裁判字號：臺灣臺北地方法院92年簡上字第386號民事判決
裁判日期：民國92年11月14日
裁判案由：修復漏水
臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度簡上字第三八六號
上訴人乙○○訴訟代理人 周德壎 律師被上訴人丁○○訴訟代理人 林聖鈞 律師右當事人間修復漏水事件，上訴人對於中華民國九十二年五月二十一日本院新店簡易庭九十年店簡字第六四○號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國九十二年十月三十一日言詞辯論終結，判決如左：
主文原判決關於命上訴人給付被上訴人超過新台幣肆萬貳仟元部分，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用均由上訴人負擔七分之一；餘由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄。
⑵右廢棄部分，被上訴人之訴駁回。
⑶右廢棄部分第一、二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原宣示判決筆錄記載者同，茲引用外，補稱：⑴原審判決不當之處：
１原審認定系爭漏水為可歸責於上訴人之責，似嫌率斷：
甲、原審以被上訴人即原告私自竊錄之錄音帶部分譯文認定：「系爭房屋之二間浴室樓地板確有漏水現象」，乃不妥當：蓋該錄音帶之譯文未經上訴人即被告確認是否真實，亦未勘驗是否屬實，即遽採為證據，已屬不當。其次，該錄音帶係被上訴人即原告，偷錄於上訴人即被告上班工作繁忙時，趁被上訴人對其話語之干擾，不勝其煩，倉促間敷衍之答覆，其中原文語多商量及交涉，並非承認漏水，或漏水為上訴人所造成。原審未加細究，即遽予認定，似嫌草率。
乙、證人丙○○未進入上訴人之屋子，竟在估價單上亂寫上訴人屋子內漏水情形，其估價不實，如後述，原審竟未加詳究即採為判斷之依據，亦屬不當。而證人丙○○所說被上訴人即原告家中之漏水情形，顯係誇大其詞。上訴人之屋子乃頂樓起，就是明管，若有破裂漏水，馬上即可看出，屋內居照片八幀可資證明，上訴人系爭之屋內乃明管。
丙、自被上訴人即原告起訴狀所附之照片，如原審卷第九頁最上面之照片可知，如果漏水，豈會仍堆置雜物，快堆到天花板？同頁最下面一張照片及第十頁中間之照片，清清楚楚可以看見懸天花板上的日光燈，其附近根本看不見有漏水的痕跡。而且是打開天花板的輕鋼架，才可以看到油漆剝落的情形。即可證明：證人丙○○稱：會滴水，完全不實。即使有滲水情形，既非自供水管道漏出，則係另一原因，即樓地板滲水，但整棟房屋均屬老舊，證人甲○○、丙○○均證實上訴人即被告自己三樓的屋項亦有滲水情形，則在被上訴人即原告既未舉證證實係被告之樓地板滲水，原審逕認被告應賠償原告之損害，即屬率斷。
２系爭漏水之起訖時點，原審認定亦有未洽：
甲、依原審之筆錄，如九十二年三月五日，上訴人對被上訴人所稱何時漏水？何時不再漏水？均有疑義。原審未說明其採取被上訴人空無證據之說詞的心證理由，竟誤稱「此情亦為被告所不爭執」，而逕自認定「顯見系爭房屋之浴室附近、陽台、及廚房確有漏水現象」，亦有判決理由不備之嫌。
乙、實際上本件乃被上訴人即原告大動肝火，因其得知上訴人即被告，因受法院調解人之勸，為息事寧人，但因為實在沒有必要二間浴室均修理，而僅稍事整修一間浴室，非二間均整修。致違背原來之協議，原已要撤回的案件，一再拖延（請見原審九十年九月十三日之筆錄）。可是原判決竟稱：
「復佐以該漏水現象直至被告修繕系爭房屋之二間浴室後，始漸漸停止等情，…」（請見原判決第５頁倒數第４行）其認定事實，亦有疏失。
丙、上訴人否認所謂漏水為歸責於上訴人。退一萬步言，假設：縱有漏水，且該漏水因上訴人之修繕浴室而告停止。證人甲○○結證稱：「（問：本件工程施工工期？）約二個禮拜，到九十年九月十日止。」「（問：修繕完畢之後屋主有無再打電話給你說又再滲水？）答：沒有。」與之前，上訴人即被告於原審所提出，甲○○於九十年八月二十日之估價單，時間完全相符，足見證人甲○○之證詞為可採。
丁、被上訴人即原告亦承認上訴人即被告確實雇人施工，修好浴室。（請見原審九十年九月十三日之筆錄第二頁）但是，上訴人僅於九十年八、九月間修繕一次，豈會如被上訴人即原告所稱：拖至將近一年後之九十一年八月，始改善而停止漏水？
戊、被上訴人於原審庭訊時，就何時不再漏水，因其房子早已不再漏水，故而支吾其詞，一下子說「大約是九十一年三月就沒漏了。」一下子「又改稱是九十一年年中才沒漏。」（請見原審九十二年三月五日言詞辯論筆錄第3頁）。
己、足見系爭漏水如因上訴人即被告之故，亦於九十年九月中旬，即告停止。原審認定顯然有誤。就如上訴人即被告於原審，當庭立即加以質問：「既然沒漏了，為何還要請鑑定。」（請見同頁筆錄即原審九十二年三月五日言詞辯論筆錄第3頁）足證在九十一年六月二十六日言詞辯論期日時，被上訴人根本就是濫訴，其訴在當時就顯無理由。
庚、原審竟還准其聲請鑑定，並任其於次年即九十二年二月二十七日去函虛張聲勢、誣蔑上訴人即被告「土木技師前來初勘時，…火速大修完畢，湮滅漏水證據，…」要脅鑑定人出具：「鑑定結果是否可以﹃被告湮滅證據前之實情﹄本人依此考量再繳納鑑定費」（副本於九十二年三月四日附於原審卷）。
辛、準此，在假若有漏水之前提下，亦均可見被上訴人所稱不再漏水之時點，並不實在。綜合前揭證人之證詞，揆諸常情，漏水縱有停止，亦應緊接在上訴人修繕之九十年九月中旬，而非原審認定之翌年，九十一年八月。
３原審對租金之估定亦有不妥：
甲、於原審上訴人即被告對被上訴人即原告之所謂租金之損失，極為質疑。如九十二年三月二十四日審理期日之筆錄，而原審竟以一位職務為工程師，非管理或行政人員之證人之無證據證明力之傳聞證詞（請見該日之筆錄第４頁，「這些事不是我參與股東會知道的，而是我事後聽股東說才知道的」），認定被上訴人有租金之損失，已有判決不備理由之嫌。
乙、況且，被上訴人所稱租金，較之附近的行情，顯屬過高。而小部分牆邊縱有白樺，天花板縱偶有油漆剝落，亦有輕鋼架阻隔，不影響上班，不影響房子之使用，亦不應退讓高達三成（6000/20000），被上訴人似有私相授受，或似有灌水之嫌，灼然明甚。原審未說明其認定被上訴人何以得以主張如此之多的租金損失，不為相當之調查，並予以酌減，即遽為推論被上訴人可得主張，亦有不妥。
４至被上訴人主張之修繕費用，顯然過高：
甲、只要稍加比較該出具者，前後所提出估價單之不合常情之點，即可得知，原審宥泥於被上訴人之說詞，未加細察，亦有疏失。
乙、證人丙○○，即原審據以認定被上訴人即原告回復原狀費用之證據之估價單之製作人，到庭經上訴人之代理人質問後，支吾其詞，顯示該估價單估價不實（請見九十二年八月二十五日筆錄第七頁）：因其未進入三樓察看，於估價單上竟載明「經現場勘察漏水情況…」且估計壁癌處理工程索價一萬二千元（請被上訴人即原告於原審之起訴狀證二）。
丙、但是原告之二樓，證人丙○○親自進入察看，所作之壁癌處理工程，竟要三萬六千元。與其當庭所證：依其經驗，如果未進入現場之預估價，依情理應稍高估之情形不符。足見原告所呈之該二樓修復之估價單，乃不實在。
丁、原審未理採上訴人之抗辯，不加審酌遽採為判決之依據，亦有不妥。且該證人丙○○亦證稱，本件被上訴人即原告並未修繕，即該九十年二月份所作的估價單現仍未施作。於準備程序，受命法官庭諭其送鑑定，亦遭其拒絕，則被上訴人就其損失，至今尚未舉以實其說。其主張應不能採信，為無理由，應予駁回。
⑵再查上訴人修繕浴室並非被上訴人誣指之湮滅證據：請見被上訴人起訴之初之
九十年八月十六日調解筆錄：相對人稱：「已請人估價，惟差距很大，我媽去大陸要二十一日才回來，等她回來決定後，半個月就可動工。」聲請人稱：「我們只要知道他確實有在進行，不要再拖延就好。」足證上訴人即被告整修係爭房子，乃因接受調解人的調解，並得被上訴人即原告之同意，既遠九十一年六月二十六日其聲請鑑定之前，故非被上訴人即原告所誣指，為湮滅證據，而整修房屋。⑶上訴人即被告主時效消滅之抗辯：
１、被上訴人即原告於九十二年三月二十日庭期，自知理虧，竟為訴之變更，請求租金之損害。惟依民法第一百九十七條第一項之規定，其請求權二年間不行使而消滅。故退一萬步言，縱係上訴人有侵害其權益，致被上訴人即原告受有租金之損害，其僅得請求自九十年三月六日起之損害，逾此部分，其請求權已罹於時而消滅，其訴為無理由，應予駁回。
２、雖然被上訴人即原告之答辯（二）狀稱：其知有損害即馬上請求，未罹於時效，且漏水狀態繼續，時效自不消滅云云，為無理由。
３、其起訴原係請求：「進入上訴人即被告屋內修繕，請上訴人即被告負擔費用及造成其裝潢傢俱損害恢復之費用。」嗣因上訴人即被告早已於前一年半，被迫修繕，而被上訴人即原告之傢俱，因天花板隔有輕鋼架，即使因房屋老舊，偶爾油漆剝落，但根本造成不了什麼損害，亦無法證明會有何損害。竟為訴之變更，請求相當於租金之損害。
４、依其所舉之四十九年台上二六五二判例，亦明示：「民法第一百九十七條所謂知有損害，即知悉受有何項損害而言。」顯然其請求相當於租金之損害，乃在其為訴之變更之九十二年三月二十四日之日，該項請求之時效應於同日始生中斷之法效。即被上訴人僅能請求該日之前之二年之賠償，甚明。
５、另如實際租金之發生，，與利息之發生相同，並不因為其係日日時時繼續發生中，而停止時效之進行。故被上訴人即原告辯稱漏水狀態繼續，時效自不消滅云云，為無理由。
⑷被上訴人即原告主張其有滅少租金之損害云云，為子虛烏有：
１、被上訴人即原告於九十二年三月五日，在原審言詞辯論時主張：「系爭房子租給公司（即訴外人煥臣有限公司）使用，八十七底之前本來是租二萬元，因為漏水所以將租金降為一萬四千元。」（請見原審九十二年三月五日言詞辯論筆錄第一頁）
２、同月二十四日又當庭變更訴之聲明時：「請求被告賠償自八十八年一月至九十一年八月共四十四個月，每月六千元租金短收損失…」（請見原審九十二年三月二十四日言詞辯論筆錄第一頁）
３、於九十二年五月五日又當庭提出照片、租賃契約影本附卷，並稱：「租金本來是兩萬元，後來變為一萬四千元，是從八十七年十一月開始，到九十二年元月份才又回復為二萬元。…」（請見原審九十二年五月五日言詞辯論筆錄第二頁）。
４、但財政部台北市國稅局九十二年八月七日函復鈞院，所附之煥臣有限公司八十七年至九十一年度，就系爭房屋之租賃所得的扣繳憑單，被上訴人即原告出租系爭房屋給訴外人煥臣有限公司，自其主張之前一年的八十七年一月至八十九年十二月，租金一直相同，並無短收。九十年度比八十九年度租金滅少三萬五千元，九十一年又比九十年滅少二萬五千元，與其主張租金短少數額不符，有該租賃所得的扣繳憑單五紙在卷可稽。
５、揆諸常理，民間部份自然人或公司行號，為了逃避租賃所得稅，常有短報租金。即報給國稅局之數額，較少於實際支付之金額。但絕無報給國稅局之數額，遠大於實際支付之金額，而莫名其妙多繳稅金之理。而且，事關每一年之所得稅申報，故被上訴人於其答辯（二）狀稱：訴外人之扣繳資料，非其所能與聞置喙等語云云，乃狡辯之詞，不能採信。
６、該已成為公文書之一部之扣繳憑單，所載資料，應為真實。其與被上訴人即原告所主張完全不合，足證其於原審最後言詞辯論期日所提出之租賃契約為臨訟杜撰，不能採信。其九十、九十一年間，租金縱有滅少，應屬經濟不景氣之逐年遞滅租金，與本件其主張係漏水云云無關。此應為被上訴人即原告於起訴之初，並無主張有租金短少之害之故，其見所起訴乃無理由，突而虛飾租約，虛構租金短少，變更訴之聲明。是其主張因漏水致租金短收，為不實在。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：⑴上訴駁回。
⑵第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原宣示判決筆錄記載者同，茲引用外，補稱：⑴該漏水狀態之侵權行為持續至九十一年八月份才不再漏水，亦即該侵權行為之終了時間係九十一年八月份，侵權行為狀態既係繼續未間斷，時效自不消滅。
⑵上訴人之系爭房屋浴室確實有漏水，此由證人甲○○到庭證述：「是否曾前往木
新路二段二二二號三樓修繕過？」時證稱：「有，我修理三樓房子的浴室所有磁磚、廚房的磁磚、後陽台的磁磚，通過打掉換新的」，並回答庭訊「為何打掉換新？」時證稱：「因為滲水，管線並沒有換掉」，更證稱：「．．當時屋主跟我說會滲水到二樓去，請我過去整修」，並由另一證人丙○○於回答庭訊問題：「被上訴人家漏水的情形？」時證稱：「當時我去二樓查看，可以看到廁所、廚房、陽台的位置有漏水」，並回答庭訊問題：「根據你的專業意見，會造成本件二樓漏水的原因有那些？」時證稱：「有一個可能是給水管管線裂的問題．．」益足得證。
⑶上訴人於原審「九十二年」三月五日言詞辯論期日時明確答稱：「．．我們去年
過年有請水電師父來做，有連浴室一起做，做防水、打掉廚房、浴室的磁磚，重新換過」，並且被告訴代於回答庭訊問題「去年請水電師父來修理，是何時？」時答稱：「好像是暑假，利用學生放假修理，應該是七月份」，從而所謂「去年」應是指九十一年，並且所謂「暑假」應是指七、八月份時，這與被上訴人所主張大約是九十一年八、九月份才不再漏水之事實正相吻合。
⑷上訴人於其所提之九十二年七月十六日民事上訴理由暨聲請調查證據狀中所謂：
「４、上訴人對被上訴人之所謂租金損失，極為質疑，如九十二年三月二十四日審理期日之筆錄，而原審竟以一位職務為工程師，非管理或行政人員之證人之傳聞證詞，認定被上訴人有租金之損失，已有判決不備理由之嫌」云云，惟查：
①原審九十二年三月二十四日完整筆錄內容應是：法官問證人「辦公室有何零件
會受潮？」時答稱「空氣瀘淨器，貨物的賣相會變差，這些不是我參與股東會知道的，而是我事後聽股東說明才知道的」，並非如上訴人所謂針對「被上訴人有租金之損失」而為回答；其實法官問證人李國維：「公司跟原告租辦公處所，租金是多少？」時係證「．．八十八年一月公司有擴充想租倉庫，原告在中和有地方可租給公司，但沒有收租金，來抵辦公室差額六千元，這是因為抵木新路辦公室有漏水」，因此被上訴人確實受有每月六千元租金之損害無疑。
②雖上訴人於其民事上訴理由（二）狀中所謂「４但財政部台北市國稅局九十二
年八月七日函復鈞院所附之煥臣有限公司八十七年至九十一年度，就系爭房屋之租賃所得的扣繳憑單，被上訴人即原告出租系爭房屋給訴外人煥臣有限公司，自其主張之前一年的八十七年一月至八十九年十二月，租金一直相同，並無短收。九十年度比八十九年度租金減少三萬五千元，九十一年又比九十年減少二萬五千元，與其主張租金短少數額不符，有該租賃所得的扣繳憑單五紙在卷可稽，與被上訴人即原告所主張完全不合，足證其於原審最後言詞辯論期日所提出之租賃契約為臨訟杜撰，不能採信」云云，惟查姑且不論該五紙扣繳憑單係訴外人煥臣有限公司之扣繳資料，實非被上訴人所能與聞與置喙，而與被上訴人無關；其實依該五紙扣繳憑單所載八十七年三十萬、八十八年三十萬、八十九年三十萬、九十年二十六萬五千、九十一年二十四萬，而非為八十七年至九十一年每年均為二十四萬才方符合上訴人所主張一直不變之每月二萬元租金，況且證人李國維於原審業已明確證稱「自我到職後是二萬元（我是八十一年到職），迄今一直是二萬元，八十八年一月公司有擴充想租倉庫，原告在中和有地方可租給公司，但沒有收租金，來抵辦公室差額六千元，這是因為抵木新路辦公室有漏水」，已如前述，所以訴外人煥臣有限公司之扣繳資料究竟是每年三十萬或是每年二十四萬，亦不能否定被上訴人確實受有六千元之租金損害。
③按土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其
建築物申報總價年息百分之十為限」，復按「土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十二條、第四十三條，關於房屋及其土地計收租金之規定，於損害賠償事件雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠償之標準」，因此被上訴人就本件請求每月六千元之租金損害，與若依此規定而為請求土地價值四百九十萬六千二百元，再加房屋價值一十五萬二千二百元之年息百之十，為五十萬五千八百四十元相較，其實已屬偏低而甚為合理。
理由
一、被上訴人起訴主張：⑴上訴人所有之台北市○○路○段○○○號三樓之房屋（下稱系爭房屋）長年出租，使用頻繁，卻未保養，造成水管破裂，排水不良，積水日久，地面磁磚剝落，水泥龜裂，造成地板防水損壞，漏水嚴重，致被上訴人在二樓之房屋屋內廚房、臥室、客廳、浴室、屋頂、牆面、裝潢、傢俱，皆因其漏水而嚴重受損。⑵被上訴人自八十七年十一月開始，即深受其害，曾請防漏工程公司檢知漏水原因，並數次商請上訴人修理改善，但上訴人皆置之不理，依公寓大廈管理條例第十條第一項規定，上訴人對於系爭房屋有修繕、管理、維護之義務，然上訴人卻未妥為修繕、維護，造成其樓地板漏水嚴重，已侵害被上訴人所有之二樓房屋之所有權。至其自八十七年十一月開始，至九十一年十二月三十一日止（共五十個月），由原來每月二萬元之租金出租予承租人煥臣有限公司，降為每月一萬四千元，而每月短收租金六千元，直至九十二年一月間，確定漏水現象均已改善，其所有房屋之租金始調回原來之每月二萬元，期間已致被上訴人受有三十萬元租金之損害。⑶因系爭房屋漏水，造成被上訴人所有前揭房屋油漆脫落、 白華 等壁癌情況嚴重，尚須僱工為璧癌之處理及油漆粉刷工程，依強笙工程有限公司之估價，須花費四萬八千元之回復原狀費用，依民法第一百八十四條第一項前段之侵權行為法律關係，請求賠償三十四萬八千元（原審僅准許三十二萬四千元，另駁回二萬四千元部分請求，此部分被上訴人未上訴而確定）。
二、上訴人則以：⑴系爭房屋採用明管，無漏水情形，上訴人於九十年五月初請育瑞水電行至系爭房屋勘查，亦無水管破裂及排水不良情形。⑵否認被上訴人租金損失與系爭房屋漏水有因果關係，且壁癌之發生，有輕鋼架之天花板擋住，不會有租金損失，租約顯係臨訟編造。且查詢附近之仲介業者，被上訴人所有系爭房屋之租金應該只有一萬五千元，就是二、三年前亦應差距不大。被上訴人所有二樓房屋白華、油漆脫落，有可能係屋齡老舊、地震龜裂，甚或被上訴人陽台熱水器所冒出之熱氣所致，被上訴人要求修復費用四萬八千元明顯過高等語置辯。
三、系爭台北市○○路○段○○○號二樓房屋為被上訴人所有，而同棟三樓房屋則為上訴人所有，此為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、本件訴訟兩造協議及整理爭點（詳本院九十二年十月三十一日言詞辯論筆錄），茲僅就兩造所整理之爭點為調查及辯論：
⑴系爭三樓房屋之浴室是否有漏水？是否造成被上訴人所有二樓房屋天花板、油漆
剝落、白華等壁癌之現象發生？⑵如有漏水，被上訴人是否有左列之損失？
①租金損失為何？②租金損失期間之起訖點為何時？③回復原狀費用為何？
五、經查：⑴本件被上訴人主張因上訴人所有三樓房屋之浴室漏水，造成其所有二樓房屋二間
浴室之天花板，甚或周圍之廚房、辦公室均有油漆脫落、白華等俗稱壁癌之現象，業據其提出現場照片十八幀為證（原審卷第九至十一頁）。由卷附之二樓天花板之照片明顯可見因為漏水而造成之壁癌現象甚為嚴重，況於原審審理時，承審法官亦曾至現場勘驗並繪製油漆白華、脫落之位置圖（詳原審卷九十二年四月十五日勘驗筆錄）在卷可稽。又被上訴人原本指述有二間房間漏水，嗣後上訴人確實曾經修繕一間房間，上訴人之母 林碧霞 亦於九十年十一月二十日到庭陳述：「我們後來有找人去看，但是根本沒有漏水，所以才沒有修（改稱）我們有修」、「我們上次庭之後就有修理」（詳原審卷第四二頁）；再證諸由被上訴人於九十年十二月十七日提出之兩造談話之錄音帶譯文，上訴人於電話中表示「我們已經找二家去，就是當初那個已報價下來，本來想兩家選一家做，．．他們的處理方式是將我兩間浴室的部分，就是打掉，磁磚重弄，然後掛防水，旁邊的磁磚也都換新，可能這樣就應該不會再漏水了」、「應該修的是在兩間浴室，主要的問題在浴室」等語，則系爭房屋之二間浴室樓地板確有漏水現象無疑。
⑵上訴人亦自認系爭房屋之靠近廚房之浴室、廚房、及陽台，均有重新更換地磚，
而另外一間浴室週圍、浴缸周圍等亦均塗上防水之汐力康（原審卷第九八頁），另證人甲○○（室內裝潢工程）曾於九十年八月間到被上訴人住處修繕，其證稱：「當時屋主跟我說會滲水到二樓去，請我過去整修」、「管路是原先明管，因浴室要換磁磚，我就順便將管路換到磁磚裡面去，廚房、陽台都沒有更動，都只是換地面磁磚．．．」、「我有到二樓去看滲水的情形，當時浴室、天花板有油漆脫落，廚房、陽台部分我忘了」、「（前往二樓查看是油漆脫落或漏水？）我當時看到的是水泥吃水，油漆脫落，但看起來像鐘乳石的樣子」、「（三樓屋主跟你說會滲水，你有無去查管線或其他地方有漏水之情形？）我當時有檢查三樓的管線，他是明管如果有漏水很容易就可以看得出來，一般老舊的建築物地板的水泥會吃水，洗澡的話水在地面上會滲入水泥裡面，一定會滴到樓下」等語（詳本院九十二年八月二十五日準備程序筆錄），復有修繕費用單據可參（附原審卷第一○九頁）。亦足認系爭三樓房屋之浴室樓地板確有漏水現象，導致二樓房屋的天花板吃水之現象發生。
⑶衡諸水均往周圍有縫隙之處，向下滲漏之常情，長時間滲入混凝土內，該水泥牆
壁受到水氣侵蝕，當水氣進出水泥隙縫裂縫時，發生「酸鹼中和」所產生的碳酸鹽結晶體，而造成牆面油漆起泡、鼓起、碎裂、剝落等等壁癌情況發生，參以被上訴人所有之前揭房屋油漆白華、脫落等情，均係發生在系爭房屋兩造浴室樓地板下附近，復佐以該漏水現象直至上訴人修繕系爭房屋之二間浴室後，始漸漸停止等情，均已如前述，綜合判斷，系爭房屋浴室樓地板因為屋齡老舊確有漏水，且確已造成位在系爭房屋樓下之被上訴人所有之房屋天花板油漆脫落、白華等壁癌之現象發生應可認定。上訴人辯稱：前揭房屋白華、油漆脫落，有可能是屋齡老舊、地震龜裂、熱水器熱氣所肇致云云，尚不足採憑。
⑷上訴人雖提出由育瑞水電行出具之證明書，載明：「本水電行於九十年五月初應
木新路二段二二二號三樓房東速請我前往察看但並未看到水管破裂情形」等語，然系爭房屋之所以會漏水，在於該二間浴室樓地板，已如前述，尚與水管是否會破裂無涉，是上訴人前揭辯稱，尚難為其有利認定之依據。
⑸綜上所述，本件系爭三樓房屋之浴室樓地板確有漏水，而造成被上訴人所有二樓房屋天花板、油漆剝落、產生白華等壁癌之現象，應可信為真實。
六、按因過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，而負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，惟債權人得請求支付回復原狀所必要之費用以代回復原狀，又損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第一百八十四條第一項前段、第二百十三條第一項、第三項、第二百十六條第一項定有明文。經查：⑴上訴人對於其所有之系爭房屋，依公寓大廈管理條例第十條第一項之規定，本即
應注意隨時注意妥為修繕、維護，避免因漏水而損害他人，已如前述，而依當時情形又非不能注意，竟疏未注意妥為修繕、維護，致被上訴人受有損害，上訴人顯有過失甚明，自應負損害賠償責任。
⑵回復原狀所需之費用：
①被上訴人主張其所有之前揭房屋油漆脫落、白華等壁癌情況嚴重，尚須僱工為
壁癌之處理及油漆粉刷工程，共四萬八千元之回復原狀費用（包括壁癌處理工程三萬六千元、油漆粉刷工程一萬二千元）等情，固然提出強笙工程有限公司九十年二月十五日估價單在卷可稽。惟證人丙○○到院證述：其係強笙公司，開給被上訴人之估價單係預估，截至目前為止，尚未實際進行施作，估價單之金額會預估高一點點，實際上修繕之金額仍要以實際修繕者為準等語（詳本院九十二年八月二十五日準備程序筆錄）。故強笙公司所出具之估價單係預估之性質，應可認定。
②另按「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院
應審酌一切情況，依所得心證定其數額」民事訴訟法第二百二十二條第二項定有明文。本件系爭三樓房屋之浴室樓地板確有漏水，而造成被上訴人所有二樓房屋天花板、油漆剝落、產生白華等壁癌之現象，已可認定，本院審酌強笙公司所出具之估價單內關於壁癌之處理工程費用為三萬六千元，此部分應係符合社會常情，而屬於必要之費用，應可准許。而關於油漆粉刷工程一萬二千元之部分，此為整個房間粉刷的費用，含未發生壁癌、未有油漆脫落之牆壁均列入，而就非屬於油漆脫落、壁癌發生區域之油漆粉刷費用，自不應由上訴人負擔，故本院依民事訴訟法第二百二十二條第二項之規定，酌定為油漆粉刷之費用為六千元為適當，逾此部分之請求為無理由。
③綜上所述，被上訴人所得請求之二樓房屋油漆脫落、白華等壁癌之回復原狀之費用為四萬二千元。
⑶就租金之損失部分：
被上訴人主張因系爭房屋之漏水，致其所有之前揭房屋自八十七年十一月開始，至九十一年八月三十一日止（共四十八個月），由原以每月二萬元之租金出租予承租人煥臣有限公司，降為每月一萬四千元，而每月短收租金六千元，期間損失二十七萬六千元之租金損失云云（被上訴人所請求自九十一年九月一日起至九十一年十二月三十一日止，四個月短少租金二萬四千元之部分，經原判決駁回，已確定）。惟經本院向財政部台北市國稅局查詢承租人煥臣有限公司自八十七年至九十一年止各類所得扣繳暨免扣繳憑單，該承租人煥臣公司於八十七年、八十八年、八十九年所申報之租金支出均係三十萬元、九十年為二十六萬五千元、九十一年為二十四萬元，有財政部台北市國稅局九十二年八月七日財北國稅資字第○九二○○七二二九二號函附各類所得扣繳暨免扣繳憑單可稽。該租金收入對被上訴人而言，影響其每年申報所得，為課稅之計算基礎，如實際收入之租金較少，任由承租人申報較高額之租金支出，對被上訴人而言，多報所得會被課予較重之稅賦，此為不利於被上訴人之事由，其應無為不利己之可能。是故被上訴人主張其短少租金，至於承租人如何申報租金支出係承租人所為，與之無關云云，本院認為不足採信。故本院認為被上訴人每月收取多少金額之租金，仍應以前揭財政部台北市國稅局所檢送之申報資料為準，則被上訴人截至九十年為止，其每月租金所得均在二萬元以上，而在九十一年始降為二萬元，被上訴人主張每月由二萬元降為一萬四千元，短少六千元云云，並非真實，而難予採信，其主張短少租金收入二十七萬六千元云云，為無理由，應予駁回。至於證人李國維（承租人員工）於原審之證言，證述每月租金為一萬四千元，短少六千元云云及有租賃契約為證，然而此部分證據與該公司向財政部台北市國稅局之申報資料不符，本院認為殊難採信，均併予敘明。
七、綜上所述，本件被上訴人所得請求因為回復系爭二樓房屋油漆脫落、白華等壁癌所需之必要費用為四萬二千元，應予准許，其逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。上開不應准許部分，原審為被上訴人勝訴判決，於法尚有未合，上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為有理由，應由本院將此部分廢棄改判如主文第二項所示。上開應准許之部分，原審為被上訴人勝訴之判決，於法並無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條，判決如主文。
中華民國九十二年十一月十四日
民事第一庭
審判長法官陳邦豪
法官陳盈如法官呂淑玲右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國九十二年十一月十四日
書記官方美雲