裁判字號：最高法院108年台上字第1466號民事判決
裁判日期：民國109年03月26日
裁判案由：請求酌減違約金
最高法院民事判決108年度台上字第1466號上訴人 戴宏怡 訴訟代理人 胡原龍 律師
夏媁萍 律師被上訴人 張介宏 訴訟代理人 徐志明 律師複代理人 李佳倫 律師上列當事人間請求酌減違約金事件，上訴人對於中華民國106年7月4日臺灣高等法院第二審判決（105年度上字第1599號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。
理由本件上訴人主張：伊於民國104年4月8日經訴外人 永慶 房屋股份有限公司（下稱永慶房屋）仲介，以總價新臺幣（下同）4,800萬元，向被上訴人購買門牌號碼新北市○○區○○○路○○○號22樓建物（下稱系爭房屋）及坐落土地應有部分（與系爭房屋下合稱系爭房地），兩造並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。伊係以原有房屋增貸支付系爭契約之頭期款，於簽約時表明須出售原有房屋始能支付系爭房地之尾款，訴外人即永慶房屋店長 李國煌 保證能於6個月內出售伊原有房屋，伊始買受系爭房地。
伊因原有房屋未能如期售出，無法就系爭房地貸款8成，而無力履行系爭契約，被上訴人解除系爭契約，沒收伊已付價金960萬元充作違約金，顯屬過高，應依民法第252條酌減為120萬元，被上訴人受領其餘840萬元即為無法律上之原因，應予返還等情，爰依民法第179條規定，求為命被上訴人給付840萬元及加計自本件判決確定翌日起算法定遲延利息之判決（上訴人於第一審原請求自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，迨於原審始減縮利息起算日如上）。
被上訴人則以：上訴人表示須出售原有房屋以給付系爭房地之價款，要求伊延至104年12月31日交屋，伊為免風險始要求上訴人給付總價2成款項即960萬元，惟伊早於同年4月間即交付系爭房屋予上訴人先行裝修。上訴人未依約履行繳交相關稅費之義務，經伊於同年12月3日、同年月10日催告，上訴人皆相應不理，伊始於同年月16日依系爭契約第12條第1項、第2項約定通知解除系爭契約、沒收已付價金為違約金，該違約金屬懲罰性違約金性質。上訴人違約不買，致伊受有系爭房地跌價損失862萬3,890元或1,158萬5,630元、仲介服務費135萬元、104年度房屋稅及地價稅3萬4,101元、租金損失72萬元、管理費8萬3,448元、104年度增加之土地增值稅9萬2,880元之損害，上開違約金無過高應予酌減情形等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審依上訴人上開聲明所為命被上訴人給付240萬元本息之判決，改判駁回上訴人該部分之訴，並駁回上訴人之上訴，無非以：兩造經由永慶房屋之仲介，於104年4月8日簽立系爭契約，由上訴人以總價4,800萬元向被上訴人購買系爭房地，並辦理價金履約保證手續，上訴人同意被上訴人於同日先行動支履保款項480萬元。上訴人未繳契稅19萬7,259元、印花稅1萬6,700元，經被上訴人於同年12月3日、10日催告上訴人依系爭契約第17條第9項約定繳交，上訴人仍未履行，被上訴人於同年月17日向上訴人為解除系爭契約表示，並沒收已付價金960萬元之事實，為兩造所不爭。被上訴人依系爭契約第12條第2項約定解除系爭契約後沒收之已付價金，未約定為懲罰性違約金，應屬損害賠償總額預定性質之違約金。系爭房屋面積約87.11坪，按系爭契約總價換算每坪約55.1萬元。依鄰近系爭房地之新北市○○○路○○○○○○○號13樓房屋（下稱漢生東路房屋）104年12月實價登錄資料，每坪單價為45.2萬元；系爭房屋同棟11樓房屋法拍屋廣告資料，每坪單價為41.8萬元，估算系爭房地於被上訴人解約時每坪價值約43.5萬元，確有價值跌落情形，以每坪43.5萬元或每坪
45.2萬元計算，被上訴人分別受有跌價損失1,010萬7,150元或862萬6,280元，該損失係於解約前所發生者，造成被上訴人財產價值因而減少，屬上訴人不履行系爭契約所受之損害。被上訴人解約後以總價5,250萬元、底價4,500萬元託售系爭房地，惟無人出價，事實上未售出，尚難據此認定系爭房地解約時之價值。另被上訴人因上訴人違約而解除系爭契約，給付永慶房屋之仲介服務費94萬5,000元已成為無益之支出，亦屬上訴人債務不履行造成之損害。被上訴人於同年4月23日即同意上訴人借屋裝修，將系爭房屋鑰匙交予永慶房屋，不論上訴人事實上有無進行裝修，迄系爭契約解除為止，被上訴人近8個月期間無法使用系爭房屋而受有損害。審酌被上訴人所受前述積極損害、消極損害及上訴人違約情形等一切情狀，被上訴人沒收已付價金為系爭契約總價20%作為違約金，尚無過高情事。上訴人未提出其他應予酌減違約金之事證以實其說，主張違約金應予酌減為120萬元，難認有據。從而，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人給付840萬元本息，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條定有明文。當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。又違約金過高之事實，依辯論主義之原則，固應由債務人主張之，惟在訴訟中，若當事人主張其所約定之違約金過高，而所提出之訴訟資料不能使法院明暸該約定之違約金是否過高時，法院應運用訴訟指揮權與闡明權，令當事人為必要之陳述及聲明證據（民事訴訟法第198條第1項、第199條第2項參照），再經由調查證據之程序將調查證據之結果，依同法第297條第1項及第199條第1項之規定，命兩造為充分完全之辯論，以確定當事人間所約定之違約金是否過高？有無酌減之必要。依系爭契約第12條第1項、第2項約定：「一、甲（即上訴人）、乙（即被上訴人）雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。……二、……如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項」，上訴人未繳納前述契稅、印花稅，違反系爭契約第17條第9項應於104年11月30日辦理完稅手續之約定，經被上訴人2次催告後仍未履行，被上訴人於同年12月17日依系爭契約第12條第1項、第2項約定解除系爭契約，沒收上訴人已付價金960萬元屬損害賠償總額預定性違約金，為原審確定之事實，則上訴人顯非完全未履行系爭契約，原審認定該違約金未過高，僅審酌被上訴人受有系爭房地跌價損失、支出仲介服務費、近8個月期間無法使用系爭房屋之損害及上訴人違約情形，就上訴人已履行系爭契約部分，被上訴人所受利益為何？未併予審酌，已屬可議。其次，房地產價值之高低及漲跌，除與房地產所在區位、發展潛力、建材及環境等因素相關外，樓層高低與面向亦存在價差，尤其景觀、視野明顯不同時，存在價差更大。查實價登錄資料之○○○路房屋為樓高23層之13樓、法拍屋廣告資料之房屋為系爭房屋同棟之11樓（一審卷第95、96頁），均屬中高樓層，系爭房屋為樓高23層之22樓，則屬高樓層，已存在樓層高低之價差，而漢生東路房屋之面向、景觀、視野是否與系爭房屋所在大樓相似？亦屬未明，能否逕以上開房屋之價格作為系爭房地跌價之認定標準，自滋疑問，有待查明。被上訴人解除契約時，系爭房地之價值為何？此與上訴人因債務不履行所致被上訴人是否受有跌價損失？跌價損失金額為何？所關頗切，原審未遑令兩造就此為必要之陳述及聲明證據，及將調查證據之結果，命兩造為充分完全之辯論，再參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及被上訴人所受損害情形，並審酌上訴人已履行部分被上訴人所受利益，以認定關於約定之違約金是否過高？遽認被上訴人所受損害逾其沒收之上訴人已付價金，上訴人未舉證證明約定違約金過高應予酌減之事實，而為上訴人不利之判決，不惟速斷，且有判決不備理由之違法。上訴論旨，執以指摘原判決為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中華民國109年3月26日
最高法院民事第七庭
審判長法官鄭傑夫
法官盧彥如法官吳麗惠法官張恩賜法官林麗玲本件正本證明與原本無異
書記官中華民國109年4月21日