裁判字號：臺灣臺南地方法院102年訴字第1653號民事判決
裁判日期：民國103年12月11日
裁判案由：確認優先購買權存在等
臺灣臺南地方法院民事判決102年度訴字第1653號原告 黃國正
黃國泰 黃國源 黃國安 黃清泉 陳穿 黃金龍 王 黃繢美 黃瑞雲 吳良子 黃麗卿 黃榆雅 黃麗芬 黃水利 黃英 黃雪花 黃玉片 謝黃金束 黃金修林 黃雪菊 上列二十人訴訟代理人 謝凱傑 律師
呂姿慧 律師被告 黃梅
銳陽有限公司法定代理人 劉錦憲 上一人訴訟代理人 蔡東泉 律師被告 盧瑞鋒
吳小青 陳玟伶 上一人訴訟代理人 凃禎 和律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，經本院於民國103年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分被告黃梅、盧瑞鋒經合法通知未於言詞辯論期日到場，被告吳小青經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，查均無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
（一）臺南市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地，即重測前學甲寮段629-144地號）原為訴外人即原告之被繼承人 黃再 添所有，黃 再添 並在系爭土地上興建未辦理建物所有權第一次登記之門牌號碼臺南市○○區○○街○○○號房屋（下稱系爭房屋）。 黃再添 於民國59年間，將系爭土地移轉登記於被告黃梅名下。嗣黃再添於59年2月24日死亡後，系爭房屋由其繼承人即原告因繼承關係而公同共有，並繼續占用系爭土地。系爭土地於94年間經法院拍賣，由被告陳玟伶拍定時，並未依法查明並通知優先購買權人即原告；嗣後系爭土地相繼於94年9月6日、95年4月3日及96年5月10日分別以買賣為原因移轉登記與被告吳小青、盧瑞鋒及銳陽有限公司（下稱銳陽公司）時，亦均未依法通知原告。系爭土地及系爭房屋本同歸黃再添所有，黃再添嗣於59年間將系爭土地移轉登記予被告黃梅，依民法第425條之1第1項前段規定，土地受讓人即被告黃梅與讓與人即黃再添間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係。換言之，系爭房屋之所有權人即黃再添對系爭土地有法定租賃關係，得繼續利用系爭土地。嗣黃再添死亡後，系爭房屋由原告因繼承關係而公同共有，則依實務見解，繼受系爭房屋之人同有利用該土地之必要，而應受保護。準此，原告與被告黃梅間，就系爭土地具有法定租質關係。
（二）原告與被告黃梅就系爭土地存有租賃關係，則原告既為系爭土地之承租人，依法自應享有優先購買權。又強制執行法上之拍賣為買賣之一種，以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，是出賣人於出賣時，所應踐行之通知程序，得由拍賣機關代為踐行。系爭土地於94年間經法院拍賣時，自應依土地法第104條第1項之規定，通知原告是否依同一條件優先承購，惟執行法院均未依法通知。嗣系爭土地分別經移轉登記與被告吳小青、盧瑞鋒及銳陽公司等情，原告均不知悉；直至被告銳陽公司訴請拆屋還地（案號：本院101年度訴字第595號、臺灣高等法院臺南分院102年度上字第140號，下稱另案訴訟），經承審法院查調包含系爭土地經拍賣之執行卷等相關資料後，原告始得悉上情，終獲悉系爭土地經拍賣之出賣條件。據此，原告就系爭土地之租賃關係仍屬存在，並享有優先購買權，故有確認之必要。又依實務見解，民法第425條之1之適用非以經保存登記之房屋為限，而所稱土地及其土地上房屋同屬1人所有，亦包含尚有其他土地共有人之情況在內。該所謂土地及房屋同屬1人，固可包括土地及房屋同屬相同之共有人，及土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人之情形在內；該所謂房屋承買人並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人。是黃再添於27年（即昭和13年）固僅取得系爭土地之應有部分3分之1，而非單獨所有權，無礙民法第425條之l之適用，被告陳玫伶稱原告之被繼承人黃再添僅為系爭土地之共有人之一，原告主張對系爭土地有租賃關係即無理由云云，顯有悖於實務見解，殊無足採。而系爭土地原為原告之被繼承人黃再添所有，其於27年取得系爭土地之應有部分，嗣於50年間興建包含系爭房屋在內之系爭地上物，是系爭土地與系爭地上物（包含系爭房屋）同屬1人即黃再添所有。被告銳陽公司於另案訴訟原審對於上開主張並不爭執。至另案訴訟審理時所函查之房屋稅現值查詢單上管理人「 黃添 」係誤載，實應為「黃再添」，此由系爭房屋之房屋稅現值查詢單所載代表人為「黃再添」之妻 黃曾早 ，且另案訴訟原審卷內所附關於原告之繼承系統表內查無「黃添」此人，彰彰甚明。被告銳陽公司於另案訴訟即主張系爭房屋為黃再添所出資興建，嗣由原告所繼承而公同共有，此乃經兩造於另案訴訟原審言詞辯論均不爭執之事項。是就系爭地上物（包含系爭房屋）為黃再添所出資興建，並由原告繼承而公同共有等節，被告銳陽公司既已於另案訴訟審理時均予自認，依法當不得於事後恣意爭執。
（三）關於系爭房屋於50年間係由何人興建完成而申請稅籍資料一節，臺南市政府稅務局安南分局以103年l月13日南市稅安房字第0000000000號函復，系爭房屋於51年間申請稅籍之相關資料經查已逾檔案保存年限，而該局嗣又以103年3月6日南市稅安房字第0000000000號函表示，關於系爭房屋稅籍資料76年8月10日異動之相關資料已逾檔案資料保存年限而無從查得等語，可知系爭房屋無論於51年間申請稅籍時或76年8月10日異動之相關稅籍資料，均因年代久遠，已逾檔案保存年限而無以查知，無從查得相關資料以明確系爭房屋於51年間設籍時之納稅義務人為何人；至該函固稱經查本分局房屋稅籍登記表，旨揭房屋設籍時之納稅義務人為「黃曾早，管理人： 黃恭 （身分證統一編號：D00000000）」，然既無51年間申請稅籍之相關資料供查，則此函所稱實無所憑，況該函後附房屋稅籍登記表實則61年1月10日之資料，並非51年間設籍時之資料，顯徵該函所稱無所依憑而顯不足採。且黃恭之身分證統一號碼為「Z000000000」，然細觀臺南市政府稅務局安南分局提供之系爭房屋稅籍登記表等資料，其上所載身分證統一號碼卻為「Z000000000」，顯非同一，更臻當時稅籍資料容有違誤而有疑義。
（四）再據另案訴訟證人 陳蓮招 於另案訴訟之證述，系爭土地為訴外人黃牛料、黃恭及黃再添3兄弟分別共有，黃牛料、黃恭及黃再添並於系爭土地上分別興建3間房屋，其中黃再添所興建者為系爭房屋即安興街428號，黃恭所興建者為安興街426號，黃家3兄弟均居住該地。而陳蓮招自40年出生到62年出嫁前均居住該地，就系爭房屋為黃再添所興建一節當為包含陳蓮招在內之家族人士所知悉，縱非陳蓮招所親見，亦無礙其證言之真實性。況系爭土地為黃牛料、黃恭及黃再添所分別共有，更臻黃牛料、黃恭及黃再添3兄弟於系爭土地上分別興建3間房屋等節，確有其事。據此，系爭房屋為黃再添所興建，應屬有據而符實。再細觀本院93年度執字第9925號執行事件卷宗（下稱系爭執行事件）可知，執行程序中業經查明系爭房屋非屬被告黃梅所有，並經債權人撤回該部分執行標的。是以，系爭房屋確係由黃再添所出資興建，即系爭土地與系爭房屋本同歸黃再添所有，黃再添嗣於59年間將系爭土地移轉登記予被告黃梅，依法規定土地受讓人即被告黃梅與讓與人即黃再添間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係，嗣黃再添死亡後，系爭房屋由原告因繼承關係而公同共有，則揆諸相關實務見解，繼受系爭房屋之人同有利用該土地之必要，應受法之保護。
（五）原告既推定在房屋得使用期限內有租賃關係，而系爭房屋現仍持續由原告委由訴外人 黃有潭 與 潘星燕 使用居住中，故原告對於系爭土地仍有法定租賃關係。被告陳玟伶主張系爭房屋自興建完成日起迄今已逾76年已久，顯亦逾系爭房屋得使用之期限甚遠，應早已不堪使用云云，則縱認原告與原土地所有人即被告黃梅間得推定有租賃關係，亦因系爭房屋已逾使用期限而終止租賃關係至明，故原告主張對系爭土地仍有租賃關係存在亦無理由云云。惟依實務見解，系爭房屋係黃再添於51年間出資興建已如前述，且系爭房屋現仍有原告黃國正之堂弟夫婦即黃有潭與潘星燕居住其中，可知原告係推定在房屋得使用期限內有租賃關係，而系爭房屋現仍持續由原告所委黃有潭與潘星燕使用居住中，故原告對於系爭土地仍有法定租賃關係。
（六）並聲明：⒈確認原告與被告黃梅間就系爭土地有租賃權及優先購買權存在。
⒉被告陳玟伶就系爭土地於94年7月26日以拍賣為原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。
⒊被告吳小青就系爭土地於94年9月6日以買賣為原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。
⒋被告盧瑞鋒就系爭土地於95年4月3日以買賣為原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。
⒌被告銳陽公司就系爭土地於96年5月10日以買賣為原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。
⒍被告黃梅應於原告給付新臺幣（下同）3,888,000元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告。
⒎訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以下列陳述答辯：
（一）被告陳玟伶部分：⒈系爭土地係於日據時期即昭和13年4月1日自學甲寮段629
地號土地請求共有物分割而來，而分割後之系爭土地係由訴外人黃再添、黃恭及黃牛料等3人保持共有（持分各3分之1），57年9月2日黃牛料死亡，由訴外人 黃蟳 繼承土地持分3分之1；59年2月間黃再添將其土地持分3分之1移轉予被告黃梅，共有人黃蟳於62年2月間將其土地持分3分之1移轉予被告黃梅，共有人黃恭則於76年7月間將其土地持分3分之1移轉予被告黃梅。斯時，系爭土地於76年間始由被告黃梅取得土地所有權全部，是黃再添原僅為系爭土地持分3分之1所有權人，原告起訴主張系爭土地原係原告之被繼承人黃再添所有，顯不足採。原告主張黃再添於系爭土地上興建未辦理建物所有權第一次登記之系爭房屋等情，被告否認，原告亦無提出黃再添出資興建系爭房屋之證據資料，空言主張，洵無可採。原告之被繼承人黃再添原僅為系爭土地之共有人之一，原告亦無法證明系爭房屋為黃再添出資興建，則原告稱系爭土地及系爭房屋同歸黃再添所有，已失所據，原告依民法第425條之l規定主張對系爭土地有租賃關係，即無理由。
⒉原告之被繼承人黃再添僅為系爭土地之共有人之一，縱認
系爭房屋為黃再添出資興建，仍須徵得他共有人全體之同意，黃再添未經共有人同意擅自興建系爭房屋，已屬侵害他共有人之權利，自無對系爭土地存在租賃關係，故原告雖自稱其為系爭房屋之受讓人，對系爭土地亦顯無租賃關係存在。又系爭執行事件，將原屬被告黃梅所有系爭土地及其上門牌號碼臺南市○○區○○街○○○號房屋（原告主張系爭房屋並不在系爭執行事件拍賣範圍內）公開拍賣，由伊於94年6月28日拍定在案，而伊在辦畢系爭土地所有權移轉登記後，已將系爭土地移轉登記予被告吳小青，嗣被告吳小青又將系爭土地移轉登記予被告盧瑞鋒，被告盧瑞鋒又將系爭土地移轉登記予被告銳陽公司，伊與被告吳小青、盧瑞鋒及銳陽公司，均係信賴不動產物權登記之善意第三人，依法應受保護。
⒊縱認原告因受讓系爭房屋而對系爭土地有租賃關係存在，
原告之被繼承人黃再添乃於27年（即昭和13年）4月1日取得系爭土地3分之1所有權迄今已逾76年之久，顯亦逾系爭房屋得使用之期限甚遠，應早已不堪使用，則縱認原告與原土地所有人即被告黃梅間得推定有租賃關係，亦因系爭房屋已逾使用期限而終止租賃關係至明，故原告主張對系爭土地仍有租賃關係存在，亦無理由。
（二）被告銳陽公司部分：⒈系爭土地曾於93年被債權人拍賣（本院93年執字第9925號
），臺南市稅捐處安南分處有提出系爭房屋稅籍資料，所有權人為訴外人黃曾早，非黃再添。 基上 ，黃再添雖為系爭土地之共有人之一，但系爭房屋非黃再添所興建，土地與房屋並非同一人，故無民法第425條之1之適用。又依另案訴訟證人陳蓮招之證述，應不知悉系爭房屋何時興建，且未親眼目睹系爭房屋確係黃再添所興建，是陳蓮招於另案訴訟於之證述，仍不能為原告有利之證明。系爭土地與房屋並非同屬黃再添所有，而黃曾早與原告於系爭土地轉賣期間，均未曾主張系爭房屋對系爭土地有法定租賃關係，且原告又未有曾居住於系爭房屋之事實，故原告主張對系爭土地有法定租賃關係，並無理由。
⒉原告主張對系爭土地有優先購買權於法無據。本件黃曾早
及其繼承人及原告等人，系爭土地自59年黃再添出賣被告黃梅，至分別出賣予被告陳玟伶、吳小青、 盧瑞峰 、銳陽公司，均未曾主張有土地法第104條之優先購買權，至102年才行使，不僅有悖於法之安定性，且有違誠信原則。原告也未有居住於系爭房屋之事實，且系爭房屋之價值已低於8,200元，故原告自無權主張優先購買權。
（三）被告吳小青未於最後言詞辯論期日到場，惟前曾到庭陳述：伊並不知道當初有優先購買權，當初訴外人 蔡曜志 、吳旻倩與伊有借貸關係，土地過戶作擔保，後來把款項還給伊，有過戶給他們指定的人，但是係由代書處理，並無去過土地所在地。
（四）被告陳玟伶、銳陽公司、吳小青均聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
（五）被告黃梅、盧瑞鋒均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）本件並無民法第425條之1之適用：⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449條第1項20年之限制。爰增訂第1項。」亦即，土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，最高法院48年台上字第1457號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第425條之1之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。而民法第425條之1針對「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」而為推定租賃關係之規範，實因同屬一人所有而將其房屋或土地讓與他人之情形，依一般社會交易通念，於房屋或土地之讓與當事人間，通常有此合法使用土地之認知，據此推斷其等間有租賃關係之意思，尚無偏離當事人意思、社會實情，兼而顧及房屋既有使用利益之保護，洵屬合理。然則於土地、房屋均屬共有狀態之情形，「土地及房屋同屬一人」固非不可解為「土地及房屋同屬相同之共有人」，而經全體共有人同意讓與房屋或土地，猶有推斷其等應有租賃關係存在之意思基礎，因認有民法第425條之1之適用；惟於部分共有人出賣土地應有部分，缺乏全體共有人同意之前提下，即與民法第425條之1推定租賃關係之意思基礎有所不同，倘此情形仍認有民法第425條之1之適用，非唯與該條預設之規範內質產生扞格，亦有過度干涉其他未出賣應有部分共有人意思自由之疑慮，誠已逾越該條規定之規範射程。從而，於土地、房屋均屬相同共有人，而僅部分共有人讓與其土地應有部分與第三人之情形，應無民法第425條之1之適用。
⒉查系爭土地係於日據時期（昭和13年4月1日）由學甲寮段
629地號土地分割而來，分割後由原告之被繼承人黃再添、訴外人黃恭、黃牛料三人共有，應有部分各3分之1；57年9月2日黃牛料死亡，由黃蟳繼承其應有部分3分之1，59年2月間，黃再添將其應有部分3分之1移轉予被告黃梅，黃蟳於62年2月間將其應有部分移轉予被告黃梅，黃恭則於76年7月間將其應有部分3分之1移轉予被告黃梅等情，有土地登記舊簿供卷可稽（見本院訴卷第59-64頁），堪信屬實。又原告主張民法第425條之1所稱土地及其土地上房屋同屬一人所有，包含尚有其他土地共有人之情況在內，固非無見，然黃再添於59年2月間將其應有部分3分之1移轉與被告黃梅，並無證據可證明此部分之移轉當時係經過全體共有人之同意而為之，參諸前揭說明，為免過度干預或侵犯其他共有人之意思自由，自不可強而擬制其他共有人有推定成立租賃關係之意思。是以，黃再添於上揭時間讓與應有部分予被告黃梅，並無民法第425條之1之適用。從而，辜不論系爭土地上之系爭地上物是否為黃再添出資興建，並為原告所繼承，原告與被告黃梅尚無依民法第425條之1規定而推定租賃關係之可能。
⒊另原告主張系爭房屋係黃再添所出資興建，並由原告繼承
之云云。惟查系爭房屋設籍時之納稅義務人及代表人均為訴外人黃曾早（即黃再添之配偶），管理人為黃恭，於51年2月開始課徵房屋稅，系爭房屋核定現值為8,200元，有本院調閱之另案訴訟即臺灣高等法院臺南分院102年度上字第140號卷宗所附臺南市政府稅務局安南分局103年3月6日南市稅安房字第0000000000號函檢送之稅籍資料登記表3份及黃恭之戶籍謄本1份附卷可稽（見該案原審卷㈠第70頁；該案二審卷㈢第124-128頁）；是依上開稅籍資料之記載所示，無法證明黃再添確為系爭房屋之興建人或事實上處分權人。實則，房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之收據，亦非即為房屋所有權之證明，原告縱證明系爭房屋稅籍設定之義務人為黃再添，本院亦難僅憑斯證，而認定黃再添即為系爭房屋之出資興建人或事實上處分權人。
⒋又原告雖另以證人陳蓮招在前揭另案之證詞為據，主張黃
再添確為系爭房屋之出資興建人云云，而證人陳蓮招確曾結證系爭房屋是黃再添蓋的等語（見前揭另案二審卷㈢第79頁），惟其同時證稱：「（問：426、428房子何時所蓋？）證人答：我不知道。我出生就住那裡。（屋齡是否在你出生前？）證人答：是的。」「（問：你出生到4、5歲時，就住在426號房屋？）證人答：是的，我出生就在426房屋出生。」「（問：426號房屋、428號房屋是否是隔壁？）證人答：是的，同一個庭院。」「（問：你知否428、426號房屋何人所蓋？）證人答：我沒有看到蓋房子時，但4、5歲時，聽外公外婆講的。」等語（見前揭另案二審卷㈢第79-80頁），可知其證述系爭房屋為黃再添興建等語之消息來源甚為間接，且是孩提時期聽聞之言，其證詞之證明力尚屬薄弱，難以採為有利於原告之認定。
⒌綜上，原告之被繼承人黃再添雖為系爭土地之共有人之一
，但其移轉其應有部分3分之1予被告黃梅，尚無適用民法第425條之1之餘地。況原告亦無法證明系爭房屋為黃再添出資興建，更無可能有民法第425條之1所稱「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之情事。從而，原告主張依民法第425條之1第1項，原告與被告黃梅間就系爭土地有租賃權之存在，洵屬無據。
（二）原告並非系爭土地之承租人，對於系爭土地之出售並無優先承買權：
⒈按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典
權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言，最高法院69年台上字第945號著有判例。又租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，民法第426條之2第1項定有明文。依此，土地法第104條及民法第426條之2之適用，均以基地與房屋間存有一定法律關係為前提，除達到使用與所有合一之目的外，並求兼顧交易之安定性（倘無一定法律關係之限縮，買受人無從預知優先購買權利人之範圍，將有礙於交易安定）。是基地與房屋若無租賃關係、典權、地上權之存在，自無適用上揭規定之問題。
⒉查原告與被告黃梅間就系爭土地並無租賃關係之存在，業
如先述。原告亦未舉證系爭土地、系爭房屋間存有土地法第104條之法律關係，則原告主張對於其被繼承人黃再添於59年間將系爭土地移轉予被告黃梅，有上揭規定之優先承買權，實屬無據。依此，原告主張依土地法第104條第1項之規定，確認對系爭土地有優先承買權存在，並請求被告陳玟伶、吳小青、盧瑞鋒、銳陽公司塗銷上開所有權移轉登記，及請求被告黃梅移轉所有權登記，均乏實據，難以准許。
（三）綜上所述，原告主張與被告黃梅間依民法第425條之1及土地法第104條第1項之規定，對系爭土地有租賃權及優先承買權，並請求被告陳玟伶、吳小青、盧瑞鋒、銳陽公司塗銷上開所有權移轉登記，請求被告黃梅於原告給付價款時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，均屬無據。從而，原告提起本件訴訟為無理由，應予駁回。
四、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有明文。本件原告之訴為無理由，訴訟費用應由敗訴之原告負擔，爰依上開規定，判決訴訟費用之負擔如主文第2項所示。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國103年12月11日
民事第三庭法官盧亨龍以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年12月11日
書記官古小玉