裁判字號：臺灣臺北地方法院106年訴字第2729號民事判決
裁判日期：民國108年01月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決106年度訴字第2729號原告即反訴被告 劉世晃 訴訟代理人 歐陽弘 律師複代理人 方佳俊 被告即反訴原告 周朝陽 被告 周羽容 訴訟代理人周朝陽上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告周朝陽應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號八樓之一房屋全部騰空遷出，並返還予原告。
被告應連帶給付原告新臺幣捌萬壹仟元，及自民國一百零六年九月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零六年四月五日起至被告周朝陽遷讓返還第一項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹拾貳萬元。
被告周朝陽應自民國一百零六年四月五日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳仟柒佰柒拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告連帶負擔百分之六十六，被告周朝陽負擔百分之二十三，餘由原告負擔。
本判決第一項部分，於原告以新臺幣玖拾陸萬元為被告周朝陽供擔保後，得假執行；但被告周朝陽如以新臺幣貳佰捌拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項部分，於原告以新臺幣參萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項部分，於原告以新臺幣參佰萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌佰柒拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項原告勝訴部分，於原告以新臺幣柒萬元為被告周朝陽供擔保後，得假執行；但被告周朝陽如以新臺幣貳拾萬貳仟伍佰柒拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
被告即反訴原告周朝陽之反訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由被告即反訴原告周朝陽負擔。
事實及理由
甲、程序方面
一、按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。」「訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。」「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。」民事訴訟法第262條第1、4項及第255條第1項第3款分別定有明文。查原告起訴時原以周朝陽、周羽容、 曾子璐 為被告（本院106年度北補字第441號卷，下稱補字卷，第1至2頁），嗣於民國106年9月6日撤回對曾子璐之全部起訴、撤回對周羽容依民法第179條規定請求按月給付新臺幣（下同）2萬4千元相當於租金之不當得利之部分之訴（本院卷第27至28頁），並變更聲明如後述乙之壹之一點所述（本院卷第28頁、第218頁），業經被告同意（本院卷第42頁反面）；復於本院審理中撤回訴之聲明第一項依民法第767條規定請求之訴訟標的（本院卷第69頁），被告雖未為同意與否之表示，然其未於10日內異議，視為同意原告撤回該訴訟標的；另於本院審理中減縮聲明第二項之法定遲延利息起算日為原告106年9月6日民事撤回部分起訴暨更正訴之聲明狀繕本送達被告之翌日（本院卷第28頁、第169頁、第218頁）。經核原告撤回對前揭被告之起訴及訴訟標的、減縮利息起算日，均與前揭規定相符，自應准許。
二、再「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。」民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言；即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院98年度台抗第1055號、70年度台抗字第522號裁定參照）。被告即反訴原告周朝陽於本件言詞辯論終結前之106年11月20日提起反訴，主張其與原告於100年12月16日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），租期自101年1月5日起至106年1月4止，向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號8樓之1房屋（下稱系爭房屋），原告允諾交付同意書供其辦理系爭房屋作為公司營業登記之用，然原告並未履行，導致其無法於系爭房屋辦理公司營業登記，而受有已繳付系爭房屋租金及押金合計145萬2千元之損害等情，而依不完全給付之法律關係，請求原告即反訴被告給付145萬2千元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息（本院卷第53至54頁）。查本件反訴所生爭執主要部分係以原告與周朝陽間就系爭房屋之租賃，是否有約定應由原告交付同意書予周朝陽、供周朝陽將系爭房屋登記為公司營業登記使用等為基礎原因事實，均與本訴爭執被告是否應負系爭租約之違約責任有關，堪認反訴有關不完全給付之標的法律關係與本訴標的之法律關係及防禦方法相牽連，依前開規定及說明，周朝陽對原告提起反訴自屬合法，應予准許。
乙、實體方面
壹、本訴部分
一、原告主張：原告與周朝陽於100年12月16日簽訂系爭租約，約定由周朝陽向原告承租系爭房屋，周羽容為周朝陽之連帶保證人，租賃期間自101年1月5日起至106年1月4日止，為期5年，並約定未經原告同意，周朝陽不得將租賃系爭房屋之權利全部或一部出借、轉租、頂讓，或以其他方法由他人使用系爭房屋。嗣原告、周朝陽於系爭租約到期後復簽訂租約續租同意書（下稱系爭同意書），將系爭租約延長3個月至106年4月4日止，每月租金為2萬4千元，並約定周朝陽應於106年4月4日以前搬空系爭房屋內部，並返還系爭房屋，否則原告每月得向周朝陽請求按租金5倍計算之違約金即12萬元。詎系爭租約於106年4月4日屆期終止後，周朝陽迄今未依約搬離，經原告以存證信函催告被告返還系爭房屋未果，原告自得依民法第455條規定及系爭租約第6條、系爭同意書約定，請求周朝陽遷讓返還系爭房屋；並依系爭租約第6條、第13條及系爭同意書約定，請求被告應自106年4月5日起至周朝陽遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付12萬元違約金。又原告因周朝陽違約需委任律師撰寫存證信函並提起本件訴訟之律師費共計8萬1千元，依系爭租約第12條約定應由周朝陽負擔，且周羽容應依系爭租約第13條約定負連帶保證之賠償責任，原告自得依系爭租約第12條及第13條約定，請求被告連帶給付8萬1千元，併計付法定遲延利息。另周朝陽於系爭房屋租期屆滿後，逾期未搬離系爭房屋即為無權占有，，原告依民法第179條規定，得請求周朝陽返還所受相當租金之不當得利，按系爭租約及系爭同意書約定之租金每月2萬4千元計算至遷讓返還系爭房屋之日止等語。並聲明：
（一）周朝陽應將系爭房屋全部騰空遷出，並返還予原告。
（二）被告應連帶給付原告8萬1千元，及自原告106年9月6日民事撤回部分起訴暨更正訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（三）被告應自106年4月5日起至周朝陽遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告12萬元。
（四）周朝陽應自106年4月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬4千元。
（五）願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告則以：周朝陽於100年12月間與訴外人即原告之代理人 陳馥 芷達成租屋協議，約定於100年12月16日與原告簽訂自101年1月5日起5年之系爭租約，同時獲得 陳馥芷 承諾願提供系爭房屋之屋主同意書等相關文件供周朝陽辦理公司營業登記之用。嗣原告一直未依約交付同意書，使周朝陽之公司無法使用系爭房屋正式營業，經周朝陽多次催告，原告均置之不理，原告依約有給付同意書等文件之義務，卻違約未提供同意書予周朝陽，致周朝陽遲遲無法設立公司營業，造成周朝陽之損失，已構成民法第227條規定之不完全給付，周朝陽得依民法第264條第1項規定行使同時履行抗辯權拒絕給付系爭房屋之租金等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷第86頁反面）：
（一）原告與周朝陽、周羽容於100年12月16日簽訂系爭租約，由出租人即原告將系爭房屋出租予承租人周朝陽，並由周羽容擔任系爭租約承租人周朝陽之連帶保證人。
（二）系爭租約約定租期自101年1月5日起至106年1月4日止，系爭租約到期後，原告與周朝陽於106年1月10日簽訂系爭同意書，原告同意將系爭房屋租期展延3個月至106年4月4日終止，並約定周朝陽若未於租期屆滿終止時騰空系爭房屋內部返還予原告，周朝陽應按月給付系爭租約約定之月租金2萬4千元之5倍違約金即12萬元予原告。
（三）系爭房屋現仍由周朝陽占有，並未騰空返還予原告。
四、得心證之理由：
（一）原告依系爭租約第6條、第13條及系爭同意書約定、民法第455條規定，請求周朝陽將系爭房屋全部騰空遷出並返還予原告，並請求被告應自106年4月5日起至周朝陽遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付12萬元，均為有理由：
1.按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。復依系爭租約第6條約定：「乙方（即周朝陽）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋（即系爭房屋）誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（即周羽容），絕無異議。」（補字卷第11至12頁）又系爭同意書載明：「出租人劉世晃（即原告）同意租約（即系爭租約）106年1月4日到期後，續延租約3個月到106年4月4日終止，承租人周朝陽必須先給予3個月的租金支票，每月2萬4千元整。PS.請於106年4月4日終止合約前搬空內部，否則每月要跟原租約（即系爭租約）約定罰5倍違約金。」（補字卷第17頁）是依系爭同意書之約定，系爭房屋之續延租約每月租金為2萬4千元，周朝陽未於106年4月4日租期屆滿時遷空並返還系爭房屋，即應每月給付原告如系爭租約所約定之每月租金5倍違約金即12萬元。
2.查系爭房屋現仍由周朝陽占有，並未騰空返還予原告，此為兩造所不爭執，業如不爭執事項第三點所載。次查，原告與周朝陽就系爭房屋於系爭租約約定之租期，經系爭同意書約定展延至106年4月4日止，周朝陽於斯時即應依民法第455條規定、系爭租約第6條及系爭同意書約定，騰空遷讓返還系爭房屋予原告。然周朝陽現仍占有系爭房屋，並未依約騰空遷讓返還系爭房屋予原告，周羽容為周朝陽就系爭租約之連帶保證人，依系爭租約第13條約定，應就周朝陽違反系爭租約之情形負連帶賠償責任，則原告依系爭租約第6條、系爭同意書約定及民法第455條規定，請求周朝陽應將系爭房屋全部騰空遷出並返還予原告，並依系爭租約第6條、系爭同意書、系爭租約第13條約定，請求被告應自106年4月5日起至周朝陽遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付12萬元違約金，均為有理由。
3.至被告抗辯：原告之代理人陳馥芷於代理原告與周朝陽簽訂系爭租約時，允諾願意提供屋主同意書等相關文件以供周朝陽於系爭房屋辦理公司營業登記之用，然原告嗣後並未交付屋主同意書等相關文件，導致周朝陽受有已依系爭租約給付租金、押金總額共145萬2千元之損害，周朝陽爰依民法不完全給付、同時履行抗辯之法律關係，拒絕給付原告本件之請求云云（本院卷第53頁、第218頁反面）。
惟查，證人陳馥芷證述：我是受原告委託與周朝陽簽訂系爭房屋之系爭租約，系爭租約於100年12月16日簽訂時，我沒有答應周朝陽願提供系爭房屋屋主同意書等相關文件供周朝陽將系爭房屋辦理公司營業登記之用，周朝陽在101年1月有與我通電話，跟我說系爭房屋要作為商業營利處所，需要建物所有權人之同意書，我在這通通話結束後有將周朝陽跟我說的上開事情，轉述原告之太太 宋慧芳 ，但宋慧芳沒有給我任何回應等語（本院卷第170頁）。併參酌系爭租約並無任何系爭房屋將作為公司營業登記使用之約定，並將「店屋租賃契約書」之「店」字均刪除，而留下「房屋租賃契約書」之記載（補字卷第11至14頁）。綜此，足認原告委託陳馥芷與周朝陽簽訂系爭租約時，並無約定或承諾周朝陽系爭房屋得供周朝陽辦理公司營業登記使用，亦無約定或承諾交付系爭房屋之屋主同意書予周朝陽。至周朝陽雖提出於101年10月26日、102年11月20日之電子郵件（本院卷第55頁反面、第57頁），抗辯：其曾向原告提出系爭房屋供公司營業登記使用之同意書，然原告均未回應云云。然觀諸周朝陽提出之前揭電子郵件，發信時間均為系爭租約簽訂之後，實無從證明原告與周朝陽在簽訂系爭租約時，即有約定或承諾由原告提供系爭房屋之屋主同意書予周朝陽供其辦理公司營業登記使用；況周朝陽復未提出其他證據證明其於簽訂系爭租約時或與陳馥芷洽談系爭租約簽訂事宜時，確有與原告合意約定系爭房屋應供辦理公司營業登記之用等利己事實。則被告此部分抗辯，自不足採。
（二）原告依系爭租約第12條、第13條約定請求被告連帶給付8萬1千元，併計付法定遲延利息，為有理由：
1.按系爭租約第12條約定：周朝陽若有違反系爭租約情事，導損害原告權益時，願賠償原告之損害，如原告因此涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由周朝陽負責賠償等語；第13條約定：周朝陽如有違背系爭租約或損害系爭房屋等情事時，周羽容應連帶負賠償損害責任等語（補字卷第12頁）。
2.查周朝陽並未於106年4月4日系爭租約展延之租期屆滿時，依約騰空遷出返還系爭房屋予原告，業如前述，並致原告聘請律師代為撰寫存證信函催告被告返還系爭房屋、並聘請律師為本件訴訟代理人而支出律師費共8萬1千元，有原告提出之群勝國際法律事務所對帳單可證（補字卷第31頁）。是原告依系爭租約第12條、第13條約定請求被告連帶給付8萬1千元，併計付自原告106年9月6日民事撤回部分起訴暨更正訴之聲明狀繕本送達（106年9月7日）翌日即106年9月8日起至清償日止之法定遲延利息（本院卷第169頁、第218頁；回執見本院卷第197至198頁），為有理由。
（三）原告依民法第179條規定請求周朝陽自106年4月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2,275元部分，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。該條文之立法意旨為城市房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，即土地所有權人依土地法相關規定所申報之地價，建築物價額則依該管縣市地政機關估定之價額，此觀土地法施行法第25條、土地法第148條規定自明。
2.查系爭租約業於106年4月4日終止，周朝陽應於106年4月5日遷離系爭房屋，周朝陽自斯時起就系爭房屋之占有係屬無權占有，均已如前述，堪認周朝陽無法律上原因而獲得使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，屬不當得利，依前開說明，原告得請求被告給付相當於租金之不當得利。又系爭房屋位於臺北市○○區○○路2段上，鄰近捷運站，生活機能佳，交通便利，有系爭房屋所在位置之照片、地圖在卷可查（本院卷第73頁、第143頁、第177頁），本院審酌上開情形，認原告請求相當於租金之不當得利，以系爭房屋及坐落基地106年度申報總價年息9%計算，尚屬適當。次查，系爭房屋坐落之系爭土地面積為523平方公尺，原告所有權應有部分比例為300,000分之705，105年度及106年度申報地價為每平方公尺21萬9,650.4元，有系爭土地登記謄本在卷可稽（本院卷第179頁、第183頁），而系爭房屋之原告所有權應有部分比例為6分之1、106年度課稅現值為60萬0,300元，有系爭房屋所有權狀、房屋稅繳款書可查（本院卷第50頁、第178頁），是原告請求被告給付相當租金之不當得利每月應以2,775元為適當【計算式為：（523X300,000分之705X21萬9,650.4元+60萬0,300元x6分之1）X9%÷12＝2,775元，元以下四捨五入】。綜上，系爭房屋之系爭租約業於106年4月4日終止，原告請求周朝陽自106年4月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，依原告就系爭房屋及坐落之系爭土地之應有部分比例，按月給付2,775元，為有理由；逾此部分之請求，為無理由。
五、從而，原告依系爭租約第6條及系爭同意書約定、民法第455條規定，請求周朝陽應將系爭房屋全部騰空遷出並返還予原告；並依系爭租約第12條及第13條約定，請求被告應連帶給付8萬1千元，及自106年9月8日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息；並依系爭租約第6條、第13條及系爭同意書約定，請求被告應自106年4月5日起至周朝陽遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付12萬元，均為有理由，應予准許。至原告依民法第179條規定，請求周朝陽應自106年4月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付2,775元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分
一、反訴原告周朝陽反訴主張：反訴原告前於100年12月間與訴外人即反訴被告之代理人陳馥芷達成系爭房屋之租賃協議，約定於100年12月16日簽訂系爭租約，同時獲得陳馥芷承諾願提供屋主同意書等相關文件供反訴原告辦理公司營業登記之用，嗣反訴被告一直未依約交付同意書，使反訴原告之公司無法辦理營業登記，無法使用系爭房屋正式營業。嗣經反訴原告多次催告，反訴被告仍置之不理，反訴被告依約有給付同意書等文件之義務，卻違反契約義務致反訴原告遲遲無法設立公司營業，造成反訴原告於系爭租約之5年期間已給付租金及押金損失合計145萬2千元，爰依民法第227條第1項、第2項不完全給付之規定，請求反訴被告給付145萬2千元，併計付法定遲延利息等語。並聲明：
（一）反訴被告應給付反訴原告145萬2千元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（二）願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：反訴被告已完成系爭租約之義務即交付系爭房屋予反訴原告為使用收益達5年3個月，且反訴被告及其代理人陳馥芷從未允諾提供系爭房屋使用同意書等相關文件供反訴原告辦理公司營業登記於系爭房屋之用，反訴被告並無違反契約義務或不完全給付。況反訴原告未將公司登記於系爭房屋仍不妨礙其公司正常營運，是反訴被告既已履行系爭租約之契約義務，顯無不完全給付之事實，反訴原告無法使其公司順利營業，與其是否將其公司設立登記於系爭房屋地址無涉等語，資為抗辯。並答辯聲明：反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，反訴被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」「因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」民法第227條第1項、第2項分別定有明文。次按，「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第277條前段亦有明文。
（二）查反訴被告之代理人陳馥芷於簽訂系爭租約時，並未與周朝陽約定提供系爭房屋之屋主同意書等相關文件供周朝陽辦理公司營業登記於系爭房屋之地址，業認定如前。則反訴被告並無反訴原告所主張未履行系爭租約或其他與系爭房屋租賃有關之契約之情事。反訴原告復未能提出其他證據，證明反訴被告應依兩造間何一契約約定履行交付系爭房屋之屋主同意書予反訴原告、供反訴原告辦理公司營業登記之用，是反訴原告之主張，顯不可採。
四、從而，反訴原告依民法第227條第1項、第2項規定，請求反訴被告給付145萬2千元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又反訴原告之反訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
參、本件本反訴部分，為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
丙、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由；被告即反訴原告周朝陽之反訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第1項但書、第85條第2項，判決如主文。
中華民國108年1月31日
民事第二庭審判長法官賴錦華
法官林芳華法官許峻彬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年1月31日
書記官李真萍