裁判字號：臺灣宜蘭地方法院102年訴字第407號民事判決
裁判日期：民國103年10月23日
裁判案由：調整租金
臺灣宜蘭地方法院民事判決102年度訴字第407號原告 江月容 訴訟代理人 李後政 律師複代理人 李婕綾
范家綺 被告 黃陳金英
黃秀慧 黃珀朱 黃秀芬 黃秋欽 共同訴訟代理人 黃憲男 律師上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國103年9月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造間就坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○號土地之租金，應自民國一０二年九月六日起調整為每年每平方公尺新臺幣貳佰参拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告原起訴請求：兩造間關於宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○號土地（起訴前已分割為同段1353、1353之1地號土地）之租金，應自起訴狀送達翌日起調整為每年每平方公尺新臺幣（下同）4,270元。嗣於本院審理時，更正請求：兩造間就坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○號土地之租金，應自起訴狀繕本送達之翌日起調整為每年每平方公尺4,270元。核屬民事訴訟法第255條第1項第2款規定起訴之基礎事實同一之情形，應予准許。
二、原告起訴主張：緣坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）原為訴外人 陳明德 所有，陳明德與被告之被繼承人即訴外人 黃金發 就分割前系爭1353地號土地（其中面積43.8平方公尺）、系爭1354地號土地及系爭1355地號土地（其中面積52.2平方公尺），合計面積約246平方公尺部分成立不定期租賃契約關係，黃金發並在其上建有門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）。嗣陳明德與黃金發間因系爭土地之租金糾紛，經鈞院以76年度訴字第427號給付租金事件成立和解在案，黃金發願給付陳明德2萬元，並自民國76年起每年底按年給付21,000元。而系爭1355地號土地，面積87平方公尺，於79年3月全部被徵收為道路用地。系爭1354地號土地，面積150平方公尺，於101年1月31日經鈞院101年度重訴字第40號民事確定判決（下稱101年度確定判決）應移轉予黃金發之繼承人即本件被告。系爭1353地號土地嗣後再分割為系爭1353地號土地（面積34平方公尺）及系爭1353之1地號土地（面積39平方公尺）。如依上開不定期租賃契約之租金標準，每年每平方公尺約85.4元（計算式：21,000元÷246平方公尺）。然黃金發過世後，其權利義務由繼承人即被告繼承，而陳明德將分割前系爭1353地號土地（包括分割後之系爭1353、1353之1地號土地）均出售予原告，依民法第425條之規定，原告與被告間就系爭1353、1353之1地號土地成立不定期租賃關係（下稱系爭租約），系爭租約之範圍只限於被告之系爭房屋占有使用系爭1353、1353之1地號土地之部分，不包括其他部分。本件陳明德與黃金發間原和解之租金金額係成立於
76、77年間，距今已歷26、27年，物價騰貴，不可同日而語，而系爭1354地號土地與分割前系爭1353地號土地同作為被告住家基地之用，系爭1354地號土地出售予被告之地價高達每坪18萬元（換算成每平方公尺為54,450元），而系爭1353、1353之1地號土地公告現值為28,880元，以此觀之，前開租金每年每平方公尺85.4元，顯然偏低。爰依據民法第442條規定，請求鈞院將前開租金提高為每年每平方公尺4,270元等語。並聲明：兩造間就系爭1353、1353之1地號土地之租金，應自起訴狀繕本送達之翌日起調整為每年每平方公尺4,270元。
三、被告則以：
(一)緣被告之被繼承人即訴外人黃金發承租訴外人陳明德就系爭土地3筆之租賃面積為310平方公尺，此有陳明德於76年間就給付基地租金事件之聲請調解狀之記載及臺灣高等法院96年度上字第1014號確定判決（下稱96年度確定判決）可證。惟原告仍持陳明德於96年度確定判決中之陳詞而稱陳明德與黃金發就系爭土地合計面積約246平方公尺成立不定期租賃關係，核屬不實之言。再黃金發曾於76年11月28日，就系爭土地，於鈞院76年度訴字第427號給付租金事件中，與陳明德達成和解，並約定自76年起，每年底按年給付陳明德21,000元之租金，以上開所稱之租賃範圍310平方公尺併租金21,000元計算，則系爭土地每平方公尺每年之租金約為67.74元（計算式：21,000÷310=67.74，小數點2位以下4捨5入）。
而黃金發與陳明德在76年間達成和解後，79年3月間，系爭土地中之系爭1355地號土地，面積87平方公尺，全部因宜蘭縣政府開闢道路徵收，黃金發與陳明德之租賃關係自徵收後，僅存於分割前系爭1353及系爭1354地號土地上，面積合計為223平方公尺（計算式：310平方公尺－87平方公尺）。又系爭1354地號土地，面積150平方公尺，黃金發於陳明德出售他人時，行使優先購買權，惟陳明德拒不承認，亦不配合辦理移轉所有權登記，黃金發乃對陳明德起訴，嗣於101年1月31日經101年度確定判決黃金發之全體繼承人即被告勝訴，今系爭1354地號土地之所有權人登記為被告黃秋欽單獨所有。是自101年度確定判決之後，系爭租約僅存在於分割前之系爭1353地號土地上。又自92年間起，因陳明德於自己所有之宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○號土地興建門牌號碼為宜蘭縣○○鎮○○路○○○號建物時，擅自建築圍牆占用系爭1353地號土地22.81平方公尺，是至少自92年間起，黃金發就系爭土地之租賃關係所提供之面積即減少了22.81平方公尺。而互核101年度確定判決之複丈成果圖，暨分割前系爭1353地號土地面積73平方公尺，於101年11月間分割成系爭1353地號土地面積34平方公尺、系爭1353之1地號土地面積39平方公尺之地籍圖，陳明德擅自建築圍牆占用之位置，即位在分割後系爭1353地號土地範圍內，是就陳明德占用之
22.81平方公尺租地，黃金發及被告自得拒絕給付租金。原告於102年元月間自陳明德處取得分割後系爭1353地號土地後，亦未將陳明德所占用分割後系爭1353地號土地面積22.8
1平方公尺之土地交付予被告使用，以分割後系爭1353地號土地面積僅為34平方公尺，扣除上開占用之22.81平方公尺後，就分割後系爭1353地號土地，被告應給付租金之土地面積亦僅為11.19平方公尺，原告卻訴請就系爭1353地號土地面積43.8平方公尺調整租金，並無理由。
(二)原告請求將系爭1353、1353之1地號土地之租金調高為每年每平方公尺4,270元，並無理由。蓋民法第442條，固規定租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。惟基地租金之數額，須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。如被告使用系爭1353、1353之1地號土地所支付之年度租金，與周遭鄰地之租金相較並無偏低，應即無加以調整之必要。據被告調查，與系爭1353、1353之1地號土地鄰近之同段1365、1366地號土地，其中面積各為667平方公尺、5
3平方公尺部分，於97年間與分割前系爭1353地號土地同以不定期租賃之關係出租予他人建屋居住使用，當時同段1365、1366地號土地每年之租金為43,430元，換算後每年每平公尺所收取之租金為60.32元，與分割前系爭1353地號土地每年每平方公尺之租金67.74元相較，分割前系爭1353地號土地今每年每平方公尺之租金，尚且較高，並無偏低之情事。再者，分割前系爭1353地號土地並非被告住家之基地，而係供道路使用，且周遭之土地如同段1326、1324地號土地等，於今均尚未經開發，其上雜亂不堪，而已開發之土地，則仍大部份屬低矮老舊之房屋。是以系爭1353、1353之1地號土地周遭工商業落後，所支付之租金單價又已高於鄰地言，實無再加以調整增加租金之必要。
(三)退而言之，倘鈞院認就系爭1353、1353之1地號土地有增加租金之必要，土地法第97條雖規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，又前開規定依土地法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。但基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額。又土地法第97條第1項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息
10%為限，所謂土地價額依土地法施行法第25條，土地價額依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額；而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。在平均地權條例施行區域，當係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申報地價期間自行申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價80%為其申報之地價，此亦有平均地權條例第16條之前段規定可稽。是依前開之規定，計算系爭1353、1353之1地號土地租金價額之上限，應以系爭1353、1353之1地號土地之申報地價為準，而非鈞院命民事執行處之鑑價師鑑定價每坪138,000元為準，且系爭1353、1353之1地號土地之102年度申報地價為每平方公尺2,720元，惟原告卻以系爭1353、1353之1地號土地之公告現值即每平方公尺28,800元計算價額，於法不符，且未詳列計算方法，即請求將租金調高為每平方公尺每年4,270元，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事實：
(一)系爭土地原為訴外人陳明德所有，陳明德先前曾與被告之被繼承人黃金發就系爭土地面積合計310平方公尺之部分成立不定期租賃契約，黃金發並在其上建有系爭房屋。
(二)陳明德與黃金發就系爭土地之租金糾紛，前經本院76年度訴字第427號給付租金事件達成和解在案，黃金發願給付陳明德2萬元，並自76年間起，每年底按年給付陳明德21,000元。
(三)系爭1355地號土地，面積87平方公尺，於79年3月間全部被徵收為道路用地。系爭1354地號土地，面積150平方公尺，於101年10月31日經101年度確定判決應移轉予黃金發之繼承人即被告公同共有，嗣於102年3月14日以贈與為原因辦理所有權移轉登記予被告黃秋欽單獨所有。原系爭1353地號土地於101年11月30日辦理分割登記為1353地號土地，面積34平方公尺及1353之1地號土地，面積39平方公尺，並於102年1月23日均以買賣為原因辦理所有權移轉登記予原告。
(四)兩造間就原系爭1353地號土地（包括分割後系爭1353、1353之1地號土地）成立系爭租約。
五、得心證之理由：本件之爭點，經兩造同意後整理如下述項目：（一）系爭租約目前承租之範圍及面積為何？（二）原告請求系爭租約之租金應調整為每年每平方公尺4,270元，是否有理由？以下即分別予以敘明：
(一)系爭租約目前承租之範圍及面積為何？
１查訴外人黃金發承租訴外人陳明德就原系爭1353地號土地面積73平方公尺、系爭1354地號土地面積150平方公尺、系爭1355地號土地面積87平方公尺等3筆土地之租賃面積為310平方公尺，又系爭1355地號土地，面積87平方公尺，於79年3月間全部被徵收為道路用地。系爭1354地號土地，面積150平方公尺，於101年10月31日經101年度確定判決應移轉予黃金發之繼承人即被告公同共有，嗣於102年3月14日以贈與為原因辦理所有權移轉登記予被告黃秋欽單獨所有，此有被告提出系爭1354、1355地號土地之土地登記謄本（見本院102年度羅調字第79號卷第13、14頁）、96年度確定判決書及最高法院97年度台上字第1780號裁定影本（見本院102年度羅調字第79號卷第40至54頁）附卷為憑，並經本院調閱96年度確定判決及101年度確定判決之相關卷宗審核屬實，且為兩造所不爭執。按土地徵收，係基於國家公權力所為強制性之行政處分，如徵收之土地原有租賃關係存在者，即因徵收而終止，被徵收者之權利亦歸消滅（最高法院71年度台上字第1965號判決意旨參照）。是陳明德與黃金發間就系爭1355地號土地之租賃關係因該土地遭到徵收而終止。又系爭1354地號土地，於陳明德出售予第三人，經黃金發行使優先承買權後，業經101年度確定判決應移轉予被告公同共有在案（黃金發於訴訟中過世，由被告聲明承受訴訟），陳明德與被告間就系爭1354地號土地之租賃關係，亦於被告取得所有權後而終止。陳明德嗣後將系爭1353、1353之1地號土地出售予原告，依照民法第425條規定，陳明德與被告間就系爭1353、1353之1地號土地之租賃關係，對於受讓人即原告，仍繼續存在，故兩造間之系爭租約關係，目前僅存在於系爭1353、1353之1地號土地而已，堪已認定。
２系爭1353、1353之1地號土地之面積合計為73平方公尺，此有被告提出之系爭353、1353之1地號土地之土地登記謄本在卷可參（見本院102年度羅調字第79號卷第11、12頁），核與96年度確定判決認定系爭土地原承租之面積310平方公尺，扣除系爭1355地號土地（面積87平方公尺）及系爭1354地號土地（面積150平方公尺）後之面積為73平方公尺相符，而原告並未舉證證明兩造間就系爭租約之承租面積有合意變更之事實，是系爭租約之面積仍為系爭1353、1353之1地號土地全部之面積合計為73平方公尺，原告主張系爭租約之範圍只限於被告之系爭房屋占有使用之部分，不包括系爭土地其他部分云云，即無足採。
３至被告主張自92年間起，因陳明德於自己所有之宜蘭縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○號土地興建門牌號碼為宜蘭縣○○鎮○○路○○○號建物時，擅自建築圍牆占用分割前系爭1353地號土地22.81平方公尺，是至少自92年間起，黃金發就系爭土地之租賃關係所提供之面積即減少了22.81平方公尺等語。查兩造間之系爭租約面積範圍並未合意變更，已如前述，陳明德有占用分割前系爭1353地號土地22.81平方公尺之事實，此經本院於95年12月1日履勘現場時囑託宜蘭縣羅東地政事務所測量在案，有該日之勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖附卷可參，業經本院調閱96年度確定判決之卷宗審核屬實。復於本件審理時，經本院於103年3月7日履勘現場時囑託宜蘭縣羅東地政事務所實地測量，陳明德之前開房屋之圍牆及庭院仍有占用分割後系爭1353地號土地如宜蘭縣羅東地政事務所製作之土地複丈成果圖即附圖編號A1部分面積
22.64平方公尺，此有本院之勘驗筆錄、現場照片及宜蘭縣羅東地政事務所檢送之土地複丈成果圖即附圖在卷可稽（見本院卷第45至53頁）。縱使陳明德有占用分割後系爭1353地號土地部分之事實，此亦為原告無法依約提供租賃物，而被告得拒絕給付該部分租金之問題，被告於本件仍主張系爭租約之範圍包括分割後系爭1353、1353之1地號土地之全部，是系爭租約之範圍及面積並未排除遭到陳明德占用之部分，可堪認定。
(二)原告請求系爭租約之租金應調整為每年每平方公尺4,270元，是否有理由？
１按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於契約成立後有變動者而言。陳明德與黃金發前因系爭土地之租金糾紛，經本院76年度訴字第427號給付租金事件達成和解在案，黃金發願給付陳明德2萬元，並自76年間起，每年底按年給付陳明德21,000元乙節，此有被告提出之本院76年度訴字第427號給付租金事件和解筆錄影本乙份在卷可參（見本院102年度羅調字第79號卷第55頁），且為兩造所不爭執。查分割前系爭1353地號土地之申報地價於76年7月間為每平方公尺800元，分割後系爭1353、1353之1地號土地之申報地價於102年1月起調整為每平方公尺2,720元乙節，此有宜蘭縣羅東地政事務所103年8月21日羅地價字第0000000000號函檢附之各年期申報地價表乙紙附卷可憑，依上開申報地價表之價格核算，於陳明德與黃金發成立前揭和解後至今約27年間，增值幅度約為3.4倍。經本院囑託寶源不動產估價師事務所鑑定，分割前系爭1353地號土地於76年間之市價總值為829,000元，分割後系爭1353、1353之1地號土地目前之市價總值為3,048,000元之事實，此有該事務所103年7月3日製作之鑑定報告書乙份在卷可參（見本院卷第68至89頁），依上開鑑定之價格核算，於陳明德與黃金發成立前揭和解後至今約27年間，增值幅度約為3.67倍。是系爭1353、1353之
1地號土地本身之價值，自陳明德與黃金發成立前揭和解後，顯已變動而有增加之情事，已堪認定。系爭租約自76年間起迄今，已歷多時未曾調整，而租賃物本身之價值確已提昇，然租金額未隨之調漲，兩相比較有失均衡與違反公平原則，故原告主張系爭租約之租金，有予以調昇之必要，應屬可採。被告雖辯稱系爭1353、1353之1地號土地所支付之年度租金，與周遭鄰地之租金相較並無偏低，並無加以調整之必要云云。惟查：被告所提出之鄰地租金之收據（見本院102年度羅調字第79號卷第60頁），亦為97年間之資料，雖可供為參考，但不同土地之地形地貌、利用狀況及當事人之情誼不盡相同，且系爭1353、1353之1地號土地前已經陳明德與黃金發合意約定租金金額而成立和解筆錄在案，本院自應優先考量系爭租約當事人之約定標準，再佐以系爭1353、1353之1地號土地本身之客觀情事及價值昇降情形而為審酌，是被告辯稱系爭租約之租金無調整之必要云云，尚無可採。
２按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年度台上字第3062號判決意旨參照）。系爭1353、1353之1地號土地目前有被告黃秋欽所有之系爭房屋及陳明德所有之宜蘭縣○○鎮○○路○○○號建物之圍牆及庭院坐落其上，其餘為圍牆外之空地，系爭房屋占用之面積為如附圖所示編號A3部分面積4.55平方公尺及B部分面積36.36平方公尺，陳明德屋占用之面積則為如附圖所示編號A1部分面積22.64平方公尺，圍牆外之空地如附圖所示編號A2部分面積6.81平方公尺，而系爭1353、1353之1地號土地緊鄰○○鎮○○街○道路旁，距離羅東博愛醫院約2分鐘車程，距離羅東火車站後站徒步約10分鐘，附近多作住家使用，並無明顯商業活動等情，業經本院於103年3月7日至現場勘驗屬實並經囑託宜蘭縣羅東鎮地政事務所實地測量在案，此有本院之勘驗筆錄、現場照片及宜蘭縣羅東鎮地政事務所製作之土地複丈成果圖即附圖在卷可資（見本院卷第45至53頁）。本院參酌系爭13
53、1353之1地號土地之臨路關係、坐落位置、交通情況、里鄰環境、面積大小、被告使用之現況及所得利益等情，再參酌自陳明德與黃金發成立前揭和解後，系爭1353、1353之
1地號土地之價值顯已變動而有增加之情形，本院綜合上開相關情事，認定系爭1353、1353之1地號土地租金之調整應調漲3.5倍為適當。而系爭租約原承租面積為310平方公尺，每年租金原為21,000元，故分割前系爭1353地號土地每平方公尺每年之租金約為67.74元（計算式：21,000÷310＝67.74，小數點2位以下4捨5入），分割後系爭1353、1353之1地號土地每平方公尺每年之租金以增加3.5倍計算，約為237元（元以下4捨5入），是原告請求系爭1353、1353之1地號土地每年每平方公尺之租金增加為237元之範圍內，應屬可採。且按原告起訴請求增高租金，既未於起訴前向被告為增高租金之意思表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金（最高法院73年度第9次民事庭會議決議意旨參照），是原告請求自本件起訴狀繕本送達被告之翌日即102年9月6日起提高租金，應予准許。原告請求增加租金逾上開應予准許之部分，則屬無理由。
３被告另辯稱計算系爭1353、1353之1地號土地租金價額之上限，應以系爭1353、1353之1地號土地之申報地價為準，而非鈞院命民事執行處之鑑價師鑑定價格為準云云。然查：系爭租約之租金前於陳明德與黃金發成立和解筆錄時，即非依照當年度之申報地價標準而約定，此為當事人依照契約自由所為之約定，本院應予以尊重，無從事後再以申報地價作為租金計算之標準，況自陳明德與黃金發成立前揭和解以後迄今，申報地價已增加3.4倍乙節，亦如前述說明，故本院綜合判斷後，認為本件應以陳明德與黃金發成立前揭和解當時之租金金額為準，乘以3.5倍而提高系爭租約之租金金額，始屬允當。被告前述辯解，要無可採。
六、綜上所述，原告依據民法第442條之規定，請求兩造間就系爭1353、1353之1地號土地之每年租金自起訴狀繕本送達被告之翌日即102年9月6日起調整為每年每平方公尺237元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。本件訴訟費用，依兩造勝敗之比例，應由被告負擔6%，其餘94%則由原告負擔。又本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果無影響者，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國103年10月23日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官林俊廷正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年10月23日
書記官陳蒼仁