裁判字號：臺灣臺北地方法院101年聲字第229號民事裁定
裁判日期：民國101年04月25日
裁判案由：變更共有物管理
臺灣臺北地方法院民事裁定101年度聲字第229號聲請人 張國榮 相對人 高秀琴 法定代理人 高娜 即高秀琴監護.上列當事人間變更共有物管理事件本院裁定如下：
主文聲請駁回。
聲請程序費用由聲請人負擔。
理由
一、聲請人聲請意旨略以：坐落新北市○○區○○段十分小段12之1地號土地（面積：3021平方公尺，下稱系爭土地），為聲請人及相對人所有共有，此有土地登記謄本可稽。按「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之」，民法第820條第1項、第2項分別定有明文。經查，相對人與第三人 陳同 （下稱陳同）於民國100年3月4日簽訂系爭土地之租期延展暨抵押權設訂契約書（下稱如附件二所示設定契約書），將系爭土地租期由5年延展為20年，租期至119年10月31日止，租金維持每月新臺幣（下同）9000元；然綜觀系爭土地之公告現值及公告地價，20年間之差距甚大，甚至高達81倍，例如，系爭土地67年公告現值為8元/平方公尺，87年公告現值為650元/平方公尺；系爭土地77年公告現值為160元/平方公尺，97年公告現值為680元/平方公尺，均可證明地價隨時間而調整，而租金亦隨地價調整而跟隨調整，此乃一般常理，惟如附件二所示設定契約書將系爭土地租期由5年延展為20年，租金維持每月9000元，且未有約定租金調整方式，是上開契約約定之內容對聲請人而言，實有顯失公平之情。復按新修正民法第820條對共有物管理採多數決原則，雖有促進土地利用效率之實益，惟未如土地法第34條之1規定應於事前通知其餘共有人，賦予不同意共有人有優先權，無法實質上周全保障少數不同意管理方法共有人之權利，故共有物管理採多數決原則應類推土地法第34條之1規定，於事前通知其餘共有人，賦予不同意共有人享有優先權，本件相對人於事前並未與聲請人協商，亦未通知聲請人出租及延展租期事宜，對聲請人亦有顯失公平之情。為此，爰依民法第820條第1項、第2項之規定，聲請本院將相對人將系爭土地以如附件二所示設定契約書延長出租予陳同之管理方式廢棄等語。
二、按民法第820條第1項、第2項規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。其次，依民法第820條增訂上述第2項規定之立法意旨，共有人依第1項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。又依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3分之2所定之管理。又是否顯失公平，應由法院斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。經查：
㈠聲請人主張本件相對人於簽訂如附件二所示設定契約書，將
系爭土地延長出租予陳同之時，未類推適用土地法第34條之1規定，於事前通知聲請人，並賦予聲請人優先權，對聲請人顯失公平云云；惟按土地法第34條之1第1項、第2項、第4項係規定，「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」、「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之」、「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，而共有土地之出租，乃典型之利用行為，屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍，並非土地法第34條之1第1項所定「處分、變更或設定負擔」之情形，本件相對人就共有之系爭土地應有部分為7/9，有土地登記第二類謄本附卷足憑（見本院卷第8頁），已合於前述民法第820條第1項所定「應有部分合計過半數」之要件，則其單獨就共有物所為延長出租之管理行為，要無適用土地法第34條之1規定之餘地，即對全體共有人發生拘束力，從而，聲請人主張相對人未於於事前通知聲請人，並賦予聲請人優先權，即對聲請人顯失公平云云，顯於法未合，要難採認。
㈡聲請人又主張系爭土地之公告現值、公告地價，於20年間之
差距甚大，甚至高達81倍，然如附件二所示設定契約書將系爭土地租期由5年延展為20年，租金維持每月9000元，且未約定租金調整方式，對聲請人而言，有顯失公平之情云云。經查，聲請人、相對人就系爭土地之應有部分分別為2/9、7/9，該土地總面積3021平方公尺，使用分區為山坡地保育區，地目為旱地，100年1月公告現值為每平方公尺710元，有土地土地登記第二類謄本（見本院卷第8頁）及公告地價表（見本院卷第11頁）附卷可憑，以如附件二所示設定契約書所約定之年租金10萬8000元，以如附件二所示設定契約書訂立當時之土地公告現值每平方公尺710元換算結果，該租金相當於年利率5.03％（10萬8000÷｛710ｘ3021｝＝0.0503），參以依卷附公告地價表顯示（見本院卷第11頁），系爭土地於80年1月公告地價為每平方公尺600元，於100年1月公告地價則為每平方公尺710元，於20年間漲幅僅達18％（｛710－600｝÷600＝0.1833），並無異常波動之現象，又如附件二所示設定契約書雖未約定租金調整方式，然相對人於簽訂如附件二所示設定契約書將系爭土地租期由5年延展為20年，已向陳同一次收取20年間之全部租金，換言之，相對人於延長出租之同時，已實現系爭土地20年間相當於公告地價周年利率5.03％之出租利益，徵諸本件土地之地目、所在位置及使用分區狀態，該延長出租之管理方法對於抗告人而言亦無顯失公平之情形。
三、綜上所述，聲請人主張相對人將系爭土地以如附件二所示設定契約書延長出租予陳同之管理方式對其顯失公平，要非可採，則其依民法第820條第2項之規定聲請本院廢棄上揭管理方法，顯於法無據，應予駁回。
四、依非訟事件法第21條第2項、民事訴訟法第78條，裁定如主文。
中華民國101年4月25日
民事第六庭法官李家慧以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中華民國101年4月25日
書記官康翠真