臺灣高雄地方法院103年度重訴字第229號民事判決

裁判字號：臺灣高雄地方法院103年重訴字第229號民事判決

裁判日期：民國103年10月08日

裁判案由：土地所有權移轉登記

臺灣高雄地方法院民事判決103年度重訴字第229號原告 李金城 訴訟代理人 史乃文 律師訴訟代理人 邱柏榕 律師被告 許國雄 訴訟代理人 簡廷安 當事人間土地所有權移轉登記事件，本院民國103年9月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○○○段○○○○號、面積三八０點八一平方公尺、權利範圍全部土地之所有權移轉登記予原告。
本判決於原告以新臺幣ꆼ佰捌拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟壹佰肆拾萬零陸拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔。
事實
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時原聲明第一項為：被告應將坐落高雄市○○區○○○段○○○○號（面積29.69平方公尺，權利範圍13/100）、109地號（面積32.34平方公尺，權利範圍13/100）、
110地號（面積29.61平方公尺，權利範圍13/100）、110-
1地號（面積23.19平方公尺，權利範圍13/100）、111地號（面積24.73平方公尺，權利範圍13/100）、111-1地號（面積15.17平方公尺，權利範圍13/100）、112地號（面積98.83平方公尺，權利範圍13/100）、113地號（面積
534.85平方公尺，權利範圍全部）、128地號（面積71.54平方公尺，權利範圍全部）、131地號（面積224.8平方公尺，權利範圍13/100）、131-1地號（面積15.5平方公尺，權利範圍13/100）等11筆土地（下合稱系爭11筆土地）之所有權移轉登記予原告。俟予訴訟進行中，系爭11筆土地之市地重劃已經完成，重劃完成後之地號為高雄市○○區○○○○段○○○○號（下稱系爭土地），故將訴之聲明第一項更正為：被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告。經核其訴訟標的均為同一，僅因土地重劃後調整其土地之筆數及地號，應屬更正其事實上或法律上之陳述，核與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
甲、兩造爭執要旨：
一、原告主張：
（一）兩造於民國98年11月26日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定被告將系爭11筆土地之所有權出賣予原告，買賣價金為新臺幣（下同）11,217,111元。雙方並約定由原告代償被告對高雄銀行之貸款193萬元，及對台北富邦銀行（下稱富邦銀行）之貸款8,787,000元已代支付買賣價金，餘款500,000元則於系爭11筆土地辦理抵押權登記及預告登記手續後完成支付。原告業已依約代償被告對高雄銀行及台北富邦銀行貸款共10,717,111元之債務，並於系爭土地辦理抵押權及預告登記手續完成後，再給付被告尾款500,000元，惟被告迄未依約完成系爭土地所有權移轉登記，為此，爰依系爭買賣契約之法律關係及民法第348條規定，提起本件訴訟。
（二）系爭11筆土地於98年間參加高雄縣仁武鄉居民自辦之仁武區 霞海 市地重劃，兩造訂立系爭買賣契約時，系爭土地仍屬重劃前之土地，地目為田。依現行經驗法則，重劃前1坪土地，於重劃後完成約僅可取回0.5坪土地，系爭11筆土地於重劃前為200.74坪，重劃後僅能取回約100.37坪土地，以系爭買賣契約價金11,217,111元計算，平均每坪土地價格為111,758元，若再加入重劃時間5年之成本與利息約2,804,278元，合計14,021,389元，均明顯高於附近市場行情，被告辯稱系爭買賣契約所約定之價金過低，不符常情云云，顯不足採。又被告前積欠富邦銀行及高雄銀行之借款無力償還，導致系爭11筆土地遭到銀行查封，原告知悉被告有意尋找買主以避免系爭土地遭法院拍賣，經評估系爭土地之價值且向銀行了解被告積欠之欠款後，始同意代償被告所積欠銀行債務再加500,000元作為系爭土地之買賣價金，且兩造在98年11月26日簽訂系爭買賣契約前，被告在98年11月24日即先簽署承諾書，承諾由原告代為清償銀行貸款，且同意清償貸款後提供相關文件供原告設定抵押權，原告因被告簽署承諾書，才會於11月24日代被告償還富邦銀行，被告辯稱簽署系爭買賣契約之前不知悉原告有代償其銀行借款云云，要無可採。
（三）系爭11筆土地經過多年重劃，已完成重劃程序，於103年
6月10日以土地重劃為原因登記為被告所有，並變更地號○○○區○○○○段○○○○號，登記面積則縮減至380.81平方公尺（即系爭土地），原告依據系爭買賣契約，於重劃完成後請求被告將系爭土地之所有權移轉登記予原告，應屬有理，並無拖延多年不為請求之情事。並聲明：ꆼ被告應將系爭土地之所有權移轉登記予原告。ꆼ原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：當初並非被告向原告借款，而係重劃公司業務來找被告，要求被告將系爭11筆土地參加重劃，但被告曾以系爭11筆土地向富邦銀行、高雄銀行抵押借款無法清償，不夠資格參加重劃，業務說要回去跟公司商量，98年11月26日該業務即持系爭買賣契約書，稱重劃公司在98年11月24日已將錢匯到富邦銀行清償貸款，要求被告將系爭土地出售予原告，否則即須清償原告代償之款項，被告因無力清償，只得簽立系爭買賣契約。故兩造之真意係被告以系爭土地擔保向原告之借款，並無買賣之意，且系爭土地價值高達20,000,000元，此觀被告已系爭11筆土地為原告設定20,000.000元之抵押權即可知之，被告豈有可能僅以11,217,111元出賣予原告，且原告於系爭買賣契約簽訂前即先代償被告對富邦銀行之債務，復事隔多年才請求土地所有權移轉登記，亦不合常理，足證系爭買賣契約並非真正，則原告依買賣關係向被告請求系爭土地所有權移轉登記，不但有違民法第148條規定，且與兩造訂定系爭買賣契約之真意不符，原告之主張自無理由等語置辯。並聲明：ꆼ原告之訴駁回。ꆼ如受不利判決，被告願供擔保，請准免予假執行。
乙、兩造爭執及不爭執事項
一、兩造不爭執事項
（一）兩造於98年11月26日簽訂系爭買賣契約，約定被告將系爭11筆土地之所有權出賣予原告，買賣價金為11,217,111元。並約定由原告約代償被告對高雄銀行及富邦銀行貸款共10,717,111元之債務，並於系爭土地辦理抵押權及預告登記手續完成後，再給付被告尾款500,000元。
（二）原告已依系爭買賣契約代償被告對高雄銀行及富邦銀行貸款共10,717,111元之債務，並於上開11筆土地辦理抵押權及預告登記手續完成後，再給付被告尾款500,000元。
（三）被告於99年1月26日將系爭11筆土地設定抵押權予原告，共同擔保20,000,000元之債權。
（四）系爭11筆土地之市地重劃已經完成，重劃完成後地號○○○區○○○○段○○○○號，面積380.81平方公尺（即系爭土地），於103年6月10登記在原告名下。
二、本件爭點
（一）兩造簽訂系爭買賣契約之真意為何？係真正買賣或以擔保債務為目的？若是真正買賣，買賣價金為何？
（二）原告得否依系爭買賣契約及民法第348條規定，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告？
丙、得心證之理由
一、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文；又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實非真正，而應為被告不利益之裁判（最高法院18年上字第1679號裁判參照）。本件原告主張兩造於98年11月26日簽訂系爭買賣契約，約定被告將系爭11筆土地之所有權出賣予原告，買賣價金為11,217,111元，並約定由原告約代償被告對高雄銀行及富邦銀行貸款共10,717,111元之債務，且於系爭土地辦理抵押權及預告登記手續完成後，再給付被告尾款50萬元一情，業據其提出土地買賣契約書為證（本院卷第8頁），被告對系爭買賣契約之真正不爭執，惟辯稱系爭買賣契約之真意乃在擔保被告對原告之借款云云，揆諸前開說明，自應由被告就其抗辯事實負舉證責任。經查：
（一）系爭買賣契約已載明由原告代償被告對銀行之債務以支付買賣價金，再另交付餘款50萬元，未見任何有關擔保債務之記載，且被告以系爭11筆土地為原告設定之20,000,000元抵押權，亦載明：「本抵押權係擔保民國98年12月31日買賣契約所生之債權，並對債務人所有該抵押權設定登記不動產所有權移轉登記之請求權」，有土地登記謄本在卷可佐（本院卷第16-37頁），則被告上揭抗辯，顯乏積極證據加以證明。
（二）系爭買賣契約簽訂日期為98年11月26日，但原告於98年11月24日即已代償被告對富邦銀行債務一節，為兩造所不爭執，惟在交易實務上，先代償款項或先付款後再簽立買賣契約之情形，並非少見，況被告於98年11月24日即曾立具承諾書，載明：「本人承諾貴台代償高雄銀行及台北富邦銀行之債務，及由本人提供證件及用印，供貴台辦理抵押權設定及預告登記，俟該十一筆土地重劃完妥後，具承諾書人願無條件提供登記所需證件及用印，供貴台辦理所有權取得登記」，有被告不爭執其真正之承諾書在卷可佐（本院卷第103頁），足證被告早已同意並知悉原告代償富邦銀行債務一事，被告辯稱簽署系爭買賣契約之前不知悉原告有代償其銀行借款云云，要無可採。
（三）系爭11筆土地於98年間參加高雄縣仁武鄉居民自辦之仁武區霞海市地重劃，現已完成重劃程序，於103年6月10日以土地重劃為原因登記為被告所有，並變更地號○○○區○○○○段○○○○號，登記面積則縮減至380.81平方公尺（即系爭土地）等情，有原告所提出之土地登記謄本，與高雄市仁武區霞海自辦市地重劃區重劃會103年8月15日仁武霞海自劃字第000000000號函及所附重劃前後清冊資料在卷可佐（本院卷第93-99頁、108-109頁），此情為兩造所不爭執。觀諸上開函文所附重劃後土地分配對照清冊所載，重劃後系爭土地每平方公尺評定單價為19,500元，依據此單價計算，系爭土地之價值為7,525,795元（19500*380.81=0000000），並未超過系爭買賣契約所約定之價金。而依據原告所提供之內政部實價登錄資訊所載，系爭土地鄰近之後港段土地，於102年間交易之成交價每坪約35,000-45,000元左右（本院卷第74-77頁），換算每平方公尺約14,000元左右，亦未超過上開清冊所載之評定單價，被告在未能舉出任何證據之情況下，空言指稱系爭土地市價每坪達200,000元，系爭買賣契約所約定之價金過低云云，自非可採。
（四）綜上所述，原告對其主張系爭買賣契約有效成立一事，已提出相當證明，被告對其抗辯事實，則未能舉證證明，揆諸前開說明，應認定被告抗辯之事實非真正。
二、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。又物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第345條、第348條第1項定有明文。又當事人間約定一方以其不動產之物權移轉於他方，他方支付價金之買賣契約已成立者，出賣人即負有成立移轉物權之書面，使買受人取得該不動產物權之義務。查系爭買賣契約係有效成立，已如前述，且原告亦已依約代償被告對銀行之貸款，並支付餘款50萬元予被告，此情亦為兩造所不爭執，雖系爭賣賣契約之標的為系爭11筆土地，惟系爭11筆土地予重劃完成後已合併為單筆之系爭土地，此並不影響系爭買賣契約標的之同一性，故原告依據系爭買賣契約，請求被告將系爭土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
三、兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰各酌定相當之擔保金額後准許之
四、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國103年10月8日
民事第一庭法官管安露以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年10月8日
書記官顏妙芳