裁判字號：臺灣臺中地方法院95年訴字第2069號民事判決
裁判日期：民國95年11月21日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺中地方法院民事判決95年度訴字第2069號原告美商花旗銀行股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 何淑媛 律師被告乙○○上列當事人間請求遷讓房屋事件，於民國95年11月7日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將坐落台中縣○○鄉○○○段二五─一八地號土地上建號三四五三號建物即門牌號碼台中縣○○鄉○○街○○巷○○弄○號房屋遷讓交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾玖萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰肆拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、兩造之主張：㈠原告起訴主張：本院94年度執字第35763號拍賣抵押物強制
執行事件，於民國95年3月7日由原告承受坐落台中縣○○鄉○○○段25─18地號土地上門牌號碼台中縣○○鄉○○街○○巷○○弄○號之房屋所有權（下稱系爭房屋），並於95年5月16日辦妥所有權移轉登記。被告以其與系爭房屋之前所有權人即訴外人 李超賢 間就系爭房屋訂有租賃契約，主張其有權占有而拒絕搬遷；惟該租賃契約實係被告與訴外人李超賢為阻撓原告行使權利所為通謀虛偽意思表示，該契約應屬無效。縱認該租賃契約並非無效，然其租賃契約約定租金為無償，則該契約應屬使用借貸性質，自無民法第425條買賣不破租賃之適用。且系爭租賃契約雖有約定押租保證金新台幣（下同）360,000元，然被告並未舉證交付押租保證金之事實；且縱被告有交付押租保證金360,000元之事實，亦僅係供作返還房屋之保證，並非使用房屋之對價，被告仍係無償使用系爭房屋。再「民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第四百二十一條第一項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務。」是被告抗辯原告返還押租保證金360,000元，亦不足採。詎被告主張其有權占有系爭房屋而拒絕搬遷，爰依民法第767條規定，請求被告遷讓房屋等語。並聲明：
1.被告應將坐落台中縣○○鄉○○○段28─18地號土地上建號3453號即門牌號碼台中縣○○鄉○○街○○巷○○弄○號房屋騰空遷讓交還原告。
2.願供擔保請准宣告假執行。㈡被告則以：被告於本院94年度執字第35763號拍賣抵押物強
制執行事件，業已依法陳明對系爭房屋有租賃關係存在，並非無權占有。被告願意遷讓系爭房屋予原告，惟被告與訴外人李超賢於92年12月1日就系爭房屋所訂立之租賃契約，係前次租約之續約，於前次租約訂立時，即本次簽約日之5年前，被告已交付訴外人李超賢360,000元作為押租保證金，並約定被告如不繼續承租，訴外人李超賢應於被告交還系爭房屋後，無息退還該押租保證金，因此原告應將該押租金及被告因租約未到期所受損害、搬遷費用、所受精神上損害等給付被告等語，資為抗辯。並聲明：
1.請求駁回原告被告之訴及假執行之聲請。
2.如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
二、下列事實為兩造所不爭執，並有本院不動產權利移轉證書、建物所有權狀影本為證，自堪信為真實，本院採為判決之基礎。
㈠台中縣潭子鄉頭家村頭家厝25─18地號土地上建號3453號即
門牌號碼台中縣○○鄉○○街○○巷○○弄○號房屋係原告所有，且已辦妥所有權移轉登記。
㈡前項房屋現由被告占有使用中。
三、本件訴訟之爭點：㈠被告提出其與訴外人李超賢於92年12月1日所訂房屋租賃契
約書主張其就本件系爭標的有租賃關係，依買賣不破租賃之原則，原告應承受該租賃契約，被告抗辯是否有理由？㈡被告主張其已於訂約時交付訴外人李超賢360,000元之押租
金，原告如欲請求被告搬遷，依租賃契約第5條約定，原告應返還被告360,000元等抗辯，是否有理由？
四、得心證之理由：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
民法第767條第1項定有明文。原告主張其為系爭房屋之所有權人，而系爭房屋現由被告占有使用之事實，既為被告所不爭執，而被告對於其占有使用原告所有之系爭房屋既主張有權占有，自應就其占用系爭房屋有得對抗原告之合法權源，負舉證責任。
㈡查被告雖抗辯其就系爭房屋與原告之前手即訴外人李超賢間
定有租賃契約，租約至97年11月30日始到期，係有權使用系爭房屋，且已於系爭房屋之拍賣程序時依法向執行法院陳報租賃關係等，然為原告否認，且主張被告與訴外人李超賢租賃契約約定租金為無償，該契約應屬使用借貸性質，自無民法第425條買賣不破租賃之適用。按租賃契約為當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條定有明文，為有償契約，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能成立，而租金為使用他人租賃物之對價，故主張租賃關係存在者，應就其支付之財物，與使用他人之物間所具有之對價關係負舉證責任。至使用借貨雖必係無償，然解釋上亦得附有負擔（最高法院86年度台上字第1286號判決參照），故並非因使用他人之物而支付財物者，其法律性質必屬租賃，仍須視其間是否有對價關係以為斷。簡而言之，租賃與使用借貸之區別為，租賃為有償，使用借貸為無償。查依被告與訴外人李超賢於92年12月1日所訂租賃契約書第三條約定被告之使用系房屋為無償使用，有該契約書在卷可證，是被告與訴外人李超賢就系爭房屋之使用，既約定為無償使用，則不論其契約名稱是使用房屋租賃契約書或借貸契約書，被告之使用系爭房屋，既無對價關係，依前揭說明，其契約性質上即為使用借貸契約，並非租賃，自足堪認定。而使用借貸非如租賃之有民法第425條之規定，故物之原所有人將物借予他人使用，嗣將物移轉予第三人所有，該他人不得對第三人即物之現在所有人主張有使用借貸之權利；被告與訴外人李超賢所定契約之性質既為使用借貸，即不得主張買賣不破租賃原則之適用。是被告抗辯其就系爭房屋之前手有租賃關係，原告應繼受該租賃契約等語，即無理由。
㈢又被告抗辯其已於向訴外人李超賢租用系爭房屋時交付360,
000元之押租保證金，原告如欲請求被告搬遷，應返還被告360,000元之押租保證金及搬遷費等語。然按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27
7條前段定有明文。而押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件。查依被告與訴外人李超賢所定契約第五條固約定：「乙方（即被告）應於訂約時交付甲方新台幣360,
000元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」然被告並未提出交付金錢予訴外人李超賢之證明；且於本院審理時自陳因時間太久，不記得在何時、以何方式交付押租金予訴外人李超賢，嗣又主張此次契約係其與訴外人李超賢前一個租賃契約之延續，押租金在上一次訂約時即本次訂約之5年前，即已交付訴外人李超賢等語；惟查被告與訴外人李超賢原係夫妻，而系爭房屋原為原告所有，於與訴外人李超賢離婚前始將房屋以夫妻贈與為原因，於88年4月1日移轉登記予訴外人李超賢，為被告陳述明確，且有土地及建物登記簿謄本可查（見執行卷）；而被告所主張此次訂約之時間為92年12月1日，5年前應為87年12月間，斯時被告尚為系爭房屋之所有權人，自無可能與訴外人李超賢訂立房屋租賃契約書，是被告前揭抗辯其有交付360,000元之押租保證金予訴外人李超賢之事實，顯與事實不符，而不足採信，被告抗辯因其已交付訴外人李超賢360,000元之押租金，應由原告返還，已難認有據。再縱認被告有交付360,000元押租保證金予訴外人李超賢之事實；然按民法第四百二十五條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第四百二十一條第一項所定意義之契約而言，若因擔保承租人之債務而接受押租金，則為別一契約，並不包括在內，此項押租金契約為要物契約，以金錢之交付為其成立要件，押租金債權之移轉，自亦須交付金錢，始生效力，出租人未將押租金交付受讓人時，受讓人既未受押租金債權之移轉，對於承租人自不負返還押租金之義務，最高法院65年台上字第156號判例可資參照。查本件訴外人李超賢並未將被告所主張之360,000元之押租保證金交付原告，為兩造所不爭執，是被告亦不得向原告請求返還該360,000元之押租保證金，從而其前揭抗辯，亦無理由。
㈣綜上所述，被告占用系爭房屋原係基於其與訴外人李超賢間
使用借貸之法律關係，而系爭房屋既已於95年5月16日移轉登記予原告，被告即不得再對原告主張占有使用之權利，其既繼續占有使用，即為無權占有，是原告基於所有權人之地位，自得依民法第767條規定請求被告交還系爭房屋。從而，原告訴請被告被告應將系爭房屋遷讓交還原告，請求判決如主文第一項所示，為有理由，應予准許。
㈤兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國95年11月21日
民事第四庭法官林源森以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國95年11月21日
書記官童貴三