臺灣高等法院105年度上字第398號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院105年上字第398號民事判決

裁判日期：民國105年10月18日

裁判案由：返還價金

臺灣高等法院民事判決105年度上字第398號上訴人 彭士娟 訴訟代理人 郭瑋萍 律師被上訴人 于嘯宇 訴訟代理人 朱容辰 律師複代理人 郭祐舜 律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國105年1月21日臺灣新北地方法院104年度訴字第476號第一審判決提起上訴，本院於105年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊為大陸地區人民，於民國102年6月
9日與上訴人合意成立買賣契約（下稱系爭買賣契約），由上訴人將其向訴外人興富發建設股份有限公司（下稱興富發公司）承購坐落臺北市○○區○○路之「台北晶麒」建案B6棟24樓房屋及其基地（下稱系爭預售房地）之契約（下稱系爭預售契約）權利出售予伊，約定價金為新臺幣（下同）1,
730萬元，伊已依約給付258萬元（含定金10萬元），並依上訴人委任之代理人 莊威玲 之指示，於103年7月2日、3日代上訴人將系爭預售房地之開工款17萬元及第2、3期款18萬元匯予興富發公司，合計35萬元，以為系爭買賣契約價金之支付，上訴人則負有向興富發公司換約將系爭預售契約當事人更名為伊，使伊取得承購系爭預售房地權利之義務，惟未約定履行期，經伊於103年11月28日定期催告上訴人辦理換約後，兩造於103年12月18日前往興富發公司辦理，然因興富發公司不辦理由大陸地區人民承接換約，致無法完成將系爭預售契約更名為伊之換約程序，上訴人已陷於給付遲延或給付不能，並應負權利瑕疵擔保責任，伊遂再於103年12月30日寄發存證信函，催告上訴人於10日內辦理換約更名，逾期逕為解除系爭買賣契約不另通知，惟上訴人迄未完成換約手續，依民法第254條規定系爭買賣契約業已解除。爰依民法第259條第1款、第2款及第179條之規定，擇一請求上訴人返還伊已給付之293萬元之本息。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。）並於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊已於102年7月8日簽立簽收單將承購系爭預售房地之權利轉讓予被上訴人，並於103年10月31日出具讓渡（更名）同意書，復於103年10月31日及同年12月18日兩度會同被上訴人至興富發公司辦理換約，且本件依約定係應換約登記為被上訴人指定之其他人名下，被上訴人亦曾欲將系爭預售契約換約更名為臺灣地區人民 陳瓊雲 ，嗣因陳瓊雲不願接受而未完成換約，是伊業已依債務本旨提出給付。又伊將向興富發公司承購系爭預售房地之權利轉售予被上訴人，被上訴人即因契約承擔而概括承擔系爭預售契約地位，而興富發公司依內政部頒訂之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第20點之房地轉讓條件，亦不得拒絕換約更名，其拒絕實已違反消費者保護法第17條第2項之規定，是縱認依約應以被上訴人名義換約，伊亦無給付遲延、給付不能或違反權利瑕疵擔保責任可言，被上訴人亦不得據此解除系爭買賣契約。再者，系爭預售契約買賣價金為1,649萬元，伊已支付訂金及簽約金合計99萬元，又系爭買賣契約價金為1,730萬元，依伊與莊威玲之約定為伊之實拿價金，並不包含相關仲介、換約等服務費，而被上訴人已支付之258萬元，其中99萬元為支付伊先前已付款予興富發公司之訂金及簽約金，81萬元為伊因本件交易可得利差，餘78萬元則為被上訴人支付換約及上訴人代理人莊威玲、被上訴人代理人 蔡玉雯 之服務費用，被上訴人對此均了解而同意，伊亦僅由莊威玲交付而取得180萬元，是縱認伊應返還系爭買賣契約所收價金，亦應扣除被上訴人支付之換約與代理人服務費用78萬元。另本件不能換約係因被上訴人自己之因素致不能換約，不可歸責於伊，依民法第249條之規定被上訴人不得請求返還定金10萬元，且伊因系爭預售契約現已遭興富發公司解約而被沒收之價金99萬元、伊原可賺取之價差81萬元及系爭預售房地市價漲跌之價差損失450萬元，均係因被上訴人債務不履行所生損害，自得依民法第260條規定請求被上訴人賠償，而得與被上訴人本件之請求抵銷等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人主張：被上訴人為大陸地區人民，於102年6月9日與上訴人合意成立系爭買賣契約，由上訴人將其向興富發公司原以1,649萬元承購系爭預售房地之系爭預售契約權利出售予被上訴人，約定價金為1,730萬元，被上訴人已給付
258萬元（含定金10萬元），並依上訴人委任之代理人莊威玲之指示，於103年7月2日、3日將系爭預售房地開工款17萬元及第2、3期款18萬元，合計35萬元匯予興富發公司，惟興富發公司拒絕由大陸地區人民換約承接，致系爭預售契約之買受人並未換約更名為被上訴人等情，業據提出房屋土地預定買賣契約書、簽收訂金紀錄、匯款申請書代收入收據、匯款委託書、簽收單為證（參原審卷㈠第8至46頁），核與證人即兩造分別委任之代理人莊威玲、蔡玉雯及興富發公司客服人員 曾小玲 於原審之證述（參原審卷㈠第174頁正反面、第176頁、第243頁反面，原審卷㈡第24頁反面），及興富發公司104年11月26日陳報狀所陳關於該公司暫無辦理大陸地區人民以讓渡方式受讓取得預售屋等語（參原審卷㈡第48頁）相符，復為上訴人所不爭執（參本院卷第119頁），堪認為真實。
四、被上訴人復主張：上訴人未依約辦理完成系爭預售契約之換約更名，已陷於給付遲延或給付不能，並應負權利瑕疵擔保責任，經被上訴人定期催告後仍未履行，業由被上訴人依民法第254條關於給付遲延之規定解除系爭買賣契約，而依民法第259條第1款、第2款及第179條之規定，擇一請求上訴人返還被上訴人已給付之293萬元之本息等語；然為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠按權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權
利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務，民法第348條第2項定有明文。又租賃契約主體之變更，屬於更改或契約承擔之性質，非得契約原當事人之同意不得為之，最高法院69年台上字第2183號判例闡示甚明，此於買賣契約主體之變更亦可資參照。而當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力（最高法院73年台上字第1573號判例參照）。本件兩造成立系爭買賣契約，由上訴人將承購系爭預售房地之權利轉讓予被上訴人，已如前述。又系爭簽收單載明「約定時間至建商更名換約」等語（參原審卷㈠第46頁），依其約定兩造尚需就至興富發公司辦理系爭預售契約之更名換約，而將系爭預售契約之買受人由上訴人變更為被上訴人。而上訴人主張系爭預售契約後續應給付興富發公司之價金，於兩造訂約後由被上訴人繼續履行等語，亦為被上訴人所不爭執，並已於103年7月2日、3日匯付系爭預售房地之開工款及第2、3期款合計35萬元予興富發公司，可知被上訴人亦需承擔系爭預售契約之買受人義務。又證人即代理被上訴人於102年7月8日簽立簽收單之蔡玉雯於原審證稱：伊介紹本件買賣時，有跟代理上訴人之莊威玲說被上訴人係大陸地區人民，莊威玲表示以被上訴人的身分取得臺灣地區不動產沒有問題，並保證有問題會與興富發公司協調等語（參原審卷㈠第244頁反面、第
245頁），足認依兩造之合意，上訴人負有將系爭預售契約之買受人換約更名為被上訴人名義之義務。綜上，足見兩造係以被上訴人就與興富發公司間系爭預售契約所生一切權利義務概括的讓與被上訴人，為系爭買賣契約之買賣標的，並非僅為單純的對於興富發公司之買受系爭預售房地債權之讓與。而依前開說明，系爭預售契約一方主體之變更須經他方之同意或承認，則上訴人依系爭買賣契約應負之出賣人義務，即係使興富發公司同意辦理換約，將系爭預售契約之買受人變更為被上訴人。是被上訴人主張上訴人依系爭買賣契約負有向興富發公司換約將系爭預售契約當事人更名為被上訴人之義務等語，洵堪採信。
㈡又上訴人辯稱伊於102年7月8日簽立簽收單，其上記載將
承購系爭預售房地之權利轉讓予被上訴人，並於103年10月31日出具讓渡（更名）同意書，復於103年12月18日與被上訴人至興富發公司，欲以與被上訴人偕同到場之臺灣地區人民陳瓊雲之名義換約更名，然嗣因陳瓊雲不願接受而未完成換約等情，固為被上訴人所不爭執（參本院卷第52頁），並有簽收單、讓渡（更名）同意書在卷可稽（參原審卷㈠第46、47頁）。然證人曾小玲於原審證稱：被上訴人曾向興富發公司詢問預售房屋可否由大陸地區人民承接，應該是被上訴人想承接，經興富發公司告知並未開放大陸地區人員購買，嗣後由上訴人向興富發公司告知由陳瓊雲承接系爭預售契約，然經現場討論沒有結果而未辦理更名程序等語（參原審卷㈡第23頁反面至25頁反面），足見被上訴人為承接系爭預售房地，曾向興富發公司詢問可否由大陸地區人民換約，經該公司表示未開放後，始欲改以陳瓊雲換約以為因應，堪認被上訴人主張伊係因興富發公司拒絕換約為大陸地區人民而無法順利更名，不得已才找陳瓊雲欲為借名登記等語為真實，自難遽認被上訴人有指定第三人為換約名義人之契約義務，上訴人就此亦未能舉證以實其說，則其抗辯兩造約定應換約登記為被上訴人指定之第三人等語，尚無可採。
㈢又興富發公司拒絕就系爭預售契約換約更名為大陸地區人民
，縱有違反其他法令所定或系爭預售契約約定義務之情事，此亦僅為上訴人與該公司間另一法律關係之問題，對於上訴人依系爭買賣契約所負應向興富發公司換約更名之義務，並無影響，是上訴人抗辯興富發公司依內政部頒訂之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第20點之房地轉讓條件不得拒絕換約，其拒絕已違反消費者保護法第17條第2項之規定等語，縱有所據，仍無礙其依約應履行向興富發公司換約將系爭預售契約當事人更名為被上訴人之義務。則上訴人雖已簽立簽收單記載將承購系爭預售房地之權利轉讓予被上訴人，並出具讓渡（更名）同意書，復曾偕同被上訴人至興富發公司申請辦理換約，然興富發公司既拒絕由大陸地區人民換約，被上訴人即無從承擔系爭預售契約之買受人地位，自難認上訴人業已依債務本旨提出給付，上訴人此項抗辯亦無足採。
㈣次按清償期，除法律另有規定或契約另有訂定，或得依債之
性質或其他情形決定者外，債權人得隨時請求清償，債務人亦得隨時為清償；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第315條、第229條第2項、第3項、第254條分別定有明文。本件兩造就上訴人之換約更名義務未定有清償期，此為兩造所不爭執（參本院卷第105頁），依上開約定，被上訴人得隨時請求上訴人履行其義務。而被上訴人於103年11月28日發函催告上訴人於10日內辦理換約，此有103年11月28日台北光武郵局第150號存證信函在卷可參（見原審卷㈠第48至53頁），上訴人雖於103年12月18日偕同被上訴人前往興富發公司辦理，惟興富發公司拒絕換約為大陸地區人民，致未能以被上訴人名義更名換約，已如前述，則上訴人至遲於
103年12月18日起即陷於給付遲延。而被上訴人於上訴人給付遲延後，再於103年12月30日發函催告上訴人於10日內辦理換約更名，逾期逕為解除系爭買賣契約不另通知，該函並於同年月31日送達上訴人等情，亦有103年12月30日台北光武郵局第327號存證信函及掛號郵件收件回執存卷足據（參原審卷㈠第54至58頁），然上訴人仍未完成換約手續，而未於上開催告期間內履行其義務，則依民法第254條規定，被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，即屬有據。又上訴人雖曾以被上訴人未指定其他可為登記之人辦理換約，致遲延未能辦理換約為由，而於103年12月24日依民法第254條發函解除系爭買賣契約，此固有103年12月24日永和郵局第1824號存證信函在卷可參（見原審卷㈠第59頁），惟被上訴人並無指定第三人為換約名義人之契約義務，已如前述，是上訴人指係因被上訴人給付遲延致未能完成換約云云，自非有理，其據此解除系爭買賣契約，亦非合法而無可取。從而上訴人主張系爭買賣契約業經其解除乙節，洵堪憑採，故系爭買賣契約業於104年1月10日解除。
㈤再按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第203條亦規定甚明。本件系爭買賣契約業經被上訴人解除，已如前述，則上訴人即有依上開規定負回復原狀之義務。被上訴人已給付258萬元（含定金10萬元）予上訴人委任之代理人莊威玲，並依莊威玲之指示，於103年7月2日、3日代上訴人分別匯付系爭預售房地第
1至3期款17萬元及18萬元予興富發公司等情，為兩造所不爭，已如前述。證人莊威玲雖證稱伊於簽立簽收單時，經以電話與上訴人確認買賣價金超過1,730萬元以上為仲介費，伊再當場口頭告知被上訴人與蔡玉雯以4％計算買賣雙方仲介費，並由被上訴人負擔，故伊收到之258萬元後，將其中
180萬元交給上訴人，餘78萬元為買賣雙方仲介費，嗣蔡玉雯於簽訂簽收單後1、2個月才確認其仲介費為30萬元，故伊之仲介費為48萬元等語（參原審卷㈠第174至175頁反面），然此與證人蔡玉雯於原審證稱：伊代被上訴人簽訂系爭簽收單時，莊威玲並未與伊確認仲介費，莊威玲並表示兩造間之買賣契約沒有差價可以賺，所以一毛仲介費都沒有給伊，嗣後是被上訴人另給伊2萬元紅包等語（參原審卷㈠第24
4頁正反面），顯不相符。且兩造對於上開約定價金1,730萬元係指被上訴人取得系爭預售契約之買受人地位所需給付之總價金乙節，亦無爭執（參本院卷第93頁反面），足見本件買賣價金並無超逾1,730萬元之情形，而1,730萬元之價金按4％計算之仲介費亦應為692,000元（計算式：17,300,000元×4％＝692,000元），益難認證人莊威玲上開證述符實。又被上訴人於102年6、7月間陸續給付258萬元時，其自系爭預售契約書建議付款表所載，固可知系爭預售契約尚需給付興富發公司買賣價金1,550萬元（參原審卷㈠第43頁），惟簽收單上既載明系爭買賣契約成交價為1,730萬元，已收約258萬元等語（參原審卷㈠第46頁），足見莊威玲代上訴人收受之258萬元均為系爭買賣契約價金1,730萬元之一部分；易言之，就其中超出上訴人業已支付興富發公司99萬元及上訴人轉售賺取之契約價差81萬元（計算式：1,
730萬元－1,649萬元＝81萬元）之差額78萬元（計算式：
258萬元－99萬元－81萬元＝78萬元）部分，亦為系爭買賣契約之價金，不因當時依系爭預售契約尚應給付興富發公司之價金多寡而有差異，是被上訴人給付之款項其中81萬元部分亦為其所給付之買賣價金之一部，而非仲介服務費用。此外，參諸兩造立具之簽收單及讓渡（更名）同意書，均無任何關於仲介服務費用之金額與負擔等內容之記載，是證人莊威玲上開證詞，要難採信，上訴人抗辯被上訴人已付258萬元其中之78萬元為兩造合意由被上訴人負擔之雙方仲介費用云云，亦無足採。又上訴人自陳雙方約定訂約後應由被上訴人繼續履行系爭預售契約之買受人付款義務，作為系爭買賣契約價金1,730萬元支付方式之一等語（參本院卷第93頁），則被上訴人於系爭買賣契約成立後，所匯付興富發公司之開工款及第2、3期款合計35萬元，亦為其給付上訴人之價金。從而，被上訴人已給付之系爭買賣契約價金合計為293萬元（計算式：258萬元＋35萬元＝293萬元），則被上訴人於解除系爭買賣契約後，依民法第259條第1款、第2款、230條規定請求上訴人返還293萬元並附加利息，自屬有據。又被上訴人依民法第259條第1款、第2款所為本件請求既有理由，其併依民法第179條規定擇一所為請求即無再事審究之必要，附此敘明。
㈥按債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，
若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言（最高法院18年上字第1709號判例參照）。本件系爭買賣契約係因上訴人給付遲延而經被上訴人解除，非可歸責於被上訴人，是上訴人抗辯被上訴人依民法第249條第2款規定不得請求返還定金10萬元云云，應無可採。再者，系爭預售契約係因興富發公司拒絕辦理大陸地區人民換約，而無法變更買受人為被上訴人，且被上訴人亦無指定第三人為換約名義人之契約義務，已如前述，自非可歸責於被上訴人，被上訴人當無債務不履行可言，則被上訴人並無債務不履行致上訴人給付予興富發公司之價金99萬元遭沒收、損失可賺取之價差81萬元及房地漲跌價差450萬元等共計630萬元損害之情事，依前開說明，上訴人以此為債權與被上訴人請求返還之系爭買賣價金抵銷，難認有理由。
五、綜上所述，被上訴人依民法第259條第1款、第2款規定，請求上訴人給付293萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年2月13日（參原審卷㈠第66頁附送達證書）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並依聲請分別為兩造得於供擔保後准、免為假執行之宣告，理由雖有不同，結論則無二致，是上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，仍為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰不再予一一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國105年10月18日
民事第十一庭
審判長法官徐福晋
法官郭顏毓法官楊博欽正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年10月18日
書記官陳盈真附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。