契約是合法的。
三、法院之判斷：
（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但
有下列各款情形之一者，不在此限：二請求之基礎事
實同一者。七不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民
事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。本件
原告先起訴請求撤銷系爭房地之買賣契約及請求返還
系爭本票及現金3,000元，於起訴狀繕本送達被告後
改為確認系爭本票債權不存在及返還系爭本票及現金
3,000元，有起訴狀及民事準備書狀可參，惟查以詐
欺為由撤銷意思表示勿須以訴訟方式為之，此觀之民
法第92條、第94條、第95條自明。又原告起訴之初即
請求被告返還系爭本票，而給付之訴本即包含該訴訟
標的之確認之訴在內，是原告於其後將本即不須起訴
之事項排除，並追加提起確認系爭本票債權不存在之
訴，其請求之基礎事實同一，且對被告之攻擊防禦及
本件訴訟之終結並無妨礙，依前揭規定，原告所為訴
之變更、追加，自應准許。
（二）被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，查無
民事訴訟法第386條各款所列情形之一，依原告之聲
請，由其一造辯論而為判決。
（三）原告主張之事實雖據提出本院94年度字第924號民事
裁定、買賣斡旋金契約書、系爭房地不動產買賣契約
書、不動產說明書、物件個案調查、產權調查、標的
現況說明書、聲明書、存證信函、剪報等件為證，惟
被告以前詞置辯，本件經本院協同在場之兩造整理，
並經兩造認肯認之爭點為被訴代是否有告知原告訴外
人林信宏委託其處理5之106號房屋？原告是否有受到
詐欺？原告可否撤銷系爭房地買賣契約？被告可否以
原告違約解除系爭房地買賣契約並沒收定金？
（四）原告主張被訴代表明訴外人林信宏委託訴外人鑫鋒房
屋出售5之106號房屋，惟為被告訴代所否認，經查原
告稱「被告訴訟代理人帶我去看林（即林信宏）的房
子，那裡是公寓，他有帶我去4樓，林的房子在3樓，
他說4樓是他朋友的房子順便帶我去看」（見本院94
年10月3日調解程序筆錄），然系爭房地位於新竹縣
○○鄉○○○街，訴外人林信宏之屋即5之106號房屋
位於新竹縣湖口鄉鳳山崎，有房屋買賣斡旋金契約書
、系爭房地不動產買賣契約書可參，二者並非上、下
樓，且位置、地點亦有差距，而原告自承94年5月24
日就5之106號房屋與訴外人善朝公司簽立買賣斡旋金
契約書，則原告於94年5月24日前應知5之106號房屋
之所在，否則原告焉有在未看屋前即就5之106號房屋
出價並與訴外人善朝房屋簽訂斡旋金契約書之理，則
原告於94年5月25日與被訴代前往看屋時即應知所看
之屋並非訴外人林信宏之屋，何以未予質疑，且原告
亦陳稱「 林委 託鑫鋒跟我談」，訴外人林信宏既不願
賣屋，何以又委託訴外人鑫鋒房屋與原告洽談，原告
所述前後顯有矛盾，而原告就被訴代有此陳述亦未舉
證證明，所為之主張，自難採信。
（五）原告以被訴代告知訴外人林信宏不願出售5之106房屋
，且訴外人善朝公司斡旋金過高，簽約時所稱之屋主
並非被告，於原告發覺後改稱是被告弟媳，被告事後
又稱是好友為由認受被告或其委託之仲介即訴外人鑫
鋒房屋詐欺乙節，按民法上所謂詐欺，係指欲使相對
人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意
思之表示，最高法院56年台上字第3380號著有判例。
經查原告稱「相對人代理人（即被訴代）打電話給我
，說我是否去看一棟房子，說善朝房屋從中賺得差價
太多，說 林委託 鑫鋒跟我談」，是訴外人善朝公司若
差價賺太多，且訴外人林信宏已委託訴外人鑫鋒房屋
出售5之106號房屋，被訴代應係不斷鼓吹原告購買5
之106號房屋，以便成交賺取仲介酬勞，而非帶原告
另看他屋，且原告既認為訴外人善朝房屋所收差價過
高，現正好有訴外人鑫鋒房屋受訴外人林信宏委託出
售5之106號房屋，原告大可趁此機會與訴外人鑫鋒房
屋洽談以便降低5之106號房屋之售價，焉會與被訴代
去看系爭房地，並以高於5之106號房屋之價格（斡旋
金契約書上之價格為1,700,000元）與被告就系爭房
地簽訂買賣契約（系爭房地原告簽約之價格為1,830,
000元），是被訴代縱有表明訴外人林信宏委託其出
售5之106號房屋、訴外人善朝房屋斡旋金收取過高，
亦不足以使原告陷於錯誤而購買系爭房地，則依前揭
說明，尚難認屬詐欺，況被訴代否認有為此陳述，原
告就被告或被訴代有施用詐術之行為未能是出相關事
證以供本院審酌，此部分主張，亦難信實。至就系爭
房地簽約時非被告本人而係由訴外人徐文美為之乙節
，經查依兩造所訂不動產買賣契約書所載「賣方曹美
芳代理人徐文美」、「所有權人無暇到場辦理，受任
人徐文美．．．」、「現況交屋。徐文美（印文）劉
文年（印文）」、「立契約書人代理人徐文美」，並
有授權書附卷可按，是縱被訴代於簽約時告知到場之
訴外人徐文美係屋主，然兩造間就系爭房地之買賣標
的及買賣價金意思表示既已一致，且不動產買賣契約
書上已標示訴外人徐文美係代理人，系爭房地之所有
權人亦書寫授權書，則系爭房地買賣契約不會因非所
有權人本人即被告親自與原告訂約而有不同，是亦難
認有使原告陷於錯誤之情事存在。原告既無受詐欺之
情，其自不得依民法第92條第1項之規定撤銷承買系
爭房地之意思表示，其所為之撤銷意思表示自不生效
力。
（六）另原告主張縱未受未詐欺，系爭房地之買賣契約亦已
撤銷，惟原告未提出其係基於何法律上依據得撤銷系
爭房地買賣契約之主張，亦未提出相關事證證明，所
為之主張，自不足採。
（七）按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相
當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其
契約，民法第254條定有明文。經查原告撤銷承買之
意思表示不生效力，兩造契約仍有效存在，已如上所
述，原告即應依約履行，惟原告未依約換票及備妥相
關證件，此為原告所不爭執，被告於94年5月30日發
函請原告於函到3日內履約，並於94年6月3日發函解
除系爭房地買賣契約，有存證信函可參，惟查原告雖
未履約，但被告給予原告履約期限應至94年6月3日始
屆滿，被告於履約期限內解除契約，應不生解約之效
力。兩造就系爭房地所為不動產買賣契約仍有效存在
，被告自不得沒入原告所繳交之定金。
（八）綜上，兩造間就系爭房地所為之買賣契約仍存在，原
告即有依約履行之義務，而原告不否認系爭本票尚未
兌現，從而，原告請求確認系爭本票債權不存在，並
請求被告返還作為定金之系爭本票及現金3,000元，
為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，
應併予駁回。
（八）本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法對判決之
結果不生影響，爰不一一條列審酌，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第436條第2
項、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 28 日
竹北簡易庭法 官 盧玉潤
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按
他造當事人之人數附具繕本）。
書記官 陳德榮
中 華 民 國 94 年 11 月 28 日