臺灣高雄地方法院民事判決
113年度雄簡字第800號
原告 戴麗娥
被告 陳郡慧
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街000號4樓之2號房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬參仟伍佰捌拾參元及自民國一一三年六月十七日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬肆仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟玖佰柒拾元由被告負擔新臺幣參仟陸佰伍拾貳元，並應於裁判確定之翌日起至清償日止加給按週年利率百分之五計算之利息，其餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此陳，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明為：㈠被告應將門牌號碼高雄市○○區○○街000號4樓之2號建物（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告所積欠房屋租金新臺幣（下同）4萬8,000元與水電費計1萬4,847元，合計6萬2,847元及自民國112年11月18日起至遷讓日止，按月賠償原告每月1萬4,500元，以及未繳付水費及電費（依台水及台電公司之水電繳費單為準）。㈢原告願供擔保，請求准予宣告假執行。㈣訴訟費用由被告負擔。（本院卷第11頁）嗣於113年5月22日變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告188,083元，及自113年6月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬4,500元。㈢原告願供擔保，請求准予宣告假執行。㈣訴訟費用由被告負擔。（本院卷第161頁）核其所為係屬擴張應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。
二、被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告於112年5月17日起將其所有之系爭房屋出租被告，約定租期為1年，及自112年5月18日起至113年5月17日止，每月租金14,500元，應於每月20日前給付，水電瓦斯等費用均由被告自行負擔，並簽訂租賃契約（下爭系爭租約）。詎被告交付第一期租金14,500元及押租金14,500元，第二期租金僅繳付1萬元後即未再繳付租金，原告遂於112年10月21日以存證信函向被告為終止租約之意思表示，而原告於系爭租約終止後仍佔據系爭房屋，計自112年6月20日起至113年5月17日止，被告積欠之租金及相當租金之不當得利，又積欠電費21,611元、水費2,472元均由原告代墊，總計金額共188,083元（計算式：4,500＋11×14,500＋21,611＋2,472＝188,083）。再者，被告於系爭租約終止後仍繼續占有系爭房屋，屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致原告受損害，原告自得按兩造原約定之租金數額每月14,500元計算，另請求被告自113年6月17日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付每月所受相當於租金之不當得利14,500元。為此，依系爭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。爰聲明求為判決：如變更後訴之聲明。
二、被告則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳
述。
三、得心證之理由
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1、2項定有明文。經查，原告主張其於112年5月17日將系爭房屋出租予被告，雙方並簽署系爭租約，約定租賃期間自112年5月18日起至113年5月17日止，每月租金14,500元，被告應於每月20日前支付租金，有系爭租約影本附卷可稽（本院卷第15-21頁），此部分事實自堪認定。又原告主張，被告僅繳付租金24,500元及押租金14,500元後，即未依約繳納租金，原告乃於112年10月21日以存證信函催告被告繳付租金並表示將依法終止系爭租約，有原告提出存證信函及對話訊息照片在卷可參（本院卷第37-39、77-79頁），而原告於112年10月21寄發存證信函，應可認已有催告被告繳付租金之意思，且斯時被告積欠之112年6月份租金4,500元，及112年7月至同年112年10月之租金全數未付，其遲付租金已達4又1/2月之租額，則原告依民法第440條第1、2項規定主張終止契約，即屬正當，是可認兩造間之租賃關係已於112年10月終止。再以被告經合法通知，無正當理由未到場，亦未提出任何聲明及陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同自認，應堪信原告之主張為真實。故被告於系爭租約終止後，就系爭房屋已無繼續占用之權源，應將系爭房屋遷讓返還予原告。從而，原告依系爭租約及租賃之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付短欠之112年6月份租金4,500元，及112年7月至同年112年10月未付之租金58,000元（計算式：14,500×4＝58,000），並扣除押租金14,500元，共計48,000（計算式：4,500＋58,000－14,500＝48,000），為有理由。
㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地或房屋，可能獲得相當於租金之利益，此乃社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決可參）。經查，系爭租約業於112年10月終止，惟被告迄未遷讓交還系爭房屋予原告已如前述，亦無支付電費21,611元、水費2,472元，均由原告代墊等情，有原告提出之水電費單據（本院卷第41-47頁），則被告自112年11月仍繼續占用系爭房屋，及未支付水電費，均屬受有利益而欠缺法律上原因，且無權占有行為獲有相當於租金之利益，是原告依民法第179條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利及代墊之水電費，係屬有據。再以，系爭租約約定租金為每月14,500元，據此標準計算被告112年11月至113年5月占用系爭房屋之不當得利，並所獲代墊水電費之利益，共計為125,583元（計算式：14,500×7＋21,611＋2,472＝125,583），並自113年6月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，應按月給付原告相當於租金之不當得利14,500元，為有理由。
四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付173,583元（計算式：48,000＋125,583＝173,583），及自113年6月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當租金之不當得利14,500元，均屬正當，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由應予駁回。
五、本件訴訟係依民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣
告假執行。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條，
判決如主文。
中 華 民 國 113 年 6 月 19 日
高雄簡易庭法官鄧怡君
以上正本係照原本作成。
如不服判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 6 月 19 日
書記官林家瑜